交易概述 - 公司拟向投捷控股转让其持有的格力房产100%股权 [1] - 交易价格为55.18亿元 [1] 交易前业务结构 - 公司主营业务包括以免税为核心的大消费业务及房地产业务 [1] 交易战略意义 - 交易旨在加快完成全面去地产化 [1] - 公司将更加聚焦于以免税业务为核心的大消费业务 [1] - 未来公司将锚定大消费战略主航道 [1] 未来发展战略 - 公司目标为打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [1] - 公司计划迈入高质量发展新阶段 [1]

交易概述 - 公司拟向投捷控股转让其持有的格力房产100%股权 [1] - 交易价格为55.18亿元 [1] 战略调整 - 交易前公司主营业务包括以免税为核心的大消费业务及房地产业务 [1] - 通过交易公司将加快完成全面去地产化 [1] - 交易后公司将更加聚焦于以免税业务为核心的大消费业务 [1] 未来展望 - 公司未来将锚定大消费战略主航道 [1] - 公司计划全力打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [1] - 公司目标为迈入高质量发展新阶段 [1]

公司资产重组 - 珠免集团拟向投捷控股转让其持有的格力房产100%股权 [1] - 本次交易价格为55.18亿元人民币 [1] - 交易完成后，公司将加快完成全面去地产化 [1] 公司战略聚焦 - 公司未来将更加聚焦于以免税业务为核心的大消费业务 [1]

交易概述 - 珠免集团拟向投捷控股转让其持有的格力房产100%股权 [1] - 交易对价为55.18亿元，以现金方式支付 [1] - 本次交易构成重大资产重组 [1] 交易目的与影响 - 交易前，公司主营业务包括以免税为核心的大消费业务及房地产业务 [1] - 通过交易，公司将加快完成全面去地产化 [1] - 交易后，公司将更加聚焦于以免税业务为核心的大消费业务 [1]

国资房产处置浪潮概况 - 全国范围内地方国有资产平台持续挂牌出售房产，形成规模化处置浪潮 [1] - 处置房产类型多样，涵盖一线城市核心地段优质住宅至三四线城市批量保障房，包括整包资产组合和零散商业房源 [1] - 此现象是房地产行业周期性调整、国有资产监管深化、企业资产优化、资金纾困及地方债务压力缓解等多重因素交织推动的必然选择 [1] 房产处置的具体案例与特点 - 四川省西昌市网络公开拍卖144套住房，整合为3个资产包，总面积近1.2万平方米，平均起拍价在3017元/平方米至5799元/平方米之间 [2] - 西昌市房源起拍价较当地8793元/平方米的二手房挂牌均价有至少30%的折扣，具备高性价比优势 [2] - 北京西城区国企天恒集团在北京产权交易所挂牌出售房产累计达111套，总转让底价超过3.3亿元，单套挂牌价从106万元至1397万元不等 [3] - 处置房产权属明晰，部分提供按揭贷款支持，如西昌市房源买受人可办理75%的银行按揭贷款 [2] 行业背景与企业经营压力 - 房地产行业整体盈利空间收窄，地方国企因规模较小、市场竞争力较弱受到更明显冲击，部分企业陷入连续亏损与高负债困境 [4] - 天恒集团2024年上半年营收6.7亿元，同比下降13.4%，较2021年高峰期132亿元规模明显缩水，归属母公司净利润亏损3.9亿元，资产负债率攀升至83.5% [4] - 天恒集团销售端表现疲软，2024年销售金额25.8亿元，2025年上半年仅完成7.1亿元 [4] - 优化资产结构、缓解流动性压力是地方国资出售房产的主要原因 [4] 资产质量与转型需求 - 地方国资持有的部分房产存在户型老旧、配套不足、区位偏远等先天缺陷，多为经济适用房、保障房或"竞配建"房源，长期处于闲置或低收益状态 [5] - 这类低效资产无法产生稳定收益，且需持续承担物业费、维修费、房产税等持有成本，成为企业的负担性资产 [5] - 地方国企正积极推进"去地产化"转型，按照"应退尽退、优势集中"原则退出房地产开发业务，转向城市更新、基础设施运营等核心主业 [6] - 出售房产是剥离非主业资产、实现"以旧换仓"优化资金配置的重要举措 [6] 地方财政与债务压力因素 - 地方土地出让金收入下滑，但地方政府在债务压力及基建、民生等刚性方面的支出压力持续存在 [6] - 地方国资作为财政重要支撑，承担补充资金的使命，地方财政对其上缴利润、资产保值增值的考核在加强 [6] - 鉴于房产资产易变现、价值相对稳定的特点，其成为地方国资回笼资金的首选标的 [6]

公司战略调整 - 珠免集团拟转让其持有的珠海格力房地产有限公司100%股权，交易完成后公司将不再经营房地产业务 [2] - 公司计划在5年内逐步完成对存量房地产业务的去化或处置，以更加聚焦以免税业务为核心的大消费主业 [2][3] - 此次交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更，交易对手由珠海市国资委100%间接持股 [3] 公司财务与运营表现 - 2024年上半年，公司营业收入为17.40亿元，同比下降45.62%，归属于上市公司股东的净利润为-2.74亿元，收入下滑主因是资产置换后房地产项目结转收入下降 [6] - 2024年上半年，公司地产业务收入约为4.25亿元，同比下降超过七成，而免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元 [6] - 截至2024年上半年，公司与房地产相关的存货账面价值约78亿元，存量项目主要位于珠海区域 [7] 行业趋势 - 近两年，伴随房地产行业深度调整，多家企业选择剥离地产业务，例如南京公用拟挂牌转让一房地产公司51%股权，香港中旅也宣布拟分拆旅游地产业务 [8] - 企业剥离地产业务后普遍聚焦于新兴主业，如南京公用旨在优化资源配置，香港中旅则继续聚焦文旅核心业务 [8] 未来发展展望 - 公司未来将锚定大消费战略主航道，全力打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [4] - 公司表示本次交易若顺利完成，预计将降低资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [5] - 在控股股东股权被划转至华发集团后，公司计划依托其产业生态，构建"免税+商管+商贸"生态建设，以提高盈利能力 [8]

深圳住房公积金规模 - 深圳住房公积金累计归集资金额突破1万亿元 较2024年9000亿元增加1000亿元 [1] - 深圳住房公积金开户职工累计超2000万人 实缴职工约1900万人 [1] - 深圳住房公积金制度覆盖外籍 港澳台及灵活就业人员等群体 [1] 广州城市改造与消费提振 - 广州2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个 [2] - 广州2025年计划完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [2] - 广州将推进利用超长期国债开展老旧电梯更新 并利用专项借款购买存量商品房作为安置房 [2] 珠海免税集团资产重组 - 珠免集团拟出售其全资子公司珠海格力房产100%股权予珠海投捷控股 [3] - 通过本次交易 珠免集团将加快完成全面去地产化 更加聚焦于免税业务等大消费主业 [3] - 交易尚处于筹划阶段 具体交易价格等要素均未最终确定 [3] 上海房地产市场表现 - 上海2025年前9月房地产开发投资比去年同期增长2.2% [4] - 上海2025年前9月商品房新开工面积1104.78万平方米 下降26.0% 其中住宅新开工面积580.09万平方米 下降33.1% [4] - 上海2025年前9月商品房销售面积1202.42万平方米 下降0.3% 其中住宅销售面积956.90万平方米 下降3.8% [4] 万科土地收购动态 - 万科联合体以底价3.16亿元获成都郫都区两宗合计69.3亩涉宅用地 [5] - 两地块容积率1.5 位于犀浦街道核心生活圈 周边教育 医疗 商业配套成熟 [5] - 此举延续万科深耕成都城西的布局 与本地项目形成联动 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年三季度中国经济在复杂环境下展现韧性，GDP同比增速4.8%反映新旧动能转换期阶段性承压，服务消费高增、制造业升级及出口韧性支撑经济结构优化，1 - 9月固投负增长与房地产开发投资持续探底凸显传统增长模式乏力，四季度政策利率下调与增量工具落地或成关键支撑手段 [2] 根据相关目录分别进行总结 经济总量表现 - 2025年前三季度中国经济在国内外双重压力下GDP同比增长5.2%，三季度同比增长4.8%，较Q2降0.4pct，分产业看，第一、二、三产业增加值同比分别增长3.8%、4.9%、5.4%，25年GDP现价同比连续三个季度下降至Q3的3.7%，较Q2降0.2pct，名义与实际GDP增速继续分化 [2] 价格情况 - GDP平减指数连续10个季度为负，前三个季度CPI同比略降0.1%，核心CPI同比增0.6%，9月核心CPI同比增1.0%，涨幅连续五个月扩大，前三个季度PPI同比降2.8%，9月同比降幅收窄至2.3%，较上月增0.6pct，环比持续持平 [2] 消费情况 - 9月社会消费品零售总额4.2万亿元，同比增3.0%，较上月降0.4pct，已连续四个月回落，1 - 9月同比增4.5%，较1 - 8月降0.1pct，分项看，1 - 9月商品零售额和服务零售额同比分别增4.6%、5.2%，较1 - 8月分别降0.2pct、增0.1pct，服务零售额累计同比自2025年3月以来维持5%以上增速，25年Q4消费增速面临同比高基数或持续承压 [2] - 服务零售额持续高增，前三个季度餐饮收入同比增3.3%，9月同比增速回落至0.9%，较8月降1.2pct，前三个季度全国电影票房收入同比增长20.7%，9月16日出台实施扩大服务消费政策措施 [2] - 国补相关品类多数同比增速持续放缓，9月限上家用电器和音像器材类、家具类、通讯器材类商品零售额同比分别增3.3%、16.2%、16.2%，较上月分别降11.0pct、2.4pct、增8.9pct，限上文化办公用品类零售额同比增6.2%，较上月降8.0pct，第四批消费品以旧换新资金690亿元于10月初下达 [2] 投资情况 - 今年前三个季度固定资产投资同比降0.5%，已连续四个月累计同比增速较大幅度下降，近四个月分别下降0.9、1.2、1.1、1.0pct，1 - 9月基础设施投资、制造业投资和房地产开发投资同比分别增1.1%、4.0%、降13.9%，均为22年以来最低值，较1 - 8月分别降0.9pct、1.1pct、1.0pct，其中房地产开发投资降幅连续七个月扩大，1995年以来仅略好于2020年1 - 2月极端值 [2][3] - 民间投资累计同比连续四个月为负，1 - 9月同比跌幅扩大至3.1%，在地方化债背景下，叠加一般公共预算收入累计同比持续维持低位，基建对经济的拉动作用或持续减弱，地产对经济的拖累或将持续 [3] 出口情况 - 前三个季度，货物进出口总额33.6万亿元，同比增长4.0%，较前8个月增0.5pct，其中出口同比增7.1%，较1 - 8月增0.2pct，进口同比降0.2%，降幅较前8个月收窄1.0pct，9月份，我国货物贸易进出口总值4.0万亿元，同比增8.0%，较上月增4.5pct，其中出口同比增8.4%，较上月增3.6pct，进口同比增7.5%，较上月增5.9pct [3] - 分地区来看，对东盟出口同比连续7个月保持两位数增长，9月为15.7%，对欧盟出口同比增14.2%，较8月增3.4pct，增速已连续三个月扩大，对非洲出口同比大增56.6%，8月为26.4%，10月特朗普宣布对华加征100%关税，可能加剧中美摩擦，叠加24年10月和12月出口同比增速均在两位数以上，Q4外贸压力或仍存 [3] 工业及服务业生产情况 - 1 - 9月规模以上工业增加值同比增6.2%，较1 - 8月持平，较去年同期增0.4pct，9月同比增6.5%，较8月增1.3pct，较去年9月增1.1pct，其中制造业增加值同比大幅增长7.3%，采矿业同比增6.4%、电力热力燃气及水生产和供应业同比增0.6%，较上月分别增1.6pct、1.3pct、降1.8pct [3] - 9月服务业生产指数同比增5.6%，与上月持平，较去年9月增0.5pct [3] 经济展望及债市观点 - Q4经济下行压力可能上升，Q3经济数据同比增长整体放缓，固投累计同比负增长，传统经济驱动模式难以为继，消费与出口两端或承压，内外双重作用下，未来降准降息等政策工具使用可能性上升，需关注增量政策延续性及物价水平改善信号 [3] - 9月债市走势偏离资金面及经济基本面，当前债市配置价值突出，债券收益率或震荡下行，10月明确看多债市，预判年内10Y国债收益率重回1.65%左右，30Y国债看1.9%，5Y大行二级资本债走向1.9%，债市进攻首选10Y国开、30Y国债及5Y资本债 [3]

交易概述 - 公司拟以现金交易方式转让其持有的珠海格力房产有限公司100%股权予珠海投捷控股有限公司，交易价格尚未确定 [1] - 本次交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更 [1] - 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会已原则同意启动本次交易 [2] 战略转型背景 - 公司原名为格力地产，于今年5月正式更名为珠免集团，源于其战略转型需要 [2] - 公司已于去年12月31日完成重大资产置换，置入珠海市免税企业集团有限公司51%股权，并置出非珠海区域共5家房地产子公司100%股权 [2] - 公司战略定位从以房地产为主转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展 [2] - 公司承诺在重大资产置换完成之日起五年内逐步完成对存量房地产业务的去化或处置，并整体退出房地产业务 [2] - 本次交易旨在加速完成上述承诺，推动公司进一步聚焦主业 [2] 交易影响与目的 - 交易前，公司主营业务为以免税业务为核心的大消费业务及房地产业务 [4] - 通过交易，公司将加快完成全面去地产化，更加聚焦于免税业务等大消费主业 [4] - 交易如顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [4] 近期财务状况 - 今年上半年，公司营业收入为17.4亿元，同比下降8.1% [5] - 上半年归母净亏损2.74亿元，同比减亏，去年同期亏损5.54亿元 [5] - 免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动产生的现金流净额4.56亿元 [5] - 房地产业务收入为4.25亿元，同比减少74.52%，亏损额为2.71亿元 [5] - 截至2025年6月30日，公司房地产库存相关的存货账面价值约78亿元 [5] 交易相关方信息 - 珠海格力房产有限公司成立于1991年6月18日，注册资本约1.27亿元，为公司全资子公司，实控人为珠海市国资委 [6] - 受让方投捷控股成立于今年9月19日，注册资本9900万元人民币，是珠海投法控股有限公司的全资子公司，实控人为珠海市国资委 [6] - 由新设立的国资平台承接资产，符合监管要求并保证资产处置效率，体现了珠海国资对优化国有资本布局的系统性安排 [7]

交易概述 - 公司拟将其全资子公司格力房产100%股权转让给投捷控股 [1] - 此次交易预计构成重大资产重组，但不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更 [1] - 交易尚处于筹划阶段，具体交易价格等要素均未最终确定，需履行相关决策和审批程序 [2] 战略意图 - 交易旨在加速完成对存量房地产业务的去化或处置工作，加快完成全面去地产化 [1][2] - 公司战略定位和主营业务已转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展 [1] - 未来公司将锚定大消费战略主航道，全力打造立足粤港澳、辐射全国、面向国际的大消费产业集团 [2] 交易对方背景 - 交易对方投捷控股的法定代表人为马志超，注册资本为9900万元人民币 [1] - 投捷控股由珠海投发控股有限公司100%持股，后者由珠海市国资委100%控股 [1] 历史背景与预期影响 - 公司于2024年12月31日完成了重大资产置换，置入珠海市免税企业集团有限公司51%股权，并置出非珠海区域共5家房地产子公司100%股权 [1] - 本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益 [2] 市场表现 - 截至10月21日收盘，公司股价报6.25元/股，当日涨幅2.29% [3]