政策法规支持 - 首部系统性住房租赁行政法规《住房租赁条例》正式施行，填补国家层面法规空白，旨在补全租赁短板、完善租购并举的住房制度[1] - 政策推动住房租赁行业从临时性配套工具发展为独立产业主体，纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程[1] - 法规落地带来更专注的政策研判、差异化资源配置、机制性金融支持和系统性产业引导，提升行业地位[1] 市场需求变化 - 家庭型客源占比从2018年不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年9.8个月延长至2025年11.2个月，显示租赁需求从过渡短择向稳定长择转型[2] - 新生代客群追求性价比、归属感和居住体验，推动市场多元化与创新，促使产品与服务向更高质量与个性化发展[2] 产品与服务创新 - 好房子的四个思考维度包括物理空间、功能设置、社区环境与服务体系[2] - 长租公寓品牌将网红打卡思路引入公区设计，根据内向型与外向型租客需求差异化配置公共空间，如天文观景台、迷你农场、舞台剧场、运动场等[2][5] - 服务标准化将细节做成品牌，通过节日计划、色彩与物料规范、互动机制与社群运营，使温度可复制、品质可复用，提升租客归属感与续租意愿[3] 金融创新与资产盘活 - 国内首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REITs）和首单持有型不动产ABS（建信长租）完成扩募，标志着市场进入首发+扩募并行新阶段[4] - 金融创新产品使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业可投性和资本可进入性[4] - 保租房REITs二季度单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值[5] - REITs产品呈现同城多项目组包趋势，资产集中于北京、上海、苏州等一线和核心二线城市，位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区[5] 行业发展趋势 - 行业发展逻辑从有没有迈向好不好，从能融资转向能持续投资、有稳定收益[6] - 政策托底、资产入市和资本提效，加速推动市场成熟与长期化发展[6] - 行业从规模扩张向品质运营转变，企业通过精细化运营和创新服务提升品牌价值[5]

市场分化 - 一线城市二手房市场出现回暖信号 北京网签量创44个月新高 深圳交易量达50个月峰值 广州成交量同比上涨48% [3] - 市场回暖高度集中于核心资源区 上海内环内新房价格环比上涨0.36% 而远郊楼盘面临10%以上跌幅 [3] - 三四线市场表现疲软 某中部省会城市新区楼盘单价从2020年8000元降至2025年4000元仍难成交 [3] - 人口向长三角 珠三角等城市群集中趋势加剧 东北 西北部分地区出现常住人口净流出 [3] 政策调控 - 2024年11月财政部等多部门出台新政 将契税优惠面积标准从90平方米提升至140平方米 统一四大一线城市二套房契税税率 [5] - 政策包括土地增值税预征率下调0.5个百分点 二手房交易免征增值税年限统一为2年 取消普通与非普通住宅分类 [5] - 调控模式从以限购限贷为主转向供需双侧协同发力 旨在盘活存量市场但效果呈现区域差异性 [5] - 深圳新政后出现单月"日光盘" 而某北方城市库存去化周期仍超过30个月 [5] 资本动向 - 房地产企业战略转向保守 万达出售文旅项目转向轻资产运营 融创2024年有息负债较峰值下降约40% [7] - 2025年外资对中国一线城市商业地产投资额同比增长15% 主要集中于上海陆家嘴 北京CBD等核心商圈 [7] - 资本偏好显示稀缺地段资产仍被视为避险工具 杭州豪宅项目"江河汇"单价突破12万元/平方米开盘售罄 而同一城市远郊楼盘需降价促销 [7] 居住革命 - "好房子"概念成为政策关键词 北京某科技住宅项目因恒温恒湿系统 智能化管理等配置 虽比周边房价高出20%但成交周期缩短50% [9] - 90后购房者中65%愿意为更好的社区配套支付溢价 而非单纯追求面积扩大 [9] - 需求升级加速老旧小区淘汰 2024年全国存量房改造面积同比增加22% 大量90年代建设的筒子楼面临空置风险 [9] 税收政策预期 - 房地产税立法预期开始重塑市场逻辑 支持者认为增加持有成本可抑制投机使交易更理性稳健 [11] - 核心矛盾在于若房产税试点推进 多套房业主会抛售房源还是转嫁成本 租房市场会因此降温还是升温 [11]

10月28日，"十五五"规划建议全文公布，将"推动房地产高质量发展"放在了"加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人 民共同富裕"，强化了房地产的民生属性，以及在保障和改善民生中的地位。 出品 | 搜狐财经 作者 | 王泽红 对于推动房地产高质量发展，《建议》明确了五个方向： 一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度； 二是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求； 三是因城施策增加改善性住房供给； 四是建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。 五是建立房屋全生命周期安全管理制度。 房地产新模式显"雏形"，高质量发展不仅是建"好房子" 实现房地产高质量发展的主要抓手，就是房地产发展新模式，自2021年12月经济工作会议提出到2025年10月25日，差不 多过去四年时间，一直不断提出探索、推动、构建发展新模式。10月11日，住建部进一步明确新模式的内涵，并且提出 了新的说法。 "新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉 总结道，其中基础性制度主要是针对过去旧模式下 ...

10月23日的四中全会对房地产只提了十个字：推动房地产高质量发展。此次《"十五五"建议》增加了许多，并涉及多个方面： 从以上6点来看，核心仍是推动房地产高质量发展，只是更进一步从不同维度发力。归根到底还是用"保障+市场"的方式让人民群众住上"好房子"。对行业 自身而言，这也是房地产行业摆脱旧有路径依赖、穿越周期、实现健康可持续发展的根本出路。 核心城市购房限制性政策 仍有优化空间 《"十五五"建议》在建设强大国内市场，大力提振消费部分提出"完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。" 当前房地产市场大部分限制性措施皆已退出，仅剩部分城市还有所保留，在这其中，北京、上海、深圳的限购政策最受关注。 房地产未来五年终于定了！ 10月28日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《"十五五"建议》），基本确定未来五年房地产发 展方向。 2025年8-9月，北京、上海、深圳先后调整限购政策，三城均采用"分区域差异化松绑"策略，但宽松力度与范围各有侧重。 北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保 ...

市场整体表现与分化 - 2025年1-4月全国84个重点城市新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [3] - 2025年4月70个大中城市中一、二线城市新建商品住宅销售价格环比已持平各线城市房价同比降幅持续收窄 [3] - 2025年上半年全国300个城市住宅用地出让金同比增长13%其中一二线城市增幅分别达到24.5%和26.3%而三四线城市热度较低 [3] - 全国整体商品房待售面积从2025年6月末的7.69亿平方米降至9月末的7.59亿平方米但去化压力仍集中在特定区域和房产类型 [3] 需求结构转变 - 2025年重点30个城市中120-144平方米的改善型户型成交占比已升至30%在杭州、成都等城市该占比甚至超过50%北京大户型成交占比达42% [4] - 上海2025年上半年出现25个“日光盘”北京千万级新房成交同比增长67% [4] - 上海2025年4月二手房成交2.07万套同比增加32%连续7个月超过1.5万套荣枯线其中90平方米以上大户型房源成交占比达35.3%同比扩大4.7个百分点 [10] 政策调控方向 - 2025年一季度全国至少有66个省市出台124次稳市场政策主要包括降低购房门槛如商贷首付比例降至15%公积金贷款额度上浮20%支持“以旧换新”“以小换大”提供税费优惠和直接补贴以及加大存量房去化力度 [7] - 中央财政安排4.4万亿元地方政府专项债部分用于土地收储和收购存量商品房 [7] - 据测算货币化安置实施100万套城中村改造和危旧房改造将拉动2亿平方米商品房去化 [7] 行业产品标准升级 - 住建部2025年3月印发导则明确建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子行业从解决“有没有”转向聚焦“好不好” [9] - 新建住宅需配建适老化设施节能率要超65%智能家居覆盖率需达到八成以上 [10] - 吉林已推动10个以上“好房子”示范项目浙江、广东等地推广智能建造和装配式建筑 [10] 房企战略转型 - 2025年1—9月全国房地产开发投资同比下降13.9%但房企资金投向发生结构性变化TOP100房企拿地预算更加聚焦核心城市优质地块 [12] - 房企战略转型表现在三方面从高速扩张转向精细化运营从重开发转向轻重资产并举发展代建、物业管理等业务从同质化竞争转向差异化产品打造 [12] 购房逻辑变化 - 在分化市场中对于自住需求核心城市的核心地段因有产业支撑、人口流入和配套设施而成为相对安全的选择 [14] - 对于投资需求普涨时代已经结束结构性机会与风险并存需要更加谨慎 [14]

行业前景与政策导向 - "十五五"规划建议围绕构建地产新模式的长期视角对行业发展赋能[1] - "好房子"上升为行业标准将放大产品能力差异并推动企业竞争格局重塑[1] 投资标的推荐 - 推荐具备"好信用、好城市、好产品"的"三好"地产股[1] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司[1]

文章核心观点 - 房地产行业在“十五五”规划期间的发展核心是推动高质量发展，其定位从“十四五”规划中的城镇化框架调整至民生保障部分，强调回归住房的居住属性和服务居民高品质生活需求的初心 [2][5] - 行业政策将保持连贯性和稳定性，延续近期工作思路，体现“一张蓝图绘到底”的指导原则 [3] - 高质量发展路径体现三个结合：市场与保障结合、增量与存量并重、结果与制度并重 [6] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式是首要任务，重点在于完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [2][6] - 开发环节改革预售制度，建议逐步转向现房销售或完善预售资金监管以降低系统性风险，并建立全流程品质管控标准 [7] - 融资环节需优化结构，发展REITs、债券等多元化渠道以降低杠杆率，并建立房企债务风险动态监测和预警机制 [7] - 销售环节将完善监管、规范销售行为，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策，同时清理住房消费的不合理限制性措施 [7] 住房供给体系优化 - 住房供给体系坚持市场与保障双轨并行，政策重心从“有效增加保障性住房供给”转向“优化保障性住房供给”，标志着从保基本向促发展、从追求数量向质量与结构并重的阶段性转变 [9][10] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求针对城市特点和居民改善型需求差异进行精准供给 [10][11] - 一线城市政策重点在于创新与存量激活，二线城市重在品质提升与产城融合，三线城市则侧重存量盘活与保障托底 [11] “好房子”建设与存量提质 - “建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”首次被写入五年规划建议，标志着其上升为国家战略，行业从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代 [12][13] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，不仅新建房子要建成“好房子”，还需将老房子改造成“好房子”，显示对存量提质增效的重视度大幅提升 [13][14] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为房屋提供持续保障和品质提升支持 [14] 行业发展趋势展望 - 随着房屋品质和物业服务提升行动的推进，住房市场将呈现供给体系更加多元、产品标准持续升级、服务模式不断创新三大趋势 [14] - 未来需打通设计、施工、监管、服务全链条，构建“好房子+好服务”的新格局，实现从“住有所居”到“住有优居”的跨越 [14]

政策定位与战略转向 - 房地产政策定位从“十四五”规划中的城镇化部分调整至“十五五”规划建议的民生保障部分，核心任务是推动房地产高质量发展[1][3] - “十五五”时期房地产发展的首要目标是服务居民家庭对更高品质居住生活的需求，回归住房产业的初心与使命[1] - 政策部署体现了“一张蓝图绘到底”的思路，确保房地产领域政策推进的连贯性和稳定性[2] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式被摆在首要位置，重点在于完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1][4] - 开发环节改革包括逐步转向现房销售或完善预售资金监管机制，并建立全流程品质管控标准[4] - 融资环节需优化融资结构，发展REITs、债券市场等多元化渠道，并建立房企债务风险动态监测和分级预警体系[4] - 销售环节需加强销售行为规范，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策[5] 住房供给体系优化 - 政策思路强调“市场+保障”结合，提出优化保障性住房供给和因城施策增加改善性住房供给[1][5] - 保障性住房政策重心从“十四五”时期“有效增加供给”转向“十五五”时期“优化供给”，标志着从“保基本”向“促发展”的阶段性转变[6] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求根据城市定位和居民需求差异进行精准供给[7] “好房子”建设与品质提升 - “建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”首次被写入五年规划建议，标志着“好房子”建设上升为国家战略[8][9] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，不仅针对新建房屋，也包括将老房子改造成“好房子”[10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为现有房屋提供全生命周期保障和持续的品质提升[11] 行业发展趋势 - 房地产高质量发展突出体现三个结合或并重：“市场+保障”结合、“增量”与存量并重、结果与制度并重[3] - 行业从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代，供给体系将更加多元、产品标准持续升级、服务模式不断创新[10][11] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段，存量提质增效的重要性大幅提升[10]

文章核心观点 “十五五”规划建议推动房地产行业向以“人民为中心”的高质量发展新阶段迈进 通过构建发展新模式、优化供给结构、提升房屋品质、防控风险及实施城市更新等多维度举措 促进行业从规模扩张转向质量提升 [1][7] 构建房地产发展新模式 - 将“加快构建房地产发展新模式 完善商品房开发、融资、销售等基础制度”置于政策首位 凸显制度建设的根本性作用 [2] - 新模式根基在于三大板块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动 基础性制度重点完善开发、销售、融资三方面以针对旧模式风险 [2] - 项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、现房销售配套融资政策等 将成为“十五五”期间重点落地的政策方向 [2] - 消费端提出“清理住房消费不合理限制性措施” 核心城市购房政策仍有优化空间 [2] - 土地端明确“盘活用好低效用地、闲置房产” 并赋予省级政府更大建设用地统筹权 [2] - 自2024年以来 中央已多次出台政策支持存量土地与商品房盘活 截至10月24日 全国拟使用专项债收购闲置土地的金额超6200亿元 实际发行约2160亿元 河北、重庆等地已率先行动 [2] - 延续党的二十届三中全会基调 将“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解”写入规划 表明房地产风险防控仍是中央关注重点 [2] - 通过基础制度建设和资金闭环管理 可有效防范项目烂尾、企业债务等问题 维护购房者权益与金融稳定 [3] 优化住房供给体系 - 提出“优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求” 与“十四五”时期“有效增加”相比 “优化”一词标志着政策重心从“量”转向“质”与“结构” [3] - 保障性住房被视为“软基建” 是稳定社会、促进人口高质量发展的重要载体 提供低成本、体面的住房保障有助于释放消费潜力 支撑经济内循环 [3] - “十四五”期间全国建设筹集保障性住房及改造安置住房超1100万套 惠及3000多万人 [3] - “十五五”期间 保障房供给将更注重区域均衡、产品结构与品质提升 各地将加强对保障房需求的精准测算 [3] - 首次提出“因城施策增加改善性住房供给” 表明政策将更注重城市差异与居民需求差异 [4] - 改善性住房已成为结构性需求重点 2019年重点30城市120平方米以上住房供给占比已达30% 但需求释放仍受制约 “因城施策”成为关键 供给过剩地区需结构性收缩 需求潜力地区则应以需定供 [4] - 2025年前三季度 重点30城市中120～144平方米户型占比提升至30% 上海、南京、长沙等城市改善型产品增长明显 未来精准匹配需求将成为住房供给的典型特征 [5] 提升房屋品质与物业管理 - 将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”写入国家战略 并同步提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动” [5] - “好房子”已从部委政策上升为国家战略 今年5月1日生效的《住宅项目规范》提出了40多项指标 部分为强制性标准 涵盖安全、舒适、绿色、智慧四个维度 [5] - 住建部已提出五项好标准（好的标准、设计、材料、建造、运维） 并归纳居民对“好房子”的要求为“六不六防三省三要” [5] - 上海、成都、合肥等地已出台配套政策 如优化计容规则、放宽阳台面积计算等 未来更多城市将跟进 [5] - 在物业服务方面 行业正从“对物的服务”转向“对人的服务” 涵盖养老、托幼、应急处理等全龄化需求 推动“住有所居”向“住有宜居”迈进 [5] 建立房屋全生命周期安全管理 - 明确提出“建立房屋全生命周期安全管理制度” 需要完善配套的房屋体检、房屋养老、房屋保险三项机制 [6] - 关键在于资金与机制设计 例如 房屋养老金需构建维修基金、财政补贴等多元资金体系 房屋保险则需从工程质量险延伸至全周期安全险 [6] - 自2024年以来 上海、天津、成都等地已出台相关管理办法或试点方案 上海在六区试点房屋养老金制度 明确个人账户由维修资金转化 公共账户纳入财政预算 预计“十五五”期间更多城市将加快推广节奏 [6] 大力实施城市更新 - 将“实施城市更新行动”升级为“大力实施城市更新” 标志着城市更新进入系统化、高质量推进阶段 [6] - 当前城市更新仍面临工商业用地续期、容积率奖励、资金压力等挑战 《建议》明确提出“完善工商业用地使用权续期法律法规” 相关政策有望逐步落地 [6] - 未来通过财政引导、市场化融资、政策创新等方式 城市更新将更好地支撑房地产高质量发展 [6]

房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式是推动房地产高质量发展的首要任务 旨在支撑行业转型 [1][2] - 新模式的核心抓手是完善商品房开发 融资 销售等基础制度 以全链条破解行业风险与发展瓶颈 [1][2] - 开发制度完善方向包括明确项目公司与总部的法律责任主体 销售制度可探索现房销售以防范交付风险 融资制度可确定主办行确保项目合理融资需求 [2] 保障性住房供给 - 优化保障性住房供给是重要方向 旨在满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1][2] - 住房保障被视为未来的"软基建" 有助于居民扎根城市并促进消费 [2] - "十四五"期间全国累计建设筹集保障性住房和安置住房超1100万套(间) 改造城镇老旧小区24万多个 超1亿群众受益 [3] - "以购代建"模式可收购闲置商品房转为保障房 "房票安置"模式有助于促进安居 这些政策在"十五五"期间将继续发力 [3] 房屋品质与标准提升 - 建设"安全舒适绿色智慧"的"好房子"是明确标准导向 相关规范已提升住宅层高至不低于3米 并调整4层及以上住宅需设电梯 [4] - 实践中已有地区通过装配式建筑 隔音优化等创新举措提升居住体验 房企需针对居民困扰问题改进 并结合得房率 绿色建材等亮点 [4] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动是推动房地产从"增量扩张"转向"存量提质"的核心举措 [4] 物业服务转型 - 物业服务将从"对物的服务"如保安 保洁 保修 绿化 转向"对人的服务" 包括老人及宠物照看 社区养老托幼等一揽子需求 [5] - 未来物业服务旨在为客户提供全龄友好 全天候守护的服务 成为"好房子"的重要一环 [5]