政策核心内容 - 上海市财政局发布通知，对个人住房房产税试点政策进行优化调整，该文件是对8月25日上海楼市新政中房产税相关内容的细化落地 [1] - 政策优化的核心在于将非沪籍家庭购买第二套及以上住房的房产税减免标准，与本市户籍家庭拉平 [2] - 符合条件的非沪籍家庭购买第二套及以上住房时，在合并计算家庭全部住房面积后，可享受人均60平方米的免税面积扣除 [2] - 政策执行时间为2025年1月1日，已购买应税住房且符合条件的购房人可重新申报纳税信息，期间多缴税款可予以退还 [2] - 对于居住证未满3年的非沪籍购房者，政策给出“先征后退”的解决方案，待居住证满3年后可凭证明办理退税 [3] 政策目标与影响群体 - 此次调整聚焦非本市户籍居民家庭住房税收优惠，在保持本市户籍家庭及非沪籍首套房税收政策稳定的同时，针对非沪籍多套房的房产税减免规则作出明确 [1] - 政策旨在降低非沪籍多套房持有者的持有成本，以三口之家为例，若其置换的二套住房面积在180平方米及以下，在扣除人均60平方米的免税面积后，可实现房产税全免 [2] - 政策总体上对有3年及以上居住证的非户籍居民家庭的改善性购房给予了非常好的支持 [3] - 非沪籍家庭首套住房的房产税减免政策未变，仍延续针对特定人才及持有居住证满3年购房人的免税规则 [2] 政策背景与市场现状 - 随着近年来限购政策持续优化，非沪籍家庭在沪购房套数限制逐步放宽，外环外符合条件的非沪籍家庭已不限购房套数，但二套及以上住房的房产税仍需全额缴纳，较高的持有成本成为制约需求释放的关键因素 [1] - 上海房地产市场，尤其是外环外市场，仍然面临一定压力 [3] - 1-8月，上海商品房新开工面积963.03万平方米，同比下降28.5%，其中住宅新开工面积510.34万平方米，下降33.5% [3] - 1-8月，上海商品房销售面积1027.46万平方米，下降1.0%，住宅销售面积830.37万平方米，下降2.1% [3] - 8月上海新房价格环比上涨0.4%，而二手房价格环比下降1.0%，降幅较上月扩大0.1个百分点，一二手房市场呈现明显分化 [3] - 上海外环外库存面积为561.65万平方米，占比达76.6%，去化周期为17.6个月，而同期外环内去化周期仅7.3个月 [4] 预期市场影响 - 政策直接降低了非沪籍多套房购房者的持有成本，尤其是改善性需求群体，其购房意愿有望得到提振，进而带动住房交易量回升 [4] - 外环外等此前限购放松区域，可能成为需求释放的重点区域 [4] - 政策优化将对市场形成一定带动效果，有助于缓解当前商品房销售面临的压力，为“金九银十”传统销售旺季注入活力 [4] - 政策进一步传递了上海支持合理住房消费的信号，自“沪六条”以来，上海已通过一系列措施营造“购房政策历史最宽松”、“购房门槛历史最低”、“购房成本历史最低”的市场环境 [4] - 房产税政策的细化是对“沪六条”精神的落实，体现了政策的连贯性和稳定性，有助于修复购房者预期，增强市场主体信心 [5]