股东支持与借款情况 - 深铁集团拟向万科提供不超过15.52亿元的股东借款，利率2.34%，期限36个月，用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 2025年以来深铁集团已四次向万科提供借款，总额接近120亿元，包括2月的28亿元和42亿元、4月的33亿元及此次的15.52亿元 [1] - 深铁集团自2024年起通过大宗交易、REITs认购等方式支持万科，并于2025年初接管万科核心管理层，派驻十余名深圳国资高管 [1] 债务与财务压力 - 截至2024年末，万科有息负债达3612.8亿元，同比增长12.9%，其中短债1582.8亿元，占比43.8% [2] - 2025年为万科偿债高峰期，境内公开债到期16笔（本金326.4亿元），境外债到期2笔（本金36亿元），一季度已兑付5笔公开债（本金98.9亿元） [2] - 截至2025年4月底，万科担保余额788.16亿元，占2024年末净资产的38.89% [2] 业绩表现 - 2024年万科营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%，归母净利润-494.78亿元，同比下降506.81%，主因计提存货跌价和信用减值345.4亿元 [2] - 2025年一季度营业收入379.95亿元，同比减少38.31%，归母净利润-62.46亿元，但回款率超100%且大宗交易签约金额达38亿元 [2]

深圳楼市动态 - 宝安新城华苑剩余65套四房首次面向二孩家庭配售，新增第六队列申请资格，项目占地约30万平方米，已售出逾3700套房源，2023年荣膺深圳人才房销售冠军，2024年获销售亚军，四房产品预计2025年12月29日前交付 [2] - 深圳二手房录得量节后修复性调整，2025年第19周全市二手房录得1407套，环比上涨106.6%，截至2025年5月12日全市共有71832套有效二手房源在售，较上周减少499套 [8][9] 高铁站规划 - 西丽高铁新城作为国家级试点项目规划有序推进，西丽高铁枢纽汇集4条国家铁路、2条城际铁路和4条地铁线路，规模超过深圳北站，建成后将成为深圳最大高铁站和轨道交通换乘站 [3][4] 房企融资动态 - 万科拟向大股东深铁集团借款不超过15.52亿元用于偿还公开市场债券本息，期限36个月，此前4月29日已借款33亿元，年化利率2.34%，半年还款0.5%，到期还款97%，2024年2月已累计借款70亿元 [5] 土地市场 - 温州瓯海区仙岩街道宅地经过22轮竞价以2.19亿元成交，楼面价8836元/m²，溢价率40.38% [6] 公积金政策 - 成都拟出台公积金新政，购买保障性住房最低首付比例降至15%，最高贷款额度上浮50%，单人最高90万元、双人150万元 [7] 商品房销售政策 - 河南信阳新规要求新出让土地开发商品房一律实行现房销售，已取得施工许可证项目需满足投资达25%或工程进度过半方可申报预售许可 [10]

行业整体表现 - 2024年房地产行业经历深度调整 可供结转销售额下滑显著导致房企营收普遍承压 多数房企营收出现不同程度下滑 [1] - TOP30房企2024年实现总营收32228.04亿元 均值1074.26亿元 同比下降0.083% 仅11家房企实现营收增长 [8] - 行业呈现"强者恒强"趋势 头部房企凭借资金和品牌优势保持增长 财务稳健房企有望占据更大市场份额 [13] 头部房企表现 - 万科以3432亿元营收位居榜首 但同比下降26.32% 相当于跌回2019年水平 [9] - 保利发展(3117亿元)和华润置地(2788亿元)分列二三位 保利同比下滑10.16% 华润置地逆势增长11% [9] - 前五名房企营收均超2000亿元 仅华润置地实现正增长 其经常性业务收入占比14.9% 利润贡献首次突破百亿占比40.7% [9] 营收变化显著房企 - 碧桂园和绿地控股2024年营收分别为2528亿元和2409亿元 同比降幅达36.97%和33.14% [10] - 中骏集团营收407.7亿元同比上涨94.50% 旭辉控股营收477.9亿元同比增长33.47% 但两家公司仍处于亏损状态 [10] - 融创中国营收同比下滑52.01% 金科股份暴跌56.43% 主要受债务问题拖累 [12] 企业类型差异 - 央企/国企背景房企如华润置地、招商蛇口、中海地产表现相对稳健 抗风险能力更强 [14] - 民营房企如碧桂园、融创中国、金科股份普遍下滑 面临融资难、去化慢等问题 [14] - 中国建筑房地产开发业务营收3062亿元 同比减少0.8% 旗下中海地产营收1852亿元同比下降8.58% [11] 行业趋势 - 房地产行业步入新发展阶段 规模下降、速度放缓成为周期新特征 [15] - 现金流管理能力成为存活关键 高负债房企仍需谨慎应对 [14] - 行业洗牌加速 穿越低谷仍是房企面临的首要课题 [13][15]

深铁对万科的财务支持 - 深铁集团在5月15日向万科提供不超过15.52亿元借款 利率2.34% 期限36个月 用于偿还公开市场债券本息 [2] - 这是深铁2024年第4次向万科提供股东借款 前三次分别为28亿元、42亿元、33亿元 累计达118.52亿元 [2] - 本次借款条件宽松 无增信安排 保留展期可能 利随本清 相比2月借款需按季付息并提供40亿元股票和60亿元资产抵押有明显改善 [2] - 深铁还通过资产交易支持万科 包括认购中金印力公募基金29.75%份额(10亿元) 受让深圳湾超级总部地块(22.35亿元) 受让红树湾项目49%收益权(12.92亿元) [2] 万科的偿债压力 - 2024年一季度完成5笔公开债兑付 本金98.9亿元 偿还债务现金流出173.5亿元 同比增加17亿元 筹资现金流净额同比减少9% [3] - 2025年一年内到期境内债务约326亿元 其中5-6月需兑付5笔债务(3笔境内+2笔境外) 本金总额超66亿元 已兑付4.23亿美元债 15亿元"20万科04"将于5月19日到期 [3] - 截至4月30日担保余额788.16亿元 占2023年末净资产的38.89% [3] - 昆明项目26亿元融资担保获延期1年至2026年5月12日 [4] 万科的现金流状况 - 一季度末货币资金755亿元 较2023年末881.6亿元减少超120亿元 [4] - 货币资金中包含大量受限资金 主要是预售监管资金 实际可用资金更少 [4] 万科的销售表现与行业评价 - 前4个月权益销售额298.5亿元 同比下降41% 跌幅高于行业均值 [5] - 标普信评指出公司流动性风险未出清 销售疲弱拖累现金流 内生造血功能未恢复 [5] - 库存结构失衡导致错失核心城市小阳春机会 2025年下半年仍有约200亿元境内外债券到期 其中7月单月需偿还60亿元境内债 [5][6] - 前4个月月均权益销售额仅70-80亿元 债务风险化解依赖市场复苏和政策支持 [6]

市场表现 - 沪指收盘上涨0 86%，站上3400点，A股全天成交额1 35万亿元，收盘上涨个股超2300只，其中91只个股涨停 [1] - 非银金融行业涨近4%，中国人保、红塔证券、锦龙股份等涨停 [2] - 港口航运板块强势，国航远洋"30cm"涨停，中远海发、宁波海运、南京港等集体涨停 [3] - 物流股持续走高，华光源海"30cm"涨停，飞力达"20cm"涨停，嘉诚国际、长久物流、中创物流等涨停 [4] 银行板块 - 银行行业A股总市值突破10万亿元，创历史新高，10只银行股收盘价创历史新高 [5] - 收盘价创历史新高的个股平均上涨5 75%，华光源海、国航远洋、中旗新材等涨停 [5] 龙虎榜数据 - 8股获机构净买入超千万元，跨境通获机构净买入9656 36万元居首，襄阳轴承、红墙股份均获净买入超5000万元 [6] - 青岛金王遭机构净卖出7321 83万元居首，渝三峡A、天箭科技分别遭净卖出4347 42万元、3595 67万元 [6] - 5股获北向资金净买入，万向钱潮获净买入3619 82万元居首，中远海发、长久物流均获净买入超千万元 [6] - 北向资金净卖出3股，锦龙股份遭净卖出2737 26万元居首 [7] 公司公告 - 万科A第一大股东深铁集团拟提供不超过15 52亿元借款用于偿还债券本息 [8] - 展鹏科技两股东拟合计减持不超过6%股份，该股5天收获3个涨停板 [8] - 旗滨集团终止发行股份购买旗滨光能28 78%股权事项 [8] - *ST苏吴董事长因涉嫌信披违规被立案，公司称不影响日常经营 [8] - 云南能投拟实施60万吨/年制盐节能降碳技术改造项目 [9] - 贵州茅台因参会人数超限调整股东大会地点至茅台会议中心 [9] - ST联合筹划发行股份及支付现金购买江西润田实业股权，股票自5月15日起停牌 [9] ETF动态 - A50ETF(159601)近五日上涨3 95%，最新份额减少7020万份，主力资金净流入1327 9万元 [11]

万科企业股份有限公司 关于深铁集团向公司提供不超过 15.52 亿元借款暨关联交易的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2025-066 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 一、关联交易概述 1、万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"）第一大股东深 圳市地铁集团有限公司（以下简称"深铁集团"）拟向公司提供借款（以下简称 "股东借款"），借款金额不超过15.52亿元。 2、截至目前，深铁集团持有公司27.18%股权，深铁集团构成公司的关联方。 根据《深圳证券交易所股票上市规则》等相关规定，本次借款构成公司应披露的 关联交易。同时，本次借款已获得深圳证券交易所同意豁免提交公司股东大会审 议。 3、公司第二十届董事会第十七次会议于2025年5月14日审议通过了《关于深 铁集团向公司提供不超过15.52亿元借款的议案》，关联董事辛杰、黄力平、雷江 松对关联交易事项回避表决。本次交易已经公司第二十届董事会独立董事专门会 议第八次会议审议通过。 4、本次关联交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法 ...

万科企业股份有限公司 关于担保进展情况的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司(以下简称"公司"或"万科")之 控股子公司前期已向金融机构融资，公司继续通过信用保证、股权质押分别为相 应的融资提供担保。 公司 2023 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2023 年度股东大会决议之日起至 2024 年度股东 大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司执行 副总裁对于单笔对外担保金额低于人民币 125 亿元进行决策。 本次担保事项在上述担保额度范围内, 公司执行副总裁已在上述授权范围 内决策同意本次担保事项，具体情况如下： 一、已有担保事项进展情况 （一）担保事项概述 公司之控股子公司云南浙万置业有限公司（以下简称"云南浙万"）前期通过 保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理股份有限公司（以下简称"新 华资产"）融资，公司为该笔融资提供连带责任保证担保， ...

公告编号：〈万〉2025-065 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 一、董事会会议召开情况 万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"）第二十届董事会第 十七次会议的通知于 2025 年 5 月 11 日以电子邮件的方式送达各位董事。公司全 体董事以通讯表决方式参与本次会议，公司于 2025 年 5 月 14 日（含当日）前收 到全体董事的表决意见。本次会议的召开符合《中华人民共和国公司法》等法律 法规和《万科企业股份有限公司章程》的规定。 董事会审议通过《关于深铁集团向公司提供不超过 15.52 亿元借款的议案》 万科企业股份有限公司 第二十届董事会第十七次会议决议公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 二、董事会会议审议情况 万科企业股份有限公司 董事会 二〇二五年五月十四日 1 表决结果：赞成 7 票，反对 0 票，弃权 0 票。关联董事辛杰、黄力平和雷江 松回避表决。 具体内容请参见公司于同日在巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）发布 的《关于深铁集团向公司提供不超过 15 ...

公司融资安排 - 公司第一大股东深铁集团提供不超过15.52亿元借款用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 借款期限36个月且年化利率为2.34% 显著低于1年期LPR水平 [1] - 该融资安排无需提交股东大会审议 已获董事会及独立董事会议通过 [1]

数字服务报告 - 公司推出行业首创的"数字服务报告"，将18项核心服务数据实时可视化，包括公共收益流向、清洁绿化巡检记录、设备设施保养进度等 [2] - 业主可通过住这儿app随时查阅服务数据，以中南锦苑为例，公共收益使用透明可查，报事响应效率提高 [2] - 数字服务报告实现"服务有记录、过程可追溯、结果能评价"，成为连接物业与业主的信任桥梁 [2] 智选服务模式 - 公司推出"智选服务"模式，包含安保、保洁、绿化、设施维护等12个模块化项目，支持业主按需定制 [3] - 该模式打破传统"套餐式"服务，实现"不同客户不同服务内容"的精准匹配，权责清晰化、内容标准化、选择自主化 [3] 天秤平台系统 - 天秤平台系统聚焦社区共有事务管理，具备公开透明、便捷参与、智能决策三大特性 [3] - 系统可助力业委会高效处理公共事务表决、维修资金使用监管等难题，大幅提升社区治理效率 [3] 智慧社区治理体系 - 公司通过数字服务报告、智选服务、天秤平台形成"数字技术工具+创新定制模式+多元透明协同"的智慧社区治理体系 [4] - 未来物业服务将基于数据与科技构建"精准服务生态"，不再是单一的标准化供给 [4] - 公司将持续推动数字服务报告与智选服务模式覆盖南京在管小区，并优化天秤平台功能，实现"物业+业委会+业主"三方高效协同 [4]