8月19日，珠海市住房公积金管理中心就《珠海市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房组合贷款实 施细则》（征求意见稿）公开征求意见。 不仅是珠海，今年以来，成都、郑州、福州等全国多地已实施"商转公"，购房者住房消费成本进一步降 低。"多地推行'商转公'政策，体现了地方政府在房地产市场调整期积极回应民生诉求、优化住房金融服 务的努力。这一政策不仅有助于降低购房者经济负担，也会在一定程度上刺激住房消费需求，促进房地 产市场的平稳健康发展。"中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜对记者表示。 珠海新政亮点多 珠海市住房公积金管理中心在起草说明中称，目前，商贷利率（3.0%）仍显著高于公积金利率 （2.6%），公积金贷款仍然可以为购房职工省下一笔不小的开支。以100万元30年期贷款为例，转贷后 利息差额达7.7万元。尽管商贷利率多次下调，但是公积金贷款的成本优势依然显著，"商转公"政策可 切实降低部分购房职工的负债压力。 "2025年我市公积金贷款最高限额大幅提升，叠加职工缴存情况改善，一部分以前未充分享受住房公积 金贷款红利的纯商贷购房职工提出'商转公'的诉求，亟待政策支持。"珠海市住房公积金管理中心表示。 据了解，" ...

业务发展举措 - 浙商银行合肥分行持续推进商转公贷款业务以扩大住房公积金政策惠及面并守护职工钱袋子[1] - 开展政策服务进机关、进企业、进社区、进商圈、进园区活动并现场发放商转公办理指南[1] - 通过面对面讲解和案例分析详细介绍商转公申请条件、流程及材料清单并解答高频问题[1] 运营优化措施 - 制定商转公贷款业务窗口考核办法以调动窗口人员工作积极性[1] - 与公积金中心及不动产登记服务中心加强业务风险防控、操作流程和抵押权转移等协作沟通[1] - 针对非原贷银行的商转公贷款提供预受理服务使所有商业银行贷款都可申请商转公[1] 未来规划方向 - 将继续用更有力的政策执行、更接地气的宣传方式和更温暖的办事体验解决群众关切[1] - 致力于让公积金政策更易懂、服务更便捷、保障更有力[1]

广州"商转公"政策实施 - 广州于8月21日正式实施商业性个人住房贷款转住房公积金贷款政策 成为继深圳后第二个推行该政策的一线城市[3] - 申请条件包括在广州开户缴纳住房公积金满60个月及以上 未使用过住房公积金贷款 在广州有唯一住房且已在商业银行支付贷款3年以上[3] - 可贷额度根据房屋购买价格与评估价中较低者的70%计算 结合商贷余额等因素确定 贷款利率执行住房公积金贷款利率[3] 政策动态调节机制与办理效率 - 政策设置动态调节机制 当个贷率低于75%时启动"商转公"贷款 达到85%时采取防控措施 达到90%时暂停[4] - 个贷率指住房公积金个人住房贷款率 反映公积金资金池中用于个人住房贷款的占比[4] - 大部分申请者可在1个月左右完成业务办理 停留在公积金中心的时间不超过7个工作日[4] 政策影响与市场反馈 - 政策旨在降低商业银行贷款成本 通过公积金贷款减少月供成本 同时减少商业银行存量贷款风险[4] - 政策落实民生保障导向 减轻家庭经济负担 提升家庭生活质量[4] - 政策通过降低房贷成本释放社会消费潜力 节省资金可用于其他消费领域 刺激内需增长促进经济循环[5] 全国政策推广情况 - 自2023年部分城市松绑"商转公"政策限制以来 目前已有近20个城市支持或优化该政策 大多数为二三线城市[5]

政策内容 - 广州住房公积金管理中心发布商转公实施办法 规定开户缴纳住房公积金满60个月及以上 未使用过住房公积金贷款 在广州有唯一住房且商业银行贷款支付3年以上可申请办理[1] - 可贷额度根据房屋购买价格与评估价两者中较低者的70%计算 结合商贷余额等综合因素确定 贷款利率执行住房公积金贷款利率[1] - 设置动态调节机制 个贷率低于75%时启动商转公贷款 个贷率达到85%及以上时采取防控措施 个贷率达到90%及以上时暂停[1] 办理效率 - 大部分申请群众可在1个月左右完成业务办理 在公积金中心停留时间不超过7个工作日[2] 政策影响 - 政策持续降低商业银行贷款成本 通过公积金贷款降低月供成本 减少商业银行存量贷款风险[2] - 落实民生保障导向 减轻家庭经济负担 提升家庭生活质量[2] - 通过降低房贷成本释放社会消费潜力 节省资金可用于其他消费领域 刺激内需增长促进经济循环[2] 实施范围 - 广州是继深圳后第二个实施商转公的一线城市[1] - 自2023年开始部分城市松绑商转公政策限制 目前已有近20个城市支持或优化该政策 大多数为二三线城市[2]

政策核心内容 - 广州正式推出商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款政策 自8月21日起实施[1] - 政策旨在通过降低贷款利率减轻缴存人住房贷款利息负担 促进社会消费[1] - 政策采用动态调控机制 贷款率低于75%时启动 达到90%及以上时暂停[2] 申请条件调整 - 原商业贷款已放款要求从5年调整为3年[1] - 逾期记录核查期从24个月缩短至12个月[1] - 贷款额度上限从购房总价款60%提升至70%[1] 贷款额度与期限规定 - 贷款额度不得超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额[2] - 贷款期限不得高于原商业贷款剩余期限 且与商业贷款已还年限合计不超过30年[3] - 购房总价款以房屋原购买价格与重新评估价中的较低者为准[2] 申请人资格要求 - 需在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上[4] - 申请时贷款房屋必须是产权人家庭在广州市唯一住房[4] - 原商业贷款住房需为广州市内自住住房 且贷款银行为公积金承办银行[4] 业务适用范围 - 仅适用于纯商业住房贷款全额转为住房公积金贷款[5] - 组合贷款中的商业贷款部分不符合申请条件[5] - 办理需先与原商业贷款银行协商提前还清商业贷款[5]

商转公贷款申请条件 - 借款申请人需具有完全民事行为能力且未达法定退休年龄 [5] - 需连续正常缴存公积金6个月 单位职工或灵活就业缴存人均适用 [5] - 原商业贷款所购住房须为家庭唯一住房 且无其他抵押或权利限制 [3] - 原商业贷款尚未结清 需银行出具提前还款同意函 [5] - 申请人需无未结清公积金贷款记录 [5] - 需提供有效身份证明 户口簿 婚姻证明及不动产权证书等材料 [5] 贷款额度与计算方式 - 双缴存人家庭最高额度100万元 单缴存人家庭最高额度60万元 [8] - 单位职工贷款额度计算公式为账户余额×25倍 灵活就业人员按前6个月日均余额×25倍计算 [9] - 最终可贷金额取公积金最高额度 计算公式结果 原商贷剩余本金及房屋价值的最低值 并向下取整至1000元整数倍 [7] 贷款利率与期限 - 5年及以下期限贷款利率执行2.1% 5年以上期限执行2.6% [10] - 利率标准按中国人民银行公布的首套房公积金贷款利率执行 [10] 办理流程与时效 - 申请需经贷款银行初审 公积金中心在2个工作日内完成审批 [11] - 审批通过后需办理顺位抵押登记 银行领取他项权证后放款 [4][11] - 需通过15家指定合作银行办理 包括工行 建行 中行等主流商业银行 [12] 特殊情形规定 - 组合贷款中公积金部分需先结清 方可申请商贷部分转公积金贷款 [15] - 异地缴存人暂不支持办理 优先保障本市缴存人业务需求 [15]

广州楼市"商转公"政策 - 核心观点为通过将高利率商业贷款转为低利率公积金贷款减轻购房者房贷压力 100万元商业贷款转为公积金贷款后每月可减少约198元月供 20年累计节省4.7万元 [1] - 政策背景源于当前住房消费属性凸显 刚需购房占主导地位但群体对月供敏感 公积金利率较商业利率低100-150个基点可有效降成本 [1] - 广州设定公积金个贷率低于75%时启动政策 达到90%暂停 河北保定要求连续缴存公积金满两年且商贷还款无逾期 [2] 政策实施条件 - 广州要求原商贷放款5年以上 获银行同意转为纯公积金贷款 房屋为家庭唯一住房 24个月内无逾期记录 累计缴存公积金满60个月 [2] - 政策存在门槛 并非所有有意愿群体都能满足条件 如石家庄分阶段放宽房屋登记日期要求 [2] 房地产市场趋势 - 专家认为当前处于深度调整"过渡期" 预计部分城市将放宽限购限贷政策 多孩家庭和新市民群体需关注后续动向 [3]

政策动态 - 2025年以来广州、沈阳等近20个城市推出或优化"商转公"支持性政策 [1] - 广州拟推行"商转公"政策 当公积金个人住房贷款率低于75%时启动 [2] - 沈阳年初优化"商转公"贷款申请条件 取消原商贷已偿还3年限制及名下其他住房贷款限制 [4] 政策影响 - "商转公"政策作用于住房消费需求端 减轻还贷压力并增强市场信心 [1] - 首套公积金贷款利率2 6%与存量商业贷款利率3 2%存在0 6个百分点利差 降低月供支出和利息总额 [2] - 广州政策限定购房总价款60%为贷款上限 且房屋需为家庭唯一住房 [2] 目标人群 - 纯商贷的自住房、唯一住房人群 主要为过去购房的年轻人或新市民 [3] - 灵活就业缴存人、异地缴存职工和现役军人被纳入沈阳"商转公"政策支持范围 [4] 市场背景 - 广州二手房交易套数降至1万套以下 新房成交同比下滑 去化周期拉长 [3] - 政策旨在稳定市场预期 推动房地产市场止跌回稳 [3] 操作优化 - "商公直转"模式通过顺位抵押直接转换贷款 无需提前还清原贷款 [4] - 部分地区简化办理流程 提升操作便利性 [4] 现存问题 - 部分地区仅接受纯公积金贷款 限制组合贷转换 [5] - 办理需原商贷银行同意配合 实际落地效率依赖各方协同 [5] 行业趋势 - 多个城市持续优化政策 体现房贷政策更加务实和落地 [6] - "先商后公"路径增强购房决策确定性 政策有望在更多城市落地 [6]

广州商转公贷款政策 - 广州拟启动商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（商转公贷款），当住房公积金个贷率低于75%时启动该政策 [1][4] - 个贷率达到85%及以上时可能采取额度管控、预约申请等防控措施，个贷率达到90%及以上时暂停商转公贷款 [4] - 商转公贷款指将未结清商业贷款余额全部转为公积金贷款 [4] 贷款利率与成本对比 - 广州银行存量房贷利率为LPR-30（约3.2%），首套公积金利率为2.6%，二者相差60BP [5] - 2025年5月8日起，首套公积金贷款利率调整：5年以下（含5年）从2.1%升至2.35%，5年以上从2.6%升至2.85% [6] - 二套公积金贷款利率调整：5年以下（含5年）从2.775%降至2.525%，5年以上从3.325%降至3.075% [6] 贷款额度与期限规定 - 商转公贷款额度按广州公积金贷款政策核定，不超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金差额，且不超购房总价款60% [6] - 贷款期限按公积金政策核定，不高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年 [7] - 商转公贷款利率调整后，次年1月1日自动调整，不再另行通知 [7] 申请条件与政策意图 - 申请人需在广州缴存公积金且全国范围内未使用过公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款） [8] - 仅纯商贷的自住房、唯一住房可申请，目标人群为购房时未满足公积金贷款条件的年轻人或新市民 [8] - 政策旨在降低购房成本、促进消费，减轻月供负担并减少提前还款 [7] 广州房地产市场动态 - 2025年上半年广州新房网签30871套，日均成交约170套，同比超过去年同期的28618套 [9] - 上半年广州新房成交均价3.52万元/平方米，环比上涨2.8% [9] - 政策方向包括取消限购限售限价、降低首付比例和利率，预计北京、上海、深圳将跟进优化限制性政策 [9]

广州拟推出"商转公"贷款政策 - 广州住房公积金管理中心发布征求意见稿 拟推出商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款政策 当个贷率低于75%时启动该业务 [1][2] - 广州或将成为继深圳后第二个实施"商转公"的一线城市 此前全国已有超过30个城市开展此项业务 [1] - 政策旨在减轻缴存人住房贷款利息负担 促进社会消费 顺应市场对降低购房成本的强烈需求 [1][3] 政策实施细则 - 引入动态调控机制 个贷率低于75%启动业务 达到85%采取额度管控 达到90%暂停业务 [2] - 月末个贷率连续3个月达85%以上将调减月度额度 连续3个月低于85%恢复原额度 [2] - 申请条件包括借款人需在广州缴存公积金 全国范围内未使用过公积金贷款 原商贷已放款5年以上且获银行同意 [3] 政策影响分析 - 预计可降低购房人月供负担 缓解提前还款现象 因申请条件要求原商贷放款满5年且未提前还款 [3] - 主要惠及纯商贷的自住房、唯一住房购房者 特别是早期因条件限制未能使用公积金的年轻人和新市民 [4] - 商业贷款与公积金贷款合计年限不超过30年 若商贷持有时间较长则实际优惠有限 [4] - 对银行而言 客户在同一银行办理"商转公"可留住客户 利息损失有限 且能吸引新增客户 [4]