赵燕菁教授核心观点 - 房地产是宏观经济震源 对整体经济具有系统性影响[2] - 土地财政本质是地方政府财政 依赖土地出让权和规划权[4] - 房地产调控应放弃数量目标 制止新增供地流入市场 赎回过剩不动产[4] - 房价下跌主要损害普通居民利益 因中国城镇住房拥有率达96.3% 住房资产占家庭总资产77.7%[4] - 建议建立商品房与保障房"双轨制" 明确房价上涨是好事 通过回购过剩商品房转化保障房[5] - 房地产仍是中国经济发动机 关键需保持资产流动性 其在资产负债表权益项占比最大[6] - 当前调控方向错误 打压房价目标不合理 没有调控反而不会比现在更差[6] 房地产市场数据表现 - 2025年1-8月新建商品房销售面积5.73亿平方米同比下降4.7% 销售额5.50万亿元同比下降7.3%[7] - 同期房地产开发投资6.03万亿元同比下降12.9% 住宅投资4.64万亿元同比下降11.9%[9] - 2024年较2021年商品房销售面积下降39.6% 销售额下降43.1% 投资下降27.1% 到位资金下降46.5%[10] - 2025年上半年较2021年同期销售面积下降42.4% 销售额下降49.1% 投资下降30.4% 到位资金下降51.2%[10] - 2025年6月末商品房待售面积7.69亿平方米创历史新高 去化周期达26.7个月[13] - 房地产业增加值从2021年峰值9万亿元连续三年下行 占GDP比重从2020年8.3%回落至2024年6.3%[14] - 2021-2024年房地产业对GDP增长拉动分别为0.34、-0.23、-0.05、-0.12个百分点[15] - 土地出让收入从2021年8.71万亿元降至2024年4.87万亿元 土地财政依赖度从35.9%降至17.3%[18] 房地产行业重要性 - 房地产贡献约20%GDP、40%财政收入、20%社融存量 构成60%家庭资产[19] - 房地产投资占全社会固定资产投资25% 全国房地产市值约430万亿元 是GDP3.5倍、股市市值5倍[22] - 行业直接间接吸纳大量就业 2024年末建筑业农民工约4300万人 占全部农民工14.3%[22] 行业面临的结构性问题 - 中国城市人均住房面积达50平方米 已达发达国家天花板水平[25] - 城市化率已达65% 上升空间有限 叠加人口出生率下降影响需求[27] - 2014年全国房地产库存曾达22亿平方米 2022年防城港去化周期高达152个月[26] - 房地产相关贷款占银行业贷款39% 还有大量债券、股本、信托资金进入行业[28] - 2019年中国住宅和开发商库存总额达52万亿美元 是美国住宅市场两倍[28] 行业转型方向 - 开征房地产税可作为地方财政新税收源头 缓解土地财政依赖[32] - 庞大的存量房市场成为地方财政"长期饭票" 三套及以上住房家庭占比10.5%[32]

1，今天老潘聊楼市的2个关键问题。 其一、同样是一线城市，为何取消限购，广州是"放手一搏"，而北上深却始终"留一手？ 其二、全国城市几乎都取消限购了，那最后的抵抗者，北上深究竟何时会全部取消限购？ 2，的确，关于一线城市限购全脱这个事，已经清晰形成两个阵营。 其一、松绑力度上，广州看上去是"激进"，北上深看上去是"保守"； 其二、松绑时间上，广州是"率先抢跑、快速到位"，而北上深是 "步伐缓慢、渐进放松"。 比如广州是抢跑，在2024年9月30日就官宣，全市取消限购，不再审核购房资格，不再限制购房套数。 同时，在2025年6月在提振消费方案中再次确认。 而北上深则是慢腾腾的，渐进放松。 直到2025年8月，北京才第二个公布五环外取消限购，随后上海外环，之后是9月5日深圳关外包含罗湖 取消限购。 3，为何广州是放手一搏，而北上深是留一手？ 老潘先说主要结论。 其一，广州全面快速彻底取消限购，是被市场快速剧烈下行逼出来的！ 广州楼市比北上深楼市下行承压更大，所以广州取消限购"放手一搏"是基于其"相对更大"的市场下行压 力现实，基于为全国"止跌回稳"探路、为一线城市"如何取消限购"探路的角色和先锋。而其最终目的在 ...

县城"地产狂欢"的冰与火：百万套房的惊魂一瞥 中国房地产市场的转型浪潮汹涌而至，裹挟着机遇与挑战，也撕开了一些昔日繁荣表象下的隐忧。在广袤的县域版图上，河南林州的故事，宛如一则触目惊 心的寓言，折射出特定阶段下房地产市场的扭曲逻辑与深层矛盾：房子，究竟是安居乐业的港湾，还是投机逐利的泡沫？一个人口仅三十余万的县级市，为 何会涌入二十余家开发商，建起百余万套住房？这令人咋舌的供需失衡，指向的不仅是地方的迷失，更是时代的选择题。 繁荣幻象背后的"土地财政"枷锁 中国城镇化率已攀升至66.8%，县城作为城乡连接的枢纽，肩负着吸纳农村人口、带动区域发展的重任。然而，在追求经济增长的迷途中，一些地方政府不 惜以土地财政为"指挥棒"，将房地产推向了畸形扩张的深渊。河南省林州市，便是一个极具代表性的案例。 隶属于安阳市的林州，城区常住人口约33万。若以每户三人、人均住房面积40平方米的标准粗略估算，合理的住房需求应在11万套左右。即便考虑城镇化进 程中的新增人口和改善性住房需求，一个健康的供应量上限也应在15万套以内。然而，截至2025年3月，林州已建和在建的住房总量却惊人地突破了100万 套，其中已竣工的住宅更超过65万 ...

厦门大学双聘教授赵燕菁，曾担任厦门市规划局局长11年，亲历中国城市化高速发展期。近日，在接受原央视财经资深媒体人、原《聊一波》总制片人、 《梦霞亲见》主理人贾梦霞采访时，赵燕菁从"局内人"视角出发，提出房地产是中国货币创造的核心信用来源，其稳定性直接关系家庭财富、地方政府债 务与内需活力。在他看来，当前许多调控政策恰恰加剧了市场失衡，而扭转认知、区分"土地金融"与"土地财政"、推动权益市场改革，才是走出困局的关 键。 当前中国房地产市场的深度调整，正引发宏观经济的连锁反应。土地财政何去何从？房价下跌真的有利于普通人吗？保障房与商品房如何并行？在这一复 杂议题中，政策应"救价"还是"救量"？ 本文来源于赵燕菁老师对贾梦霞媒体人采访提纲的文字答复，作者授权观察者网发布时有修订。 贾梦霞：您现在是厦门大学的双聘教授，自己也带博士生，但是您说自己不是一个经济学家，您关注的是经济，而不是经济学。您有20年城市规划研究、 11年厦门市规划局长的经历，任职厦门规划局的11年恰好赶上了中国城市化快速推进的大时代。作为一位副省级城市的规划局长，在有关房地产、土地财 政方面，您参与得最早，直接置身事内，可以算得上一位"局内人"， ...

说实话每当聊到关于老破小的消息，笔者都会心头一颤，因为我的第一套房就是老破小。 当时手里没多少钱，和妻子想着尽快在拼搏的城市有一个属于自己的小窝，于是冲着首付低位置好，入 手了一套2004年建成的老破小。 只不过买房的开心只维持了两个月，就被老房子的种种问题给打败了。 没有电梯，户型落后，小区停车位不足，小区道理、管道等老旧失修，到处都是坑坑洼洼。 最近后台全是问老破小的消息，说中央发文支持老旧住房原拆原建，是不是该赶紧抄底？这话听着动 心，但咱们得掰开揉碎了看。 就拿杭州浙工新村来说，这可是个活生生的例子。改造前二手房挂3万都没人接，毕竟谁愿意住没电 梯、户型奇葩的老房子？ 但去年完成原拆原建后，房价直接冲到4.6-5万/㎡。更关键的是，业主们不仅用上了电梯，每户还扩了 20多平米， 74㎡的老房子能换成106㎡的新房，地下车库、人车分流这些新小区配置全安排上了。这种好事，谁看 了不眼馋？ 政策里明确提了要支持老旧住房自主更新、原拆原建，这确实是老破小的利好。 尤其是那些地段好、周边新房二手房差价大的小区，改造后升值空间真不小。 广州花都集群街那个老楼就是典型，改造前是D级危房，46㎡的房子厨房厕所挤一块， ...

昨天偶然看到了有关鲸落的视频，感慨大自然的神奇。"一鲸落，万物生"，不仅是一场凄美壮丽的自然想象，更是一首关于生命，死亡与重生的宏大诗篇。 鲸落是结束但并非终点，而是另一种形式的新生；最大的个体成就最广阔的繁荣。而房地产的陨落刚好与鲸落相反。 过去二十年，中国的公共服务价格堪称"全球良心"， 居民电价不到国际均价的60%；自来水价格位于全球最低10%；大学学费常年冻结在4000-5000元；地 铁票价3元坐全程，公交1元随便乘…这背后，并非因为我们资源过剩，而是土地财政在隐形补贴。地方政府通过卖地获得巨额收入，再向水、电、交通、教 育等领域进行转移支付，从而维持低公共服务价格。每卖出一套房子，都在为这份"福利"默默买单。房子卖不出去，开发商资金链紧张，直接导致土拍减 少。而土地收入是各地财政收入的主要来源。当收入锐减的时候，各地方都开始"开源"了，现在全国多地公交车悄悄取消老年免费卡，地铁票价酝酿调整； 大学学费一夜涨30%，"五千元时代"彻底终结；水、电、燃气费听证会频频召开，"多年不涨"的神话正在破灭…这一切，都指向一个正在发生的时代转折： 低房价补贴高福利的时代，结束了。 重新规划家庭支出：教育、能源、 ...

深圳房地产市场化改革历程 - 1979年深圳设立经济特区后面临住房短缺问题 房管局副局长骆锦星通过"补偿贸易"模式与港商合作开发住房 深圳出地 港商出钱 利润分成[1] - 1980年成立中国第一家房地产开发公司深房公司 开发首个商品房小区东湖丽苑 均价2730港元/平方米（约1000元/人民币） 首期108套房源售罄[2][4] - 1987年深圳首次土地拍卖以525万元成交 同年出台土地管理体制改革方案 1988年宪法修正案允许土地使用权依法转让[5] 住房制度改革与市场发展 - 1998年全国城镇停止住房实物分配 实行住房分配货币化 标志着福利分房制度终结和住房市场化全面启动[7] - 深圳楼市经历多次周期波动：1992年房价首破1万元/平方米 2008年受次贷危机影响房价下降 2015年新房成交6.6万套 二手房成交12万套创历史新高[9][10] - 深圳通过信贷 税收 限购等政策维持市场稳定 土地出让收入与房地产税收为城市建设提供资金支持[11] 产业转型与存量发展 - 深圳实现产业升级 高技术制造业和第三产业占比高 2013年政府性基金收入仅占全口径财政收入19% 对土地财政依赖度低[13] - 居住用地仅占全市总建设用地22.6% 低于国家25%-40%标准 2005年起推进旧城改造 2024年新建商品房销售面积838.7万平方米 同比增长7%[13][14] - 2019年深圳建设"住有宜居"先行示范区 构建保障性租赁住房 安居型商品房等多层次住房供应结构[15] 创新模式与制度突破 - 东湖丽苑项目采用香港预售制度（卖楼花） 深房公司获得85%分成比例 盈利500多万元[4][5] - 蛇口工业区1980年率先提出住宅商品化目标 1984年荔园小区以租售结合方式向职工出售[5] - 1994年《城市商品房预售管理办法》正式引入预售制度[4]

文章核心观点 - 财政史作为专门史可提供理解历史发展的关键视角 揭示财政能力对国家兴衰 战争胜负及社会结构的决定性影响 [2][3][12] - 财政压力是推动现代国家形成和变革的核心动力 直接塑造经济体系 社会结构及文化形态 [12][13][14] - 通过比较英国 法国 俄国等国的财政史案例 证明稳定的融资能力与税收制度是国家长期竞争力的基础 [6][7][9][11] 财政史的理论框架 - 熊彼特提出"税收国家"理论：财政史反映民族精神 文化水准和社会结构 财政措施直接塑造产业形态和经济体系 [12][13] - 现代国家起源于财政军事需求 16世纪欧洲长期战争促使国家建立稳定筹资机制 [3][5] - 财政能力存在双重性：过度征税可能抑制生产积极性 需平衡财政需求与民众积极性 [15] 国家案例比较分析 - 英国1688年光荣革命后建立议会控财制度 1694年成立英格兰银行 国债利率低至3-4% 形成长期低息融资能力 支撑18世纪连续对外战争 [6] - 法国旧制度下税收特权导致财政畸形 平民承担主要税负 债务成本高达10% 最终引发大革命 [7] - 俄国在克里米亚战争期间财政依赖农奴制 税收75%来自农业 工业税收不足15% 战败后被迫废除农奴制并启动财政现代化 [9] 中国近现代财政演变 - 民国初年中央财政依赖关税和盐税（占收入60%以上） 但实际由列强控制 地方截留厘金田赋导致财权下移 中央财政赤字率持续超过30% [16] - 1994年分税制改革前中央财政收入占比降至22% 改革后中央财政重新主导 目前中央财政收入占比稳定在45-50%区间 [18] - 当代财政体系核心概念包括分税制 土地财政（2022年土地出让金占地方财政35%） 转移支付（2023年规模超10万亿元）和地方融资平台 [18] 财政史研究方法论 - 建议通过专门史（如城市史 园林史 国别史）切入历史研究 避免宏大叙事的虚妄 [1][3] - 财政史与人口史结合可构建理解社会发展的双框架 财政史聚焦资源分配 人口史关注劳动力结构 [19] - 财政数据比语言更真实反映国家实际能力 例如战争融资成本直接决定长期战争胜负 [2][11]

城市更新转型趋势 - 中国城镇化率已达67%，城市发展从增量扩张转向存量提质阶段[1] - 行业正告别"土地财政依赖症"，转向注重历史文脉和生态韧性的高质量发展[1] - 典型案例包括成都地下燃气管网改造、郑州口袋公园微更新、上海"一江一河"城市肌理重塑[1] 政策与实施机制 - 预计将加速出台资金支持、土地保障和社会资本参与等配套政策[1] - 部分地方政府探索"土地分层出让""收益分配创新"等新型实施模式[2] - 需建立政府、市场、居民三方利益共同体机制以避免短期行为[2] 行业现存问题 - 存在将存量提质异化为"权力审美"和政绩工程的现象[2] - 部分改造项目推高房价并挤占公共空间，沦为资本游戏[2] - 行业普遍存在"重建设轻管理"的运营短板[2] 行业转型方向 - 强调"城市体检"作为科学决策基础，取代"拍脑袋决策"[2] - 推动居民从旁观者转变为更新过程的实际参与者[2] - 更新理念从"推倒重来"转变为"绣花式革新"，注重人文温度[1][2]

楼市整体趋势 - 一线城市房价企稳预测从年初延后至2026年下半年甚至更晚 市场持续低迷 [1] - 新房价格连续下跌39个月 二手房连续下跌41个月 市场陷入恶性循环 [8] - 业内普遍预测调整将持续至2026年 城市间分化加剧 核心城市或缓慢企稳 三四线城市继续去库存 [8] 地方财政影响 - 全国土地出让收入同比暴跌14% 土地财政摇摇欲坠 [3] - 地方财政吃紧导致修路架桥 企业补贴 公务员绩效受影响 形成恶性循环 [3] 二手房市场风险 - 上海2026年逾四万套限售次新房即将解禁 虹桥徐泾板块二手房价格从10万元/平跌至6万元/平 [6] - 北京 上海二手房挂牌量突破16万套 降价20%仍鲜有人问津 [6] - 同质化新房涌入市场 价格体系面临崩塌风险 [6] 房企债务压力 - 2025年房企到期债务逼近3万亿 开发商被迫"割肉甩卖" [7] - 郑州某楼盘价格从1 8万元/平暴跌至9000元/平 引发断供抗议和银行法拍 [7] 居民消费影响 - 房地产占中国家庭资产近七成 房价下跌导致中产阶级财富蒸发 消费意愿大幅下降 [7] - 房价下跌10%导致消费者削减预算 如购车预算砍半 [7] 市场信心缺失 - 买涨不买跌心理导致刚需观望 一线城市房屋平均销售周期长达20个月 比年初延长半年 [8] - 底层逻辑转变 人均住房面积超40平米 新生儿数量8年腰斩 房产回归居住属性 [8]