成都“商转公”政策优化 - 政策取消“本市缴存”限制 异地缴存人也可申请办理“商转公”贷款业务 [1] - 合作银行范围扩大 与成都公积金中心签订协议的商业银行均可参与办理 [1] - 政策自2025年10月15日起施行 有效期五年 旨在扩大购房客群并加速存量房产去化 [1] 北京国企股权转让与资源优化 - 北京城建集团拟转让所持北科建2.8亿股股权 挂牌价为2.8227亿元 [2] - 首开集团拟转让北科建1.02亿股股权 挂牌价为1.0332亿元 两笔股权合计占北科建总股本12.62% [2] - 交易完成后两家京派国企将全面退出北科建 以实现资源集中与股权结构优化 [2] 华发股份融资与项目投资 - 公司通过发行可转换债券募集资金净额为47.23亿元 专项账户收到金额为47.68亿元 [3] - 募集资金将投入三个地产项目 包括上海华发海上都荟项目28亿元 无锡华发中央首府项目11亿元 珠海华发金湾府项目8.23亿元 [3] - 此举为核心项目开发注入资金 体现公司聚焦优质区域布局的策略 [3] 皇庭国际债务重组终止与资产处置 - 公司终止筹划重大资产出售及债务重组事项 原因在于未能与合作方丰翰益港就交易核心条款达成一致 [4] - 公司重庆皇庭广场及深圳皇庭广场被司法裁定以物抵债 其中深圳皇庭广场曾贡献超五成营收 [4] - 资产抵债后公司净资产转负近20亿元 并触发退市风险 [4] 大家房产土地收购与市场布局 - 大家房产以总价12.64亿元竞得杭州滨江区一宗宅地 溢价率为19.93% [5] - 该地块用地面积为1.997万平方米 容积率为2.5 起始价为10.54亿元 成交楼面价为25317元/平方米 [5] - 此次收购显示出公司对杭州滨江区发展前景看好 并有强烈的补仓意愿 [5]

政策动向 - 国庆中秋假期前多地密集出台楼市新政，涉及广东东莞、广州、湖南邵阳、吉林长春、湖南长沙宁乡市、安徽合肥、湖北武汉、重庆等城市 [1][2] - 政策核心集中在优化住房公积金支持，包括广州、东莞、武汉、邵阳等地提高公积金贷款额度至150万元，并支持提取公积金支付首付款 [2][3] - 多地推出购房补贴措施，东莞按购房合同总价2%给予最高3万元补贴，武汉按初始贷款金额1%发放最高2万元利息补贴，邵阳提供50%契税补贴及针对高学历人才和三孩家庭的2万元补贴 [3] 市场表现 - 国庆中秋假期期间楼市整体表现平淡，但核心城市新房成交出现分化，北京、上海、深圳实现同比增长 [1][4] - 北京新建商品住宅日均成交0.61万平方米，同比增长52%，二手房日均成交19套，增长73% [4] - 上海新建商品住宅日均成交0.62万平方米，小幅增长3%，深圳日均成交0.23万平方米，增长22% [4] - 广州、杭州、成都等地新房成交同比下降，广州日均成交0.81万平方米下降4%，成都日均成交0.29万平方米下降5% [5] 市场展望 - 业内人士预计“银十”市场将延续分化态势，核心城市优质项目保持较高热度 [1][6] - 上半年头部房企在核心城市获取的优质地块有望在四季度逐步入市，新增供应将对核心城市新房销售形成支撑 [1][6] - 9月重点城市二手房成交量已显著回升，预计10月交易活跃度将继续温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [6]

政策调整核心内容 - 广州优化住房公积金提取政策 允许缴存人及配偶提取公积金用于支付购买现售商品住房 存量商品住房 配售型保障性住房或共有产权住房的首付款 [1] - 广州政策同时允许提取公积金用于支付住宅老旧电梯更新改造的家庭分摊费用 [1] - 此次政策优化是对去年8月广州已出台的支持提取公积金支付新建商品住房首付款政策的延续和扩展 [1] 政策影响与市场意义 - 政策优化尊重当前楼市存量房交易面积和套数高于新房的现状 扩大了购房人的选择权 [2] - 政策有利于促进卖旧买新或卖一买一的改善型需求循环 侧面带动新房市场成交 [2] - 商品房交易下滑导致公积金沉淀资金增多 扩大提取范围可有效盘活资金 [2] 全国政策趋势与城市案例 - 今年以来全国已有超30个市（区）出台提取住房公积金支付购房首付款的新政 北京 上海等一线城市均已明确 [3] - 多个二三线城市优化政策 将公积金支付使用范围从一手房扩大至二手房等多个场景 [3] - 青岛市创新二手房首付款直付模式 业务开通三个月为450余户家庭直付首付款8835.77万元 带动二手房消费5.75亿元 [3] 行业政策方向与市场展望 - 各地公积金政策优化方向包括提高贷款额度 优化住房套数认定标准 延长还款期限 支持提取公积金用于首付 支持异地互认互贷等 [4] - 9月通常是地产政策密集发布期 新一轮房地产支持政策有望加快推出 借助金九银十销售窗口加速激活潜在需求 [4]

公积金政策调整概况 - 多地调整住房公积金政策以提升楼市热度 恰逢传统"金九银十"销售旺季 [1] - 上半年各地调整公积金政策近150条 优化方向包括提高贷款额度 优化套数认定标准 延长还款期限 支持提取公积金用于首付 支持异地互认互贷等 [3] - 9月通常是地产政策密集发布期 新一轮房地产支持政策有望加快推出 借助销售窗口激活潜在需求 推动市场止跌回稳 [3] 成都公积金政策调整 - 成都拟修订商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法 目前正在征求意见 [1] - 修订内容涵盖政策有效期延长 放宽缴存地域限制 明确签约银行查询渠道等方面优化 [1] 深圳公积金政策调整 - 深圳发布两项文件修订征求意见稿 支持提取公积金支付购房首付款 支持提取公积金支付购房税款 支持提取公积金偿还异地住房贷款本息 [1] - 深圳购房者在房价下跌和政策宽松背景下 优先考虑公积金和商业组合贷 希望进一步提高公积金贷款额度 [2] 北京上海政策效果 - 北京楼市新政提出五环外购买商品住房不限套数 同时优化公积金贷款政策 [2] - 上海发布新一轮政策措施包括降低限购门槛 优化公积金使用 放宽贷款条件 优化房产税等 [2] - 北京政策实施后新发放住房公积金贷款笔数增加 借款人平均贷款额度增长 二套房平均贷款额度明显增长 [2] 政策特征与展望 - 公积金属地属性强 地方自主权高 具有低利率特点 体现明显本地刚需改善特征 [3] - 各地正在储备新政策 包括继续调整公积金使用范围 在城市更新和房地产新模式方面出台更大力度的政策 [3]

核心观点 - 多地持续优化住房公积金政策 包括降低首付款比例 提高贷款额度 扩大使用范围等 旨在减轻购房负担 释放消费需求 稳定房地产市场[1][2][3] 政策调整内容 - 成都购买保障性住房公积金贷款最低首付款比例降至15%[1] - 成都单双缴存人最高贷款额度上浮50% 分别从60万元和100万元提高至90万元和150万元[1] - 合肥拟上调公积金最高贷款额度 多子女家庭首套住房最高可贷144万元[2] - 合肥拟将"商转公"贷款纳入政策调整范围 允许已受理未发放贷款按新政策重新办理[2] - 苏州支持提取公积金支付物业费 每年可提取一次 额度不超过实际支付的一年物业费用[2] 政策影响分析 - 公积金适用范围扩大至物业费支付 旨在"解放"消费者 增加可支配消费资金[3] - 公积金支付物业费政策有助于稳定物业费收入 缓解物业企业经营压力[3] - 上半年各地调整公积金政策近150条 优化方向包括提高贷款额度 支持提取公积金用于首付等[3] - 在房价下跌背景下 购房者优先考虑公积金和商业"组合贷" 期待公积金贷款额度进一步提高[3] 市场趋势 - 自去年9月增量楼市政策出台后 房地产市场呈现止跌回稳势头[4] - 市场分化明显 一线及重点二线城市止跌回稳情况好于三四线城市[4] - 北京已率先优化房地产政策 预计上海 深圳等更多城市将跟进优化限购政策[4]

核心观点 - 多地持续优化住房公积金政策 包括提高贷款额度 降低首付比例 扩大使用范围等 旨在减轻购房负担 促进需求释放 支持房地产市场稳定发展[1][2][3] 政策调整内容 - 成都购买保障性住房公积金贷款最低首付比例降至15% 单双缴存人最高贷款额度分别从60万元和100万元上浮50%至90万元和150万元[1] - 合肥拟普遍上调个人公积金最高贷款额度 多子女家庭首套住房夫妻双方正常缴存最高可贷额度拟调整至144万元 并计划调整"商转公"贷款政策[2] - 苏州支持提取公积金支付物业费 缴存人及配偶可申请提取支付自住住房物业费 一年一次且不超过实际支付金额[2][3] 政策影响分析 - 公积金适用范围扩大有助于"解放"消费者 增加可支配消费资金 是提振消费的关键举措[3] - 公积金支付物业费政策能确保物业费收入稳定和现金流稳定 缓解物业企业经营压力 助力企业稳健发展[3] - 公积金政策是各地促进需求释放的重要方向 上半年各地调整公积金政策近150条 优化方向包括提高额度 优化认定标准 支持提取用于首付等[3] 市场背景与展望 - 自去年9月增量楼市政策出台后 房地产市场呈现止跌回稳势头 但不同城市及板块分化行情依然存在[4] - 一线及重点二线城市止跌回稳明显好于三四线城市 一二线城市内部不同区域回稳行情也存在分化[4] - 北京已率先落地优化房地产政策 预计未来上海 深圳或将跟进优化限购政策 更多城市将落地房地产支持政策[4]

行业整体销售表现 - 20家已披露数据的房企中，有13家销售单价同比提升，占比超六成 [1] - 多数房企销售额同比尚未出现明显改善，但销售单价拉动明显 [1] - 局部市场回暖由北京等一二线城市核心区域的优质项目热销推动 [1] 房企销售单价与拿地策略 - 融创中国7月销售单价同比涨幅最大，达到97.25% [3] - 越秀地产、华润置地、招商蛇口及中国金茂销售单价同比分别上涨约47.44%、35.68%、30.1%及23.19% [3] - 房企拿地策略调整聚焦一二线城市，中国金茂2024年获得22宗地块中一二线城市占比达90%，截至2024年底累计未售货值约2800亿元中87%位于一二线城市 [3] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元中超80%资金投向北京、上海、广州等一线城市，一线城市新增土储占比超过70% [4][5] 出险房企经营改善案例 - 融创中国经营情况持续改善，2025年5-7月销售额分别为48亿元、75.5亿元及15.3亿元，相比去年同期分别提升111.45%、383.97%和8.51% [6] - 融创中国上海壹号院上半年累计销售额突破170亿元，6月四批次开盘2小时即售罄 [6] 政策支持与市场效应 - 7月以来全国公积金相关政策提及次数达22次，涉及多子女贷款额度优惠、提取方式优化、首付款比例下调等 [7] - 北京优化首套贷款认定标准、提高二套贷款额度、提高每缴存一年公积金的可贷款额度 [7] - 城市核心区优质项目入市为改善型需求释放提供契机，夯实局部板块价格基础并提振区域市场信心 [8]

政策调整核心内容 - 北京市住建委和公积金中心联合发布新政，取消五环外商品住房购买套数限制，并加大公积金贷款支持力度[1] - 新政明确自8月9日起，符合条件的京籍和非京籍家庭（社保/个税满2年）在五环外购房不限套数[4] - 公积金政策同步优化：缴存年限贷款系数从10万/年提升至15万/年，二套房最高贷款额度从60万提升至100万[8] 市场即时反应 - 新政首周末五环外项目迎客流高峰：龙湖·观萃日均看房量达110组（环比+35%），周末成交8套（环比+100%）[5] - 保利旗下颐璟和煦、朝观天珺等项目出现客户直接付首付签约现象，主要项目来访量增长20%-50%[5] - 新房网签数据暂未明显波动：新政首周末新建商品住宅日均成交87.5套，二手住宅日均成交147套[6] 企业策略与产品变化 - 开发商快速响应政策：龙湖·观萃推出楼王组团95折清栋折扣，加推117㎡改善型滨水楼王[5][9] - 项目结构向改善型倾斜：政策缓解资金压力后，客户更倾向选择核心区"一步到位"产品[9] - 五环外布局房企直接受益，中指研究院建议企业把握政策窗口期加强营销[2][5] 政策深层影响 - 五环外成市场主力：1-7月北京新建商品住宅成交80%位于五环外，二手房五环外占比超50%[11] - 置换链条有望激活：公积金新政使置换群体首套认定额度从60万升至120万，覆盖近30%交易者[9] - 购房成本测算显示：典型案例月供减少93元，总利息节省2.77万元[8] 政策调控逻辑 - 延续"五环分界"思路：继2024年"930政策"降低非京籍购房社保年限后，本次进一步放开套数限制[10][11] - 精准应对市场变化：7月北京二手房网签12784套（环比-15.56%），新房价格连续两月环比下跌0.3%-0.4%[13][14] - 职住平衡导向明确：支持人户分离家庭在五环外置业，匹配城市副中心发展需求[11][12]

北京房地产政策优化调整 核心观点 - 北京优化五环外商品住房限购政策 户籍家庭购买五环外住房不限套数 非户籍家庭在满足2年社保或个税条件下也不限购[1] - 政策直接目的是去化五环外新房和二手房库存 稳定市场预期 80%新房和50%二手房成交集中在五环外区域[2] - 同步优化公积金政策 包括放宽首套房认定标准 提高二套房贷款额度至100万元 多子女家庭/绿色建筑最高可贷140万元 降低首付比例至30%[3] - 公积金缴存年限贷款系数从10万元/年提升至15万元/年 贷款120万元所需缴存时间从11年缩短至7年[3] - 允许提取公积金支付首付款同时申请公积金贷款 降低购房门槛和成本[3] 政策背景与市场现状 - 6月北京新房价格指数环比下跌0.3% 同比下跌4.1% 二手房价格指数环比下跌1%[2] - 截至6月新房住宅库存981.8万平方米 同比减少8.2% 去化周期15个月 超80%分布在五环外[2] - 二手房挂牌量快速攀升 约50%房源位于五环外 出现业主"竞相降价"的非理性行为[2] 政策目标群体与需求激活 - 针对五环外多套住房潜在需求 包括养老/照看小孩 子女教育陪读 改善型需求 职住平衡需求[2] - 以400万元总价房产为例 公积金政策调整后首套房首付最高减少60万元 月供最高减少253元[4] - 多子女家庭或绿色建筑购房者 公积金贷款额度最多上浮40万元 首套最高可贷160万元[3][4] 政策战略意义 - 落实中央城市工作会议精神 推动中心区与五环外协同发展 疏解住房需求至外围区域[3] - 从因城施策转向因区施策 政策更加精细化 支持绿色建筑和多子女家庭等特定群体[4][5] - 盘活公积金沉淀资金 发挥普惠金融作用 覆盖比例提升 due to房价回调[4][5]

北京楼市新政核心内容 - 北京出台楼市新政 放宽五环外限购并加大公积金贷款支持力度 [3] - 新政自8月9日起施行 包括优化首二套房认定标准及提高二套房公积金贷款额度 [5] - 以400万元房屋总价为例 购房者首付款最高减少60万元 月供减少253元 [3] 公积金政策具体调整 - 二套房公积金贷款最低首付比例统一降至30% 不再区分五环内外 [6] - 二套房公积金贷款利率由3.075%降至2.6% 贷款100万元30年总利息减少约9.12万元 [6] - 二套房最高贷款额度提升至100万元 多子女家庭最高可上浮40万元至140万元 [5][6] - 每缴存一年公积金可贷额度由10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月降至7年1个月 [6] - 支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款 [7] 政策影响与市场预期 - 新政强化其他一线城市优化限购和公积金政策的预期 [3][9] - 北京1-7月新建商品住宅销售五环外占比超80% 新政将促进改善需求释放 [10] - 7月北京新房二手房市场转弱 新政后咨询带看量明显增加但成交体现仍需时间 [11] - 年内已有超30个市(区)出台提取公积金支付首付款政策 覆盖范围延伸至一二线核心城市 [9] 行业政策优化方向 - 公积金政策优化包括提高贷款额度 支持提取支付首付款 延长还款期限等 [9] - 差异化限购策略通过"核心区严控 郊区松绑"释放需求并服务城市发展战略 [11] - 广州拟推进"商转公"政策 存量房贷利率有望从3%以上降至2.6% [9]