项目概况 - 前海·华发冰雪世界位于深圳 是全球最大的室内雪世界 包含10万平方米雪场 5条专业赛事雪道 83米垂直落差 最长单道450米 计划国庆前后开放[1] - 项目以冰雪主题为核心 涵盖滑雪场 酒店 住宅等业态 是全年全天候运营的一站式滑雪娱乐综合体 可承办国际滑雪联合会赛事[1] - 截至7月底 项目总体形象进度达95% 幕墙安装完成86% 机电工程收尾至90% 拉冷程序进行中 室内温度逼近-6℃[3] 商业配套规划 - 项目配套4.9万平方米酒店 已与JW万豪达成合作协议 并规划青少年冰雪训练营地 提供FIS国际雪联认证课程[5] - 超感公园街区包含冲浪 攀岩 骑行及33米深室内深潜池 8000立方米恒温恒压空间 定位为湾区运动爱好者朝圣地[5] - 区域依托深圳会展商圈 打造运动 娱乐 体育 兴趣社交一体化开放式体验商业空间[3] 资金与股权变动 - 华发股份子公司收到深圳土储中心44.05亿元收地函件 涉及7块未建商业用地[6] - 交易旨在盘活滞重地块 降低资产流动性风险 预计回笼资金超40亿元 优化公司现金流和投资能力[10] - 2020年华发与融创以127.1亿元底价联合拿地 华发出资34.3亿元持股49% 融创出资35.7亿元持股51%[11] - 2023年融创将51%股权与债权转让给华发 交易金额35.8亿元 华发实现100%控股 并追加超100亿元投资[11][13] 行业动态 - 最近两个月全国室内冰雪项目签约总金额超百亿元 包括浙江瑞安8亿元综合体 湖北荆州10亿元滑雪场 宁波15.6亿元体育中心等项目[14][17][19] - 7月以来全国室内滑雪与冰雪乐园预订量同比翻番 南方室内滑雪场预订量超北方 广州热雪奇迹门票订单量同比增长4倍[19][21] - 十大热门冰雪世界中南方城市占八席 上海耀雪冰雪世界预订量环比增32% 苏州太仓项目带动周边酒店预订量增40%[19][21]

华发股份深圳前海冰雪世界项目处置 - 公司全资子公司融华置地拟将深圳前海冰雪世界项目7宗未开发商业用地以44.05亿元价格由政府收储，较账面成本58.42亿元折价24.59%，确认亏损约14亿元 [2] - 该交易预计亏损超过公司2024年经审计净利润的50%，可能拖累2025年财务报表 [2] - 交易目的为加快资产盘活、降低流动性风险及规避开发不确定性，回笼资金 [2] 项目历史与规划背景 - 2020年11月公司与融创中国联合以127.1亿元竞得前海地块，成为深圳"现象级地王"，地块面积43.68万平方米，总建筑面积131.07万平方米，规划含74.25万平方米办公、30万平方米住宅及26.82万平方米文旅配套 [3][4] - 规划要求建设世界级室内滑雪场及影视酒店，被列入深圳市2021-2022年重大项目清单 [4][5] - 2023年初融创因债务危机以35.8亿元转让项目51%股权，公司全盘接手后更名为"深圳前海·华发冰雪世界" [5] 深圳商业地产市场现状 - 2025年上半年深圳一手商业成交面积同比降69.1%至1.09万平方米，写字楼成交面积同比降61.3%至1.69万平方米，均创历史新低 [7] - 同期商业项目批售面积同比增150.5%至14.97万平方米，供需错配加剧库存压力 [7] - 行业专家指出非核心区商办资产去化困难，高库存导致估值下行风险 [6] 项目财务数据与战略调整 - 截至2024年财报，项目累计投资180.32亿元，进度52.02%，人才房销售贡献80.3亿元收入，剩余100.02亿元投入冰雪中心等长期回报资产 [14] - 项目尚需追加投资166.26亿元，此次收储削减41.96万平方米办公及3.28万平方米商业用地，释放超半数办公体量 [5][14] - 对比世茂深港中心收储价仅为拿地价三成，公司此次"八折"收储被市场视为理性止损 [15] 行业影响与公司业绩 - 地方政府收储国企商办资产案例具有示范意义，可优化土地供应结构及房企资产质量 [17] - 公司2025年上半年营收同比增53.46%至381.99亿元，但归母净利润同比降86.70%至1.68亿元，主因毛利率下降及资产减值计提 [17] - 行业研究认为此举反映房企在存量转型中面临的系统性估值回调与战略调整压力 [11][17]

项目背景与历史 - 2020年11月融创与华发股份以127.1亿元底价联合获取深圳前海文旅综合体项目 计容建筑面积超130万平方米 包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元业态 [2] - 双方成立合资公司融华置地 股权占比分别为51%和49% 项目于2021年3月动工并被列入深圳市重大项目建设清单 [2] - 2023年初华发股份以35.7亿元收购融创所持51%股权 实现全资控股融华置地 项目更名为"深圳前海·华发冰雪世界" [4] - 原规划包含74万平方米总部办公集群、10万平方米冰雪主题商业、星级酒店、5万平方米星光庆典广场及30万平方米人才房等业态 [4] 土地回收交易细节 - 深圳土储中心拟以44.05亿元回收7块未开发商业用地 总面积7.05万平方米 计容建筑面积46万平方米 [1] - 地块账面成本58.41亿元 回收价格相当于75折 预计亏损额超过公司2024年经审计净利润的50% [1] - 回收价格与评估机构估值基本持平 符合市场正常水平 [1] - 被回收地块包含办公面积约42万平方米 地上商业3.29万平方米 地下商业3500平方米 [5] 市场环境与战略调整 - 深圳办公市场持续低迷 2020年取得地块时处于市场高位 当前处于深度调整阶段 [5] - 交易可有效盘活沉淀资产 规避开发风险 避免长期资金占用和持有成本增加 [5] - 商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长 可能制约住宅开发和现金流周转业务 [5] - 回收地块未来可能调整土地性质 减少商办指标 增加住宅用地出让 促进产城融合 [6] 项目当前进展 - 冰雪世界项目主体结构封顶 金属屋面及冷板完工 正开展雪场室内装修和机电联调工作 [6] - 项目进入雪道板施工冲刺阶段 预计2024年第四季度开业 招商工作有序开展中 [6] - 人才房项目基本售罄且一期已完成交付 [6] - 土地回收不影响整体建设进度 预计国庆前开业 [6]