业绩表现 - 收入17.85亿港元 同比减少48.54% [1] - 股东应占亏损20.34亿港元 同比扩大98.12% [1] - 每股基本亏损2.71港元 [1] 物业销售 - 上半年物业销售额52.32亿元人民币 包括合资及联营企业项目 [1] - 签订销售合同额47.69亿元人民币 [1] - 销售协议待转合同额4.63亿元人民币 [1] 行业影响 - 房地产市场持续下行 [1] - 销售低迷影响公司业绩表现 [1]

公司财务表现 - 收入1.4亿元 同比减少4.53% [1] - 股东应占溢利3583.6万元 同比减少20.24% [1] - 每股基本盈利0.94分 [1] 行业环境影响 - 国内房地产市场持续下行导致服务费收取价格降低 [1]

行业趋势 - 房地产市场告别"只涨不跌"时代 豪宅和普通住宅均面临价格下行压力 [20] - 香港豪宅市场自2021年见顶后整体下跌超30% 部分跌幅达40% [6] - 房地产行业流动性显著下降 资产抛售现象从商业地产延伸至豪宅领域 [2][5][10] 企业动态 - 万科2025年加速资产出售 北京万科拟以1.2亿元出售翠湖国际项目部分资产 为年内第五个出售项目 [2] - 万科全国范围内持续抛售商业资产 模式类似万达"一月一卖"策略 [2] - 企业通过资产处置维持现金流 反映行业整体现金流压力 [4] 价格表现 - 香港山顶歌宾山道豪宅以7.9亿港元成交 较2016年21亿港元买入价下跌62% 亏损13亿港元 [5] - 上海徐汇滨江豪宅法拍单价6.8万元/平米 较同小区13.3万元/平米成交均价腰斩 [10] - 上海目标小区房价从2015年2万元/平米涨至2019年5万元/平米 四年涨幅达150% [16] 市场结构变化 - 豪宅稀缺性溢价消失 从投资标的向居住属性回归 [8][20] - 法拍市场活跃度提升 香港银主盘和内地法拍房成交周期延长 [5][10] - 非自住型购房需求减退 投资性购房动力减弱 [8][12] 区域市场对比 - 北京核心区域写字楼项目被抛售 中关村产业园项目面临价值重估 [2] - 香港与上海豪宅市场同步下行 两地跌幅均超过30% [6][10] - 一线城市与非一线城市房价联动下跌 市场调整呈现全面性特征 [20]

公司退市安排 - 公司将于2025年8月25日上午九时起正式从港交所退市 [1] - 退市原因为公司未能在2025年7月28日前满足复牌要求且未恢复股票买卖 [1] - 公司明确表示不会就退市决定申请覆核 [1] 历史发展轨迹 - 公司1996年创立 2009年11月5日登陆港交所 上市首日市值超700亿港元 [1] - 采用高负债高杠杆高周转模式快速扩张 巅峰期营业收入达4775.61亿元 销售额超7000亿元 资产总额超2.3万亿元 [2] - 2006年引入淡马锡德意志银行等国际投资者启动上市计划 [1] 财务危机演变 - 2021年9月爆发债务违约 全年净亏损高达6862亿元 [2] - 2022年负债总额达2.44万亿元 资产负债率超130% [2] - 2024年1月香港高等法院颁布清盘令 冻结高管资产 [2] 监管处罚记录 - 2024年5月证监会对恒大地产处以41.75亿元罚款 [2] - 公司创始人许家印被终身市场禁入 [2]

业绩亏损预期 - 公司预计2023年上半年录得未经审核净亏损 对比2022年上半年净利润19.1亿元及股东应占核心净利润49.1亿元[1] - 亏损主因包括房地产销售下行导致结转毛利率下降 物业项目减值增加 以及美元升值造成预期净汇兑损失[1] - 具体拆解为三点：低毛利项目进入结转周期 尾盘项目量价平衡影响毛利 存货大额减值计提 以及汇兑损失[1] 历史业绩与行业背景 - 2022年公司归属股东净亏损60.5亿元 剔除公允价值变动及汇兑影响后核心净利润约26.12亿元[2] - 行业层面A股52家房企中31家预计上半年净利润亏损 亏损面较大[3] - 低毛利率项目结算及灵活销售策略为行业普遍亏损原因 存货减值计提自2022年以来持续普遍[3] 经营与财务对策 - 公司承诺优先保交付及保民生 同时确保现金流安全[2] - 对策包括压降经营支出 加快回款 拓展融资渠道 优化债务偿还安排 并寻求政府及监管机构支持[2] - 上半年销售额1678.8亿元居行业第5 拿地金额58亿元排第21 新增货值150亿元排第32[2] 交付与行业地位 - 上半年已完成27.8万套房屋交付 全年目标70万套 交付量稳居行业第一[2] - 销售表现排名靠前 但拿地及新增货值排名回落至行业中后段[2]

投资评级 - 报告对保利发展维持"增持"评级 [2] 核心观点 - 2025年7月公司签约金额180.1亿元，同比减少28.9%，签约面积91.0万平方米，同比减少37.2%，降幅与同梯队房企基本一致 [7] - 2025年1-7月累计签约金额1631.9亿元，同比减少17.9%，销售排名稳居行业榜首 [7] - 2025年1-7月销售均价20260元/平方米，同比增长12.1% [7] - 2025年1-7月公司累计获取27宗土地，一二线城市投资额占比超90%，投资强度为31.8%，较去年同期的13.8%大幅提升 [7] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为51.9/56.2/60.2亿元，对应EPS分别为0.43/0.47/0.50元 [6][7] - 2025-2027年PE分别为18.5X/17.1X/16.0X [6][7] - 2025年营业收入预计为2870.45亿元，同比减少7.9% [6] - 2025年净利润增长率预计为3.81% [6] 财务指标 - 2025年ROE预计为2.59%，PB为0.48 [6] - 2025年毛利率预计为14.0%，营业利润率为5.0% [8] - 2025年资产负债率预计为73.4%，流动比率为1.71 [8] - 2025年股息收益率预计为2.7%，分红比率为0.50 [8] 市场表现 - 最近12个月保利发展股价表现优于沪深300指数和房地产开发行业指数 [4]

盈利预警 - 公司预期2025年上半年股东应占净利润同比下降40%至50%，2024年同期为5.01亿元 [1] - 盈利能力下降主因行业竞争加剧及房地产市场下行滞后效应导致项目收入减少 [1] 业务表现 - 2025年上半年新拓代建合约总建筑面积达1989万平方米，同比增长13.9% [1] - 新拓代建项目预估代建费达50亿元，同比增长19.1% [1] - 商业代建占比和重复委托率实现同比提升 [1] 行业趋势 - 房地产行业整体下行且竞争加剧 [1] - 公司在市场承压下仍保持强劲拓展能力 [1]

投资评级 - 增持(维持) [2] 核心观点 - 1H2025实现营业总收入1168.0亿元，同比-16.1%；归母净利润27.3亿元，同比-63.2% [7] - 营收下滑主因结转规模下降，利润降幅更大主因结转利润率下滑，1H2025营业利润率、归母净利率分别为8.4%、2.3%，同比分别-1.6pct、-3.0pct [7] - 2025年6月签约金额290.1亿元，同比-31.0%；1-6月签约金额1451.7亿元，同比-16.3%，规模仍居行业第一 [7] - 1H2025获取27宗地块，一二线占比91.8%，投资强度0.35，高于1H2024的0.07 [7] - 预计2025-2027年归母净利润分别为51.9/56.3/60.3亿元，对应EPS 0.43/0.47/0.50元，PE 19.2X/17.7X/16.5X [7] 财务数据 盈利预测 - 2025E营业收入287045百万元，同比-7.9%；归母净利润5193百万元，同比+3.8% [6] - 2025E毛利率14.0%，营业利润率5.0%，净利润率3.4% [6] - 2025E ROE 2.6%，PB 0.5X [6] 资产负债表 - 1H2025货币资金135889.51百万元，存货745252.17百万元 [8] - 2025E资产负债率72.9%，流动比率1.68 [8] 现金流 - 2025E经营活动现金流9912.65百万元，投资活动现金流-1330.86百万元 [8] 市场表现 - 最近12月股价表现：保利发展-12%，沪深300 +1%，房地产开发指数+38% [4]

行业投资评级 - 中国房地产市场持续疲软 投资评级未明确提及但整体态度谨慎 [1][3][6][8] - 购物中心市场表现积极 头部运营商如华润置地获得正面评价 [9][10][13][18] 房地产行业核心观点 - 2024年5月全国一手房销量同比下降2.9% 预计6月降幅扩大 百强开发商上半年销售额同比下降11% [1][3] - 70个城市一手房库存月数达24个月 二三线城市库存压力显著(24个月和29个月) [1][5] - 15个主要城市二手房挂牌量持续增加 80%挂牌价格超过去年9月刺激政策前水平 [1][5] - 一手房价格5月同比下降超4% 环比下降0.1% 二手房价格6月同比下降11% [1][6] - 预计2025年全国一手房销售额降至8.4万亿人民币 房地产投资减少超10% [1][8] - 一线城市房价预计2026年初趋稳 二线城市2026年下半年趋稳 [1][8] 购物中心行业核心观点 - 中国购物中心总数超6300家 每年新开业300-400家 约三分之二运营管理不善 [9] - 华润万象城同店销售年增长16% 远超同行8%-9%的增速 占全国零售额6% [9][10] - 华润置地计划2040年重资产购物中心数量扩张90%至174家 已识别368家潜在收购目标 [10][18] - C R Land租金收入2024年超250亿人民币 过去8年复合年增长率25% [13] - C R Land运营成本占比16% EBITDA利润率61% 为中国运营商最高水平之一 [14] - 中国铁建地产轻资产业务表现优异 第三方商场EBITDA利润率从2021年30%提升至55% [15][16] 物业管理行业核心观点 - 2024年74%收入来自基础物业管理业务 对开发商增值服务占比降至4% [21] - 行业领先企业通过第三方拓展增加市场份额 CI mix份额从2022年4.5%增至2024年6.3% [22][25] - 行业平均关联方应收账款占核心利润比例0.5倍 减值风险得到较好控制 [23][24] - 行业普遍增加股息和股票回购 2025年平均股息收益率约5% 平均市盈率约50% [27] 企业发展战略 - 华润置地通过收购弱势参与者和轻资产模式扩张 计划2040年购物中心数量增长90% [10][18] - C R Land三大品牌定位清晰 Mixc定位高端 Maxi Maxi1面向大众 Maxi World针对年轻消费者 [11][12] - 中国铁建地产轻资产业务中第三方购物中心将超过自有物业成为主要贡献者 [15] - 海澜集团计划剥离21个成熟非核心购物中心 总公允价值约400亿人民币 [17]

股价表现 - 创维集团股价下跌3.04%至3.19港元 成交额786.24万港元 [1] 盈利预警 - 公司预期截至2025年6月30日止六个月税后溢利同比下降约50% [1] - 盈利下降主要受中国房地产市场持续下行及销售低迷影响 [1] - 现代服务业板块中建设发展业务因部分区域物业计提减值导致业绩欠佳 [1] - 公司根据会计准则要求增加房地产存货减值准备以反映市场环境变化 [1] 行业影响 - 中国房地产市场持续下行对关联业务产生直接负面影响 [1]