房地产市场整体表现 - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点 [2] - 商品房销售金额下降5.5%，降幅比去年同期收窄19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点 [2][3] - 房地产开发企业到位资金同比下降6.2%，降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点 [4] - 一线、二线、三线城市新房价格同比降幅分别比上月收窄0.3个、0.5个和0.3个百分点 [4] 政策支持与市场活跃度 - 上半年全国超160省市（县）出台优化政策超340条，涉及拓宽收购存量商品房用途、优化房票安置政策等 [2] - 5月份近20城调整住房公积金政策，6月份青岛、杭州、西安等城市出台提取公积金支付首付新政 [2] - 7月北京、广州等核心城市继续优化公积金政策，包括提高贷款额度、延长还款期限等 [2] - 今年以来各地已优化住房公积金政策超150次 [2] - 上半年超60个城市发布购房补贴与以旧换新政策，支持刚性需求 [3] 房企销售与产品策略 - 保利发展1至6月实现签约金额1451.71亿元，签约面积713.54万平方米 [4] - 碧桂园上半年实现销售额167.5亿元，权益销售面积204.9万平方米 [4] - 正荣地产上半年合约销售金额约23.65亿元，销售建筑面积约14.26万平方米 [4] - 支撑房企销售业绩的"红盘"在户型设计、建筑质量、周边配套等方面表现突出 [4] - 重庆御湖境项目两开两罄，累计销售达11亿元，刷新重庆年度首开纪录 [6] 市场分化与趋势 - 一线城市新房均价微涨0.8%，新一线、二线城市均价微降0.5% [7] - 重点66城新房均价同比微降0.5%，呈现"以质换量"过渡特征 [7] - 二手房市场"以价换量"，百城挂牌量增长，成交占比持续提升 [7] - 住房租赁市场景气度趋稳，新一线城市需求热度领跑 [8] - 武汉准四代住宅项目去化率超50%，重庆部分四代住宅开盘去化率达90%以上 [6] 行业未来展望 - 政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面推动市场止跌回稳 [4] - "好城市+好房子"新房市场空间仍在，不同城市和项目分化趋势将延续 [6] - 改善需求释放、品质价值回归、城市差异发展是调整中的直接体现 [8]

公司战略与价值体系 - 公司正式发布"好房子+好服务"价值体系 系统性回应国家"好房子"建设战略 旨在为新时代人居需求提供范本式解决方案 [1] - 公司自2023年起持续深化"好房子"体系理念 通过"抓样板、立标准、建体系、强科技"构建四大核心维度：设计智能、品质可靠、建造精细、服务优质 [1] - 践行"像造汽车一样造房子"理念 推出"3造6好0渗漏"的360°好房子体系 包含好设计、好品质、好乐养、好社群、好交付、好物业六大价值模块 [2] 产品与服务创新 - 设计层面构建"智慧社区+智慧家居+智慧服务"一体化场景 品质层面强调细节把控 交付层面实现连续多年优质和提前交付 [2] - 服务体系以"全龄乐养"为核心目标 精准对接养育、养生、养老三大主题 围绕乐友、乐居、乐学、乐活、乐享、乐游六大价值主张 [2] - 形成"柠月·乐龄中心、柠月·颐养社区、柠月·乐养中心"三位一体产品体系 覆盖生活照料、家政服务、适老化改造、医疗健康管理、精神慰藉5大领域 细分17个分类及100项服务内容 [2][2] 技术应用与社区建设 - 通过"智慧社区+智慧家居+智慧服务"技术架构实现人性化设计 构建全龄友好社区生态 [2] - 建立"拾光社群"连接志趣相投的邻里 物业服务体系提供全程守护 形成幸福生活支持网络 [2] - 服务模式采用360°全景乐养方案 通过多样化活动实现"服务多、活动多、选择多"的多元生活场景 [2][1]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 中央城市工作会议指出我国城镇化进入新阶段，以城市更新拉动消费建材需求，“好房子”概念提升高品质建材需求，地产链基本面有望改善 [3] - 《水泥行业节能降碳专项行动计划》要求到2025年底控制产能、提升能效，预计加快节能降碳与能用设备迭代更新 [3] - “对等关税”有望利好在海外有生产基地的玻纤龙头提价，巩固盈利优势，LowDk电子布相关产业链关注度升温 [3] - “一致性评价+集采”政策促进中硼硅药用渗透率加速提升 [3] 市场行情每周回顾 行情 - 本周（2025年7月14日至7月18日）建筑材料指数下跌0.23%，沪深300指数上涨1.09%，建筑材料指数跑输沪深300指数1.32pct [4][13] - 近三个月，沪深300指数上涨7.17%，建筑材料指数上涨4.36%，建材板块跑输沪深300指数2.82pct [4][13] - 近一年，沪深300指数上涨14.68%，建筑材料指数上涨16.62%，建材板块跑赢沪深300指数1.94pct [4][13] 估值表现 - 截至2025年7月18日，建材板块平均市盈率PE为27.59倍，位列A股全行业倒数第16位；市净率PB为1.18倍，位列A股全行业倒数第6位 [23] 细分板块表现 - 建材子板块涨少跌多，改性塑料涨幅最大，具体为改性塑料（+6.32%）、玻纤制造（+4.88%）、碳纤维（+2.15%）、水泥制造（-0.21%）、玻璃制造（-0.91%）、耐火材料（-2.14%）、管材（-2.53%） [18] 个股表现 - 个股方面涨少跌多，本周涨幅前五的公司为南京聚隆（+27.98%）、江苏博云（+11.22%）、道恩股份（+19.65%）、三和管桩（+11.65%）、中材科技（+8.80%） [21] - 本周跌幅前五的公司为四方新材（-25.96%）、东宏股份（-13.03%）、山东玻纤（-8.49%）、三峡新材（-7.88%）、耀皮玻璃（-8.44%） [21] 水泥板块 基本面跟踪 - 截至7月18日，全国P.O42.5散装水泥平均价为280.87元/吨，环比下跌0.71%，各地价格走势分化，东北持平、华北上涨0.74%、华东下跌1.90%、华南持平、华中下跌1.77%、西南下跌1.48%、西北下跌1.27% [26] - 截至7月17日，全国熟料库容比达67.24%，环比上升1.35pct [27] 主要原材料价格跟踪 - 截至2025年7月18日，上海港动力煤到港价（5500卡，含税）为660元/吨，周环比上涨1.54% [57] 水泥板块上市企业估值跟踪 | 证券代码 | 证券简称 | 总市值（亿元） | 归母净利润（亿元） | | | PE | | | PB | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 2025/7/18 | 2023A | 2024A | 2025E | 2023A | 2024A | 2025E | 2025/7/18 | | 600425.SH | 青松建化 | 60 | 4.6 | 3.5 | 4.3 | 13.1 | 17.3 | 14.0 | 1.0 | | 002233.SZ | 塔牌集团 | 95 | 7.4 | 5.4 | 5.8 | 12.8 | 17.7 | 16.4 | 0.8 | | 000672.SZ | 上峰水泥 | 83 | 7.4 | 6.3 | 7.7 | 11.1 | 13.2 | 10.8 | 1.0 | | 000789.SZ | 万年青 | 47 | 2.3 | 0.1 | 1.7 | 20.4 | 359.4 | 27.5 | 0.7 | | 000401.SZ | 冀东水泥 | 127 | -15.0 | -9.9 | 7.0 | -8.5 | -12.8 | 18.1 | 0.5 | | 000877.SZ | 天山股份 | 356 | 19.7 | -6.0 | 18.6 | 18.1 | -59.5 | 19.2 | 0.4 | | 600801.SH | 华新水泥 | 272 | 27.6 | 24.2 | 26.0 | 9.9 | 11.3 | 10.5 | 0.9 | | 600585.SH | 海螺水泥 | 1190 | 104.3 | 77.0 | 98.4 | 11.4 | 15.5 | 12.1 | 0.6 | [78] 玻璃板块 浮法玻璃 - 现货价格上涨，截至2025年7月18日，浮法玻璃现货价格为1214.63元/吨，环比上涨8.53元/吨，涨幅为0.71% [82] - 期货价格上涨，截至2025年7月18日，玻璃期货结算价（活跃合约）为1095元/吨，周环比上涨5.00元/吨，涨幅为0.46% [82] - 全国库存环比减少，截至2025年7月18日，全国浮法玻璃库存为5559万重量箱，环比减少175万重量箱，降幅为3.05%；重点八省库存为4305万重量箱，环比减少142万重量箱，降幅为3.19% [84] 光伏玻璃 - 现货价格环比持平，截至7月18日，全国3.2mm镀膜光伏玻璃均价为116.02元/重量箱，环比持平 [89] 主要原材料价格跟踪 - 重质纯碱：现货价格环比上涨，截至7月18日，全国重质纯碱现货平均价格为1266元/吨，环比上涨1.43元/吨，涨幅为0.11%；期货价格环比上涨，截至7月18日，纯碱期货结算价（活跃合约）为1226元/吨，环比上涨1.00元/重量箱，涨幅为0.08%；库存环比上涨，开工率环比上涨，截至7月17日，全国纯碱库存为190.56万吨，环比增长2.26%；全国纯碱开工率为84.10%，环比增长2.78pct [94][98] - 石油焦价格环比上涨，截至2025年7月18日，全国石油焦平均价格为3519.43元/吨，环比上涨117.57元/吨，涨幅为3.46%；重油价格环比下跌，全国重油平均价格为4950元/吨，环比下跌12.50元/吨，跌幅为0.25%；天然气环比持平，全国工业天然气价格为3.69元/立方米，环比持平 [100] 浮法玻璃、光伏玻璃盈利能力跟踪 - 浮法玻璃盈利环比下跌，截至7月17日，玻璃-纯碱-石油焦价差为14.73元/重量箱，环比下跌0.49元/重量箱，跌幅为3.23%；玻璃-纯碱-重油价差为8.08元/重量箱，环比上涨0.42元/重量箱，涨幅为5.47%；玻璃-纯碱-天然气价差为9.26元/重量箱，环比上涨0.08元/重量箱，涨幅为0.87% [107] - 光伏玻璃盈利环比上涨，截至7月17日，光伏玻璃-纯碱-天然气价差为63.37元/重量箱，环比上涨0.02元/重量箱，涨幅为0.03% [114] 玻璃板块上市企业估值跟踪 | 证券代码 | 证券简称 | 总市值（亿元） | 归母净利润（亿元） | | | PE | | | PB | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 2025/7/18 | 2023A | 2024A | 2025E | 2023A | 2024A | 2025E | 2025/7/18 | | 601865.SH | 福莱特 | 376 | 27.6 | 10.1 | 13.1 | 13.6 | 37.4 | 28.7 | 1.8 | | 000012.SZ | 南玻A | 148 | 16.6 | 2.7 | 7.1 | 8.9 | 55.4 | 2.3 | 1.1 | | 600876.SH | 洛阳玻璃 | 73 | 3.9 | -6.1 | -0.9 | 18.4 | -11.9 | -80.0 | 1.9 | | 600586.SH | 金晶科技 | 72 | 4.6 | 0.6 | 3.5 | 15.5 | 119.3 | 20.6 | 1.2 | | 601636.SH | 旗滨集团 | 162 | 17.5 | 7.2 | 8.2 | 9.3 | 22.4 | 19.8 | 1.2 | [119] 玻璃纤维板块 无碱粗纱市场报价稳中下调，部分厂灵活成交持续 - 无碱粗纱市场报价稳中下调，部分厂灵活成交持续，本周国内无碱池窑粗纱市场价格稳中有降，需求端不及预期，部分中小企业价格松动，市场价格下调，龙头企业与其余厂家价格有明显价差，集团企业受益于风电及热塑订单支撑，短期库存增速较慢，其余厂家库存呈稳步增加趋势 [120] - 目前主要企业无碱纱产品主流报价：无碱2400tex直接纱报3300 - 4100元/吨（个别厂报价较高），无碱2400texSMC纱报4400 - 5000元/吨，无碱2400tex喷射纱报5400 - 6600元/吨，无碱2400tex毡用合股纱报4400 - 5400元/吨，无碱2400tex板材纱报4200 - 5400元/吨，无碱2000tex热塑直接纱（普通级）报4100 - 4500元/吨 [120] 电子纱市场情况 - 电子纱市场价格稳中有涨，高端产品成交价格亦有调涨，本周电子纱市场主流产品G75各厂报价稳定为主，G75供应量不变，下游CCL订单相对平稳，提货延续按需采购节奏，高端产品E、D系列及低介电产品市场成交价格再次调涨，部分厂报价未有明显变动，货源紧俏下，个别产品限售，短期G75价格大概率维稳延续 [121] - 本周电子纱G75主流报价8800 - 9200元/吨不等，较上一周均价基本持平；7628电子布报价延续3.8 - 4.2元/米不等，成交按量可谈 [121] 玻纤板块上市企业估值跟踪 | 证券代码 | 证券简称 | 总市值（亿元） | 归母净利润（亿元） | | | PE | | | PB | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 2025/7/18 | 2023A | 2024A | 2025E | 2023A | 2024A | 2025E | 2025/7/18 | | 605006.SH | 山东玻纤 | 48.1 | 1.1 | -1.0 | 0.6 | 45.6 | -48.6 | 79.0 | 1.9 | | 300196.SZ | 长海股份 | 58.0 | 3.0 | 2.8 | 4.0 | 19.6 | 21.1 | 14.5 | 1.3 | | 603601.SH | 再升科技 | 47.5 | 0.4 | 0.3 | 1.2 | 124.6 | 139.7 | 40.6 | 2.3 | | 600176.SH | 中国巨石 | 503.2 | 30.4 | 24.5 | 32.3 | 16.5 | 20.5 | 15.6 | 1.7 | | 002080.SZ | 中材科技 | 433.8 | 22.2 | 8.9 | 17.0 | 19.5 | 48.7 | 25.5 | 2.3 | [130] 消费建材板块 原材料价格跟踪 - 消费建材主要原材料价格小幅波动，截至2025年7月18日，原油价格为71.33美元/桶，周环比下跌0.52%，较2025年年初下跌7.04%，同比下跌17.47%；沥青价格为4570元/吨，周环比持平，较2025年年初上涨2.93%，同比上涨4.58%；丙烯酸价格为6575元/吨，周环比下跌5.40%，较2025年年初下跌15.71%，同比上涨1.94%；钛白粉价格为13050元/吨，周环比下跌1.14%，较2025年年初下跌8.74%，同比下跌13.86% [133] 消费建材板块上市企业估值跟踪 | 证券代码 | 证券简称 | 总市值（亿元） | 归母净利润（亿元） | | | PE | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 2025/7/18 | 2023A | 2024A | 2025E | 2023A | 2024A | 2025E | | 002271.SZ | 东方雨虹 | 268 | 22.7 | 1.1 | 20.3 | 11.8 | 247.3 | 13.2 | | 300737.SZ | 科顺股份 | 56 | -3.38 | 0.4 | 2.4 | -16.57 | 127.1 | 23.5 | | 000786.SZ | 北新建材 | 435 | 35.2 | 36.5 | 45.0 | 12.3 | 11.9 | 9.7 | | 603737.SH | 三棵树 | 27

融资动态 - 公司48亿元定向可转债获上交所审核通过，拟向不超过35名特定对象发行，募集资金将全部用于房地产项目开发建设[2] - 5月以来公司推出多项融资计划，包括200亿元供应链资产专项计划、78.2亿元公司债及48亿元可转债，短期计划融资规模超300亿元[4] - 公司构建了供应链金融、公司债券、可转债等多元融资渠道，融资成本较2023年下降26个基点，长期有息负债占比达84%，远高于行业平均56.9%[4][6] 销售表现 - 2025年上半年实现全口径销售金额502.2亿元(同比+11%)，权益金额319.2亿元(同比+6.1%)，增速显著高于TOP10房企平均-13.2%的降幅[8] - 珠海、上海、广州、南京、成都5个城市贡献超80%业绩，其中珠海市占率高达61%，南京销售额连续3个月登顶TOP1[9][10] - 多个项目表现亮眼：上海时代之城销售40亿元，成都锦宸院开盘售罄销售额超22亿，广州长隆·万博悦府销售近30亿[9] 战略布局 - 坚持"聚焦一二线核心城市"战略，2024年在上海、广州、成都等核心地段获取6个优质项目，2025年继续在成都新增2个项目[12] - 项目布局集中在长三角(上海、南京)、珠三角(珠海、广州)及成渝(成都)等核心城市群[9][12] - 核心城市战略持续优化，为后续业绩增长储备势能[12] 产品力建设 - 公司积极响应国家"好房子"战略，2024年首发"科技+产品体系技术标准"并推出行业白皮书[17] - 珠海湾项目作为全国首个"科技+好房子"示范项目，首开三天去化279套，连续两个月登顶珠海网签榜首[17] - 三大项目入选克而瑞《2025上半年全国十大作品榜单》，产品力获行业认可[18] 行业趋势 - "好房子"概念自2023年提出后已上升为国家战略，相关政策密集出台，新版《住宅项目规范》于2025年5月实施[14][15] - 行业从规模至上转向产品力竞争，优秀产品力将成为穿越周期的关键[18] - 预计2025年下半年核心城市将率先企稳，结构性机会显现[19]

核心观点 - 中央城市工作会议明确城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段，将推动房地产行业向新模式转型，聚焦城市群协调发展、城市更新和住房品质提升 [1][2][11] 城镇化发展现状 - 中国常住人口城镇化率从2012年53.1%提升至2024年67%，城镇人口达9.4亿人 [2] - 2013-2024年累计城镇新增就业超过1.5亿人 [2] - 全国城镇人均住房面积达40平方米，GDP超万亿元城市达27个 [2] - 县域城镇化潜力显著：386个县级市中208个城镇化率低于60%（占比54%），1496个市辖县中1356个城镇化率低于60%（占比91%） [3] - 1564个低城镇化率县域常住人口6.1亿，平均城镇化率仅44%，预示巨大刚性住房需求增量 [4] 城市群与都市圈发展 - 会议明确发展组团式、网络化的城市群和都市圈，提高城市综合承载能力 [5] - 2025年住宅土地成交额前5城市占全国300城总额42%，30城市新房成交面积占全国百城58% [5] - 一线及半数二线城市人均住房面积仍远低于40平方米，需求将向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中 [5] 城市空间结构优化 - 特大城市走内涵式发展道路，大城市强化对中小城市辐射带动作用，小城镇因地制宜发展特色小镇 [6] - 严控新增房地产开发用地规模，通过专项债收储闲置土地和存量商品房，探索"以旧换新"去库存模式 [7] - 加大城市更新力度，盘活核心区低效土地，增加高品质改善型住宅供应，强化核心区土地和住房价值 [7] 城市更新与住房改善 - 高质量开展城市更新，稳步推进城中村和危旧房改造 [8] - 中国城镇存量住房超300亿平方米，更新改造需求巨大 [9] - 老旧小区改造和基础设施提升将催生存量住房改善需求 [9] 住房品质提升 - 严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平 [10] - 建立房屋体检、养老金、保险等全生命周期管理机制 [10] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，《住宅项目规范》于2024年5月施行 [10] - 核心区低容积率地块供应增加，新规产品去化率持续领先，改善需求基础庞大 [11] 房地产新模式构建 - 新型城镇化仍是住房需求基本盘，农业转移人口市民化持续释放刚性需求 [2][11] - 通过供需协同发力，短期助市场止跌回稳，中长期向"高品质、低风险、可持续"模式转型 [11] - "好房子"将形成新价格基准，与旧规产品及二手房形成价格梯度，实现供求动态平衡 [11]

城市工作会议核心观点 - 中国城镇化率从2015年的56 1%提升至2024年的67%，城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 城市工作重心从"物"的增长转向"人"的需求，从硬件建设转向软性治理能力提升 [1] - 城市发展转型将重塑房地产业，主要体现在四大转变方向 [1] 房地产业转型方向 发展模式转变 - 行业加速告别"三高"模式（高杠杆、高负债、高周转），构建房地产发展新模式成为长期总纲 [3] - 新模式包含"市场+保障"住房体系、要素联动机制、高品质住房建设等内容，配套政策将加速落地 [3] 区域差异化发展 - 核心城市与低能级市场呈现"温差"，需适配现代化城市群架构发展差异化模式 [4] - 重点发展城市群/都市圈、县城城镇化，促进大中小城市协调发展的房地产策略 [4] 存量资产激活 - 城市更新成为存量时代重要抓手，房地产作用从"发动机"转为"稳定器" [5] - 开发商角色转向专业化服务商，城中村改造等项目通过房票安置可激活换房链条乘数效应 [5] 品质升级趋势 - "好房子"建设成为重点，特征包括安全、舒适、绿色、智慧，新建建筑全面执行绿色标准 [6][7] - 现房销售改革与预售资金监管优化助推品质提升，上半年核心城市高品质项目已引领市场回稳 [7]

政策环境与融资优势 - 房地产行业政策体系持续完善，"房住不炒"定位深化，"保交楼、稳民生"政策组合拳为行业构建支撑体系 [2] - 公司凭借国企背景及稳健经营显著受益于政策红利，2024年通过"城市房地产融资协调机制"获超93亿元授信 [2] - 2025年7月成功发行10亿元中期票据，其中3+2年期品种票面利率2.99%，创年内同期限品种首次破3%的记录，并发行12亿元私募公司债，票面利率2.79%，获市场踊跃认购 [3] 销售表现与经营韧性 - 2025年6月公司签约面积13.30万平方米，环比上升41.34%，签约金额20.68亿元，环比上升38.91%，展现市场回暖期的销售复苏态势 [4] - 通过融资畅通、成本压降及销售改善实现全链条经营优化，夯实发展根基 [5] 产品力与标杆项目 - 端礼著项目以"安全、舒适、绿色、智慧"为标准，融合建筑美学与城市文脉，采用"盛世光幕"设计理念，外立面结合玻璃与铝板，融入香槟金流线造型 [6] - 精装体系配置德国博世厨电、劳斯橱柜等全球一线品牌，搭配进口大理石及高定岩板，并集成大金中央空调、3M软水净水等科技系统 [9] - 项目于6月30日完成交付，施工环节严格把控材料质量与安防系统，体现"保交付、保品质"的国企底线 [9] 国企责任与行业示范 - 端礼著采用三玻双中空low-E玻璃、节能灯具等低碳技术，规划十大景观节点，实现"出则繁华入则宁静"的宜居体验 [11] - 公司以端礼著为样本参与"好房子"研学活动，推动建筑美学融合、空间创新等经验成为行业示范 [11] - 在长租公寓、养老地产、城市更新等领域探索创新，延伸豪宅精工经验至城市更新场景 [13]

楼市现状与政策背景 - 上半年经济增速5.3%但楼市表现疲软，6月全国70城新房价格环比下降0.3%，同比下降3.7%，一线城市除上海外均环比下跌[2] - 二手房价格跌幅扩大，一线城市环比跌0.7%，二三线跌0.6%，70城中69城环比下跌，较4月64城、5月67城持续恶化[5] - 房地产对经济影响显著：占居民60%资产配置、40%财产性收入，土地出让贡献地方财政40%[7] 城市工作会议核心内容 - 中央城市工作会议提前3个月召开，对比2015年会议目标从"去库存"转向"存量提质增效"，聚焦城市更新与民生改善[9][14] - 会议提出两大方向：民生导向的"好城市"建设（如旧改、安全设施更新）和市场规律驱动的供需优化[15][16] - 技术赋能强调系统性数字住建（BIM、城市信息模型），实施主体从政府主导转向居民自主更新与社会资本参与[17] 老旧小区改造模式 - 一线城市老旧小区房价跌幅达30%-35%，部分北方城市二手房跌去13年涨幅，23.7%老旧小区处于无管理状态[19][20] - 杭州浙工新村居民自主更新案例显示：建筑成本仅2000元/㎡（政府项目4000元/㎡），改造后单价较周边高60%至4.3万/㎡[22] - 旧改资金可能通过特别国债支持，类似"住房银行"模式，已有加装电梯项目试点[24] 房地产发展新模式 - "好房子"战略写入政府工作报告，定义为安全绿色、高得房率、智能全龄友好、好物业、能拉动内需的住房[26] - 双轨制探索：保租房解决刚需（品质提升），市场化满足高净值人群需求，后者被视为房价复苏风向标[27][28] - 城市更新需结合文化价值重塑，如杭州五柳巷社区改造后房价坚挺，杭钢遗址公园带动周边业态[36] 城市发展深层逻辑 - 真正城市更新需系统性规划人口、产业、城镇、交通协同发展，而非表面工程[33] - 欧洲老城区房价稳定源于文化价值赋能，美国曼哈顿"硅巷"生态通过业态创新激活旧空间[34] - 伪城市化导致职住分离与千篇一律建筑，未来需构建"以人为尺度"的韧性城市[38]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 本次会议凸显推动城市高质量发展和城市更新的重要性，与前期城市更新行动计划呼应，预计后续有配套政策落地 [5] - 城市发展进入存量提质阶段，更新有望集中在核心城市，“好房子”方向或加大支持，优质房企有望改善ROE [5] - 我国一二手房成交稳定，政策主基调是“止跌回稳”，预计新一轮支持政策出台，好房子政策助力优质房企突破 [5] 根据相关目录分别进行总结 会议概况 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，7位政治局常委出席，习近平讲话、李强作总结 [1][6] - 会议指出城镇化从快速增长转向稳定发展，城市从增量扩张转向存量提质，明确总体要求和7方面重点任务 [7][8] 会议意义与影响 - 高规格及历史复盘凸显推动城市高质量发展和更新的重要性，每次会议都推动城市发展和扩大内需 [5] - 强调城市更新为重要抓手，呼应前期意见，预计后续部委落实配套措施 [5] - 城市发展进入新时期，更新预计集中在核心城市，新模式或包括多方面内容 [5] - 未来城市发展分化，“好房子”赛道空间广，优质房企有望改善ROE并转变模式 [5] 投资分析 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介和物业管理企业 [5] 数据对比 - 对比2015和2025年中央城市工作会议内容，涵盖发展成就、总体要求、工作原则和重点任务等方面 [13] - 列出主流AH上市房企和物业管理企业估值表，包含收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [14][16]

城市发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 常住人口城镇化率从2012年531%提升至2024年67% [1][6] - 城市发展从增量扩张转向存量提质增效 强调集约高效和特色发展 [1][7][8] - 过去十年累计实现城镇新增就业超15亿人 2024年27座城市GDP超1万亿元 [6] 现代化城市体系构建 - 发展组团式网络化城市群和都市圈 分类推进以县城为载体的城镇化 [10] - 促进大中小城市协调发展 解决大城市资源过度集中问题 [10] - 通过规划疏解大城市过密人口产业 实现职住平衡和产城融合 [10] 城市更新与房地产发展 - 高质量城市更新成为新增长点 将带动家居建材等产业链需求 [12][13][14][17] - 加快构建房地产发展新模式 重点推进35城及近300地级市城中村改造 [16] - 城中村改造预计拉动数十万亿投资 激活大宗消费需求 [16][17] 创新与智慧城市建设 - 培育创新生态发展新质生产力 城市作为双循环枢纽作用凸显 [12] - 建设智慧城市需创新治理模式 强调市民服务热线等机制 [19][20] - 推进"好房子"建设 安全舒适绿色智慧成为标准 [19] 绿色与安全治理 - 建设绿色低碳美丽城市 与"好房子"标准高度契合 [19] - 升级老旧管线等基础设施生命线工程 强化城市韧性 [19] - 保护历史文脉和自然景观 提升文化软实力 [19]