会议概况 - 2025年11月26日上海国有存量资产项目推介会暨“存量盘活与价值发现”研讨会在上海国盛集团举行 [1] - 会议聚焦存量资产盘活搭建政策解读、问题探讨、经验分享与项目对接的平台 [1] - 建元信托作为金融机构代表受邀参会公司党委书记、董事长秦怿代表公司参与国盛集团战略合作伙伴签约 [1] 公司业务实践 - 建元信托已服务上海市一批重点企业和重点项目包括上海城投、上海地产保租房公募REITs战略投资项目等 [1] - 公司参与红星美凯龙、威马汽车破产重整服务信托项目以及杨浦八埭头保交楼项目 [1] - 累计新增特殊资产信托规模超1200亿元 [1] 公司服务体系 - 公司形成体系化服务模式重点围绕四大方向：通过股债多样化手段进行资金融通解决企业特殊资金需求 [2] - 通过资产证券化促进企业资产盘活例如参与pre-REITs投资及CMBS、公募REIT等产品发行 [2] - 通过个性化定制方案帮助企业缓解报表压力提高资金周转效能例如通过增资扩股或股权转让参与股权投资 [2] - 帮助企业管理处置不良资产例如设立信托帮助企业归集在手不良资产实现专业化管理和价值提升 [2] 行业政策背景 - 上海市国资委党委书记贺青指出存量盘活是深化国资国企改革的关键举措 [2] - 做好上海国资存量资产盘活工作是未来五年上海国资国企全面深化改革的“必答题” [2] 公司未来展望 - 建元信托将激活信托制度灵活创新的独特优势叠加自身在特殊资产领域的专业积淀与资源整合能力 [2] - 公司计划以更精准的服务为服务实体经济高质量发展、助力上海存量资产盘活与价值提升贡献力量 [2]

陕西省资本市场改革措施 - 出台深化资本市场改革的十六条措施 重点推动主业不突出 经营效益差的国有控股上市公司实施重大资产重组 淘汰落后产能 实现转型升级 恢复再融资能力[1][2] - 强化国有控股上市公司改革引领作用 推动其围绕主业开展资源整合 完善上下游产业链 实现整体上市[2] - 鼓励上市公司利用增发 配股 发行债券等多元化融资工具进行再融资 支持有效开展并购重组[2] - 争取设立社保科创基金 引进培育银行系耐心资本 推进金融资产投资公司股权投资试点 建立健全险资入陕机制[2] - 分层分类跟踪辅导关键领域企业 引导至合适板块上市 包括支持科技型企业到科创板创业板上市 支持专精特新企业到北交所上市 推动企业赴境外上市[3] 地方国企改革与存量资产盘活动态 - 上海举行国有存量资产项目推介会 强调存量盘活是深化国资国企改革的关键举措 旨在实现布局优化和结构调整[5] - 上海市国资委将加强制度供给 规范产权评估 优化交易流程 明确盘活方向 以降低存量盘活成本 推动工作高效发展[5] - 广东省印发金融支持企业开展产业链整合兼并行动方案 探索将并购重组 资产盘活等纳入国企考核体系[6] - 推动上市国企运用定向增发 专项可转债 并购贷款等工具 加强内部资源整合 提高资产证券化水平[6] - 光大银行与光大证券在成都联合主办四川省企业存量资产盘活宣讲活动 共有300余人参加 探讨盘活路径与机遇[7] 市场即时反应 - 陕西国资股出现异动 西安饮食直线封涨停 陕西华达 曲江文旅 西安旅游 陕国投等直线拉升[1]

公司战略升级 - 华住集团在2025年伙伴大会上将服务式公寓升级为独立的业务板块和品牌矩阵，标志着其正式成为战略主赛道之一[1][8] - 该战略旨在将公司在酒店领域积累的效率与产品力系统性地投向更广阔的服务式公寓市场[1] - 服务式公寓板块由华住城家旗下的城家公寓、城家公寓酒店、瑞贝庭公寓酒店、欢阁服务公寓及城家奢华公寓共同构成品牌矩阵[8] 行业市场演变 - 中国服务式公寓市场正经历深刻蜕变，从过去面向外派高管的高端小众市场，转向更广泛的国民消费群体[2][3] - 客群结构发生显著变化，北上深三地超过一半业主反馈外籍住户占比下降超过20%，国内商旅人群、高净值人群及家庭休闲游客成为主力[3] - 市场布局从高度集中于一线城市向二三线城市扩展，头部国际品牌超半数新开业计划落于非一线城市，华住城家已实现全国40+城市布局[5] - 经营模式从纯长租转变为长短租结合，短租比例在30-50%之间，提升了业务弹性[6] 产品定位与需求缺口 - 服务式公寓的产品设计精准填补了传统酒店在“多人多日”住宿需求上的结构性空白，如家庭出游、中长期商旅等[9] - 产品配备简配厨房、洗烘一体机、大冰箱等居家功能，满足生活、工作、社交的完整空间需求，成为华住生态闭环中不可或缺的一环[10] - 华住城家突破性推出“两房一厅”等贴合中国国民生活方式的户型，并进行本土化细节设计，如隐形晾晒装置、适配身高的办公区等[18] 资产运营与投资模型 - 服务式公寓为破解150间及以上客房的大房量物业去化难题提供了解决方案，通过长短租结合实现稳定且弹性的收益平衡[11] - 上海苏河瑞贝庭服务公寓案例显示，353间客房通过该模式爬坡6个月出租率达85%+，平均RevPAR为419元[12] - 该业态能有效盘活空置商办资产，对非标物业兼容性强，案例显示其成功改造旧厂房和写字楼为服务式公寓[13] - 华住城家推出“轻量化改造”方案，北京三元桥项目以不到千元单房造价、20天极速改造实现出租率106%，RevPAR提升近三成[15] - 投资模型具有高确定性和低门槛特点，城家公寓酒店新店单房造价控制在8.3万元以内，瑞贝庭酒店单房造价在12万元以内，低于同档次酒店[20] - 加盟后项目出租率平均提升18.7%，RevPAR平均提升26.1%，瑞贝庭酒店能比同档次中高端酒店提前1.1年收回投资[20] 运营效率与系统支持 - 华住服务式公寓共享华住会2.88亿会员体系，中央预订平均占比达64.3%，构建了不依赖第三方OTA的私域流量护城河[21] - 城家CAS+华住PMS双系统能实时测算长短租收益平衡点，通过算法模型动态调整房价以实现收益最大化[21]

国企改革政策动向 - 陕西省出台深化资本市场改革助力高质量发展的十六条措施 重点推动主业不突出 经营效益差的国有控股上市公司实施重大资产重组 淘汰落后产能 实现转型升级 恢复再融资能力 [1] - 陕西省措施鼓励上市公司利用增发 配股 发行各类债券和证券化产品等多元化融资工具进行再融资 并支持上市公司有效开展并购重组 [1] - 陕西省争取设立社保科创基金 引进培育银行系耐心资本 推进金融资产投资公司股权投资试点扩围 建立健全险资入陕机制 [2] 地方国企改革具体举措 - 上海市举行国有存量资产项目推介会暨研讨会 国资委主任强调存量盘活是深化国资国企改革的关键举措 要求国盛集团提升专业化能力引导资本动态流动 [4][5] - 上海市国资委将加强存量盘活制度供给 规范产权评估 优化交易流程 明确盘活方向 强化正向激励以降低盘活成本 [5] - 广东省印发金融支持企业开展产业链整合兼并行动方案 探索将并购重组 资产盘活纳入国企考核体系 推动上市国企运用定向增发 专项可转债等工具 [6] - 广东省支持国有资本运营公司利用私募股权投资基金助力其他企业开展产业链上下游整合 指导省市县国企聚焦主责主业提升产业链韧性 [6] 资本市场支持措施 - 陕西省分层分类跟踪辅导新一代信息技术 人工智能 航空航天等关键领域企业 引导至合适板块上市 优先支持科技型企业到科创板 创业板上市 [2] - 陕西省支持未盈利科技型企业申报科创板成长层 推动成熟稳定企业到主板上市 支持专精特新企业到北交所上市 推动符合条件企业赴境外上市 [2] - 光大银行与光大证券联合主办四川省企业存量资产盘活宣讲活动 300余名政府 监管及企业代表参与探讨盘活路径 [6]

上海国资存量运营战略核心观点 - 上海正谋划“十五五”国资存量运营的“上海方案”，核心目标是实现“最大价值、最小成本、最低风险、最快速度” [1] - 方案重点在于扩大资产盘活运营规模并提高盘活效率 [1] - “十五五”期间深化国资国企改革的重头戏是在流动中调存量、优增量，实现价值创造 [4] 上海国资规模与效益 - 截至2025年9月，上海地方国有企业资产总额达31.98万亿元 [4] - 2025年1月至9月利润总额同比增长17.8% [4] - 2022至2024年，上海国资国企战略性新兴产业投资超过2300亿元，2024年战略性新兴产业营收占比达26.4% [4] 上海国盛集团运营实践与成果 - 上海国盛集团作为上海唯一以存量运营为主业的国有资本投资运营公司，18年间不断创新运营手段 [5] - 截至2025年三季度末，上海国盛集团已累计盘活资产约750亿元 [10] - 集团发起设立的国存基金通过REITs等方式已盘活国有存量资产规模约200亿元 [9] - 集团核心功能明确为“存量运营+产业直投”，并构建“1+3”存量运营管理机制 [7][13] 资产重组与整合案例 - 上海实施了现代金融、科创投资等4组企业战略性重组，推进人才、化工等5个行业专业化整合 [8] - 国泰君安与海通证券合并后，2025年前三季度营收458.9亿元同比增长101.6%，归母净利润220.7亿元同比增长131.8% [8] - 上海建科收购上海投资咨询集团100%股权后，2025年三季报归母净利润1.05亿元，较去年同期上涨34.64% [9] “十五五”规划与未来方向 - 上海国盛集团计划进一步拓宽资产接收范围，聚焦产业集团“瘦身健体”、机关事业单位改革等需求 [13] - 资产接收类型将从股权、债权延伸至生产设备、物资、品牌等品类 [13] - 上海市国资委将监管企业分类调整为四类，上海国盛集团调整为资本运营类，将获得更精准支持 [14] - 集团将坚持做长期资本、耐心资本，聚焦集成电路、航空航天等领域推动重大项目投资 [14]

活动概况 - 活动由光大银行和光大证券联合主办，主题为“携手天府·光大未来”2025年光大嘉年华——四川省企业存量资产盘活宣讲活动，于11月25日在成都成功举办 [1] - 活动旨在响应国家政策，推动四川省企业存量资产的有效盘活与价值重塑，共有来自政府、监管部门、金融机构及企业的300余人参加 [1] 政策背景与资产类别 - 政策明确要求盘活低效用地、闲置房产、存量基础设施等资产，四川作为西部经济大省，聚焦土地、矿产、房屋、农村经营性资产、基础设施、科研仪器设备、公益性资产等七类重点资产资源进行盘活 [3] 光大集团金融支持 - 光大银行成都分行近三年累计提供融资总量2587亿元，其中表内外融资1817亿元，债券承销469亿元，非贷非债FPA规模301亿元 [4] - 在创新债券产品方面，承销绿色债券、科创票据、ABN等创新产品金额达164亿元 [4] - 近三年为四川企业提供跨境融资375亿元，通过自贸区业务、跨境并购、港股IPO等服务支持企业 [4] 活动内容与行业协同 - 活动议程包括宏观政策解读、整体解决方案以及固定资产、股权资产、信托工具、养老资产、文旅资产、商业物业等细分领域的专题交流 [6] - 来自上海证券交易所、光大银行、光大证券、人保资本等机构的专家参与分享，各方通过交流加深对存量资产盘活重要性的认识 [6]

项目基本情况 - 中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划于11月14日上午在上海证券交易所举行挂牌仪式 [1] - 该专项计划是中国中铁首单持有型不动产ABS项目 [1][1] 公司战略与意义 - 项目落地是多方面力量协同推动金融供给侧结构性改革、促进产业与金融良性互动的成果 [1] - 该项目是中铁资本贯彻落实中国中铁存量资产盘活的重要举措 [1] - 项目构建了“投、融、管、退”全链条闭环 [1]

宏观政策基调 - 实施更加积极的宏观政策以指导未来五年财政和金融政策走向 [1] - 财政政策和货币政策两大调控抓手需协同发力 [2] - 增强宏观政策取向一致性以形成政策合力 [2] 存量资产盘活 - 截至2024年底行政事业性国有资产总额达68.2万亿元人民币净资产为55.4万亿元人民币 [1] - 盘活闲置国有资产及自然资源可创造新经济增长点并将资源用于关键领域 [1] - 地方政府如安徽已推进大资产统筹管理以激活闲置资产、资源和资金 [1] 经济发展模式 - 政策目标为促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式 [2] - 发挥就业、消费、投资、贸易等政策作用以支持该模式转型 [2] - 财政为消费贷款贴息是财政与金融合力支持消费的具体案例 [2] 经济长期支撑 - 产业体系完整、市场规模大、人才储备足、创新活力增强是经济长期向好的基础 [2] - 经济社会发展长期向好的基本趋势未改变 [2] - 提升治理效能可应对风险挑战并实现经济高质量发展目标 [2]

宏观政策基调 - 实施更加积极的宏观政策以引导未来五年财政和金融政策走向 [1] - 财政政策和货币政策需协同发力 共同发挥就业、消费、投资、贸易等政策作用 [2] - 增强宏观政策取向一致性 例如通过财政为消费贷款贴息实现财政与金融合力支持消费 [2] 资产盘活潜力 - 截至2024年底行政事业性国有资产总额达68.2万亿元 净资产为55.4万亿元 存在巨大盘活空间 [1] - 盘活闲置资产资源可创造新经济增长点 例如将闲置办公楼统筹开发运营以孵化新产业并带动就业 [1] - 地方政府已开始推进大资产统筹管理 如安徽省召开发布会旨在激活政府闲置资产、资源、资金 [1] 经济发展模式 - 政策目标为促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式 [2] - 国家产业体系全、市场规模大、人才储备足、创新活力增强等基础支撑长期向好趋势不变 [2]

财务业绩 - 前三季度公司实现营业收入1613.9亿元，但权益净亏损达到280.2亿元，显示经营仍面临阶段性压力 [2] - 前三季度公司经营服务业务全口径收入为435.7亿元，同比增长1.1% [2] 经营表现 - 前三季度公司按期保质完成7.4万套房的交付，并实现销售金额1004.6亿元 [2] - 公司完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元 [2] - 公司积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿元 [2] - 公司冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作 [2] 融资与债务 - 前三季度公司合并报表范围内新增融资和再融资总额为265亿元，其中境内新增融资综合成本为3.44%，较2024年全年水平下降6个基点 [2] - 公司第一大股东深铁集团已累计提供291.3亿元的股东借款，借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平 [2] - 截至10月30日，公司已完成288.9亿元公开债务的偿还 [2] - 深铁集团额外提供不超过22亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息，利率低于公司从金融机构借款的利率水平 [3]