中央经济工作会议对2026年房地产工作的部署 - 会议核心定调为“着力稳定房地产市场”，并提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [3] - 房地产作为最大的内需之一，在“坚持内需主导，建设强大国内市场”任务中被寄予厚望，预计政策将继续落实以发挥扩内需作用 [6] - 会议将房地产置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”任务中，表明其风险防范的底线地位，包括防止房价不可控下跌、销售与资金回笼近乎零成交、大规模烂尾楼及头部房企恶性债务违约等 [7] 房地产投资与内需现状 - 全国房地产开发投资同比持续下降，跌幅从年初的9.8%扩大至前10月的14.7%，是导致全国固定资产投资由正转负的重要拖累因素 [7] - 会议提出要推动投资止跌回稳，措施包括适当增加中央预算内投资、优化地方政府专项债券用途、发挥新型政策性金融工具作用、激发民间投资活力及高质量推进城市更新 [6] - 后续投资需围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场展开，并关注房企资金与销售端情况 [7] 去库存与供给优化 - 2026年房地产工作重点包括因城施策控增量、去库存、优供给 [3] - 2024年11月，全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月，远超14个月的合理区间，其中一线城市去化周期也达17.1个月 [8] - 当前去库存迫切程度远超2024年及2014-2016年时期，叠加二手房挂牌量规模较大的新问题 [8] - 预计库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，各地去库存政策将继续落地，调整方向包括增加改善性住房供给、优化供给空间和产品结构 [8] 保障性住房与存量房收购 - 会议鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，将商品房与保障性住房深度绑定，以实现去库存并推动保障性住房发展 [9] - 截至2024年11月末，全国各地拟使用专项债收购存量闲置土地超过4800宗，总金额超6500亿元，已发行专项债超2500亿元 [9] - 预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力，或有更积极举措落地 [9] 房地产发展新模式与“好房子”建设 - 房地产发展新模式将以双轨制为核心，通过供需政策同步优化实现市场健康平稳发展 [10] - 保障和市场双轨方向不变，通过保租房、可售型保障房解决新青年等居住问题，通过改善型“好房子”有序入市满足品质升级需求 [10] - 供需政策上，将逐步扩大现房销售范围以杜绝烂尾风险、重建市场信任，同时通过收购存量房补充保障房供给 [10] 政策优化方向：限购与公积金改革 - 会议指出要清理消费领域不合理限制措施，预计住房领域限制措施将得到优化调整，特别是北上深等城市的限购政策及商办市场限购政策 [6] - 公积金制度改革是重点，2024年全国各地出台公积金政策超260条，预计2026年将延续趋势，重点关注贷款额度提升、使用范围更灵活、异地互认互贷及稳步推进灵活就业人员参加公积金制度 [10] - 例如，深圳新版公积金提取规定支持“既提又贷”，职工为筹集购房首付款提取的公积金可计入账户余额用于计算贷款可贷额度 [11]

中央经济工作会议对2026年房地产工作的部署 - 会议于12月10日至11日举行，分析了当前经济形势并部署了2026年经济工作 [2] - 针对房地产，会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [2][4] 房地产在扩大内需中的关键作用 - 会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为2026年八项重点任务之首 [3] - 房地产作为最大的内需之一，在扩大内需方面依然要发挥重要作用，预计2026年房地产政策将继续落实 [3] - 会议指出要清理消费领域不合理限制措施，预计住房领域特别是北上深等城市的限购政策及商办市场限购政策有优化空间 [3] 推动投资止跌回稳以应对开发投资下滑 - 会议指出要推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，优化地方政府专项债券用途管理，有效激发民间投资活力，高质量推进城市更新 [4] - 全国房地产开发投资同比持续下降，跌幅从年初的9.8%扩大至前10月的14.7% [4] - 房地产开发投资疲弱是当前全国固定资产投资由正转负的重要拖累因素，后续需围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场开展工作 [4] 稳定房地产市场的具体措施与底线 - 房地产存在不可触碰的底线，包括房价不能出现明显不可控下跌，房企销售与资金回笼不能近乎零成交，不能出现大规模烂尾楼事件，头部房企不能出现恶性和传染性债务违约 [5] - 政策定调从“推动止跌回稳”过渡到“持续用力推动止跌回稳”，再到此次提出的“着力稳定房地产市场” [5] - 2026年将因城施策控增量、去库存、优供给，当前全国百城新建商品住宅去库存周期达27.4个月，远超14个月的合理区间，一线城市去化周期也达17.1个月 [5] - 去库存迫切程度远超2024年及2014-2016年，库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，增加改善性住房供给、优化供给空间和产品结构是重要调整方向 [5] 保障性住房与公积金制度改革方向 - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房，实现去库存与推动保障性住房发展双重目标 [6] - 截至今年11月末，全国各地拟使用专项债收购存量闲置土地超4800宗，总金额超6500亿元，已发行专项债超2500亿元，预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力 [6] - 房地产发展新模式将以双轨制为核心，通过保障房解决新青年居住问题，通过改善型“好房子”满足品质升级需求，并逐步扩大现房销售范围以杜绝烂尾风险 [7] - 公积金制度改革是重点，今年以来全国各地出台公积金政策超260条，预计2026年贷款额度将提升、使用范围更灵活、推进异地互认互贷及灵活就业人员参与制度 [8] - 例如深圳新版公积金规定支持“既提又贷”，职工为筹集首付款提取的公积金可计入账户余额用于计算贷款额度 [8]

港股内房股市场表现 - 港股内房股午后涨幅显著扩大，万科企业股价上涨超过17% [1][7] - 融创中国与融信中国股价均上涨超过12%，世茂集团股价上涨超过10% [1][7] - 金辉控股、雅居乐集团、中国金茂股价均上涨超过9% [1][7] - 内房股板块指数上涨12.421点，涨幅达3.96%，报325.708点，交易中最高价达327.227点 [2] - 板块成交额达20.86亿，成交量为10.08亿，总市值为6400.78亿 [2] 住房租赁行业数据 - 2025年11月，TOP30住房租赁企业开业规模榜合计开业房源量增长至140.9万间 [2][9] - 2025年11月，TOP30住房租赁企业管理规模榜合计管理房源量增长至200.7万间 [2][9] - 2025年11月，50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [2][9] - 11月重点22城共成交191宗涉宅用地，合计规划建筑面积约1357万平方米 [2][9] - 上海在11月成交5宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积约6.7万平方米 [2][9] 保障性住房政策动态 - 中央层面强调为保障性住房建设提供金融支持，包括专项债收储、保障性住房再贷款等 [3][9] - 上海推动保障性住房扩容提质，北京计划在“十五五”时期完善“市场+保障”的住房供应体系及租购并举的住房制度 [3][9] - 佛山、成都、重庆支持通过存量转化的方式增加保障性住房或保租房供给 [3][9] - 天津支持REITs高质量发展并完善项目储备库，广州与天津出台了租赁补贴相关政策以减轻居民租房负担 [3][9]

行业核心数据与市场概况 - 2025年11月，TOP30住房租赁企业累计开业房源量增长至140.9万间，较10月增加0.2万间 [8] - 2025年11月，TOP30住房租赁企业累计管理房源量增长至200.7万间，较10月增加2万间 [8] - 2025年11月，50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [1] - 11月重点22城共成交191宗涉宅用地，合计规划建筑面积约1357万平方米，其中上海成交5宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积约6.7万平方米 [1] 企业规模排行榜 - **开业规模榜TOP10**：万科泊寓以204,000间居首，龙湖冠寓127,000间次之，瓴寓国际90,978间第三，其后依次为魔方生活服务集团84,747间、乐乎集团82,078间、百瑞纪集团74,587间、美寓70,268间、城家53,110间、安居乐寓51,105间、自如寓49,085间 [2] - **管理规模榜TOP10**：万科泊寓以283,900间居首，龙湖冠寓164,000间次之，美寓150,356间第三，其后依次为瓴寓国际138,075间、魔方生活服务集团117,868间、百瑞纪集团107,347间、华润有巢91,545间、乐乎集团82,216间、城家70,667间、自如寓56,000间 [5][7] - 琴乐寓首次进入开业规模榜单，瓴寓国际等企业有新项目开业 [8] - 管理规模榜入榜企业无变化，美寓、联投新青年、浦发有家、华润有巢等因新收购或新签约项目，管理房源量增加较多 [8] 企业动态：建设与运营 - 11月，多地有保障性租赁住房、人才公寓等项目集中入市或启动配租，以地方国企开发项目为主 [9] - **济南城市建设集团**：柏然人才中心保租房项目交付，总建筑面积约15.5万平方米，提供2,729间公寓 [11] - **前海乐居**：珑湾国际人才公寓启用，总建筑面积15万平方米，规划1,028套高端人才住房，月租金155.9元/平方米 [11] - **西安安居集团**：旗下安居·乐筑等8个保租房项目启动报名分配，共计1,149套房源 [11] - **城投宽庭**：张江社区二期3,180套租赁住房即将全面建成，该项目总建筑面积33.23万平方米、总套数7,635套，是上海城投最大规模保租房社区 [14] - **珠光集团**：琴悦·斗门品富社区通过竣工验收，总体量共5,300套房源 [14] - **重庆佳寓**：微电园店开业，提供1,386套保租房，是重庆最大的由国企投资收购运营的保障性租赁住房 [15] 企业动态：业务拓展与品牌建设 - **东南青年汇公寓公司**：成功中标南京市六合区两个人才公寓项目的现场管理工作 [16][17] - **新投海瑜公寓**：首个轻资产管理项目“铭林新投海瑜菁英社区”落地，提供528套精品租住空间 [17] - **雅诗阁中国**：与广州方景投资签约，将雅诗阁Ascott引入白云堡·悦融居项目，规划139套公寓单元 [17]；并与广州城投集团签署战略合作协议，聚焦服务式公寓、长租公寓等领域 [17] - **金地草莓社区**：拟与昌发展成立合资公司，共同运营北京昌平区三合庄集体土地租赁住房项目，将提供超2,600套租赁住房 [17] - **瓴寓国际**：中标杭州临平春蚕高新云府人才公寓项目，管理规模864套 [17] - **苏州地铁**：旗下长租公寓品牌“星连公寓”正式亮相 [18][20] - **西安安居集团**：推出全新长租公寓品牌“乐漾公寓”，首发项目桃花潭乐漾公寓提供640套精装产品 [18][20] 企业动态：融资与资产证券化 - **广州安居集团**：成功发行全国首单数字人民币托管CMBS，创全国保障性住房行业及华南地区发行CMBS项目最低利率 [21][23] - **北京保障房中心**：成功发行10亿元公司债，期限25年，票面利率1.95%，认购倍数4.7倍 [21][23] - **乌鲁木齐房地产开发集团**：保障性租赁住房ABS项目状态更新为“已反馈”，发行金额12.64亿元 [21][23] 政策动向：中央层面 - **财政部**：在《2025年上半年中国财政政策执行情况报告》中提出，将用好专项债券等工具，协助做好土地收储和收购存量商品房用作保障性住房等工作 [24] - **中国人民银行**：在《2025年第三季度中国货币政策执行报告》中提到，三季度稳步实施保障性住房再贷款政策，9月末抵押补充贷款余额约1.0万亿元，下一阶段将推动相关金融政策落地 [24] 政策动向：地方层面 - **上海**：提出推动保障性住房扩容提质 [1][25] - **北京**：“十五五”时期将完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举的住房制度 [1][25][28] - **佛山**：探索存量合法商办用房按现状临时转换用于保障性住房 [1][25][28] - **成都**：允许闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建用作保障性租赁住房 [1][25][28] - **重庆**：有序推进盘活存量商品房转为保障性住房改革 [1][25][28] - **天津**：支持REITs高质量发展，完善项目储备库，全面梳理包含租赁住房在内的12个支持领域的存量基础设施资产 [1][25][26] - **广州、天津**：出台租赁补贴相关政策，减轻居民租房负担 [1][25][28] - **深圳福田区**：保租房管理办法于12月1日施行，补贴单价标准为40元/平方米/月 [25][26] 地方租赁住房供应进展 - **赣州**：全市共筹集各类保障性住房32.89万套 [30] - **北京**：1-10月建设筹集保租房51,744套（间），完成全年任务的103% [30] - **珠海**：“十四五”以来已筹集保障性住房和人才住房7.8万套，完成进度97.5%，总投资超170亿元 [31] - **杭州**：2025年已推出保租房项目17个、房源1.1万套，提前超额完成年度任务 [31] - **济南**：“十四五”期间累计筹集保障性租赁住房13.2万套(间)，保障近20万户家庭 [32]

住房保障与城市更新成果 - "十四五"期间全市共建设筹集各类保障性住房67万余套（间），竣工43万套（间）[1] - 全市公租房备案保障率从2020年的42.5%提升至85.5%，实现4类困难家庭"应保尽保" [3] - 累计开展公租房配租240批次，提供房源约13.6万套，向5.3万户家庭发放市场租房补贴33亿元，向4.5万户家庭发放公租房租金补贴24亿元 [3] - 保障性租赁住房已超额完成"十四五"40万套（间）建设筹集目标，利用集体建设用地建设近13万套（间），建设总量全国最大 [4] - 市属老旧小区改造已实施约7800万平方米，"十四五"总体实施率已达98%，居民对改造工作总体满意度达96% [5][6] - 累计完成加装电梯3391台，约3.5万户居民受益，电梯更新获国债资金支持1.1万余台，惠及居民51万余户 [6] - 实施老旧厂房更新项目300余个、重点产业园区提升12个，完成40个传统商圈改造提升 [6] 金融业发展核心数据 - 金融业增加值由2020年底的6804.1亿元增长到2024年底的8154.2亿元 [7][8] - 金融业增加值占全市GDP比重、年均贡献地方级一般公共预算收入占比、年均贡献地方级税收收入占比均约为20%，年均贡献全口径税收收入占比约40% [7] - 2021年至2024年，北京地区社会融资规模年均增加近万亿元，人民币各项贷款年均增长9.2%，高于GDP年均增速4个百分点 [8] - 截至2025年三季度末，北京银行业总资产38.3万亿元，较"十三五"末增长33.3%；保险业总资产2.3万亿元，较"十三五"末增长1.1倍 [8] - 截至2025年9月底，北交所上市公司总数达到277家，北京辖区企业"十四五"期间实现直接融资超5.6万亿元，位列全国首位 [9] - 不良贷款率0.7%，持续处于全国低位；银行资本充足率16.58%，高于全国1.22个百分点；保险公司综合偿付能力充足率165.7%，高于全国31.3个百分点 [10]

住房保障体系建设成就 - 累计建设各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套 [1] - 惠及1.7亿多住房困难群众实现安居 [1] - 改造超过30万个老旧小区，惠及1.3亿多城镇居民 [1] 多层次住房保障体系构成 - 构建包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次体系 [1] - 公租房主要面向低保家庭，保障性租赁住房和配售型保障性住房面向新市民、青年人 [1] - 坚持货币补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购 [1] 重点改造项目与实施方式 - 优先改造风险隐患突出、居住环境脏乱差的棚户区、老旧小区、城中村、危旧房 [2] - 实施方式坚持"留改拆"并举，通过改造、加固、重建等多种方式进行 [2] - 改造项目聚焦群众急难愁盼问题，旨在改善居住环境 [2] 政策与资金支持 - 政策支持包括税收优惠、金融贷款、土地规划、中央补助等 [2] - 多渠道筹措改造资金以支持项目实施 [2]

收购计划核心内容 - 杭州安居集团宣布持续推进收购存量商品房用作保障性住房工作，并加大收购力度，按照市场化、法治化原则面向社会公开征集房源 [1] - 此次收购只接受符合条件的企业报名，不接受个人报名 [4] - 收购价格由实施主体结合政策规定、房源品质、同地段租金收入及经营成本费用等因素综合确定 [3] 房源征集范围与条件 - 房源征集范围覆盖杭州市上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八个城区，优先考虑中心城区已建成存量商品房项目 [2] - 房源需满足位置合适、面积合适、相对集中、手续齐全四个条件 [3] - 位置要求交通便利、配套设施齐全，优先考虑轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院区周边项目 [3] - 用于配售型保障性住房的房源面积以不超过125平方米为主，用于保障性租赁住房的以不超过70平方米的小户型为主 [3] - 收购房源原则上需独立成栋成单元，非住宅房源需可封闭管理且建筑面积不少于3000平方米 [3] - 拟收购项目须房源产权清晰，证照齐全，保证合法合规性以满足金融机构贷款要求 [3] 历史收购案例与模式 - 杭州安居集团在一年前已开始收购工作，去年10月31日首次发布类似征集通告 [5] - 今年5月完成杭州市本级首单收购，运河新城的万科河语光年府项目自持的2号楼被成功收购 [5] - 被收购的2号楼共17层75套房源，单套面积50-60平方米，总建筑面积4152.3平方米，已于2023年毛坯交付 [5] - 收购后该楼栋被纳入保障性租赁住房，由安居集团旗下安居宁巢公司运营，预计今年年底投入使用 [5] - 与当前模式相比，历史收购案例的收购价格参考上限为同地段重置价格，即划拨土地成本和建安成本加不超过5%的利润 [5]

房地产市场现状 - 截至今年八月 全国一百个重点城市中 新建商品房价格仍在上涨的城市仅剩二十九个 两个城市与上月持平 六十九个城市房价呈现下跌之势 [2] - 二手房市场更为疲软 百城中仅有二十三个城市价格上涨 三个城市与上月持平 七十四个城市房价下跌 [2] - 各地政府采取放宽限购 降低首付比例 下调房贷利率等措施为市场松绑 但收效甚微 市场并未如期回暖 [4] 未来市场走势观点分歧 - 主流观点认为未来房价将呈现分化格局 一线和二线城市核心地段房产因稀缺性和优质资源或仍有上涨空间 而三 四线城市房价可能面临大幅下跌风险 [8] - 不同观点认为房产价值将回归其本质 不再具备投资价值 未来几年市场不会出现爆发式反弹 市场环境已发生根本改变 无法回到过去高增长时代 [10] - 当前三四线城市房价下跌尤为明显 不少省会城市房价已跌回三年前甚至五年前水平 一线城市房价上涨幅度也明显收窄 [10] 房价回归居住属性的驱动因素 - 刚性购房需求正在快速下降 受疫情反复和各行业不景气影响 人们对未来收入预期降低 更多家庭放弃购房计划 居民购房意愿大不如前 [12] - 投机炒房者买涨不买跌 房价下跌导致炒房者退出或持币观望 炒房需求退潮导致市场需求萎缩 [12] - 未来五年内开征房产税是大概率事件 旨在增加房屋持有成本以抑制投机行为 可能挤破房地产泡沫 [12] - 各地加快推进保障性住房建设 未来商品房 租赁住房 共有产权房并存的多元化格局将分流商品房市场需求 [13]

房地产市场历史表现 - 自1998年房改以来全国平均房价从2000元人民币每平方米飙升至1.1万元人民币每平方米涨幅高达5.5倍 [1] - 一线城市如北京上海深圳房价从3000元人民币每平方米升至6.5万元人民币每平方米累计涨幅超过20倍 [1] - 过去普遍观点认为房价长期看涨越早购房越能规避未来负担 [1] 近期市场趋势转变 - 从去年下半年开始全国平均房价从峰值1.1万元人民币每平方米回落至9560元人民币每平方米跌幅超过15% [2] - 全国70个大中城市中已有34个城市房价低于两年前27个城市房价回落至三年前水平6个城市房价跌回五年前水平 [2] - 2022年前八个月全国百城新房销售面积85亿平方米同比下降44%一二线城市销售面积1306万平方米同比下滑37%三四线城市销售面积1083万平方米同比下滑25% [4] 政策应对与市场观点 - 各地政府出台政策松绑措施包括降低首付比例下调贷款利率发放购房补贴取消限购政策提高公积金贷款额度以提振市场 [4] - 市场存在看多派与看空派看多派认为政策松绑将引发房价报复性反弹看空派认为市场深度调整已成大势所趋 [6] - 2016年至2021年房地产调控措施密集出台2021年调控次数达651次调控效果自2021年下半年开始显现 [6] 市场需求与结构性变化 - 居民购房意愿持续下降疫情反复及企业经营压力导致裁员降薪影响民众收入预期购房计划被搁置 [8] - 中国人民银行问卷调查显示居民更倾向于储蓄而非投资和消费购房需求萎缩可能导致房价进入长期调整周期 [8] - 全国各地加速推进保障性住房建设未来大量廉租房和共有产权房投入市场将分流商品房市场需求使市场回归居住属性 [8]

房地产市场现状 - 全国百城新建住宅平均价格达每平方米16190元 百城二手住宅平均价格达每平方米15911元 购置一套普通住宅需150万至250万元人民币 [2] 政策支持措施 - 各地银行下调住房贷款利率从5.8%降至4.2% 首套房首付款比例从30%下调至20% [4] - 政府加速推进保障性住房建设 未来将大量投入保障性租赁住房和共有产权住房以减轻低收入群体居住成本 [5] 行业结构性变化 - 中国城镇化率达64% 城镇人口达9.1亿 农村人口向城镇转移数量将大幅减少 依靠人口迁徙拉动房地产市场的时代难以为继 [7] - 60岁以上老年人口达2.67亿 预计2035年突破4亿 90后人口约1.75亿 00后人口仅1.45亿 2021年出生人口锐减至1063万 刚性购房需求持续萎缩 [9] - 现有存量商品房达1.2亿套 足以满足3-4亿人口居住需求 每年仍有超1400万套新房供应 96%的家庭至少拥有一套住房 41.5%的家庭拥有两套及以上房产 市场呈现供远大于求局面 [10] 市场趋势与政策效果 - 各地出台放松限购限售 提供购房补贴 放宽公积金贷款额度等措施 金融机构下调房贷利率和首付比例 中国人民银行放宽房地产企业融资限制 [11] - 尽管措施频出 楼市整体表现依然低迷 未能实现预期回暖 市场或进入长期调整与盘整期 [11]