国资房产处置浪潮概况 - 全国范围内地方国有资产平台持续挂牌出售房产，形成规模化处置浪潮 [1] - 处置房产类型多样，涵盖一线城市核心地段优质住宅至三四线城市批量保障房，包括整包资产组合和零散商业房源 [1] - 此现象是房地产行业周期性调整、国有资产监管深化、企业资产优化、资金纾困及地方债务压力缓解等多重因素交织推动的必然选择 [1] 房产处置的具体案例与特点 - 四川省西昌市网络公开拍卖144套住房，整合为3个资产包，总面积近1.2万平方米，平均起拍价在3017元/平方米至5799元/平方米之间 [2] - 西昌市房源起拍价较当地8793元/平方米的二手房挂牌均价有至少30%的折扣，具备高性价比优势 [2] - 北京西城区国企天恒集团在北京产权交易所挂牌出售房产累计达111套，总转让底价超过3.3亿元，单套挂牌价从106万元至1397万元不等 [3] - 处置房产权属明晰，部分提供按揭贷款支持，如西昌市房源买受人可办理75%的银行按揭贷款 [2] 行业背景与企业经营压力 - 房地产行业整体盈利空间收窄，地方国企因规模较小、市场竞争力较弱受到更明显冲击，部分企业陷入连续亏损与高负债困境 [4] - 天恒集团2024年上半年营收6.7亿元，同比下降13.4%，较2021年高峰期132亿元规模明显缩水，归属母公司净利润亏损3.9亿元，资产负债率攀升至83.5% [4] - 天恒集团销售端表现疲软，2024年销售金额25.8亿元，2025年上半年仅完成7.1亿元 [4] - 优化资产结构、缓解流动性压力是地方国资出售房产的主要原因 [4] 资产质量与转型需求 - 地方国资持有的部分房产存在户型老旧、配套不足、区位偏远等先天缺陷，多为经济适用房、保障房或"竞配建"房源，长期处于闲置或低收益状态 [5] - 这类低效资产无法产生稳定收益，且需持续承担物业费、维修费、房产税等持有成本，成为企业的负担性资产 [5] - 地方国企正积极推进"去地产化"转型，按照"应退尽退、优势集中"原则退出房地产开发业务，转向城市更新、基础设施运营等核心主业 [6] - 出售房产是剥离非主业资产、实现"以旧换仓"优化资金配置的重要举措 [6] 地方财政与债务压力因素 - 地方土地出让金收入下滑，但地方政府在债务压力及基建、民生等刚性方面的支出压力持续存在 [6] - 地方国资作为财政重要支撑，承担补充资金的使命，地方财政对其上缴利润、资产保值增值的考核在加强 [6] - 鉴于房产资产易变现、价值相对稳定的特点，其成为地方国资回笼资金的首选标的 [6]