公司动向与战略转型 - 潘石屹夫妇已从SOHO中国彻底退出，辞去所有职务，并套现超过300亿元人民币，实现了从中国房地产业务的全身而退 [1][5] - 公司自2014年起开始战略收缩，陆续出售位于北京、上海的边缘资产，并在2022年3月以七折价格出售了京沪两地3.2万平方米核心资产 [5] - 退出中国市场后，潘石屹在美国开启新事业，近期斥资7600万美元在纽约上东区收购六处相邻老旧住宅，计划改造为集底层商业和高档住宅于一体的综合性项目 [1][8] 历史经营策略与财务表现 - 公司发展历程中多次成功进行战略转向：1995年撤离海南转战北京，2000年从住宅市场转向商业地产，2012年又从开发转向自持物业收租 [2][4][5] - 通过SOHO现代城等项目取得成功，例如SOHO现代城项目创下高达40亿元人民币的销售额 [2] - 公司始终采取谨慎稳健的经营策略，在行业高杠杆扩张时坚持资产安全第一，退出时SOHO中国的资产负债率仅为40%，现金流充足 [5][7] 行业对比与市场环境 - 国内房地产行业当前面临严峻挑战，恒大集团留下高达2.39万亿元巨额债务并退市，融创、碧桂园等多家房企深陷债务危机 [1][2] - 行业对比鲜明，当其他开发商因高杠杆模式陷入困境时，潘石屹凭借前瞻性布局和果断决策成功规避了行业下行风险 [2][5][11] - 2021年国家出台严格的房地产调控政策，加剧了行业调整，多家房企接连爆雷 [5] 资本运作与股权结构 - 公司资本运作精心布局，早在SOHO中国赴港上市前，潘石屹已将所持股份赠予拥有外籍身份的妻子张欣，使公司所有权归属境外外资企业 [4] - 通过在香港上市，将公司注册地设在开曼群岛的不可撤销家族信托，确保了资金的跨境流动性，为未来退出铺平道路 [4]

深圳房地产调控政策优化后的市场反应 - 政策优化后深圳房地产市场活力明显提升 9月一二手住宅网签总量达7633套 环比增长20.7% [1] - 新政释放并激发了刚需和改善型需求 新房市场迅速掀起销售热潮 各大新楼盘看房人数和认购数量均大幅增长 [3] 政策具体内容与影响 - 核心区福田、南山保留限购但放宽单身购房资格 推动前海、宝中等片区刚需入市 [5] - 非核心区取消社保限制、下调房贷利率并取消企业购房限制 吸引龙岗、光明等区域出现多个“跨城购房团” [5][7] 新房市场交易数据变化 - 9月以来深圳新建商品住宅网签3087套 环比大幅增加43.5% 同比增加32.7% [9]

新政核心内容与目标 - 上海于8月25日推出新一轮房地产调控政策，被称为“825楼市新政” [1] - 新政措施包括放开外环外限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度、放宽商业贷款条件 [1] - 政策目标为稳住市场信心、激活交易需求 [1] 新房市场影响 - 新政实施首月，新房网签成交量环比上涨19% [1] - 外环外成交占全市比重达73.45%，为年内新高 [1] - 新政出台后首周，新房单周成交量环比增幅超过30%，随后三周逐步回归理性但维持较高水平 [1] - 与去年同期相比，新房网签基本持平 [1] - 外环外新房成交占比从2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但仍是供应主要区域 [1] - 放开外环外限购旨在促进该区域库存去化 [1] 二手房市场影响 - 新政后首周，房东可议价空间小幅回落，但议价空间仍保持高位波动，买卖双方价格博弈激烈 [2] - 新政前两周，外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1%，明显高于年内平均值44.3% [2] - 外环外区域交易活跃度提升，刚需和改善型需求客户开始积极入市，带动二手房市场流动性改善 [2] - 随着传统销售旺季到来，二手房成交量有所回升 [2] 政策综合效果与展望 - 政策效果初步显现，在一定程度上提振了市场信心，促进了合理住房需求的释放 [3] - 政策为“金九银十”购房消费注入强心剂，奠定市场回暖基础 [3] - 短期内带动外环外新房成交快速释放，区域出现日光盘 [2] - 中长期看，政策对激活二手房置换链条作用更为重要，有助于改善性需求入市，推动市场形成良性循环 [2]

政策核心内容 - 上海市财政局发布通知，对个人住房房产税试点政策进行优化调整，该文件是对8月25日上海楼市新政中房产税相关内容的细化落地 [1] - 政策优化的核心在于将非沪籍家庭购买第二套及以上住房的房产税减免标准，与本市户籍家庭拉平 [2] - 符合条件的非沪籍家庭购买第二套及以上住房时，在合并计算家庭全部住房面积后，可享受人均60平方米的免税面积扣除 [2] - 政策执行时间为2025年1月1日，已购买应税住房且符合条件的购房人可重新申报纳税信息，期间多缴税款可予以退还 [2] - 对于居住证未满3年的非沪籍购房者，政策给出“先征后退”的解决方案，待居住证满3年后可凭证明办理退税 [3] 政策目标与影响群体 - 此次调整聚焦非本市户籍居民家庭住房税收优惠，在保持本市户籍家庭及非沪籍首套房税收政策稳定的同时，针对非沪籍多套房的房产税减免规则作出明确 [1] - 政策旨在降低非沪籍多套房持有者的持有成本，以三口之家为例，若其置换的二套住房面积在180平方米及以下，在扣除人均60平方米的免税面积后，可实现房产税全免 [2] - 政策总体上对有3年及以上居住证的非户籍居民家庭的改善性购房给予了非常好的支持 [3] - 非沪籍家庭首套住房的房产税减免政策未变，仍延续针对特定人才及持有居住证满3年购房人的免税规则 [2] 政策背景与市场现状 - 随着近年来限购政策持续优化，非沪籍家庭在沪购房套数限制逐步放宽，外环外符合条件的非沪籍家庭已不限购房套数，但二套及以上住房的房产税仍需全额缴纳，较高的持有成本成为制约需求释放的关键因素 [1] - 上海房地产市场，尤其是外环外市场，仍然面临一定压力 [3] - 1-8月，上海商品房新开工面积963.03万平方米，同比下降28.5%，其中住宅新开工面积510.34万平方米，下降33.5% [3] - 1-8月，上海商品房销售面积1027.46万平方米，下降1.0%，住宅销售面积830.37万平方米，下降2.1% [3] - 8月上海新房价格环比上涨0.4%，而二手房价格环比下降1.0%，降幅较上月扩大0.1个百分点，一二手房市场呈现明显分化 [3] - 上海外环外库存面积为561.65万平方米，占比达76.6%，去化周期为17.6个月，而同期外环内去化周期仅7.3个月 [4] 预期市场影响 - 政策直接降低了非沪籍多套房购房者的持有成本，尤其是改善性需求群体，其购房意愿有望得到提振，进而带动住房交易量回升 [4] - 外环外等此前限购放松区域，可能成为需求释放的重点区域 [4] - 政策优化将对市场形成一定带动效果，有助于缓解当前商品房销售面临的压力，为“金九银十”传统销售旺季注入活力 [4] - 政策进一步传递了上海支持合理住房消费的信号，自“沪六条”以来，上海已通过一系列措施营造“购房政策历史最宽松”、“购房门槛历史最低”、“购房成本历史最低”的市场环境 [4] - 房产税政策的细化是对“沪六条”精神的落实，体现了政策的连贯性和稳定性，有助于修复购房者预期，增强市场主体信心 [5]

深圳房地产政策调整 - 深圳市于9月5日发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》 政策放松力度大于北京和上海 预计有助于引入包括外地购买力在内的市场需求 全年市场"止跌回稳"趋势不变 [1] 新房成交情况 - 2025年第36周30大中城市新房成交面积165万平方米 环比下降3.35% 同比增长8.37% [2] - 一线城市新房成交面积47万平方米 环比增长11.8% 同比下降4% [2] - 二线城市新房成交面积83万平方米 环比下降13.1% 同比增长5% [2] - 三线城市新房成交面积36万平方米 环比增长5.5% 同比增长41.1% [2] - 2025年9月1-4日30城累计成交面积82万平方米 环比8月同期增长33.1% 同比增长14% [2] 二手房成交情况 - 2025年第36周24城二手房成交面积185万平方米 环比下降8.97% 同比增长11.15% [2] - 一线城市二手房成交面积74.7万平方米 环比下降4.7% 同比增长6.3% [2] - 二线城市二手房成交面积72.65万平方米 环比下降13.7% 同比增长5.1% [2] - 三线城市二手房成交面积37.5万平方米 环比下降7.5% 同比增长39.4% [2] - 2025年9月1-4日24城二手房成交面积130万平方米 环比8月同期增长36% 同比增长36.7% [2] 土地市场情况 - 2025年第36周土地供应面积2239万平方米 土地成交面积1313万平方米 供销比1.70倍 [2] - 当周土地出让金额308亿元 全国土地溢价率2% 环比回升0.27个百分点 [2] - 本年度全国100大中城市累计土地供应面积49800万平方米 同比下降15% [2] - 累计土地成交面积46177万平方米 同比下降4.7% [2] - 累计土地出让金13884亿元 同比增长9.1% [2] 库存情况 - 35城2025年8月可售面积31387万平方米 环比增长0.64% 同比下降4.42% [3] - 35城2025年8月库存出清周期22.09个月 环比增长1.89% 同比下降4.91% [3]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

政策调整内容 - 北京五环外对符合限购条件者取消购买套数限制 这是自去年"五环外多买一套"和调减社保年限后力度最大的楼市松绑政策 [3][5] - 政策于8月9日公布 选择周五发布旨在让政策效果在周末集中体现 [3] 市场即时反应 - 新政发布后五环外楼盘咨询量和看房量瞬间爆发 部分售楼处周末到访量提升20%-25% [1][3] - 政策发布当晚即有楼盘成交3套房 售楼处即便正午也持续有购房者看房 [3] - 开发商反应分化 部分连夜宣布涨价 也有开发商选择直降近100万元促销并要求一周内交齐首付款 [3][7] 成交与价格影响 - 看房量激增但实际成交量仍待观察 购房者多持观望态度 [5] - 价格端预计不会出现大幅变化 适当降价反而更能带动成交 [7] - 政策短期会释放部分需求 但对市场的根本性影响仍需时间验证 [7] 区域与产品分化 - 五环外占北京新房市场供给8成以上 是政策主要作用区域 [5] - 产业聚集区域如海淀、朝阳、亦庄以及低总价、配套好的楼盘将更受益 [10] - 优质楼盘仍可作为资产配置选择 但市场普涨时代已结束 [5][10] 行业参与者态度 - 置业顾问对政策效果保持理性 认为需要更长时间观察实际刺激作用 [5] - 改善型需求群体获得购房机会 但投资性需求未出现非理性抢房现象 [7] - 开发商信心有所恢复 但盲目涨价行为可能难以获得市场认可 [3][7]

房地产政策调整 - 部分城市放宽限购政策 非本地户口购房限制减少 允许购买多套房产 [2] - 限贷政策出现松动 银行下调首付比例和贷款利率 购房者资金压力减轻 [2] - 限售政策抑制短期炒房行为 要求购房后持有数年才能转售 降低市场投机热度 [3] 政策影响分析 - 限购政策差异化执行 不同城市松紧程度不一 需根据当地具体规定判断购房资格 [2] - 限贷优惠存在门槛 银行仍会审核信用记录和收入情况 并非所有购房者都能享受 [2] - 限售政策导致资产流动性下降 紧急资金需求时难以快速变现 可能引发周转困难 [3] 市场行为变化 - 政策频繁调整导致购房者观望情绪加重 部分潜在买家推迟购房计划等待更低价格 [3] - 刚需购房者受影响较小 结婚生子等必要需求仍会推动购房行为 [4] - 炒房行为明显减少 政策限制短期转售获利空间 投机性需求受到压制 [3] 购房决策因素 - 除政策因素外 房屋质量地段和周边配套成为关键考量指标 [4] - 价格波动与政策松绑形成博弈 购房者需权衡短期优惠与长期持有成本 [3][4]

房地产市场表现 - 6月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降但同比降幅整体继续收窄 其中一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3个、0.5个和0.3个百分点 [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅也实现收窄 比上月分别收窄0.3个和0.2个百分点 [1] - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 比去年同期收窄15.5个百分点 比去年全年收窄9.4个百分点 商品房销售金额下降5.5% 比去年同期收窄19.5个百分点 比去年全年收窄11.6个百分点 [2] 政策效果与市场趋势 - 因城施策推动房地产止跌回稳成效明显 上半年房地产总体上朝着止跌回稳方向迈进 但筑底和转型阶段相关指标仍会有起伏波动 [1] - 二手房交易量比去年同期增长 市场交易量有所改善 商品房销售降幅同比收窄 [2] - 新房销售面积和金额跌幅已到个位数 开始探底和触底 70城房价同比指数持续收窄 [2] 未来市场展望 - 下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳 但居民收入、房价预期及优质供给偏弱 城市间和项目间分化将延续 "好城市+好房子"具有结构性机会 [2] - 预计下半年房地产支持政策会进一步加码 重点包括加大收购保障房力度、推进旧改和城中村改造、加快房地产"白名单"项目贷款发放 房贷利率也有望跟进政策利率下调 [3]

房地产销售情况 - 上半年新建商品房销售面积45851万平方米 同比下降3.5% 降幅较去年同期收窄15.5个百分点 较去年全年收窄9.4个百分点 [1] - 上半年新建商品房销售额44241亿元 下降5.5% 降幅较去年同期收窄19.5个百分点 比去年全年收窄11.6个百分点 [1] - 市场交易量有所改善 商品房销售降幅同比收窄 二手房交易量较去年同期有所增长 [1] 房价变动 - 6月14个城市新建商品住宅销售价格上涨 较5月增加1个 上海和长沙环比上涨0.4% 涨幅最大 [1] - 6月一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降1.4%、3.0%和4.6% 降幅较上月分别收窄0.3、0.5和0.3个百分点 [2] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.8%和6.7% 降幅较上月分别收窄0.3和0.2个百分点 [2] 房地产企业资金状况 - 上半年房地产开发企业到位资金同比下降6.2% 降幅比去年同期收窄16.4个百分点 比去年全年收窄10.8个百分点 [2] - 国内贷款同比增长0.6% 而去年国内贷款下降6%左右 [2] 库存情况 - 6月末全国商品房待售面积76948万平方米 比5月末减少479万平方米 连续4个月减少 [2] 政策影响 - 上海和长沙新房价格涨幅领涨 说明系列购房政策有效 [1] - 7月以来核心城市继续优化房地产政策 包括提高贷款额度、优化提取、延长还款期限等 [3] - 宏观房地产调控政策效果明显 但房地产筑底仍需过程 [2]