股价表现 - 截至6月9日收盘，亿达中国报0.062港元，较上个交易日下跌6.06% [1] - 当日盘中最低价触及0.060港元，创近一年新低 [1] - 当日主力资金流入0.756万港元，流出5.221万港元，净流出4.46万港元 [1] 公司概况 - 亿达中国控股有限公司于2014年6月27日在香港联交所主板上市 [2] - 公司是集园区开发、园区运营、工程建设等业务于一体的综合性集团化企业 [2] - 作为中国领先的商务园区运营商，公司秉承"以产促城、产城融合、协调发展、共创价值"的运营理念 [2] 业务布局 - 自1998年开始，公司重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区 [2] - 已在全国二十余个城市开发和运营50余个产业园项目 [2] - 代表性项目包括大连软件园、武汉软件新城、郑州亿达科技新城等 [2] 客户资源 - 公司凝聚了包括近百家世界五百强企业、百余家行业百强企业在内的两千五百余家企业客户和合作伙伴 [2] - 积累了丰富的产业园区开发建设和运营管理经验 [2] - 形成了独特的商业模式和产业优势 [2] 发展战略 - 公司致力于在更多城市复制和创新成功的商业模式 [2] - 打造科技创新引领、高端产业集聚、绿色生态示范、人文交互共生的产业生态和城市生态 [2] - 目标成为"中国最好的商务园区运营商" [2]

大连新房价格变动 - 4月大连新房价格环比上涨0.5%，与上海并列70城涨幅第一 [1][2] - 1-4月大连新房价格波动：1月+0.2%、2月+0.3%、3月下跌、4月反弹 [4] - 价格上涨主因：优质项目入市支撑（如第四代住宅），改善型需求释放 [1] 房企销售表现 - 1-4月大连TOP10房企销售额合计46.97亿元，销售面积27.71万平方米 [4] - 中海地产以14.35亿元销售额居首，保利发展（8.55亿元）、大连新型房地产（4.63亿元）分列二三位 [4][6] - 大华集团1-4月销售4.3亿元，主力项目为锦绣华城、锦绣海岸等 [7] 市场供需数据 - 4月大连商品住宅成交9.65万平方米（环比显著增长），均价13632元/平方米（环比微涨） [7] - 土地市场：成交4宗宅地（规划建面9.09万平方米），楼面价2592元/平方米（同比明显上涨） [7] - 核心区域（高新区、金普新区）项目因配套优势受关注，带动供给量增加 [7] 政策与市场反应 - 大连推出人才购房补贴（最高10万元）、公积金首付比例降至20%等政策 [8] - "五一"假期新房到访量环比+65%，认购面积环比+72%，中海寰宇未来等项目去化率超70% [8] - 5月LPR下调（5年期降至3.50%），或进一步提振楼市预期 [9][10] 区域对比与结构性特点 - 东北其他城市（沈阳、长春等）4月新房价格普遍环比下跌0.1%-0.5% [9] - 大连二手房价格环比-0.3%、同比-7.7%，与新房市场分化明显 [7] - 市场结构性矛盾：总量过剩但高端改善型项目稀缺，导致优质项目热销 [9]

财务数据关键指标变化 - 公司2024年录得收入为人民币27.87亿元，其中商务园配套住宅等销售收入为人民币18.46亿元，商务园租金收入为人民币4.72亿元，商务园委托运营管理服务收入为人民币2.08亿元，建筑等收入为人民币2.61亿元[16] - 公司2024年毛利同比下降24.2%至人民币4.05亿元，毛利率为14.5%[16] - 公司2024年归属公司拥有人的净亏损为人民币23.35亿元[16] - 公司商务园区租金收入约4.72亿元，比上年同期下降6.0%[25] - 2024年公司实现合约销售金额9.47亿元，合约销售面积76,763平方米，合约销售均价为每平方米12,333元[29] - 公司物业销售业务销售收入为18.46亿元，销售收入均价为每平方米18,362元，同比增长84.7%[29] - 2024年商务园区运营管理项目2个，委托运营管理面积约26.69万平方米，收入约2.08亿元，同比减少9.5% [39] - 2024年建筑、装修及园林绿化业务收入约2.61亿元，较上年同期减少54.6% [43] - 公司年内收入为27.8723亿元，同比下降28.5%，其中物业销售收入18.4603亿元，同比降28.7%；租金收入4.7201亿元，同比降6%；商务园运营管理服务收入2.084亿元，同比降9.5%；建筑、装修及园林绿化收入2.06079亿元，同比降54.6%[55][56][57][58][59] - 公司年内销售成本为23.8232亿元，较去年下降29.2%[60] - 公司年内毛利为4.0491亿元，同比下降24.2%，毛利率由2023年的13.7%升至14.5%[61] - 公司销售及市场推广开支由2023年的5428万元增至7672万元，增幅41.3%[62] - 公司行政开支由2023年的4214万元增至1.2268亿元，增幅191.2%[63] - 公司年内其他亏损净额6.839亿元，较2023年的1.7888亿元增加5.0502亿元[64] - 公司投资物业公允值亏损由2023年的3.6734亿元增至10.2428亿元[65] - 公司财务成本净额由2023年的6.8836亿元增至8.0456亿元[66] - 公司分占合营公司及联营公司亏损由2023年的3100万元减至163万元[67] - 公司年内所得税开支为1135万元，较上年同期的3.5285亿元下降96.8%，年内除税前亏损23.1364亿元，2023年同期为13.6097亿元，净亏损由2023年的17.1382亿元增至23.2499亿元，股东权益应占净亏损由2023年的16.9513亿元增至23.3511亿元[68][69][70][71] - 2024年12月31日公司现金及银行结余约为3.738亿元，2023年约为4.1174亿元，其中受限现金2024年约为2.1755亿元，2023年约为2.3669亿元[72] - 2024年12月31日公司银行及其他借款约为116.7088亿元，2023年约为119.5705亿元[73] - 2024年12月31日公司净负债比率约为152.64%，较2023年12月31日的119.1%上升33.5个百分点[75] - 2024年12月31日公司就商业银行按揭贷款提供担保约为1.5632亿元，2023年约为2.637亿元；就合营企业银行贷款提供担保金额为5611万元，2023年为1.0123亿元[77] - 董事会不建议派付2024年12月31日止年度的末期股息[177] - 2024年12月31日，公司可供分派儲備约为人民币12.89亿元[183] - 2024年五大客户销售额占比少于集团同期销售额30%，五大供货商采购额占比少于集团同期采购总额30%[186] 各条业务线表现 - 公司全资持有四个商务园区并持有武汉软件新城50%权益，已竣工持有物业总建筑面积约192.9万平方米，可出租面积约135.1万平方米[25] - 大连青云天下项目合约销售约3.65亿元，销售面积约1.88万平方米，销售均价约每平方米1.9万元[31] - 大连天地河口湾•芯园项目合约销售约1.31亿元，销售面积约1.09万平方米，销售均价约每平方米1.2万元[31] - 大连软件园销售面积3,896平方米，销售金额4,584万元，金额占比4.8% [36] - 大连天地销售面积13,749平方米，销售金额19,005万元，金额占比20.1% [36] - 多功能综合住宅销售面积20,870平方米，销售金额38,954万元，金额占比41.1% [36] - 住宅销售面积45,338平方米，销售金额68,117万元，金额占比71.9%；写字楼销售面积31,425平方米，销售金额26,558万元，金额占比28.1% [36] 各地区表现 - 2024年大连商务园区出租面积累计减少约3.9万平方米[18] - 大连项目占合约销售金额的71.9%，郑州占16.6%，重庆占4.5%，武汉占4.3%[29] - 大连项目占销售收入的90.0%，长沙占5.6%，重庆占3.0%[29] - 大连商品房市场整体成交规模下降约20%[30] - 截至2024年12月31日，集团土地储备总面积约616万平方米，大连占比76.3%，应占权益土地储备面积约565万平方米 [46] - 商务园区土地储备面积5,347,506平方米，占比86.8%；多功能综合住宅土地储备面积812,853平方米，占比13.2% [47] 管理层讨论和指引 - 青云天下三期、河口湾B05预计2025年10月30日竣工，郑州科技新城4地B区预计2025年6月30日竣工 [38] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司成立于1988年，20年来服务近80家世界五百强企业[7][8] - 公司于2014年6月27日在香港联交所主板上市[7] - 公司股份代号为3639[12] - 公司网站为www.yidachina.com[12] - 公司核数师为栢淳会计师事务所有限公司[12] - 公司主要往来银行有大连银行、上海浦东发展银行等[12] - 2024年12月，公司完成大连青云天下项目约10.5万平方米“保交楼”任务[19] - 公司环境、社会及管治报告根据联交所相关指引编制，涵盖2024年1月1日至12月31日[82] - 2024年公司获亿翰智库产业园区未来大会全国产业园运营商综合实力TOP50等多项荣誉[84] - 董事会对公司环境、社会及管治方面管理负责，报告期内识别评估相关议题并设立新目标[86][87] - 公司在2021年委托独立可持续发展顾问公司进行重要性评估[89] - 公司可持续发展重大性议题判定步骤包括议题识别、排序、审核和报告[93] - 高度重要议题包括合规经营、质量管控与安全生产、反腐倡廉建设等[95] - 中度重要议题包括职业健康与安全、发展绿色建筑、维护客户权益等[95] - 公司重视环境管理，坚持绿色发展，报告期内无违法违规及超标排放情况[96] - 部分园区园林绿化工程施工及管理活动符合ISO 14001标准要求并获认证[96] - 公司依据相关标准进行绿色设计，设立“牧城驿指数”评估园区项目[98] - 公司持续推动以绿色建筑为主的开发项目，加入多种绿色建筑元素[101] - 公司为重点建筑项目申请评级，致力获外部认可[101] - 公司成立环境、社会及管治工作小组，制定“由上而下”的管治执行框架[88] - 绿色建筑认证项目中，大连河口湾E1\E2\E3\A4\A5\A6\A7(A06 - A12)建筑面积最大，为27.8万平方米，武汉软件新城二期B1号楼建筑面积最小，为0.66万平方米[102] - 公司设立《施工项目质量目标管理制度》和《施工质量管理制度》，旗下亿达建设获环境管理体系ISO 14001认证[103] - 公司制定《施工现场扬尘治理专项施工方案》《施工现场车辆污染防治方案》，要求设噪音、扬尘监测设备，排放需获许可并采取降尘、隔音措施[105] - 公司要求施工单位分类处理废弃物，回收建筑材料，循环再用废料，不可再用的交第三方清运费处理[105] - 公司制定污水处理方法，加装在线监测系统，确保污水达标排放，报告期内获取水源无问题[105] - 公司优化节能照明控制，使用可再生能源，设能源管理平台监控能耗[105] - 公司要求施工单位保护原状环境，鼓励员工开展环保活动[105] - 公司在办公管理中围绕节能设要求，推行“清风行动•文明公约”活动，计划安装光伏节能方案[106] - 公司在办公方面加强照明、用水、办公耗材节约管理[107] - 公司提升园区建筑施工能源管理水平，减少碳排放，鼓励相关方减少碳排放[108] - 公司计划在2025/2026年度或之前制定以2021/2022年度为基准的5年目标[109] - 温室气体排放密度下降15%[111] - 商业运营项目能耗灯具100%使用LED灯具，智慧能源管理系统100%自持运营项目[111] - 产业园项目耗水强度减少8%，再循环使用率提升3%[111] - 每年的建筑废物分流率达到70%或以上[111] - 报告期内公司范围内未发生因工死亡事件[115] - 高层管理雇员占比20%，中层管理雇员占比1%，普通雇员占比79%[118] - 男性雇员占比48%，女性雇员占比52%[118] - 雇员年龄<30占比5%，30 - 40占比11%，40 - 50占比43%，>50占比41%[118] - 报告期内雇员参与培训总培训时数达1954小时，总参与培训人数182人次，占全体雇员的52.3%[121] - 新生代项目计划用5年时间培养专业/管理类人才[123] - 亿达之聲愛心音樂教室跨越6省12市，为170余所乡村小学捐建音乐教室，惠及7万多名乡村儿童[129] - 2019年公司启用明源雲採購系統，实现供应链线上操作管理[131] - 报告期内公司共评估履约供应商281家，均达相关制度要求[131] - 工程实测实量对工序进行全面实测，100%对分户实测区进行测量并建立分户实测档案[133] - 亿达中国成立质量评估工作小组，由2 - 3名专业工程师和1名组长组成[134] - 公司针对存在问题的项目，7天内提供整改关闭计划，1个月内完成整改报告备案[134] - 公司为入驻企业提供多元化服务，设立产业园区八大运营服务体系[135] - 公司坚持“及时、诚信、专业”原则，定期开展客户满意度调研[137] - 公司设有《客戶投訴管理工作指引》等，将投诉分成不同级别并制定应对措施[137] - 公司依循合法途径收取客户资讯，制定《行政管理制度》保护客户隐私[141] - 公司雇员不得擅自披露或利用集团及其客户的专利及商标，报告期内无重大违规[142] - 2024年公司在A1排放物、A2资源使用等ESG指标方面有内部政策[143] - 公司在B1雇佣方面遵循相关法律，有《亿达中国员工手册》等内部政策[143] - 公司设有《客服管理制度》等，有投訴管理系统并制定改进计划[140] - 2022 - 2024年硫氧化物排放量从3.25千克降至0.22千克，氮氧化物排放量从99.86千克升至120.46千克后降至100.77千克，颗粒物从9.45千克升至10.07千克后降至8.42千克[146] - 2022 - 2024年温室气体排放量从17,649公吨二氧化碳降至736.69公吨二氧化碳[146] - 2022 - 2024年无害废弃物总量从117吨升至152吨后降至111吨[146] - 2022 - 2024年综合能源消耗量从6,991.60吨标准煤降至147.37吨标准煤[146] - 2022 - 2024年总耗水量从356,347立方米降至12,976.77立方米[146] - 2022 - 2024年全体雇员人数从614人降至348人[147] - 2022 - 2024年雇员总流失比率从35.7%升至47.4%[147] - 2022 - 2024年受訓僱員總數分別為464人、233人、182人，受訓僱員百分比分別為75.57%、47.26%、52.30%[149] - 2022 - 2024年供應商總數分別為3934個、16717個、16994個，其中中國內地供應商分別為3911個、16710個、16987個[149] - 2022 - 2024年新增供應商分別為2133個、367個、281個[149] - 2022 - 2024年接獲關於產品及服務的投訴數目分別為38、51、45[150] - 2022 - 2024年參加反貪污培訓的董事及僱員人數分別為614人、493人、348人[150] - 2022 - 2024年員工參與志願服務人數分別為430人、330人、280人，小時數分別為1950小時、2640小時、212

财务数据关键指标变化 - 2023年公司收入为38.97亿元，其中商务园配套住宅等销售收入25.90亿元，商务园租金收入5.02亿元，商务园运营管理服务收入2.30亿元，建筑等收入5.74亿元[15] - 2023年毛利同比减少49.6%至5.34亿元，毛利率为13.7%[15] - 2023年归属公司拥有人的净亏损为16.95亿元[15] - 2023年公司合约销售金额为13.85亿元，合约销售面积为9.89万平方米，合约销售均价为每平方米13,997元，与上年基本持平[32] - 2023年公司物业销售收入为25.90亿元，销售收入均价为每平方米9,941元，同比下降34.13%[33] - 集团年内收入为38.9715亿元，同比下降14.0%，其中物业销售收入25.9025亿元，同比降18.6%；租金收入5.0238亿元，与上年基本持平；商务园运营管理服务收入2.0303亿元，同比降9.2%；建筑、装修及园林绿化收入5.07419亿元，同比降2.8%[56][57][58][59][60] - 集团年内销售成本为33.6271亿元，同比下降3.2%[61] - 集团年内毛利为5.03444亿元，同比下降49.6%，毛利率由23.4%降至13.7%[62] - 集团销售及市场推广开支由1.1869亿元减54.3%至5428万元[63] - 集团行政开支由2.3825亿元减82.3%至4214万元[64] - 集团年内其他亏损净额为1.7888亿元，较2.7207亿元减少34.3%[65] - 集团投资物业公允值亏损由3762万元增至3.6734亿元[66] - 集团财务成本净额由5.8109亿元增至6.8836亿元[67] - 集团分占合营公司及联营公司亏损由8776万元减至3100万元[68] - 集团年内所得税开支为3.5285亿元，比4.2591亿元下降17.2%，年内净亏损由7.3649亿元增至17.1382亿元，股东权益应占净亏损由7.3677亿元增至16.9513亿元[69][71][72] - 2023年12月31日公司现金及银行结余约4.1174亿元，2022年约3.588亿元，其中受限现金2023年约2.3669亿元，2022年约2.3128亿元[73] - 2023年12月31日银行及其他借款约119.5705亿元，2022年约120.5083亿元，按固定年利率1.20%至12.00%计息的借款为116.5805亿元，按变动利率计息的借款为2.99亿元[74][75] - 2023年12月31日公司净负债比率约为119.1%，较2022年12月31日的102.5%上升16.6个百分点[76] - 2023年12月31日公司拥有分别以港元及美元计值的现金及银行结余约64.4万元和5.3万元，拥有分别以美元及港元计值的借款16.1477亿元和3.7515亿元[77] - 2023年12月31日公司就商业银行向客户提供按揭贷款提供担保约2.637亿元，2022年约4.2057亿元；就授予合营企业银行贷款提供担保金额为1.0123亿元，2022年为1.2565亿元[78] - 2023年12月31日公司可供分派储备约为人民币12.89亿元[186] - 2023年集团未进行任何捐赠[187] - 2023年12月31日集团概无可供没收供款以减少现有应付供款水平[188] - 2023年五大客户销售额占比少于集团同期销售额的30%，五大供货商采购总额占比少于集团同期采购总额的30%[189] 各条业务线表现 - 商务园区已竣工总面积约200.4万平方米，可出租面积约142.3万平方米，租金收入约5.02亿元，与上年基本持平[24] - 商务园区运营管理产生收入约2.30亿元，同比减少9.2%，年内新增项目2个，截至年末管理项目10个，委托运营管理面积约21.89万平方米[44] - 建筑、装修及园林绿化业务收入约5.74亿元，较上年同期减少2.8%，年内竣工交付多个项目[48] - 公司为入驻企业提供多元化服务，设立亿达中国产业园区八大运营服务体系[134] 各地区表现 - 大连软件园竣工面积637千平方米，可租面积出租率86%，租约期限2 - 10年[26] - 大连科技城竣工面积147千平方米，可租面积出租率61%，租约期限1 - 3年[26] - 亿达信息软件园竣工面积120千平方米，可租面积出租率98%，租约期限2 - 10年[26] - 大连天地竣工面积410千平方米，可租面积出租率93%，租约期限2 - 10年[26] - 武汉软件新城竣工面积690千平方米，可租面积出租率72%，租约期限1 - 3年，公司持有其50%权益[26] - 2023年武汉软件新城20家园区企业入选“光谷瞪羚”企业名单，5家入选上市后备“金种子”企业名单，5家入选“银种子”企业名单[28] - 武汉软件新城已签约企业240余家，入园员工超2万人，有上市企业11家、高新技术企业认定65家、专精特新小巨人企业5家、省级专精特新企业7家、瞪羚企业认定20家[29] - 2023年6月重庆北碚创智广场项目竣工交付[18] - 主力销售项目大连占合约销售金额的79.5%，郑州占8.2%，长沙占7.0%[32] - 业态以住宅物业销售为主，占合约销售金额的74.9%[32] - 收入项目主要位于大连（占收入的61.0%）、郑州（占收入的35.5%）、重庆（占收入的3.5%）[33] - 大连“青云天下”项目合约销售约6.21亿元，销售面积约2.27万平方米，销售均价约每平方米2.74万元[34] - 大连天地亿达芯园项目合约销售约1.19亿元，销售面积约0.60万平方米，销售均价约每平方米1.99万元[34] - 郑州亿达科技新城吸引180余家企业入驻，2023年被列为河南省11个产业升级续建项目[36] - 7月郑州亿达科技新城二期项目交付，建筑面积约21万平方米[36] - 长沙商品住宅放开限购，供应上涨但成交乏力，办公物业市场低迷[37] 管理层讨论和指引 - 2023年国内房地产整体市场持续低迷，行业刺激政策提振效果有限[16] - 公司销售资金获取乏力，仍处于纾困、自救阶段，通过对存量资产和债务精细化管理争取空间和时间[16] - 公司利用各种方式推动资产盘活与处置，优先保交楼并解决债务问题[16] - 公司与金融机构密切合作，实现存续债务展期和降息，保障业务平稳运营[16] - 公司将聚焦主营业务，确保项目交付及园区稳健运营，处置低效资产，加大盘活力度[20] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司20年来服务近80家世界五百强企业[8] - 截至2023年12月31日，公司土地储备总建筑面积约667万平方米，应占权益土地储备建筑面积约618万平方米，大连占比84.7%[50] - 青云天下一期建筑面积6.2千平方米，集团权益100%，已竣工[40] - 青云天下二期建筑面积11.6千平方米，集团权益100%，已竣工[40] - 青云天下三期建筑面积31.4千平方米，集团权益100%，预计2025年10月30日竣工[40] - 河口湾A01 - 03、A06 - 12建筑面积8.0千平方米，集团权益100%，已竣工[40] - 河口湾B02建筑面积6.5千平方米，集团权益100%，已竣工[40] - 河口湾B05建筑面积14.6千平方米，集团权益100%，预计2025年10月30日竣工[40] - 普罗旺斯一期建筑面积25.3千平方米，集团权益100%，已竣工[40] - 环境、社会及管治报告根据联交所相关条文编制，涵盖2023年1月1日至12月31日[82] - 公司获得2023亿翰智库产业园创新发展大会中国最具影响力产业园区运营商等多项奖项及荣誉[84] - 公司以“以产促城、产城融合、协调发展、共创价值”为发展理念，积极承担社会责任[85] - 董事会对公司环境、社会及管治方面整体负责，报告期内将相关议题加入会议议程[86] - 公司在2021年委托独立可持续发展顾问公司进行重要性评估，往年结果在本年度仍具相关性[89] - 公司可持续发展重大性议题判定步骤包括议题识别、排序、审核和报告[93] - 高度重要议题有合规经营、质量管控与安全生产、反腐倡廉建设等9个[95] - 中度重要议题有职业健康与安全、发展绿色建筑、维护客户权益等21个[95] - 公司重视环境管理，坚持绿色发展，报告期内无违法违规及超标排放情况[96] - 部分园区园林绿化工程施工及管理活动符合ISO 14001标准要求并获认证[96] - 公司依据相关标准进行绿色设计，设立“牧城驿指数”评估园区项目[98] - 公司推动绿色建筑开发项目，加入太阳能发电等绿色建筑元素并申请评级[99] - 公司成立环境、社会及管治工作小组，制定“由上而下”的管治执行框架[88] - 公司委任独立可持续发展顾问公司对环境、社会及管治汇报程序和内部监控进行初步预审[88] - 公司拥有多个绿色建筑认证项目，如长沙亿达梅溪湖健康科技产业园建筑面积6.06万平方米、大连河口湾A1\A2\A3建筑面积11.5万平方米等[101] - 公司制定《施工项目质量目标管理制度》和《施工质量管理制度》，旗下亿达建设获环境管理体系ISO 14001认证[101] - 公司制定《施工现场扬尘治理专项施工方案》《施工现场车辆污染防治方案》，管控施工扬尘和噪音[102] - 公司要求施工单位分类处理废弃物，交由有资格第三方清运营处理不可再用建筑废物[104] - 公司制定污水处理方法，加装在线监测系统确保污水达标排放，报告期获取水源无问题[104] - 公司优化节能照明控制，安装太阳能热水系统，设能源管理平台监控能耗[104] - 公司在办公管理制度中围绕能源节约设要求，推行“清风行动•文明公约”活动[105] - 公司计划在办公场所安装屋面分布式光伏节能方案，结合传感器与智慧管理平台实现节能减排[105] - 公司在报告期提升园区建筑施工能源管理水平，减少碳排放，鼓励相关方减少碳排放[107] - 公司以2021/2022年度为基准，计划在2025/2026年度或之前制定5年目标[108] - 温室气体排放密度下降15%[110] - 商业运营项目能耗灯具100%使用LED灯具，智慧能源管理系统100%自持运营项目[110] - 产业园项目耗水强度减少8%，再循环使用率提升3%[110] - 每年的建筑废物分流率达到70%或以上[110] - 报告期内集团范围内未发生因工死亡事件[114] - 集团雇员性别分布为男性44%，女性56%[117] - 集团雇员参与培训总培训时数达3971小时，总参与培训人数233人次，占全体雇员的47.3%[120] - 新生代项目计划用5年时间培养专业/管理类人才[121] - 公司设立通用版《廉洁合作协议书》，覆盖非工类合同[123] - “亿达之声”系列文化公益活动始创于1994年[127] - “亿达之声”爱心音乐教室跨越6省12市，为170余所乡村小学捐建音乐教室，惠及7万多名乡村儿童[128] - 公司于2019年启用明源云采购系统，实现供应链线上操作管理[128] - 报告期内，公司共评估367家履约供应商，均达相关制度要求[129] - 工程实测实量对分户实测区进行100%测量并建立分户实测档案[132] - 亿达中国成立质量评估工作小组，由2 - 3名专业工程师和1名组长组成[133] - 公司针对存在问题的项目，需在评估结束7天内提供整改关闭计划等，下属工程部1个月内完成整改报告并报总部备案[133] - 公司坚持“及时、诚信、专业”服务客户原则，定期开展客户满意度调研[136] - 公司设有《客户投诉管理工作指引》等，按投诉严重性和类别分级并制定应对措施[137] - 公司设有投訴管理系统，对投诉分类并制定改进计划，明确客户投诉处理流程[140] - 公司依循合法途径收取客户资讯，制定《行政管理制度》保护客户隐私[141] - 公司雇员不得擅自披露或利用集团及其客户的专利及商标，报告期内无重大知识产权违规情况[142] - 公司2023年在排放物、资源使用等ESG指标方面有内部政策对应相关法律及规例[143] - 公司在雇佣方面遵守《中华人民共和国民法典》等法律，有《亿达中国员工手册》等内部政策[143] - 2023年硫氧化物排放量为0.26千克，较2022年的3.25千克大幅减少；氮氧化物排放量为120.46千克，较2022年的99.86千克有所增加；颗粒物排放量为10.07千克，较2022年的9.45千克略有增加[147] - 2023年温室气体排放量为864.08公吨二氧化碳，较2022年的17,649公吨二氧化碳大幅减少；温室气体排放量密度为0.0003公吨二氧化碳/平方米，较2022年的0.005公吨二氧化碳/平方米大幅降低[147] - 2023年有害废弃物总量为0吨，与2022年持平；无害废弃物总量为152吨，较2022年的117吨有所增加[147] - 2023年综合能源消耗量为174.47吨标准煤，较2022年的6,991.60吨标准煤大幅减少；能源消耗密度为0.00006吨标准煤/平方米，较2022年的0.00241吨标准煤/平方米大幅降低[147] - 2023年总耗水量为13,738.71立方米，较2022年的356,347

土地出让 - 4月3日上海土地交易市场挂牌4宗居住用地及1宗商业、文化用地，总起始价84.07亿元，虹口区两宗地块组合出让，杨浦区一地块起拍价最高为33.58亿元，5月9日竞拍 [1] - 4月3日广州市规划和自然资源局发布计划，今年建设用地计划供应总量3454公顷，住宅用地供应计划722公顷，占比21% [2] 企业复牌 - 4月3日亿达中国公布2023年全年财报、2024年全年财报及2024年半年报，申请4月7日上午九时起恢复买卖，2024年全年收入约27.87亿元，年度合约销售金额约9.47亿元，合同销售面积7.68万平方米 [3] 债务重组 - 4月3日金科股份公告《重庆金科重整计划（草案）》获部分债权组表决通过，普通债权组暂未通过，将再次表决，截止时间为5月10日18时 [4] 票据发行 - 4月3日中交地产披露2025年度第三期中期票据发行文件，注册金额60亿元，本期发行10亿元，用于偿还债务融资工具本金 [5][6] 行业影响 - 上海此次集中挂牌地块反映土地市场结构性放量，或延续核心区域资源争夺态势，带动上下游产业链需求释放 [1] - 广州供应策略优化土地资源配置，缓解市场结构性供需错配，为基建投资提供新支点，头部房企或强化资源集聚效应，配套产业受益 [2] - 亿达中国复牌暴露房企转型挑战，或引发市场对同类房企信用风险重估，考验投资者对持有型物业价值判断 [3] - 重庆金科案例暴露房企债务重组博弈，或为行业风险化解提供范本，普通债权组最终表决检验多方利益平衡能力 [4] - 中交地产发行中期票据凸显央企信用优势，优化债务期限结构，为项目开发提供流动性，为上下游产业链释放需求预期 [6]

整体财务数据关键指标变化 - 2024年已确认收入为27.8723亿元，较2023年同期减少28.5%[2] - 2024年毛利为4.04909亿元，较2023年同期减少24.2%，毛利率由2023年的13.7%增至2024年的14.5%[2] - 集团净亏损由2023年的17.1382亿元增加至2024年的23.2499亿元[2] - 普通权益持有人应占每股基本亏损总额为0.9037元[2] - 2024年非流动资产总额为206.49343亿元，较2023年的224.03725亿元有所减少[6] - 2024年流动资产总额为132.30643亿元，较2023年的143.74012亿元有所减少[6] - 2024年负债总额为264.79011亿元，较2023年的270.85879亿元有所减少[7] - 2024年权益总额为74.00975亿元，较2023年的96.91858亿元有所减少[7] - 2024年流动负债净额为 -109.4028亿元，较2023年的 -100.96325亿元亏损增加[7] - 2024年公司外部客户收入为38.97147亿元，2023年为38.97147亿元[29][32] - 2024年公司年度亏损为17.13819亿元，2023年未提及[29] - 2024年公司资产总额为36.777737亿元，负债总额为27.085879亿元[29] - 2024年公司客户合约收入为23.15222亿元，2023年为33.94763亿元[32] - 2024年公司租金收入为4.72009亿元，2023年为5.02384亿元[32] - 2024年公司债务安排产生的收益为4.5479亿元，2023年为17.0596亿元[33] - 2024年公司收购土地的预付款项减值亏损拨备为0，2023年为2.68864亿元[33] - 2024年公司总销售成本、销售及市场推广开支及行政开支为25.81722亿元，2023年为34.59121亿元[34] - 2024年公司融资成本净额为8.0456亿元，2023年为6.88364亿元[35] - 2024年年度所得税开支总额为11,351千元，2023年为352,849千元[39] - 2024年公司普通权益持有人应占综合亏损为2,335,106,000元，2023年为1,695,128,000元[41] - 2024年投资物业账面价值为16,340,772千元，2023年为17,628,849千元[43] - 2024年应收账款总额为502,814千元，减值拨备为180,428千元，净额为322,386千元[46] - 2024年现金及现金等价物为156,254千元，2023年为175,047千元[48] - 2024年应付账款为3,344,918千元，2023年为3,388,927千元[49] - 2024年集团若干附属公司担保按金为8,643,000元，2023年为17,381,000元[50] - 2024年集团按金为208,905,000元，2023年为219,308,000元[50] - 2024年流动银行贷款及其他借款为11,618,346千元，2023年为11,957,048千元；非流动借款2024年为11,670,884千元，2023年为11,957,048千元[51] - 2024年银行贷款含15.74553亿元按要求偿还条款款项，2023年为15.81483亿元[51] - 2024年即期银行及其他贷款含41.18035亿元重新分类为流动负债借款，2023年为37.02521亿元[52] - 2024年第一批及第二批公司债券本金分别为8亿元及2.49523亿元，2023年为8亿元及4.79223亿元[52] - 2024年12月31日优先票据账面价值为17.24806亿元[56] - 2024年开发中物业抵押总值约15.44768亿元，2023年为46.45485亿元；投资物业抵押总值约142.37067亿元，2023年为158.79723亿元等[57] - 2024年以美元计值贷款账面价值为17.85407亿元，2023年为16.1477亿元；以港元计值贷款账面价值为3.8435亿元，2023年为3.75146亿元[57] - 2024年其他贷款含关联方贷款本金6.63485亿元，2023年为6.62751亿元[57] - 2024年集团收入27.87亿元，其中商务园配套住宅等销售收入18.46亿元，商务园租金收入4.72亿元，商务园委托运营管理服务收入2.08亿元，建筑等收入2.61亿元[61] - 2024年集团毛利同比下降24.2%至4.05亿元，毛利率为14.5%，归属公司拥有人的净亏损为23.35亿元[61] - 2024年集团商务园区已竣工持有物业总面积约192.9万平方米，可出租面积约135.1万平方米，租金收入约4.72亿元，比上年同期下降6.0%[64] - 2024年集团合约销售金额为9.47亿元，合约销售面积为76,763平方米，合约销售均价为每平方米12,333元[67] - 2024年业务销售收入为18.46亿元，销售收入均价为每平方米18,362元，同比增长84.7%[67] - 2024年合约销售总面积76,763平方米，总销售金额94,675万元，平均售价12,333元/平方米[68][69] - 2024年商务园区运营管理收入约2.08亿元，同比减少9.5%，委托运营管理面积约26.69万平方米[70] - 2024年建筑、装修及园林绿化业务收入约2.61亿元，较上年同期减少54.6%[71] - 公司年内收入27.87231亿元，同比下降28.5%，其中物业销售收入18.46033亿元，占比66.2%，同比降28.7%；租金收入4.72009亿元，占比16.9%，同比降6%；商务园运营管理服务收入2.08403亿元，占比7.5%，同比降9.5%；建筑、装修及园林绿化收入2.60786亿元，占比9.4%，同比降54.6%[77][78][79][80][81] - 公司年内销售成本23.8232亿元，较去年下降29.2%[82] - 公司年内毛利4.0491亿元，同比下降24.2%，毛利率从13.7%升至14.5%[83] - 公司销售及市场推广开支从5428万元增至7672万元，增加41.3%；行政开支从4214万元增至1.2268亿元，增加191.2%[84][85] - 公司年内其他亏损净额6.839亿元，较2023年的1.7888亿元增加5.0502亿元；投资物业公允值亏损从3.6734亿元增至10.2428亿元[86][87] - 公司财务成本净额从6.8836亿元增至8.0456亿元；分占合营公司及联营公司亏损从3100万元减至163万元[88][89] - 公司所得税开支从3.5285亿元降至1135万元，下降96.8%[90] - 公司年内除税前亏损23.1364亿元，2023年同期为13.6097亿元；净亏损从17.1382亿元增至23.2499亿元；股东权益应占净亏损从16.9513亿元增至23.3511亿元[91] - 公司2024年末现金及银行结余约3.738亿元（含受限现金约2.1755亿元），2023年为4.1174亿元（含受限现金约2.3669亿元）；银行及其他借款约116.70884亿元，2023年为119.57048亿元[92][93] - 公司2024年末净负债比率约为152.64%，较2023年末的119.1%上升33.5个百分点[94] 股息分配情况 - 董事会宣布不派付2024年末期股息[2] - 董事会不建议派付2024年末期股息，2023年亦无[100] 资金流动性与偿债压力 - 2024年12月31日，集团流动负债超出流动资产109.4028亿元[15] - 2024年12月31日，即期借款为116.18346亿元，现金及现金等价物仅为1.56254亿元[15] - 截至2024年12月31日，借款逾期本金总额50.34868亿元尚未结清[15] - 截至2024年12月31日，应付安都方结余及其应计利息为14.44162亿元[15] - 2024年12月31日，总额65.83478亿元的若干银行及其他借款若贷款人提出要求需立即还款，其中24.65443亿元为预定还款日期于一年内的借款，41.18035亿元为原合约还款日期于2025年12月31日后重新分类为流动负债的非流动借款[16] - 2024年12月31日，集团流动负债超过流动资产109.4028亿元，即期借款达116.18346亿元，现金及现金等价物仅1.56254亿元[59] - 截至2024年12月31日，集团借款本金50.34868亿元逾期未结清，未清偿安都方款项及应计利息14.44162亿元，另有65.83478亿元银行及其他借款可能需立即还款[59] - 截至2024年12月31日，集团若干其他借款（借款逾期除外）合共65.83478亿元人民币，若贷款人要求需即时偿还[116] - 截至2024年12月31日，应付安都方结余及其应计利息为14.44162亿元人民币[118] - 截至2024年12月31日，本金总额50.34868亿元人民币的借款尚未结清[118] 应对流动资金压力措施 - 集团已制订与安都方磋商、与贷款人就逾期借款重续及延期偿还进行磋商等计划及措施减轻流动资金压力[17] - 公司与银行协商重续或延长一年内到期现有借款，积极获取新融资来源[124] - 公司采取措施加快物业预售销售及销售款回收[124] - 公司致力与建筑商和供应商维持业务关系，控制行政成本和资本开支[124] - 公司将寻求出售资产以产生现金流入和减轻资金压力[124] 持续经营相关情况 - 董事认为集团在2024年12月31日起计十二个月内有充足营运资金[18] - 集团持续经营业务取决于与安都方协商、与贷款人协商、获取新融资等多项因素[18][19][22] - 若集团未能按持续经营基准经营，需对资产和负债作出调整[20] - 管理层认为集团将拥有充足财务资源持续经营业务，但成功执行相关计划及措施受多项重大不确定因素限制[121] 准则应用情况 - 集团于2024年1月1日开始的年度报告期间首次应用多项经修订准则，对综合财务报表无重大影响[21] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日止年度，客户A1收入为694,302千元人民币（2023年），2024年相应收入占不超集团总收入10%[27] - 2024年物业开发、物业投资、商务园运营管理、施工装潢及园林绿化、其他分部收入分别为1,886,827千元、706,290千元、226,503千元、627,778千元、0千元，总计3,447,398千元[28] - 2024年各分部间收入总计660,167千元，外部客户收入总计2,787,231千元[28] - 2024年各分部业绩总计亏损1,495,554千元，除所得税前亏损2,313,636千元，年度亏损2,324,987千元[28] - 2024年各分部资产总计102,370,953千元，撇销分部间应收款项69,559,691千元，资产总额33,879,986千元[28] - 2024年各分部负债总计77,498,851千元，撇销分部间应付款项69,559,691千元，负债总额26,479,011千元[28] - 2024年折旧及摊销总计16,394千元，资本开支总计6,158千元[28] - 2024年投资物业的公允值亏损1,024,277千元[28] - 2024年金融及合约资产的减值亏损转回/（拨备）总计13,627千元[28] - 2024年撇减存货227,901千元，应占合营公司及联营公司亏损/（利润）总计1,633千元[28] 税务相关情况 - 公司于开曼群岛和英属维尔京群岛注册的公司获豁免缴纳当地所得税[36] - 香港利得税税率为16.5%，2024年和2023年集团在香港无应课税利润，未计提拨备[37] - 中国内地附属公司自2008年1月1

整体财务数据关键指标变化 - 2023年已确认收入为38.9715亿元，较2022年同期减少14.0%[2] - 2023年毛利为5.3444亿元，较2022年同期减少49.6%，毛利率由2022年的23.4%减至2023年的13.7%[2] - 年内亏损由2022年的净亏损7.3649亿元增加至2023年的净亏损17.1382亿元[2] - 普通权益持有人应占每股基本亏损总额为65.60分[2] - 2023年非流动资产总额为224.03725亿元，较2022年的231.45029亿元有所减少[5] - 2023年流动资产总额为143.74012亿元，较2022年的165.39035亿元有所减少[5] - 2023年负债总额为270.85879亿元，较2022年的282.78387亿元有所减少[6] - 2023年权益总额为96.91858亿元，较2022年的114.05677亿元有所减少[6] - 2023年流动负债净额为 -100.96325亿元，较2022年的 -89.38449亿元有所减少[6] - 2023年公司外部客户收入为38.97147亿元，2022年为45.32923亿元，同比下降13.9%[31][32][35] - 2023年公司年度亏损为17.13819亿元，2022年为7.36493亿元，亏损同比扩大132.7%[31][32] - 2023年公司资产总额为36.777737亿元，2022年为39.684064亿元，同比下降7.3%[31][32] - 2023年公司负债总额为27.085879亿元，2022年为28.278387亿元，同比下降4.2%[31][32] - 2023年集团收入38.97亿元，毛利同比减少49.6%至5.34亿元，毛利率13.7%，归属公司拥有人净亏损16.95亿元[66] - 2023年集团收入38.9715亿元，同比下降14.0%[86][87][88][89] - 2023年集团销售成本33.6271亿元，同比下降3.2%[90] - 2023年集团毛利5.03444亿元，同比下降49.6%，毛利率由23.4%降至13.7%[91] - 2023年集团销售及市场推广开支5428万元，较2022年减少54.3%[92] - 2023年集团行政开支4214万元，较2022年减少82.3%[93] - 2023年集团其他亏损净额1.07888亿元，较2022年减少34.3%[94] - 2023年集团投资物业公允值亏损3.06734亿元，较2022年增加[95] - 集团财务成本净额从2022年的5.8109亿元增至年内的6.8836亿元[96] - 集团分占合营公司及联营公司亏损从2022年的8776万元减至年内的3100万元[97] - 集团年内所得税开支为3.5285亿元，较上年同期的4.2591亿元下降17.2%[98] - 集团年内净亏损从2022年同期的7.3649亿元增至17.1382亿元，股东权益应占净亏损从7.3677亿元增至16.9513亿元[99] - 2023年12月31日，集团现金及银行结余约为4.1174亿元（含受限现金2.3669亿元），2022年为3.5880亿元（含受限现金2.3128亿元）[100] - 2023年12月31日，集团银行及其他借款约为119.5705亿元，2022年约为120.5083亿元[101] - 集团净负债比率于2023年12月31日约为119.1%，较2022年12月31日的102.5%上升16.6个百分点[103] - 2023年12月31日，集团拥有以港元及美元计值的现金及银行结余分别约为64.4万元和5.3万元，拥有以美元及港元计值的借款分别为16.1477亿元和3.7515亿元[104] - 2023年12月31日，集团就商业银行按揭贷款提供担保约为2.6370亿元，2022年为4.2057亿元；就合营企业银行贷款提供担保金额为1.0123亿元，2022年为1.2565亿元[105] - 2023年12月31日，集团全职雇员有493名，2022年为614名[107] 各条业务线数据关键指标变化 - 2023年销售物业收入为25.90245亿元，2022年为31.81677亿元，同比下降18.6%[35] - 2023年租金收入为5.02384亿元，2022年为5.07177亿元，同比下降0.9%[35] - 2023年商务园运营管理服务收入为2.30327亿元，2022年为2.53573亿元，同比下降9.2%[35] - 2023年施工、装潢及园林绿化收入为5.74191亿元，2022年为5.90496亿元，同比下降2.8%[35] - 2023年已售物业成本为22.28529亿元，2022年为24.69943亿元，同比下降9.8%[36] - 2023年总销售成本、销售及市场推广开支及行政开支为34.59121亿元，2022年为38.29449亿元，同比下降9.7%[36] - 2023年度拨回以往年度计提的酌情花红拨备1.57509亿元[37] - 2023年集团结算应付债权人款项3.39872亿元，确认债务安排产生的收益1.70596亿元[38] - 2023年度需计提土地收购预付款项减值亏损2.68864亿元，2022年为零[38] - 2023年融资成本净额为6.88364亿元，2022年为5.81088亿元[39] - 2023年所得税开支总额为3.52849亿元，2022年为4.25913亿元[43] - 截至2023年12月31日止年度无建议派發或宣派股息，2022年也无[44] - 2023年每股基本亏损按综合亏损16.95128亿元及已发行普通股25.8397亿股加权平均数计算，2022年综合亏损为7.36773亿元[45] - 2023年12月31日投资物业账面价值为17.628849亿元，2022年为18.002005亿元[47] - 2023年12月31日集团价值158.79723亿元的投资物业已抵押予银行，2022年为160.11638亿元[47] - 2023年应收账款净额为3.25644亿元，2022年为3.8482亿元[50] - 2023年末应收账款及应收票据总额5.94908亿元，2022年为4.84304亿元；2023年拨备2.69264亿元，2022年为0.99484亿元[51] - 2023年末现金及现金等价物为1.75047亿元，2022年为1.27519亿元；以人民币计值的现金及银行结余2023年为4.11039亿元，2022年为3.58583亿元[52] - 2023年末应付账款为3.388927亿元，2022年为3.619919亿元[53] - 2023年末集团若干附属公司的担保按金为0.17381亿元，2022年为0.1537亿元；集团按金2023年为2.19308亿元，2022年为2.15911亿元[54] - 2023年末流动贷款总额11.957048亿元，2022年为12.050826亿元；银行贷款有抵押利率4.00 - 6.50%，其他贷款有抵押利率2.00 - 12.00%，其他贷款无抵押利率1.20 - 6.00%[55] - 2023年末银行贷款中附有按要求偿还条款的款项为15.81483亿元，2022年为15.95168亿元[55] - 即期银行贷款及其他贷款中因特定事项于2023年末重新分类为流动负债的借款本金2023年为37.02521亿元，2022年为29.5125亿元[56] - 2023年末集团其他贷款中第一批公司债券本金8亿元，第二批为4.79223亿元；第一批年利率4%延至2026年12月31日，第二批部分债券有不同延期及利率[58][59] - 2022年末集团其他贷款中优先票据账面价值15.66165亿元，2023年末未支付同意费、替代应计利息及应计利息总额2755.3万美元，2022年为1608.4万美元[59][60] - 公司因未支付相关费用收到受托人发出的加速通知，若持有人指示发出，优先票据本金、溢价及应计未付利息将即时到期应付[60] - 2023年末集团多项物业抵押账面总值：开发中物业约46.45亿元（2022年：57.78亿元）、投资物业约158.80亿元（2022年：160.12亿元）等[61] - 2023年末集团关联方贷款本金6.63亿元（2022年：6.62亿元），部分无抵押及有抵押年利率均为6%（2022年：2%）[61] - 商务园区已竣工总面积约200.4万平方米，可出租面积约142.3万平方米，租金收入约5.02亿元，与上年基本持平[72] - 各商务园区出租率分别为：大连软件园86%、大连科技城61%、亿达信息软件园98%、大连天地93%、武汉软件新城72%[74] - 合约销售金额为13.85亿元，合约销售面积为9.89万平方米，合约销售均价为每平方米13,997元[75] - 主力销售项目大连占合约销售金额的79.5%，郑州占8.2%，长沙占7.0%，业态住宅物业销售占74.9%[75] - 销售收入为25.90亿元，销售收入均价为每平方米9,941元，同比下降34.13%[76] - 收入项目大连占61.0%、郑州占35.5%、重庆占3.5%[76] - 商务园运营管理收入约2.30亿元，同比减少9.2%，新增项目2个，年末运营管理项目10个，委托运营管理面积约21.89万平方米[78] - 建筑、装修及园林绿化业务收入约5.74亿元，较上年同期减少2.8%[79] - 年内竣工交付青岛龙湖龙誉城、广州BTS产业等多个项目[80] - 其中物业销售收入25.9025亿元，占比66.5%，同比降18.6%；租金收入5.0238亿元，占比12.9%，与上年基本持平；商务园运营管理服务收入2.03033亿元，占比5.9%，同比降9.2%；建筑、装修及园林绿化收入5.07419亿元，占比14.7%，同比降2.8%[86][87][88][89] 财务准则应用情况 - 公司于2023年1月1日开始的年度报告期间首次应用多项新订及经修订准则[19] - 应用香港会计准则第1号及香港财务报告准则实务声明第2号之修订本对公司财务状况及表现无重大影响，但影响综合财务报表所载会计政策的披露[20] - 公司应用的新订及经修订准则包括香港财务报告准则第17号及其修订本、香港会计准则第1号修订本等[21] - 香港会计准则第12号修订本缩小初步确认递延税项负债及资产例外范围，集团已就使用权资产及租赁负债相关差额分别确认递延税项资产及负债，综合财务状况表和2022年1月1日年初保留盈利未受影响[22] - 2022年6月香港政府制定修订条例，2025年5月1日起生效，香港会计师公会颁布指引，该指引对集团综合财务报表编制或呈列业绩及财务状况方式无重大影响[23] - 已公布的新订会计准则及修订本截至2023年12月31日非强制生效，集团未提早采纳，预期对报告期及未来交易无重大影响[24] 经营分部相关情况 - 集团按产品及服务划分五个可呈报经营分部，包括物业开发、物业投资、商务园运营管理、施工装潢及园林绿化和其他分部[25][26] - 经调整除所得税前利润/亏损与集团除所得税前亏损计量一致，但不包括利息收入等[25] - 递延税项资产等资产按集团基准管理，不计入分部资产[25] - 计息银行及其他借款等负债按集团基准管理，不计入分部负债[27] - 分部间销售及转拨参考向第三方售价按市价交易[28] - 客户A1在2023年带来收入694,302千元人民币，相应收入占不超集团总收入10%[28][29] 流动性及债务相关情况 - 2023年12月31日，公司流动负债超出其流动资产100.96325亿元，即期借款为119.57048亿元，现金及现金等价物仅为17.5047亿元[12] - 截至2023年12月31日，借款本金总额67.63045亿元尚未结清，其中23.76181亿元已延期[14] - 截至2023年12月31日，应付安都方结余及其应计利息为12.53769亿元[14] - 截至2023年12月31日，总额49.0340

公司概况 - 公司成立于一九八八年，总部位于上海，是中国最大的商务园开发商和商务园运营商[3] - 公司在2023年上半年实现合同销售金额为人民币9.35亿元，合同销售面积为71,171平方米，销售均价为每平方米人民币13,134元，销售均价同比增长10.0%[27] - 公司持有的商务园区包括大连软件园、大连科技城、大连天地、亿达信息软件园四个商务园区，总建筑面积约183.1万平方米，可出租面积约126.0万平方米[22] 财务表现 - 公司在2023年上半年收入为人民币1,572,471千元，同比下降51.8%[41] - 公司在2023年上半年毛利为人民币3908千元，毛利率为58.6%[46] - 公司在2023年上半年实现净利润为-42,238人民币，较去年同期下降了476.5%[96] 资产情况 - 公司截至2023年6月30日的资产总额为39,275,991人民币，较去年同期下降了0.99%[97] - 公司截至2023年6月30日持有的物业、厂房及设备价值为22,233,000元[150] - 公司截至2023年6月30日投资物业的使用权资产、已竣工和在建项目总价值为18,002,005千元[151] 债务情况 - 公司截至2023年6月30日的负债总额为27,912,552人民币，较去年同期下降了1.3%[98] - 公司截至2023年6月30日的净负债比率约为103.0%，与去年同期基本持平[58] - 公司未能按约定的还款日期偿还人民币8,183,985,000元借款的本金、利息及逾期费[69] 现金流 - 公司截至2023年6月30日的经营活动产生的现金流量为负6,164千元，较去年同期下降[100] - 公司截至2023年6月30日的投资活动产生的现金流量为零，较去年同期减少1,509千元[101] - 公司截至2023年6月30日的融资活动产生的现金流量为负239,797千元，较去年同期下降[101] 风险与挑战 - 公司财务状况发生变化，借款逾期导致需立即还款，存在重大不确定因素[105] - 公司制定计划和措施减轻流动资金压力，改善财务状况，与债权人协商重续或延期借款[106][107] - 公司若未能实现计划和措施，可能需要调整资产价值，作出进一步减值准备[114]

财务业绩 - 2023年上半年已确认收入为15.7247亿元，较2022年同期下降51.8%[3] - 2023年上半年毛利为3.09079亿元，较2022年同期减少58.6%，毛利率从22.9%降至19.7%[4] - 2023年上半年录得净亏损4224万元，2022年同期为净利润1119万元[4] - 2023年上半年公司普通权益持有人应占每股基本亏损为1.4分[4] - 2023年上半年公司收入为15.72471亿人民币，2022年同期为32.6005亿人民币[61][63] - 2023年上半年公司期内亏损4223.8万人民币，2022年同期利润为1119.2万人民币[61][63] - 2023年上半年物业开发分部收入8.88178亿人民币，2022年同期为26.6328亿人民币[61][63] - 2023年上半年物业投资分部业绩为1.52515亿人民币，2022年同期为1.83177亿人民币[61][63] - 2023年上半年商务园运营管理分部收入1.1831亿人民币，2022年同期为1.2675亿人民币[61][63] - 2023年上半年施工、装潢及园林绿化分部收入3.14797亿人民币，2022年同期为2.1745亿人民币[61][63] - 2023年上半年利息收入81.6万人民币，2022年同期为219.2万人民币[61][63] - 2023年上半年融资成本2.4782亿人民币，2022年同期为2.02354亿人民币[61][63] - 2023年上半年所得税开支3607.4万人民币，2022年同期为3.04365亿人民币[61][63] - 2023年上半年来自客户A的收入为6.94302亿人民币，2022年无[66] - 2023年上半年公司普通权益持有人应占亏损3572万元，2022年同期利润为1836.5万元，已发行普通股加权平均数均为25.8397亿股[90] - 2023年上半年所得税开支总额为3607.4万元，2022年同期为30436.5万元[88] - 2023年上半年公司收入15.72亿元，毛利3.09亿元，毛利率19.7%，归属股东净亏损3572万元[146] - 2023年物业销售收入8.88178亿元，占比56.5%；2022年为26.6328亿元，占比81.7%[197] - 2023年租金收入2.51186亿元，占比16.0%；2022年为2.5257亿元，占比7.7%[197] - 2023年商务园运营管理服务收入1.1831亿元，占比7.5%；2022年为1.2675亿元，占比3.9%[197] - 2023年建筑、装修及园林绿化收入3.14797亿元，占比20.0%；2022年为2.1745亿元，占比6.7%[197] - 物业销售收入较2022年同期减少66.7%，主要因期内交付项目减少[199] - 租金收入与2022年同期基本持平[200] - 公司期内收入为15.72471亿元，较2022年同期下降51.8%[195] 股息政策 - 董事会不建议派发2023年中期股息[4] 资产负债情况 - 截至2023年6月30日，非流动资产总额为231.16417亿元，较2022年末的231.45029亿元略有下降[22] - 截至2023年6月30日，流动资产总额为161.59574亿元，较2022年末的165.39035亿元有所下降[24] - 截至2023年6月30日，非流动负债总额为30.43055亿元，较2022年末的28.00903亿元有所增加[27] - 截至2023年6月30日，流动负债总额为248.69497亿元，较2022年末的254.77484亿元有所下降[29] - 2023年6月30日集团流动负债超出流动资产87.09923亿元，即期借款为118.5514亿元，现金及现金等价物仅为1.12683亿元[38] - 截至2023年6月30日，本金总额为32.81493亿元的借款尚未结清，且至财报批准日未还款、重续或延长[39] - 2023年6月30日，未支付安都方余额为11.92341亿元，安都方可能提出清盘呈请，集团正积极协商[40] - 2023年6月30日，因多项违约事件，集团总额81.83985亿元的其他借款若贷款人要求需立即还款，其中30.1381亿元还款日期在一年内，51.70175亿元为重新分类的非流动借款[41] - 2023年6月30日投资物业总计17.937325亿元，2022年6月30日为18.058575亿元[94][97] - 2023年6月30日应收账款总额为5.22333亿元，减值拨备为1.10127亿元，净额为4.12206亿元；2022年12月31日总额为4.84304亿元，减值拨备为0.99484亿元，净额为3.8482亿元[100] - 2023年6月30日现金及现金等价物为1.12683亿元，2022年12月31日为1.27519亿元[107] - 2023年6月30日应付账款为32.60533亿元，2022年12月31日为36.19919亿元[113] - 2023年6月30日计息银行贷款及其他借款总额为12.11414亿元，2022年12月31日为12.050826亿元[117][122] - 2023年6月30日价值159.46958亿元的投资物业已抵押给银行，2022年12月31日为160.11638亿元[98] - 2023年6月30日担保按金为2796.6万元，2022年12月31日为1537万元[109] - 2023年6月30日集团按金为2.6965亿元，2022年12月31日为2.15911亿元[110] - 即期银行及其他借款本金2023年6月30日为51.70175亿元，2022年12月31日为29.5125亿元[124] - 第一批及第二批公司债券本金2023年6月30日分别为8亿元和4.79223亿元，与2022年12月31日相同[125] - 优先票据2023年6月30日账面价值为15.54304亿元，2022年12月31日为14.57265亿元[127][129] - 2023年6月30日集团就物业买家按揭融资最高责任为4.27214亿元，2022年12月31日为4.20572亿元[139] - 2023年6月30日集团就合营企业银行贷款担保金额为1.00649亿元，2022年为1.25653亿元[143] - 2023年6月30日集团来自关联方贷款本金为6.63731亿元，2022年12月31日为6.61824亿元[137] - 2023年6月30日开发中物业抵押账面总值约60.75657亿元，2022年12月31日为57.77695亿元[130] - 2023年6月30日投资物业抵押账面总值约159.46958亿元，2022年12月31日为160.11638亿元[131] - 2023年6月30日持作销售用途竣工物业抵押账面总值约29.03927亿元，2022年12月31日为30.88247亿元[133] 业务范围 - 公司主要在中国内地大连、武汉等多地从事物业开发、投资、运营管理等业务[33] 资金压力与应对措施 - 报告期后集团已重续、延长或获得新借款8200万元，但借款协议含按贷款人要求立即还款条款[46] - 集团制定与安都方协商、与贷款人磋商借款重续延期、争取新融资等计划减轻资金压力[43][44][46] - 董事认为考虑计划措施后，集团在2023年6月30日起12个月内有充足营运资金[48] - 集团持续经营取决于与安都方协商、与贷款人协商、获取新融资等多项因素[50][51] - 若集团不能按持续经营基准经营，需对资产、负债进行调整，影响未在财报反映[53] 财务报表信息 - 未经审核简明综合财务报表以人民币千元呈列，于2023年8月31日经董事会批准及授权刊发[35] 项目进展与合作 - 大连软件园数字创新示范园区动工，总规划建筑面积约44万平方米[150] - 公司与复旦大学、湘财证券、泰越资本达成战略合作[151] 未来发展战略 - 2023下半年政策发力，公司将回笼销售资金并向轻资产领域转型升级[153] - 公司将深化智慧园区布局，提升服务管理质量[154] - 公司将盘活低效资产，解决债务问题[155] - 公司将加强与大股东合作，引入战略投资人[156] - 公司将坚持委托管理运营模式，探索多商业模式，聚焦存量项目加强联动 [178] - 公司将梳理“园区运营 + 工具融合”产业互联网模式，下半年寻求“产投 + 运营”融合主体合作 [179] - 公司采取保守拿地策略，以去库存、保交楼为主要经营目标 [183] 园区运营情况 - 公司全资持有四个商务园区，持有武汉软件新城50%权益，已竣工持有物业总建筑面积约183.1万平方米，可出租面积约126.0万平方米[158] - 期内公司录得租金收入约2.51亿元，较2022年同期基本持平[158] - 大连软件园出租率85%，大连科技城出租率62%，亿达信息软件园出租率94%，大连天地出租率78%，武汉软件新城出租率74%[159] - 各园区业态向多元化、高端化、智能化产业转移，形成数字产业高度聚集特色[149] - 公司各园区组织承办系列运动文娱及专题培训活动，为入园客户员工及潜在客户企业提供交流平台[161] - 公司大连软件园连续参展数交会二十年，荣获“中国数字与软件服务业匠心服务平台奖”[162] - 截至期末运营管理项目11个，累计签约委托运营管理面积约87万平方米，期内商务园运营管理服务收入1.18亿元，同比下降6.7% [177] 销售情况 - 公司期内合约销售金额为9.35亿元，合约销售面积71,171平方米，合约销售均价为每平方米13,134元，销售均价比同比增长10.0%[164] - 公司期内物业销售收入为8.88亿元，同比下降66.7%，销售收入均价为每平方米6,114元，同比下降58.4%[165] - 主力销售项目大连占合约销售金额的76.0%，郑州占10.5%，长沙占9.4%，业态以住宅物业销售为主，占合约销售金额的69.1%[164] - 收入项目主要位于郑州（占收入的78.2%）、大连（占收入的21.1%）等城市，本期结转项目主要为写字楼[165] - 公司大连青云天下项目期内实现销售金额约4.2亿元，销售均价约为每平方米27,000元，亿达芯园项目开始销售，总可售面积约120,000平方米[168] - 2023年上半年合约销售金额9.3478亿元，销售建筑面积7.1171万平方米，平均售价13134元/平方米，大连销售金额占比76.0% [175] 项目介绍 - 公司长沙亿达中建‧智慧科技中心项目占地面积16.9万平方米，建筑面积32万平方米，由公司与中建国际投资共同投资建设[170] - 公司郑州亿达科技新城总建筑面积约70万平方米，其中二期建筑面积约21万平方米，主导产业以智能制造和新一代信息技术产业为核心[172] - 公司坚持“产城融合”发展战略，在大连、长沙、郑州等重点区域打造标杆项目，长沙、郑州、重庆等地项目稳步推进[163] 其他业务情况 - 建筑、装修及园林绿业务期内收入3.15亿元，较2022年同期增加44.8% [180] - 截至期末在建项目11个，在建项目总规划建筑面积约140万平方米 [181] - 2023年上半年面向7万余户业主开展“美居业务” [182] - 业务团队致力于成为区域一流、国内领先的建筑等服务提供商，业务遍布全国20余城市 [181] 土地储备情况 - 截至2023年6月30日土地储备总建筑面积669万平方米，应占权益土地储备建筑面积约625万平方米，大连地区土地储备占比79.0% [183] 权益面积与规划 - 商务园及多功能综合住宅社区项目本集团应占权益总面积2265485平方米，余下可租可售建筑面积1441771平方米，持有未来发展规划建筑面积2984482平方米[192]

财务表现 - 公司于2022年年度录得收入为人民币45.33亿元，毛利同比减少35.1%至人民币10.60亿元，毛利率为23.4%[10] - 公司在2022年深化管理变革，提升企业效能，通过组织扁平化调整和成立专项工作小组等方式加强核心业务的执行效果[11] - 公司在智慧園區管理方面取得了显著进展，通过智慧化管理手段提升園區管理效率和服务质量[13] - 公司持有的商务園區包括大连軟件園、大连科技城、大连天地、億達信息軟件園等，总建筑面积约193.3万平方米，可出租面积约131.2万平方米，租金收入约人民幣5.07億元[18] - 公司通过智慧化園區升级，实现精准維護和降低人力成本，提高客户满意度[20] - 公司在商务園區运营中多次获得国家级、市级奖项，品牌价值持续提升，持续推动“數字智慧園區”建设[21] - 2022年，大连房地产市场受疫情影响，销售城市的房市预期、居民收入和贷款意愿降至近三年低点，土地市场下降明显，主城区住宅用地成交量和均价均出现显著下滑[23] - 2022年，长沙房地产市场持续低位运行，新建商品房销售、新开工面积、土地供应均下降，出台多项利好政策，但市场需求恢复依赖经济支持，需时间[27] - 2022年，公司销售收入为31.82亿元人民币，销售收入均价为每平方米15,092元，同比增长6.8%，主要归因于不同产品结转和均价增加[25] - 本集团商务园运营管理项目15个，总面积约14.5万平方米，年内收入约为2.54亿元，同比减少8.2%[31] - 建筑、装修及园林绿化业务年内收入5.90亿元，较上年同期减少1.5%[33] - 本集团土地储备总建筑面积约692.8万平方米，其中大连占比75.6%[35] 环保可持续发展 - 公司在绿色建筑方面取得了显著进展，已完成多个绿色建筑项目，建筑面积达到数十万平方米[81] - 公司在施工过程中注重环境保护，制定了多项施工现场揚尘和噪音控制方案，确保施工过程中的环境质量[82] - 公司致力于减少建筑工程和物业管理中产生的有害及无害废物，通过分类回收、再利用等措施，确保废物得到妥善处理[83] - 公司持续优化节能措施，推进照明系统智能控制和可再生能源利用，通过能源管理平台实时监控能耗数据，提高能源利用效率[84] - 公司在绿色办公方面推行节能措施，如安装光伏节能方案和智能管理平台，实现办公区的节能减排，降低成本提高效益[86] 员工培训与福利 - 本集团报告期内总培训时数达10,036小时，参与培训人数464人次，占全体员工的75.57%[102] - 2022年大连软件园举办的「职通.位来」直播校园招聘活动成功引入11家企业的1,400个就业岗位，10,476人观看，10.2万人点赞[105] - 本集团积极与各层员工沟通，为不同需求的员工提供有效的关爱与福利[106] - 本集团反腐倡廉，重视腐败舞弊事件的举报，确保所有投诉得到处理与反馈[108] 公司治理与管理团队 - 姜修文先生于2013年12月16日被委任为公司执行董事，担任董事会主席，负责全面运营管理和重大事项决策[143] - 袁文胜先生于2023年3月31日被委任为公司执行董事，担任高级风险管理专家，负责政策与组合管理中心、行业研究中心等部门[144] - 王刚先生于2018年3月26日被委任为公司非执行董事，曾担任亿达控股有限公司执行总裁和北京亿达投资有限公司董事长[145] - 郭少牧先生拥有逾13年的香港投资银行经验[147] - 葉偉明先生在会计、资本市场及公司融资方面拥有逾20年经验[147] - 韩根生先生拥有丰富的企业管理经验[148] - 李勇先生负责协助公司全面生产经营管理相关工作[148] - 张璐女士负责公司法务内控管理相关工作[149] - 孙銘澤先生是公司的联席公司秘书，现为公司总裁助理[150] - 李兵先生负责公司招商运营、拓展发展、产业研究、品牌管理相关工作[151] 公司风险与合规 - 公司未按合同规定支付给优先票据持有人的费用和利息，导致可能面临加快还款要求[180] - 公司在过去一年内未进行重大投资、收购或出售附属公司、联营公司或合营企业[181] - 公司目前没有其他重大投资或资本资产计划[182] - 公司与合资伙伴之间存在关于认沽期权价格的仲裁纠纷，最终裁决要求公司支付1.08亿美元及利息[184] - 公司与合资伙伴达成和解协议，将支付1.75亿美元以解决纠纷[185] - 公司尚未完全履行和解协议中的付款义务，双方仍在沟通中[186] - 公司未设定股份优先购买权规定[187] - 公司未就股