格力地产更名及业务转型 - 公司名称变更为珠海珠免集团股份有限公司，证券简称由"格力地产"变更为"珠免集团"，股票代码保持不变 [1] - 变更原因是公司重大资产置换已实施完成，珠海市免税企业集团有限公司已成为公司的控股子公司 [1] - 公司将逐步退出房地产业务，战略定位转型为以免税业务为核心 [1] - 证券简称变更日期为2025年5月8日 [1] 中国建筑一季度业绩 - 一季度新签合同额12702亿元，同比增长6.9% [2] - 一季度实现营业收入5553亿元，同比增长1.1% [2] - 一季度实现归属上市公司股东的净利润150.1亿元，同比增0.6% [2] 房地产市场动态 - 2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11% [3] - 北京成功出让2宗地块，共揽金约133.76亿元 [4] - 中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以126亿元底价摘得北京市朝阳区地块，楼面价5.45万/㎡ [4] - 中铁建以7.7552亿元摘得通州区地块，溢价率21.94%，楼面价3.58万/㎡ [4] 广州房地产政策 - 探索建立"人房地钱"要素联动机制，升级房票安置政策 [5] - 优化"市场+保障"住房供应体系，加快构建房地产发展新模式 [5] - 广州南沙区推出买房送学位政策，自2025年1月10日起在南沙区内购买新建商品住房可申请入读区属公办学位 [6] - 这是当前一线城市中首个落地买房送学位的区域 [6]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级，目标价3.83元 [1][8] 报告的核心观点 - 公司4月28日发布24年报，营收4.3亿元同比-25%，归母净利润0.4亿元同比-50%，业绩因存量项目去化慢、房产销售业务收缩承压，后续关注深圳竣工待售项目去化和城市更新项目推进，长期跟踪产业转型进展 [1] 根据相关目录分别进行总结 地产业务收缩为业绩下滑主因，经营性业务发挥压舱石作用 - 24年公司房产销售收入仅114.3万元，同比-99%，占总收入比例由18.81%降至0.27%，是业绩下滑主因 [2] - 公司将华联城市商务中心项目剩余122套公寓全部出租，新增租赁面积2.2万平，房地产出租业务收入2.9亿元同比+4%，酒店收入1.4亿元同比-15%，合计同比-3%，占总收入比例99.6%，经营性业务发挥业绩压舱石作用 [2] 城市更新资源待释放，城中村改造加速推进有望形成催化 - 公司手握“御品峦山”和“华联南山A区”两个深圳城市更新项目，“御品峦山”计划25年10月预售，“华联南山A区”在进行前期工作，关联方恒裕集团在深圳有丰富城市更新资源 [3] - 4月25日政治局会议提出推进城市更新和城中村改造，期待深圳相关政策落地加速公司城市更新资源业绩释放 [3] 新业绩增长点的培育顺利推进，积极回购维护投资者利益 - 公司投资的珠海聚能年产5000吨富集材料生产线24年9月投产，产品进入市场推广阶段，新业绩增长点培育顺利 [4] - 公司将24年1月至25年1月回购的9721.53万股中的8011.53万股注销，注销金额约2.5亿元，提升股东权益价值 [4] 盈利预测与估值 - 公司存量项目去化承压，但25年新项目入市有望积极影响业绩，下调公司25/26年归母净利至0.8/0.9亿元（-22%/-18%），预计27年归母净利为1.9亿元，对应EPS为0.05/0.06/0.13元；25E BPS为3.48元 [5] - 可比公司平均25PB为0.87x，考虑房地产市场复苏和城中村改造催化，认为公司合理25PB为1.1x，目标价3.83元（前值4.85元，基于1.3x 25PB） [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|565.20|425.31|495.75|578.35|1,908| |+/-%|(75.89)|(24.75)|16.56|16.66|229.89| |归属母公司净利润(人民币百万)|81.63|40.51|79.14|92.17|186.95| |+/-%|(81.27)|(50.37)|95.36|16.45|102.84| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.06|0.03|0.05|0.06|0.13| |ROE(%)|1.61|0.85|1.63|1.87|3.65| |PE(倍)|65.26|131.50|67.31|57.80|28.50| |PB(倍)|1.00|1.05|1.03|1.01|0.98| |EV EBITDA(倍)|24.51|32.40|16.86|13.75|3.83| [7] 基本数据 - 目标价3.83元，收盘价（截至4月28日）3.59元，市值5,327百万元，6个月平均日成交额119.81百万元，52周价格范围2.78 - 6.20元，BVPS 3.42元 [9]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价7.32元 [1][7] 报告的核心观点 - 公司25Q1营收因结转规模放量同比大增，但利润释放受金融资产下跌抵消；展望25年，公司在业绩结转、销售改善、城中村改造方面有看点，有望受益于北京房地产市场企稳及政策催化 [1] 根据相关目录分别进行总结 营收与利润情况 - 25Q1公司营收66.1亿元，同比+436%，归母净利润0.4亿元，同比扭亏；营收增长因竣工面积同比+197%至16.1万平推动房地产结转金额提升，金融资产对税前利润拖累约2.6亿元；预计25年随着重点项目结转、新项目进入结转周期及存货减值损失减少，公司有望同比扭亏 [1][2] 销售情况 - 25Q1公司销售金额同比-2%至53.8亿元，销售均价攀升至8.7万元/平，因一线城市新项目首次开盘；预计全年新开盘货值显著增加，叠加核心城市止跌回稳趋势，销售金额有望重回正增长 [3] 融资与拿地情况 - 25Q1公司新发行20亿元3年期中票，利率2.49%，保持低成本融资渠道；25Q1无新增拿地，预计仍将聚焦北京、上海土地市场补充优质招拍挂和城改资源 [4] 盈利预测和估值 - 维持25 - 27年归母净利润为5.16/8.40/8.57亿元的盈利预测，25E BPS为10.92元；可比公司平均25PB为0.74倍，认为公司合理25PB为0.67倍，目标价7.32元 [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|20,363|25,442|24,238|24,288|25,063| |+/-%|(17.09)|24.94|(4.73)|0.21|3.19| |归属母公司净利润(人民币百万)|558.89|(951.04)|516.18|840.14|856.78| |+/-%|160.34|(270.17)|154.28|62.76|1.98| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.27|(0.46)|0.25|0.40|0.41| |ROE(%)|0.34|(7.68)|2.75|4.30|4.51| |PE(倍)|16.90|(9.93)|18.30|11.24|11.02| |PB(倍)|0.40|0.42|0.42|0.40|0.39| |EV EBITDA(倍)|42.88|(47.41)|31.34|20.05|20.23| [6] 基本数据 - 目标价7.32元，截至4月28日收盘价4.55元，市值9,445百万元，6个月平均日成交额214.90百万元，52周价格范围3.71 - 6.91元，BVPS10.71元 [8] 盈利预测（资产负债表、利润表、现金流量表等） - 包含2023 - 2027E各年度资产负债表、利润表、现金流量表相关数据及主要财务比率等详细信息 [27]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持），房地产服务评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 4月25日中央政治局会议提出持续巩固房地产市场稳定态势，举措集中在城中村改造、高品质住房、存量房收储等方面，二季度房地产行业增量政策窗口逐步打开，后续需关注实操政策落地节奏，一线城市更具政策弹性，看好市场复苏节奏及相关标的 [2] - 本轮房地产政策发力周期起始于2023年7月，本次会议表态说明止跌回稳有成效，2025Q1重点19城新房+二手房成交面积合计同比增长18%，但房价层面企稳根基仍需稳固，需增量政策持续发力 [3] - 会议提到的房地产政策方向与4月8日报告预判接近，包括城市更新、优化存量商品房收购政策、加大高品质住房供给 [4] - 会议进一步确认增量政策方向，看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐具备“三好”逻辑的地产股，业绩与现金流稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳 [5] 重点推荐公司总结 A股开发 - 城投控股：2024年营业总收入94.3亿元，同比+268.6%，归母净利润2.43亿元，同比-41.6%，因项目盈利性低于预期调整2025 - 2027年EPS，给予0.75倍25PB，目标价6.34元，维持“买入” [10][11] - 城建发展：2024年营收254.4亿元，同比+25%，归母净亏损9.5亿元，受存货减值拖累，维持25/26年预测归母净利润，引入27年预测，微调25E BPS，给予0.67倍25PB，目标价7.32元，维持“买入” [10][11] - 滨江集团：1 - 3Q24营收407.8亿元，同比-12%，归母净利润16.3亿元，同比-34%，待结转资源充裕，看好全年利润增速修复，维持24 - 26年EPS盈利预测，给予13倍25PE，目标价12.35元，维持“买入” [10][11] - 新城控股：2024年营收889.99亿元，同比-25.32%，归母净利润7.52亿，同比+2.07%，因减值规模下降调整25 - 27年EPS，给予0.61x25PB，目标价16.68元，上调至“买入” [10][11] - 招商蛇口：2024年营收1789.5亿元，同比+2.25%，归母净利润40.4亿元，同比-36.09%，因减值略超预期调整2025 - 2027年EPS和BVPS预测，给予2025年1倍PB，目标价12.52元，维持“买入” [10][12] - 建发股份：2024年营收7012.96亿元，同比-8.17%，归母净利29.46亿元，同比-77.52%，剔除影响后归母净利同比下降17.8%，维持2025 - 2026年EPS预测，新增2027年预测，给予两部分业务2025PE估值12.7/8.4倍，目标价13.48元，维持“买入” [10][12] 港股开发 - 华润置地：2024年收入2788亿元，同比+11%，核心净利润254亿元，同比-8.5%，预计25 - 27E EPS，将估值方法由PE切换至PB，给予0.75倍25PB，目标价32.72港元，维持“买入” [10][12] - 中国海外发展：2024年收入同比-9%至1852亿元，归母净利润156亿元，同比-39%，下调营收及毛利率假设，预计25 - 27年EPS，将估值方法从PE调整为PB，给予0.45x25PB，目标价17.07港元，维持“买入” [10][12] - 绿城中国：2024年收入1585亿元，同比+21%，归母净利润16亿元，同比-49%，上调营收假设，下调毛利率假设，预计25 - 27年EPS，将估值方法由PE切换为PB，给予0.81x25PB，目标价12.73港元，维持“买入” [10][12] - 建发国际集团：2024年收入1430亿元，同比+6%，核心归母净利润43亿元，同比-1.6%，调整25 - 27E EPS，将估值方法由PE切换至PB，给予1.32倍25PB，目标价19.29港元，维持“买入” [10][12] - 越秀地产：2024年营收864亿元，同比+8%，归母净利10.4亿元，同比-67%，下调营收预测以及毛利率假设，预计25 - 27年EPS，将估值方法从PE调整为PB，给予0.46x25PB，目标价6.85港元，维持“买入” [10][13] 物管公司 - 华润万象生活：2024年营收170.4亿元，同比+15%，归母净利润36.3亿元，同比+24%，小幅调低营收，调高毛利率和少数股东损益占比，预计25/26年EPS，引入27年EPS，调整为基于核心EPS进行估值，给予21倍25PE，目标价39.81港币，维持“买入” [10][13] - 绿城服务：2024年营收178.9亿元，同比+6%，核心经营利润15.9亿元，同比+22%，归母净利润7.9亿元，同比+30%，调低营收和管理费用率，上调25/26年EPS，引入27年EPS预测，给予19倍25PE，目标价5.91港币，维持“买入” [10][13] - 中海物业：2024年营收140.2亿元，同比+7%，归母净利润15.1亿元，同比+13%，调低营收但小幅调高毛利率，预计25/26年EPS，引入27年EPS，给予14倍25PE，目标价7.74港币，维持“买入” [10][13] - 保利物业：2024年营收163.4亿元，同比+8%，归母净利润14.7亿元，同比+7%，下调营收和毛利率，预计25/26年EPS，引入27年EPS，给予13倍25PE，目标价40.15港币，维持“买入” [10][13] - 招商积余：2024年营收171.7亿元，同比+10%，归母净利润8.4亿元，同比+14%，上调基础物管毛利率，上调25/26年EPS，引入27年EPS，给予17倍25PE，目标价14.96元，维持“买入” [10][13] - 滨江服务：2024年营收36.0亿元，同比+28%，归母净利润5.5亿元，同比+11%，小幅下调营收，预计25/26年EPS，引入27年EPS，给予12倍25PE，目标价31.06港币，维持“买入” [10][14]

城市更新战略部署 - 广州市召开城市更新工作动员部署会，深入学习贯彻习近平总书记关于城市工作重要论述和对广东系列重要讲话重要指示精神 [2] - 市委书记郭永航强调要坚定践行人民城市理念，坚持稳中求进工作总基调，推进城市更新与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合 [3] - 市长孙志洋主持会议并向各区政府下达2025年广州市城市更新工作任务书 [2] 城中村改造重点举措 - 发挥四大重点片区城中村改造示范带动作用，强化专项借款项目全面推进和"三旧"改造项目分类处理 [3] - 探索建立"人房地钱"要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制 [3] - 优化"市场+保障"住房供应体系，加快构建房地产发展新模式 [3] 产业融合与空间规划 - 聚焦产城融合、转型升级，因地制宜做好产业保育和产业临迁 [3] - 积极稳妥推动传统批发市场做优做强，加强新型产业空间载体规划建设和优质产业项目导入 [3] - 打造发展新质生产力的重要载体 [3] 城市品质提升 - 加强历史文化资源保护，扎实推进绿美生态建设 [3] - 深入开展城市体检，加强城市基础设施建设改造 [3] - 加快推进城市品质提升，打造宜居宜业宜乐宜游城市环境 [3] 工作推进机制 - 集中优势力量打好四大重点片区攻坚战，强化重点项目实施和项目谋划储备 [4] - 各区要履行主体责任，市城中村改造建设指挥部加强统筹协调，相关部门协同配合 [4] - 全力以赴完成年度改造任务，推动城市更新和城中村改造取得更大成效 [4]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为优于大市，维持该评级 [4] 报告的核心观点 - 房地产销售基本面在窄幅区间波动，量价有季节性回落但总体平稳，处于去年四季度以来的向上通道，后续地产政策出台的节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望推进，地产股具备博弈机会，5月推荐我爱我家、贝壳 - W [3][88] 根据相关目录分别进行总结 行业：销售数据窄幅波动，投融资修复趋势减弱 - 30城新建商品房成交量同比走弱，当年累计成交2423万㎡，同比+2%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为+15%、 - 5%、+3%；北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为 - 6%、+11%、+24%、+62% [1][12] - 18城二手住宅成交量保持平稳，当年累计成交24.7万套，同比+28%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+36%、+25%、+23%；北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为+30%、+56%、+31%、+48% [1][19] - 2025年1 - 3月，全国商品房销售额为20798亿元，同比 - 2.1%；销售面积为21869万㎡，同比 - 3.0%；3月单月，销售额10539亿元，同比 - 1.6%，降幅较1 - 2月收窄1.0个百分点；销售面积11123万㎡，同比 - 0.9%，降幅较1 - 2月收窄4.2个百分点；3月销售额和销售面积分别相当于2019年同期的74%和71%，较1 - 2月回落，但与2023年以来季节性波动趋势一致 [26] - 2025年1 - 3月，新建商品房销售均价为9510元/㎡，同比+0.9%；3月单月，均价为9475元/㎡，同比 - 0.7%，较1 - 2月下降3.4个百分点；3月，70城新建商品住宅销售价格同比 - 5.0%，降幅较2月收窄0.2个百分点，环比 - 0.1%与2月持平，一线城市新房价连续5个月环比正增长；70城二手住宅销售价格同比 - 7.3%，降幅较2月收窄0.2个百分点，环比 - 0.2%，降幅较2月收窄0.1个百分点，一线城市环比重新转正，二三线环比降幅均收窄 [43] - 2025年1 - 3月，房地产开发投资额为19904亿元，同比 - 9.9%；房企到位资金为24729亿元，同比 - 3.7%；3月单月，开发投资额9184亿元，同比 - 10.0%，降幅较1 - 2月扩大0.2个百分点；到位资金9152亿元，同比 - 3.9%，降幅较1 - 2月扩大0.3个百分点；2025年1 - 3月，国内贷款同比 - 2.3%，自筹资金同比 - 5.8%，定金及预收款同比 - 1.1%，个人按揭贷款同比 - 7.0%，销售回款持续改善，对房企资金拖累减轻；3月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的78%和63%，投资延续2022年以来季节性前高后低，融资自2024年10月以来修复趋势减弱 [57] - 2025年1 - 3月，房屋新开工面积为12996万㎡，同比 - 24.4%；竣工面积为13060万㎡，同比 - 14.3%；3月单月，新开工面积6382万㎡，同比 - 18.1%，降幅较1 - 2月收窄11.5个百分点；竣工面积4296万㎡，同比 - 11.5%，降幅较1 - 2月收窄4.1个百分点；3月，房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的32%和72%，月度指标有波动，新开工始终处于较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定 [67] 板块：本月跑赢沪深300指数2.9个百分点 - 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌0.3%，跑赢沪深300指数2.9个百分点，在31个行业中排7名；按最新收盘日计，板块2025年动态PE为34.1倍 [2][81] 投资策略 - 房地产销售基本面在窄幅区间波动，量价有季节性回落但总体平稳，处于向上通道；为实现市场止跌回稳目标，后续地产政策出台节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望推进，地产股具备博弈机会；5月推荐我爱我家、贝壳 - W [3][88] 重点公司盈利预测及投资评级 | 公司代码 | 公司名称 | 投资评级 | 收盘价（元） | 总市值（亿元） | EPS（2025E） | EPS（2026E） | PE（2025E） | PE（2026E） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 000560.SZ | 我爱我家 | 优于大市 | 3.65 | 86 | 0.10 | 0.14 | 38.1 | 26.2 | | 2423.HK | 贝壳 - W | 优于大市 | 55.30 | 1861 | 1.96 | 2.26 | 26.5 | 23.0 | [4]

6G技术 - 6G首次被写入2025年3月政府工作报告 成为未来产业重要组成部分 与量子科技和生物制造并列 [1] - 6G将大幅提升网络速度 推动智能网络普及 实现地面到太空全域通信 [1] - 基站天线 通信测试 网络设备等6G技术公司有望获得可观增长 [1] - 与中国移动 华为等巨头合作的公司凭借技术优势 将在6G商业化中占据重要地位 [1] 城中村改造 - 城中村基础设施不完善 社会治理复杂 是外来人口聚集的第一站 [1] - 改造面临征迁难度大 居民预期差异 改造成本高等挑战 [1] - 建筑 金融 地产开发等企业是投资重点 需关注创新融资方式和产业带动效应 [1] 光纤通信技术 - 中国光纤通信进入千兆普及 万兆启航阶段 宽带光接入 高速光传输 光模块器件三大技术快速演进 [2] - 万兆光网 AI大模型 6G网络 智算中心将推动光通信全产业链结构性成长 [2] - 建议聚焦具备技术壁垒和市场份额的核心企业 跟踪800G/1.6T/空芯光纤等技术产业化进展 [2] 通信设备战略价值 - 无线通信设备如基站 对讲机 滤波器 天线 雷达在战时具备决策通信保障作用 [2] - 安全自主可控的国产通信设备获得更高战略溢价 [2] - 地缘不稳定背景下 市场将重新评估通信设备的军民两用属性和安全级别 [2] 工程机械行业 - 2025年行业或进入第四轮复苏周期 受内需强劲 出口韧性 政策加码 更新换代多重驱动 [2] - 当前具备左侧布局价值 周期 政策 更新 外需多重共振 或迎来新一轮黄金5年 [2] - 行业处于周期拐点前夕 基本面数据持续验证 2025年复苏趋势确定 [2]

城中村改造的金融创新课题研讨会 核心观点 - 城中村改造是房地产新旧发展模式转换阶段的关键抓手，面临资金平衡、产权瑕疵、政策配套等多重挑战，需通过金融模式创新、工具优化及政策协同构建系统性解决方案 [3][7][8] - 国际经验显示差异化融资模式（如美国社会资本撬动、新加坡政府统筹、日本TMK权益结构）可为中国提供参考，需结合REITs、专项债等工具实现产融深度耦合 [17][21] - 当前改造项目面临土地市场低迷、补偿标准分歧、退出机制缺失等痛点，需构建"政府引导+市场运作+公众参与"的协同机制，创新拆迁补偿权益入股、财政贴息等模式 [19][20][21][22] 课题背景与意义 - 房地产行业深度调整叠加城镇化提质减速，城中村改造兼具改善民生、扩大内需（带动投资消费）、促进城市高质量发展的三重价值 [8] - 拆除新建类项目资金平衡困难，整治提升类缺乏适配融资工具，产权瑕疵普遍制约金融退出，需分类设计金融解决方案 [8][19] 现状与挑战 - 经济增速放缓背景下，地方财政承压导致市场主体参与意愿弱，现有金融工具（抵押补充贷款、专项再贷款等）效率待提升 [11] - 深圳案例显示运营环节存在政策标准不统一、利益矛盾突出、安全成本高企、ABS退出渠道不畅等四大痛点 [19] - 传统"以地养改"模式难持续，补偿分歧加剧拆迁僵局，社会资本因回报率低持观望态度 [20] 国际经验借鉴 - 美国通过财政补贴和税收优惠激励社会资本，日本六本木旧改采用TMK结构让原住民以土地入股分享资产增值收益 [17][21] - 可探索未确权物业收益权入池REITs、集体土地使用权收益共享等创新路径，缓解地方债务压力 [17][21] 金融创新路径 - 工具创新：构建"Pre-REITs-私募REITs-公募REITs"循环链条，发展权益性融资替代传统债务模式 [22] - 信用重构：从企业信用转向项目信用，探索成立专项增信机构降低融资成本 [22] - 政策协同：优化会计税收政策匹配长周期项目特征，通过特许经营+REITs实现市场化退出 [21][22] 机制设计建议 - 政府角色：运用专项债介入土地整理，建立风险隔离机制避免隐性债务 [14][22] - 村集体参与：作为土地流转主体替代传统征拆，保障原住民长期收益 [21] - 社会资本：负责产业导入与运营，匹配科创/文创等新业态提升资产价值 [17][21] 实施框架 - 分类分层支持体系：公益设施用国债/专项债，经营性物业采用PPP+REITs组合 [21] - 全周期金融矩阵：早期财政贴息降低资金成本，成熟期通过证券化退出 [22] - 法律保障：需国家层面统筹土地、规划等法规，完善产权确权与合规框架 [21][22]

房票制度的核心观点 - 房票本质是债务转移工具，将拆迁成本转化为未来土地收入并制造购房需求 [1][11] - 该制度作为第三种拆迁补偿方式，介于货币安置与实物安置之间，通过定向消费稳定本地楼市 [3][6] - 全国已有超60个城市推行房票政策，一线城市侧重城市更新，二三线城市聚焦去库存 [6] 房票制度的运作机制 - 政府向拆迁户发放房票，限定12个月内用于购买指定区域新房，可享受购房补助并免交定金 [4] - 房票面值按政府指导价设定，但市场价波动可能导致购房资金缺口 [10] - 政策允许房票转让、继承及拆分使用，但配套规则不完善易引发产权纠纷 [11] 一线城市的差异化应用 - 深圳通过房票锁定补偿资金流向，防止外溢至股市或异地购房，同时缓解龙岗等外围区域库存压力 [6][16] - 北京仅在通州试点房票，侧重非首都功能疏解；广州因城中村规模大，房票覆盖范围更广 [18] - 深圳1-2月新房成交面积同比大增117%，房票政策将进一步助推市场回暖 [17] 政策效果与局限性 - 短期可消化商办及滞销住宅库存，长期优化旧改周期，但仅限新房购买限制选择范围 [19] - 法律性质未统一，部分法院认定为行政协议，部分视为民事合同，导致裁判标准差异 [10] - 房企爆雷或项目烂尾风险下，持票人权益缺乏保障机制 [11] 行业配套政策建议 - 专家建议一线城市大幅放松外围区域限购，如取消北京五环外、上海外环外限购 [13] - 需降低核心区"老破小"购房门槛，结合降准降息等金融手段增强市场修复能力 [13][16] - 未来政策可探索货币化安置与房票结合模式，提升居民使用积极性 [19]

房票政策全面启动 - 四大一线城市（北京、上海、广州、深圳）均已启动房票政策，深圳于2025年3月26日印发文件明确建立房票制度[2][3][10] - 房票是被征收人房屋拆迁后获得的"代金券"，限定用于购买政府指定的商品房或保障性住房，直接引导资金流入楼市[4] - 2024年以来全国超90个城（区）鼓励采用房票安置[10] 房票的历史演变 - 房票最早于2005年试点，2015年棚改货币化浪潮中推广，2018年随棚改退潮而隐退[8] - 2022年郑州重启房票政策，给予8%安置补偿奖励和3个月过渡费现金奖励[8] - 2023年国务院推进城中村改造政策后，房票成为多地城市更新的重要工具[9][10] 房票重启的核心动因 - 旧城改造范围扩大：2024年实施1790个城中村改造项目，覆盖300多个城市[11] - 楼市去库存压力：截至2025年2月全国商品房待售面积达8亿平方米，同比增长5.1%[11] - 地方政府财政优化：房票可减少短期举债压力，避免安置房建设支出[13] 房票的运作机制 - 有效期通常为1年，部分城市允许跨行政区域使用[12][17] - 建立"房源超市"动态调整房源，如北京通州区优先去化二、三居室库存[13] - 开发商资金回收周期延长至2年以上，且受严格监管[17] 政策效果与行业影响 - 短期内为楼市提供额外购买力，加速辖区商品房去库存[12][13] - 开发商面临资金周转压力，郑州等地通过信用档案制度强制企业参与[17][18] - 一线城市全面探索释放政策信号，房票将成为城中村改造核心工具[19]