深铁集团向万科提供42亿元借款暨关联交易进展 关联交易概述 - 深铁集团作为第一大股东向公司提供不超过42亿元股东借款 三家担保主体（深圳市万科发展有限公司 万科公寓管理有限公司）提供保证担保 [1] - 未来三个月内需通过股东大会审议 以不超过60亿元资产进行抵押或质押 解除三家担保主体的保证担保（增信置换） 董事会授权财务负责人确定具体抵押资产 [1] 关联交易进展 - 已签署42亿元借款合同并收到全部款项 三家担保主体完成信用保证 [1] - 签订补充协议约定增信置换细节：以不超过60亿元万物云股票作为质押物 按70%质押率计算（即不超过60亿元） [1] - 质押股票价值按30日均价与最新市价孰低原则确定 设置130%预警线和100%平仓线 需建立盯市监测机制 [1] - 连续3个交易日低于预警线时 需在5个工作日内追加质押同类股票或其他合格担保措施 [1] - 完成股票质押登记后 三家担保主体的保证担保自动终止 若未按期完成质押 深铁集团有权要求立即偿还本息 [2] 累计关联交易情况 - 公司向深铁集团转让红树湾物业开发项目投资收益权 交易对价12 92亿元 [2] - 深铁集团累计向公司提供借款达118 52亿元 包括本次42亿元及其他历史借款 [2] 交易结构特点 - 采用"借款+担保+资产置换"的阶梯式风控设计 初期由关联方信用担保 后期过渡至资产质押 [1][2] - 质押标的聚焦万物云股票 体现对子公司资产证券化能力的依赖 质押率70%处于行业中性水平 [1] - 设置市场化盯市机制 预警/平仓条款与金融机构标准一致 反映债权方对风险敞口的严格管控 [1] （注：根据要求已排除风险提示 免责声明等内容 数据单位保持原文亿元表述）

借款相关 - 2025年2月21日深铁集团拟提供不超42亿借款[3] - 公司已收到42亿借款，三家主体担保[3] - 2025年5月21日签署《42亿借款补充协议》[4] 质押相关 - 补充协议签订2个月内审议不超60亿万物云股票质押[4] - 通过后按70%质押率提供不超60亿资产质押[4] 资金往来 - 2025年初至公告日转让项目收益权获12.92亿，累计借款118.52亿[7]

万科A与深铁集团借款及质押协议 - 公司与深圳地铁集团签署《不超过人民币42亿元借款合同》，并已收到42亿元借款 [1] - 公司与深铁集团签署《42亿借款补充协议》，约定以不超过60亿元万物云股票作为原借款合同质押物 [1] - 质押物提供70%的质押率 [1] - 若股东大会未能审议通过股票质押事项，公司需提供其他合格担保或偿还借款本息 [1]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][2][10] 报告的核心观点 - 25Q1业绩受开发毛利率进一步下行拖累仍为亏损；开发业务积极开展资源盘活，25Q1实现盘活回款24笔，合计40.9亿；经营业务维持稳健发展；债务层面积极通过资产交易及大股东借款应对短期债券偿付压力 预计25E/26E/27E EPS分别为-1.35/-0.52/-0.14元/股，当前股价对应PE分别为-5.0/-13.2/-49.2，综合考虑公司销售仍面临下行压力以及积极处置及抵押资产以应对公开债务偿付的情况，维持“增持”评级，投资人可关注公司后续债务化解进度 [1][10] 根据相关目录分别进行总结 财务数据与估值 - 预计2025E/2026E/2027E营业总收入分别为2376.89亿、1697.77亿、1285.06亿元，同比增长-31%、-29%、-24%；营业利润分别为-170.96亿、-64.06亿、-14.11亿元，同比增长-63%、-63%、-78%；归母净利润分别为-160.93亿、-61.46亿、-16.49亿元，同比增长-67%、-62%、-73%；每股收益分别为-1.35、-0.52、-0.14元/股；PE分别为-5.0、-13.2、-49.2；PB分别为0.4、0.4、0.5 [1] 基础数据 - 总股本11931百万股，已上市流通股9717百万股，总市值811亿元，流通市值661亿元，每股净资产（MRQ）16.5元，ROE（TTM）-28.1%，资产负债率73.5%，主要股东为深圳市地铁集团有限公司，持股比例27.18% [2] 股价表现 - 1m、6m、12m绝对表现分别为-6%、-23%、-17%，相对表现分别为-8%、-21%、-22% [4] 业绩情况 - 25Q1实现营业收入/营业利润/归母净利润分别为380亿元/-67亿元/-62亿元，营收同比下滑38%；营业收入同比受开发业务结算规模下滑拖累，非开发业务收入相对稳健；营业利润转亏受毛利率下滑、三费增加及投资收益转亏等影响；归母净利润亏损规模小于营业利润因所得税减少以及少数股东分担部分亏损 [6] - 24年实现营业收入/营业利润/归母净利润分别为3432亿元/-456亿元/-495亿元，同比分别为-26%/-256%/-507%；开发业务及非开发业务均下滑拖累整体营收增速；营业利润转亏受毛利率下滑、三费增加、资产处置亏损、资产减值损失增加及投资收益转亏等影响；归母净利润亏损规模大于营业利润因部分项目盈利使所得税费用及少数股东收益仍为正 [6] - 25年计划竣工面积1415万方，较24年实际竣工面积下降40%，25年结算收入规模有下行压力 [7] 债券到期情况 - 截止目前，公开市场债券余额457亿元（不含供应链融资），25年剩余公开市场债券到期规模218亿元，25Q2/Q3/Q4分别到期21亿元/99亿元/98亿元，26年/27年/29年到期规模分别为124亿元/94亿元/22亿元 [8] 投资销售与土储情况 - 25Q1实现全口径销售金额349亿元（同比-40%），销售面积254万方（同比-35%），销售单价13748元/平（同比-7%），25Q1全口径销售额排名位居行业第六（较24年全年排名下降2名） [10] - 截止25Q1末，估算不含现房未售建面4317万方，对应25Q1静态去化周期约2.6年 [10] 债务与支持情况 - 截止25Q1末有息负债金额3616亿元（较24年末-1%，较24Q1+12%），货币资金755亿元（较24年末-14%），净负债率86.7%（较24年末+5.0pct），估算剔预资产负债率68.6%（较24年末-0.4pct），估算现金短债比0.48（较24年末-0.06） [10] - 25Q1实现大宗交易签约金额38亿元，大股东深铁集团提供股东借款合计70亿元，完成98.9亿元一季度公开债务的偿付；4月29日及5月14日大股东分别提供股东借款33亿元、15.52亿元 [10] 经营业务板块情况 - 物管：25Q1物业及设施管理服务新增合约饱和收入7.8亿元，同比增长24.9% [10] - 长租：25Q1实现收入（含非并表）8.8亿元（同比+6%），25Q1末出租率93.9% [10] - 商业：25Q1实现收入（含非并表）19.4亿元（同比-19%），25Q1末出租率92.1%，25Q1商业整体客流同比+6.9%，销售额同比+5.8% [10] - 物流：25Q1实现收入（含非并表）10.0亿元（同比+3.3%），其中高标库收入5.0亿元（同比-6.6%），冷库收入5.0亿元（同比+15.6%） [10] 财务预测表 - 包含资产负债表、现金流量表、利润表、主要财务比率等多方面财务数据预测，如2025E/2026E/2027E流动资产分别为6702.87亿、5048.06亿、4030.86亿元等 [11][12][13][14]

债券基本信息 - 债券简称为21万科04 债券代码为149478 [2] - 债权登记日为2025年5月19日 付息日为2025年5月20日 [2] - 计息期间为2024年5月20日至2025年5月19日 [2] - 票面利率为3.70% 每10张面值1000元派发利息37元（含税） [4] 付息方案 - 扣税后个人及证券投资基金持有人实际每10张派息29.60元 [4] - 非居民企业（含QFII RQFII）持有人实际每10张派息37元 [4] - 付息对象为2025年5月19日深交所收市后登记在册的全体持有人 [6] 赎回及利率调整条款 - 发行人可在第5个计息年度决定是否行使赎回选择权 若赎回则按面值加利息全额兑付 [3] - 若未行使赎回权 发行人有权调整第6-7年票面利率 调整公告需提前30个交易日发布 [3] - 投资者在第5个计息年度付息日前可选择按面值回售全部或部分债券 [4] 付息执行流程 - 付息资金将在付息日前2个交易日划付至中国结算深圳分公司账户 [6] - 中国结算深圳分公司通过资金结算系统向持有人指定机构划付利息 [6] - 若公司未按时划付资金 后续兑付工作将自行办理 [6] 税务安排 - 个人及证券投资基金持有人利息所得税税率为20% 由付息网点代扣代缴 [6] - 境外机构2021年11月6日至2025年12月31日期间免征企业所得税和增值税 [7] - 其他债券持有者需自行缴纳利息所得税 [7]

万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券 （第二期）（品种二）2025 年付息公告 证券代码： 证券简称： 000002、299903、149478 万科 A、万科 H 代、21 万科 04 公告编号：〈万〉2025-069 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏。 重要提示： 债券简称：21 万科 04 债券代码：149478 万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期） （品种二）将于 2025 年 5 月 20 日支付自 2024 年 5 月 20 日至 2025 年 5 月 19 日期间的利息。为保证付息工作的顺利进行，现将有关事项公告如下： 一、本期债券的基本情况 1．发行人：万科企业股份有限公司（以下简称"发行人"或"本公司"）。 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司 债券（第二期）（品种二）。 1 3．债券简称：21 万科 04。 4．债券代码：149478。 5．债券余额：5.66 亿元。 6．期限：本期债券为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回选择权 ...

债券赎回 - 公司已完成"20万科04"债券的赎回工作 [1] - 已将应支付的本金和利息足额划至中国结算深圳分公司指定的银行账户 [1] - 将在资金发放日划至投资者资金账户中 [1]

债券赎回公告 - 公司已完成"20万科04"公司债券的赎回工作 赎回登记日为2025年5月16日 赎回资金到账日为2025年5月19日 [1] - 赎回价格为人民币103 45元/张(含当期利息 且当期利息含税) 赎回比例为100% 摘牌日为2025年5月19日 [1] - 本次债券赎回金额为15亿元 同时兑付利息金额为5175万元 [1] - 公司已将赎回本金及利息足额划付至中国结算深圳分公司指定的银行账户 [1] - 本次债券赎回不会对公司造成实质不利影响 [1]

重要提示： 1．债券代码：149930。 万科企业股份有限公司关于行使"22 万科 03"公司债券 赎回选择权的第二次提示性公告 证券代码：000002、299903、149930 证券简称：万科 A、万科 H 代、22 万科 03 公告编号：〈万〉2025-067 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 2．债券简称：22万科03。 3．赎回登记日：2025年6月5日。 4．赎回资金到账日：2025年6月6日。 5．赎回价格：人民币102.90元/张（含当期利息，且当期利息含 税）。 6．债券赎回比例：100%。 7．摘牌日: 2025年6月6日。 一、"22万科03"公司债券的基本情况 1．发行主体：万科企业股份有限公司。 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公 开发行公司债券（第二期）（品种一）。 3．债券简称：22 万科 03。 1 4．债券代码：149930。 5．债券余额：3.50 亿元。 6．债券期限：本期债券期限为 5 年期，附第 3 年末发行人赎回 选择权、调整票面利率选择权、投资者回售选择权。 ...

万科企业股份有限公司 关于"20 万科 04"公司债券付息、赎回结果暨摘牌公告 证券代码：000002、299903、149124 证券简称：万科 A、万科 H 代、20 万科 04 公告编号：〈万〉2025-068 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 重要提示： 1．债券代码：149124。 2．债券简称：20万科04。 7．摘牌日：2025年5月19日。 一、"20万科04"公司债券的基本情况 1．发行主体：万科企业股份有限公司。 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公 开发行公司债券（第二期）（品种二）。 3．债券简称：20 万科 04。 4．债券代码：149124。 3．赎回登记日：2025年5月16日。 4．赎回资金到账日：2025年5月19日。 5．赎回价格：人民币103.45元/张（含当期利息，且当期利息含 税）。 6．债券赎回比例: 100%。 1 5．债券余额：15 亿元。 6．债券期限：本期债券期限为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回 选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权）。 ...