募资情况 - 公司向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额不超48亿元[4] - 三个项目总计拟投资290.3827亿元，拟募集资金48亿元[6] 项目投资与收益 - 上海华发海上都荟项目总投资124亿元，拟募资28亿元，预计销售收入131.21亿元，净利润5.47亿元，投资净利率4.41%，销售净利率4.17%[5][6][9] - 无锡华发中央首府项目总投资95.0027亿元，拟募资11亿元，预计销售收入101.08亿元，净利润4.56亿元，投资净利率4.80%，销售净利率4.51%[6][14][17] - 珠海华发金湾府项目总投资71.38亿元，拟募资9亿元[6][23] - 项目预计销售收入为738,434.08万元，净利润为23,313.78万元，投资净利率为3.27%，销售净利率为3.16%[26] 项目规模 - 上海华发海上都荟占地面积130113.20平方米，总建筑面积443577.64平方米[5] - 无锡华发中央首府占地面积138059.50平方米，总建筑面积415275.90平方米[14] - 珠海华发金湾府占地面积106975.65平方米，总建筑面积337534.04平方米[23] 财务影响 - 发行完成后公司资产总额与负债总额将同时增加[33] - 债券持有人转股后公司净资产将增加，资产负债率将下降[33] - 预计发行后公司基本每股收益等指标可能下降，即期回报会摊薄[34] - 发行完成后公司筹资活动现金流量将大幅增加[35] - 项目实现预售或完工后公司经营活动现金流入将显著提升[35]

业绩总结 - 2022 - 2024年末公司资产负债率合并口径分别为72.95%、70.84%和70.26%，逐年降低[13][47] - 2022 - 2024年度公司归属于母公司所有者的净利润分别为260,988.98万元、183,784.19万元、95,130.40万元，平均三年可分配利润179,967.86万元[36][46] - 2022 - 2024年度公司经营活动产生的现金流量净额分别为3,854,631.15万元、5,054,384.80万元和1,589,966.88万元[47] 融资发行 - 本次发行证券种类为可转换为公司股票的公司债券[15] - 本次发行对象为不超过35名（含35名）符合规定条件的特定对象，以竞价方式确定[20][22][51] - 本次可转债每张面值100元，按面值发行[24] - 本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额不超过480,000.00万元[40][46][49] 募投项目 - 本次募集资金投资项目地块位于宜居宜商区域，为普通商品住宅[12] - 上海华发海上都荟项目总投资1,240,000.00万元，拟募集资金投资280,000.00万元[40] - 无锡华发中央首府项目总投资950,027.00万元，拟募集资金投资110,000.00万元[40] - 珠海华发金湾府项目总投资713,800.00万元，拟募集资金投资90,000.00万元[40] 其他要点 - 公司立足珠海构建“3 + 1”全国性战略布局[11] - 本次可转债转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[53] - 本次可转债持有人转股后，所转股票自发行结束之日起十八个月内不得转让[56] - 本次可转债初始转股价格不低于认购邀请书发出前二十个交易日公司股票交易均价和前一个交易日均价[58] - 本次可转债存续期间不设置转股价格修正条款[59] - 发行方案尚需上交所审核通过并经中国证监会同意注册后方可实施，最终以中国证监会注册的方案为准[62][64] - 发行完成后债券持有人转股会使公司总股本和净资产规模增加，若利润未相应增长，即期回报有被摊薄风险[66] - 公司拟采取加快项目实施进度、合理合法使用资金、执行现金分红政策等措施防范即期回报被摊薄风险[66]

股票代码：600325 股票简称：华发股份 公告编号：2025-036 珠海华发实业股份有限公司 关于公司向特定对象发行可转换公司债券 预案（二次修订稿）披露的提示性公告 本公司董事局及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内 容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 珠海华发实业股份有限公司（以下简称"公司"）于 2025 年 4 月 16 日召开第 十届董事局第五十二次会议及第十届监事会第二十九次会议，审议通过了《关于 公司向特定对象发行可转换公司债券方案（二次修订稿）的议案》《关于公司向 特定对象发行可转换公司债券预案（二次修订稿）的议案》等相关议案。《珠海 华发实业股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券预案（二次修订稿）》（以 下简称"《预案二次修订稿》"）及相关文件已在上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn）披露，敬请投资者注意查阅。 《预案二次修订稿》披露不代表审批机关对于本次向特定对象发行可转换公 司债券相关事项的实质性判断、确认或批准，《预案二次修订稿》所述本次向特 定对象发行可转换公司债券相关事项生效和完成尚需上海证券交易所审核通过 及取得中国 ...

证券代码：600325 证券简称：华发股份 珠海华发实业股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案 （二次修订稿） 二〇二五年四月 珠海华发实业股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（二次修订稿） 声 明 珠海华发实业股份有限公司及董事局全体成员保证本预案内容真实、准确、 完整，并确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 本次向特定对象发行可转换公司债券完成后，公司经营与收益的变化，由本 公司自行负责；因本次向特定对象发行可转换公司债券引致的投资风险，由投资 者自行负责。 本预案是本公司董事局对本次向特定对象发行可转换公司债券的说明，任何 与之不一致的声明均属不实陈述。 投资者如有任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、专业会计师或其他 专业顾问。 上海证券交易所、中国证券监督管理委员会、其他政府部门对本次向特定对 象发行可转换公司债券所做的任何决定或意见，均不表明其对公司股票的价值或 投资者的收益作出实质性判断或保证。 本预案所述本次向特定对象发行可转换债券相关事项的生效和完成尚待上 海证券交易所审核通过并经中国证监会同意注册。 1 珠海华发实业股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券预案（ ...

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][26] 报告的核心观点 - 房地产市场下行，公司利润承压，但销售排名持续提升，投资聚焦核心城市，多元业务协同发展，经营稳健财务健康，债务结构持续优化 [1][2][22] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩情况 - 2024 全年，公司实现营业收入 600 亿元，同比 -17%；归母净利润 9.5 亿元，同比 -48% [1][9] - 2024 年，公司归母净利率为 1.6%，同比下降 1.0 个百分点，毛利率同比下降 3.8 个百分点至 14.3%，新增计提存货跌价准备 15.6 亿元 [1][9] - 2024 年，公司归母净利润占比 68%，同比提升 15 个百分点，宣布每股分红 0.104 元，折算 2024 年派息率 30% [1][9] 公司销售与投资情况 - 2024 年，公司签约销售金额 1054 亿元，连续 5 年保持千亿规模，同比 -16%，行业排名第 10 名，同比提升 4 位次；销售面积 370 万㎡，同比 -8% [2][14] - 2024 年，公司聚焦一线和强二线城市精准投拓，新增 6 宗地块，均位于核心城市 [2][14] - 截至 2024 年末，公司拥有待开发土地计容建面 377 万㎡，在建项目面积 836 万㎡，总土储充裕；预收账款余额为 818 亿元，同比 -13%，待结转资源充沛 [2][14] 公司多元业务情况 - 2024 年，公司实现商业租金收入为 7.9 亿元，同比 +15%；实现物业服务收入为 16.8 亿元，同比 +19% [2][22] 公司财务情况 - 2024 年，公司综合融资成本 5.22%，同比下降 26 个基点；经营性现金流净额 159 亿元，保持为正 [3][22] - 截至 2024 年末，公司三道红线保持绿档，剔除预收账款的资产负债率为 62%，债务结构持续优化；有息负债中长期负债占比为 84%，负债结构合理 [3][22] 投资建议 - 下调盈利预测，预计公司 2025 - 2026 年收入分别为 613/662 亿元（原值 785/728 亿元），2025 - 2026 年归母净利润分别为 10.9/12.9 亿元（原值 19.8/18.9 亿元），对应每股收益分别为 0.40/0.47 元，对应当前股价 PE 分别为 12.2/10.3 倍 [3][26] 盈利预测和财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|72,145|59,992|61,323|66,215|67,438| |(+/-%)|21.9%|-16.8%|2.2%|8.0%|1.8%| |归母净利润(百万元)|1838|951|1090|1292|1330| |(+/-%)|-28.7%|-48.2%|14.6%|18.6%|2.9%| |每股收益（元）|0.67|0.35|0.40|0.47|0.48| |EBIT Margin|8.8%|5.2%|5.2%|5.2%|5.2%| |净资产收益率（ROE）|8.3%|4.8%|5.3%|6.0%|6.0%| |市盈率（PE）|7.2|14.0|12.2|10.3|10.0| |EV/EBITDA|50.6|91.9|89.4|84.0|81.2| |市净率（PB）|0.60|0.67|0.65|0.62|0.60| [4]

会议出席情况 - 出席会议的股东和代理人人数为401人[3] - 出席会议股东所持表决权股份总数为1,002,985,868股，占公司有表决权股份总数的36.5056%[3] 公司股本情况 - 截至2025年3月31日，公司总股本为2,752,152,116股，无表决权股份总数为4,670,000股，有表决权股份总数为2,747,482,116股[3] 议案表决情况 - 《公司2024年度董事局工作报告》议案，A股同意票数996,104,974，比例99.3139%[7] - 《公司2024年度监事会工作报告》议案，A股同意票数995,953,274，比例99.2988%[8] - 《公司2024年年度报告》全文及摘要议案，A股同意票数996,113,374，比例99.3147%[8] - 《2024年度利润分配方案》议案，A股同意票数995,744,866，比例99.2780%[9] - 《公司独立董事2024年度述职报告》议案，A股同意票数986,138,208，比例98.3202%[10] - 《公司2025年度担保计划》议案，A股同意票数985,248,108，比例98.2315%[13] - 《关于华发集团及其子公司为公司融资提供担保及公司向其提供反担保暨关联交易》议案，A股同意票数169,386,145，比例90.5127%[14] 现金分红同意情况 - 持股5%以上普通股股东同意现金分红票数为724,967,983，比例100%[17] - 持股1%-5%普通股股东同意现金分红票数为155,428,336，比例100%[17] - 持股1%以下普通股股东同意现金分红票数为115,348,547，比例94.0932%[17] - 市值50万以下普通股股东同意现金分红票数为12,902,258，比例88.1876%[17] - 市值50万以上普通股股东同意现金分红票数为102,446,289，比例94.8936%[17] 其他表决相关 - 5%以下股东对《公司2024年度董事局工作报告》同意票数为271,136,991，比例97.5250%[18] - 议案7、12涉及关联交易，关联股东回避表决股份数量合计815,845,263股[20] - 议案10、12为特别决议案，已获出席股东大会股东所持表决权2/3以上通过[20] 律师见证情况 - 本次股东大会见证律师事务所为广东恒益律师事务所[21] - 律师见证结论为本次股东大会决议合法有效[21]

股东大会时间 - 2025年3月15日刊登召开2024年年度股东大会通知[3] - 现场会议于2025年4月7日上午10:00召开，网络投票当日9:15至15:00[4] 股东出席情况 - 现场5人代表816,420,263股，占比29.72%[5] - 网络396人代表186,565,605股，占比6.79%[5] - 共计401人代表1,002,985,868股，占比36.51%[6] 会议审议表决 - 审议事项与通知一致，无修改和新议案[7] - 表决15项议案，2项特别决议，其余普通决议[8][9] - 2项关联交易议案，关联股东回避表决[9] - 所有议案均获通过[9] 会议合法性 - 召集、召开、人员资格及表决程序合法有效[10]

文章核心观点 华发股份2024年年报显示公司在深耕房地产主业时将社会责任融入战略发展，在环保、乡村振兴、公益慈善、社区服务等领域发力，2025年将继续以ESG理念为指引履行社会责任 [1][5] 绿色转型 - 2024年发布“科技 + 好房子产品体系技术标准”，联合主导编制《智能家居技术应用标准》，依托“四化十五优”技术框架提升产品品质 [2] - 推广绿色建筑技术，多个项目获国际认可，应用太阳能光伏发电系统和雨水回收装置年均节能率超20%，2024年绿色建筑认证面积超300万平方米 [2] - 从建材采购到施工建设把控绿色标准，选用绿色认证建材，施工用装配式建筑技术，旗下物业智能化管理全年节约用电超1000万千瓦时 [2] 乡村振兴 - 2024年在广东、贵州等地投入帮扶资金421.92万元，实施多维度帮扶项目，惠及数万人 [3] - 在广东陆河投资“华发清泉谷”项目，带动产业链发展，创造200余个就业岗位 [3] - 开展消费帮扶项目，选购帮扶地区农产品作员工慰问品，向多地捐款改善教学设施、慰问困难群体 [3] 以民为本 - 坚持与社区共发展，开展社群活动等增强社区凝聚力，2024年对外捐赠3434.89万元用于多方面公益 [4] - 形成标准化社区配套商业套餐，实现“交付即开业”，满足居民基本生活需求 [4] - 制定三力验收管理办法，增加客户端视角评价，保障交付质量 [4] 展望2025年 - 以ESG理念为指引，投入资源推进绿色技术研发，力争新建项目绿色建筑覆盖率达80% [5] - 深化“产业 + 文化 + 生态”帮扶模式，助力帮扶地区增强内生动力 [5] - 加大对保障性住房、长租公寓等民生领域投入，为智慧城市建设贡献力量 [5]

回购方案 - 首次披露日为2024年10月30日[3] - 实施期限为董事局审议通过后12个月[3] - 预计回购金额3亿至6亿元[3] - 用途为员工持股计划或股权激励[3] - 回购价格不超过9.83元/股[4] 回购进展 - 截至2025年3月31日累计回购467万股[3][6] - 占总股本比例0.170%[3][6] - 累计回购金额25079352元[3][6] - 实际回购价格5.21元/股至5.83元/股[3][6]

文章核心观点 - 2025年1 - 3月中国房地产行业延续调整态势，市场分化逻辑强化，头部房企维持份额，区域型房企逆势增长，政策落地和城中村改造推进有望使行业筑底，但短期销售压力仍在 [1][4] 行业整体收缩，头部门槛持续下探 - TOP10、TOP50、TOP100房企全口径销售金额同比降幅分别为8.4%、7.1%、7.3%，权益销售金额降幅普遍在5%以内，市场收缩压力覆盖各层级房企，头部企业单月销售降幅更显著 [2] - TOP100房企权益销售额门槛较去年同期降低约5%，部分尾部房企销售规模接近退出百强行列 [2] - TOP10房企销售均价达21523.4元/平方米，高于TOP50和TOP100的20019.6元/平方米和19960.6元/平方米，核心城市优质项目由头部房企主导 [2] - 政策端“止跌回稳”导向未变，一线限购松绑、核心二线放开限贷等政策释放利好，部分区域市场企稳，但房企仍需应对库存去化周期延长、二手房价格挤压等挑战 [2] 保利稳健领跑，越秀华发逆势突围 - 保利发展3月单月销售金额同比增长7.4%，1 - 3月累计销售630.0亿元，同比增长0.2%，是TOP5房企中唯一正增长企业，得益于核心城市高品质项目布局和灵活推盘策略 [3] - 中海地产3月单月销售金额同比下滑48.5%，累计销售金额同比下降22.9%，受高基数效应和部分项目交付延期影响，但一线城市土地储备为后续修复提供支撑 [3] - 越秀地产、华发股份1 - 3月累计销售金额分别同比增长42.0%和44.8%，增速居TOP10房企前列，聚焦粤港澳大湾区及长三角核心城市，通过“小而精”产品策略和高效周转模式抢占市场份额 [3]