股本情况 - 截至2025年8月底法定/注册股本总额为100亿港元，较上月无增减[1] - 截至2025年8月底已发行股份（不包括库存股份）数目为56.8540745亿股，较上月无增减[2] - 截至2025年8月底库存股份数目为0，较上月无增减[2] 股份期权情况 - 2013年11月18日采纳的股份期权计划月底结存数目为3306.1万股[3] - 行使价为港币7.43元的股份期权计划本月发行新股及转让库存股份数目为0[3] - 该股份期权计划已在2023年11月17日届满，不再授出购股权[4] 股份变动情况 - 本月已发行股份（不包括库存股份）及库存股份总额增减为0[6] 期权行使价情况 - 2013年11月18日采纳的多个股份期权计划行使价分别为港币7.43元、12.50元、7.64元、12.64元、13.08元[3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 8月28日资金面整体均衡偏松，股市强势反弹债市承压走弱，转债市场主要指数集体跟涨但个券多数下跌，各期限美债收益率走势分化，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行 [1] 根据相关目录分别进行总结 债市要闻 国内要闻 - 中共中央、国务院发布意见推动城市高质量发展，明确建立可持续投融资体系，到2030年城市建设取得进展，到2035年基本建成现代化人民城市 [3] - 财政部发布7月地方政府债券发行和债务余额情况，7月全国发行地方政府债券12135亿元，7月末债务余额527627亿元 [4] - 市场监管总局推动行业竞争回归良性有序，强调防范非理性竞争，维护公平竞争市场秩序 [5][6] - 中国物流与采购联合会数据显示1 - 7月我国社会物流总额超200万亿元，同比增长5.2%，高端等领域增长强劲 [6] 国际要闻 - 美国二季度实际GDP年化季环比上调至3.3%，核心PCE物价指数年化季环比修正值2.5%，主要动力来自商业投资，消费者支出表现稳健 [7] 大宗商品 - 8月28日国际原油期货价格转涨，天然气价格继续上涨，WTI 10月原油期货收涨0.70%，布伦特10月原油期货收涨0.84%，COMEX黄金期货涨0.83%，NYMEX天然气价格收涨5.30% [8] 资金面 公开市场操作 - 8月28日央行开展4161亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有2530亿元逆回购到期，单日净投放资金1631亿元 [9] 资金利率 - 8月28日央行公开市场转为净回笼，资金面整体均衡偏松，DR001下行0.11bp至1.313%，DR007上行2.72bp至1.540% [10] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：8月28日股市反弹债市走弱，10年期国债活跃券250011收益率上行2.50bp至1.7900%，10年期国开债活跃券250215收益率上行3.35bp至1.8875% [13] - 债券招标情况：公布多只债券期限、发行规模、中标收益率等招标信息 [15] 信用债 - 二级市场成交异动：8月28日1只产业债“H1碧地03”成交价格涨超104% [15] - 信用债事件：青岛啤酒等集团取消债券发行，华夏银行上半年营收和净利润同比下降 [16] 可转债 - 权益及转债指数：8月28日A股三大股指收涨，申万一级行业大多上涨；转债市场主要指数跟涨，成交额放量，但个券多数下跌 [17] - 转债跟踪：8月28日金诚信发行转债获证监会注册批复 [18] 海外债市 - 美债市场：8月28日各期限美债收益率走势分化，2/10年期和5/30年期美债收益率利差收窄，10年期通胀保值国债损益平衡通胀率下行 [20][21][22] - 欧债市场：8月28日德国10年期国债收益率上行，法、意、西、英10年期国债收益率普遍下行 [23] - 中资美元债每日价格变动：截至8月28日收盘公布单日涨幅和跌幅前10的中资美元债信息 [25]

行业表现 - 中国房地产行业多家主要公司股价出现显著上涨 其中绿城中国涨2.93% 中国金茂涨2.78% 中国海外宏洋集团涨2.71% 中梁控股涨2.70% 富力地产涨2.70% 美的置业涨2.33% 新城发展涨2.89% [1][2] - 行业龙头公司同步上涨 万科企业涨1.52% 碧桂园涨1.14% 雅居乐集团涨1.11% 建发国际集团涨1.72% [2] 公司市值 - 大型房企市值差异明显 万科企业市值637.1亿港元 建发国际集团市值411.07亿港元 绿城中国市值249.64亿港元 中国金茂市值199.89亿港元 [2] - 中小型房企市值相对较低 中梁控股市值3.31亿港元 融信中国市值3.38亿港元 富力地产市值28.52亿港元 雅居乐集团市值22.96亿港元 [2] 股价表现 - 多数房企股价处于低位 中梁控股最新价0.076港元 融信中国最新价0.201港元 碧桂园最新价0.445港元 雅居乐集团最新价0.455港元 [2] - 部分企业股价相对较高 建发国际集团最新价18.350港元 绿城中国最新价9.830港元 美的置业最新价4.840港元 [2]

行业整体表现 - 政策持续发力推动房地产市场止跌回稳但行业仍处于深度调整阶段 [1] - 房地产开发投资与销售规模同比下滑房企普遍面临较大经营压力 [1] - Wind数据显示72家房企发布中期业绩预告其中预计亏损企业占比超过六成 [1] 公司经营业绩 - 实现合约销售额人民币39.8亿元营业收入人民币34亿元 [1] - 净亏损人民币19.6亿元主要受行业低迷毛利率低及存货计提减值拨备影响 [1] - 按计划完成项目交付任务推进稳经营保交房工作 [1] 债务重组进展 - 21笔境内公司债券及资产支持证券重组方案获投资人投票通过 [2] - 正在安排债券持有人进行重组方案选项选择及分配 [2] - 境外债务重组获得众多投资人明确支持各项工作按计划有序推进 [2]

收入和利润（同比） - 收入为人民币34.0亿元，同比下降75.8%[2][4] - 公司综合收入同比下降75.8%，从140.53亿人民币降至34.01亿人民币[24][27] - 公司收入为人民币34.01亿元，同比下降75.8%[52][61] - 净亏损为人民币19.6亿元，亏损同比扩大8.9%[2][4] - 期内亏损为人民币19.597亿元，同比增长8.9%[52][61] - 母公司普通股持有人应占亏损为人民币17.82亿元，较去年同期人民币15.36亿元扩大16.0%[35] - 公司除税前亏损收窄55.1%，从34.67亿人民币减至15.58亿人民币[25] 成本和费用（同比） - 毛损为人民币13.7亿元，同比收窄18.4%[4] - 财务成本为人民币1.9亿元，同比大幅下降82.8%[4] - 财务成本同比下降82.8%，从11.26亿人民币降至1.94亿人民币，主要因资本化利息增加[30] - 财务成本净额降至人民币1.938亿元，同比下降82.8%[66] - 销售及营销开支降至人民币1.675亿元，同比下降57.6%[65] - 存货撇减至可变现净值的金额下降69.0%，从28.10亿人民币降至8.70亿人民币[31] 其他财务数据（同比） - 其他收入及收益激增740.2%，从0.86亿人民币增至7.22亿人民币，主要因567.15亿人民币利息豁免[29] - 投资物业公允价值亏损净额扩大555.2%，从0.37亿人民币增至2.41亿人民币[25] - 投资物业及在建投资物业公允价值净减少人民币2.41亿元，较去年同期净减少人民币0.37亿元大幅增加551.5%[38] - 投资物业转拨至待售竣工物业金额为人民币3.51亿元，较去年同期人民币4.53亿元减少22.5%[38] - 所得税费用项下，中国土地增值税产生4.01亿人民币支出，而去年同期为3.21亿人民币退税[33] 业务线表现 - 物业开发分部收入同比下降76.5%，从138.75亿人民币降至32.67亿人民币[24] - 物业经营分部收入同比下降24.8%，从1.78亿人民币降至1.34亿人民币[24] - 物业开发收入为人民币32.671亿元，同比下降76.5%[61][62] - 物业开发分部亏损收窄25.5%，从24.79亿人民币减至18.48亿人民币[24] 债务和流动性 - 境外债务未偿还本金为3619百万美元（人民币25680百万元）[11] - 持有境外债务本金总额62.07亿美元中超过80.8%的同意债权人已加入债权人支持协议[11] - 公司境外债务重组已获得持有62.07亿美元本金中超过80.8%的债权人同意[47] - 境内21笔公司债券及ABS重组议案全部获持有人会议通过[48] - 公司正积极与金融机构及优先票据持有人磋商借款展期或重组事宜[12] - 净流动负债转为净流动资产人民币57.0亿元[10] 现金和资产 - 现金及银行结余为人民币89.5亿元，较期初增长3.5%[9] - 现金及银行结余为人民币89.526亿元，较期初增长3.5%[61] - 流动资产总值为人民币153229百万元，其中现金及现金等价物为人民币8953百万元[12] - 存货为人民币1185.4亿元，较期初减少2.7%[9] - 贸易应收款项（扣除亏损拨备）总额为人民币111.60亿元，较去年底人民币113.65亿元减少1.8%[40] - 账龄181天至365天的贸易应收款项为人民币74.02亿元，占总额的66.3%[40] - 贸易应付款项总额为人民币236.59亿元，较去年底人民币232.77亿元增加1.6%[41] - 账龄超过365天的贸易应付款项为人民币73.04亿元，占总额的30.9%[41] 资产负债表变化（较期初） - 公司总资产为人民币2072.158亿元，较2024年末的人民币2125.859亿元下降2.5%[68] - 公司流动资产为人民币1532.294亿元，较2024年末的人民币1577.261亿元下降2.9%[68] - 公司总负债为人民币1836.971亿元，较2024年末的人民币1877.807亿元下降2.2%[68] - 公司流动负债为人民币1475.328亿元，较2024年末的人民币1577.608亿元下降6.5%[68] - 流动负债总额为人民币1475.3亿元，较期初减少6.5%[9] - 流动负债总额为人民币147533百万元[12] - 公司权益总额为人民币235.187亿元，较2024年末的人民币248.052亿元下降5.2%[68] - 公司股东应占权益为人民币191.257亿元，较2024年末的人民币202.374亿元下降5.5%[68] 销售和土地储备 - 合约销售额为人民币39.8亿元[2] - 合约销售额为人民币39.752亿元，其中大湾区占比53.5%[53][54] - 土地储备总建筑面积为2339.56万平方米，大湾区占比50.4%[58][60] - 发展中项目规划总建筑面积为737万平方米[57] 管理层讨论和指引 - 公司计划加快开发中及已竣工物业的预售和销售以加速回款[12] - 公司将在需要时出售资产[14] - 公司将继续管控行政成本[14] - 公司现金流预测覆盖自2025年6月30日起不少于15个月的期间[13] 其他重要内容 - 母公司拥有人应占每股基本亏损为人民币32.24分[6] - 每股基本及摊薄亏损计算所用普通股加权平均数为5,527,178千股，与去年同期持平[36] - 公司采用香港会计准则第21号修订本"缺乏可兑换性"，对中期财务资料无重大影响[16] - 公司未建议派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息[42] - 公司未派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息[76] - 公司未购买、出售或赎回任何上市证券[70] - 公司未持有任何库存股份[71] - 公司中期财务资料未经审核但经审核委员会审阅并无异议[74]

市场表现 - 港股内房股集体走低，世茂集团跌6.4%，新城发展跌4.55%，绿城中国跌近4%，中国金茂跌3%，美的置业和碧桂园跌超2%，融信中国、融创中国、龙光集团、远洋集团、越秀地产等普跌 [1] - 前一日内房股因政策调整出现上涨，但今日再度走弱，反映市场对政策效果持续性的疑虑 [1] 政策动态 - 上海发布楼市"沪六条"调整限购政策，外环外符合条件不限套数，单身买房视同家庭 [1] - 政策短期内提振市场信心并推动内房股上涨，但市场更关注政策长期效果和基本面实质改善 [1] - 核心城市政策调整起到"点火"作用，但需后续更多城市跟进及信贷支持等实际执行优化以维持市场信心 [1]

股价表现 - 8月25日盘中股价上涨5.62%至0.94港元/股 [1] - 当日成交金额达2364.38万元 [1] 财务数据 - 2024年营业总收入232.65亿元 [1] - 2024年净利润亏损62.98亿元 [1] - 2025财年中报将于8月27日披露 [1] 土地储备 - 截至2021年底中短期可供开发土地超3430万平方米 [1] - 一二线城市土地储备占比超过70% [1] 业务布局 - 主营业务涵盖住宅开发、城市更新、资产经营及产业链服务 [1] - 项目布局聚焦粤港澳大湾区、长三角核心都市圈及中西部城市群 [1] - 已开发超过150个住宅项目 [1] - 累计为超百万人口提供人居服务 [1] 企业资质 - 拥有房地产开发一级资质 [1] - 具备建筑工程施工总承包一级资质 [1] - 持有工程设计甲级资质 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股盘初普遍走高 美的置业一度大涨15%表现最为抢眼 远洋集团、融创中国、龙光集团、碧桂园、富力地产均涨超3% 雅居乐集团、旭辉控股集团、融信中国、万科企业、龙湖集团等齐涨[1] - 美的置业最新价5.120港元 涨跌幅8.47% 远洋集团最新价0.121港元 涨跌幅3.42% 龙光集团最新价0.930港元 涨跌幅3.33% 融创中国最新价1.590港元 涨跌幅3.25% 富力地产最新价0.890港元 涨跌幅3.49% 碧桂园最新价0.490港元 涨跌幅3.16%[1] 政策支持动向 - 国务院总理李强8月18日主持召开国务院第九次全体会议 强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[1] - 政策多管齐下释放改善性需求 结合城市更新推进城中村和危旧房改造[1] 公司财务表现 - 美的置业预计2025年上半年来自集团持续经营业务的公司拥有人应占利润将录得2.5亿元-3.5亿元 上年同期为1.4亿元[1] - 美的置业预计公司拥有人应占核心净利润将录得2.5亿元-3.5亿元 上年同期为1.42亿元[1] 债务重组进展 - 远洋集团旗下北京远洋控股集团有限公司8月18日发布境内债务重组方案 涉及7笔公司债和3笔PPN 本金额合计180.5亿元[1] - 远洋集团债务重组债权人会议将于9月9日至9月12日召开[1] - 碧桂园建议重组获得持有大量现有债务的债权人大力支持[1]

债务重组进展 - 截至8月初60家出险房企中已有42家披露债务重组进展 其中16家完成全部或部分债务重组 年内获批方案房企数量达8家 较此前明显提速 [1] - 重组模式从展期转向削债 融创中国境内154亿元债务重组削债比例超50% 龙光集团219亿元境内债重组方案通过资产抵债与现金回购等组合工具 20天内高效获债权人通过 [1] - 旭辉和远洋等企业优化方案聚焦债转股和现金回购 削债比例普遍达30%-70% 显著减轻长期负债压力 [1] 司法重整突破 - 金科股份成为首家完成司法重整的全国性上市房企 涉及债务1470亿元 债权人超8400家 [1] - 司法重整+战投赋能模式引入上海品器与中国长城资产等战略资本 推动业务转型为不动产综合运营商 为行业提供可复制路径 [1] 重组后续挑战 - 富力地产与当代置业此前展期后仍陷二次危机 凸显销售回款与经营能力的重要性 [2] - 2025年房企到期债务达5257亿元 其中三季度单季偿债高峰1574亿元 市场修复程度将决定重组实效 [2] - 行业正从有效化解迈向系统修复 房企需内外兼修方能真正重生 [2]

公司财务安排 - 公司将于2025年8月27日召开董事会会议审议截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布 [1] - 董事会会议将审议派发中期股息的建议 [1] 行业市场表现 - 港股内房股集体飙升 龙光集团涨42% 远洋集团涨28% [1]