股价表现 - 龙光集团股价上涨7.08%至1.21港元 成交额达3464.93万港元 [1] 债务重组进展 - 持有境外债务本金总额超过80%的同意债权人已加入经修订的整体信贷支持协议 [1] - 境外债务重组获多数债权人支持 为后续方案实施奠定基础 [1] - 公司邀请尚未加入协议的境外债权人尽快加入以推进重组进程 [1]

股价表现 - 龙光集团股价上涨7.08%至1.21港元 成交额达3464.93万港元 [1] 债务重组进展 - 持有境外债务本金总额超过80%的同意债权人已加入经修订的整体信贷支持协议 [1] - 境外债务重组获大多数债权人支持 为后续整体重组方案实施奠定基础 [1] - 公司正加快推进境外债务整体重组方案实施 以保护债权人整体利益 [1] - 公司邀请尚未加入协议的境外债权人尽快加入 共同推进重组进程 [1]

政策与市场动态 - 广州允许自持商品住房在去化周期18个月以下区域补缴出让金后转为可售入市 为房企提供盘活存量资产渠道 加速资金回笼 [1] - 支持存量商办改建为保障性租赁住房 允许自持商办物业招商入市 [1] 企业资产处置与资金运作 - 天恒集团挂牌转让111套自有住宅 总底价3.3亿元 覆盖西城 海淀 朝阳 房山等区域 若出售成功可快速补充现金流 [2] - 龙光集团境外债务重组获超80%同意债权人支持 为整体重组方案实施奠定基础 [3] - 招商蛇口成功发行35亿元中期票据 期限3年 利率1.89% 为项目融资提供资金支持 [4] 土地交易与项目拓展 - 中华企业联手宸嘉发展以29.87亿元获上海徐汇东安旧改涉宅地块 面积2.52万平方米 容积率2.63 [5] - 交易通过收购新枫安公司100%股权实现 澜钻置业出资20.91亿元持股70% 新祺弘创出资8.96亿元持股30% [5] - 该交易增加企业在上海核心区域项目储备 宸嘉发展借此进入徐汇内环内板块 [6]

债务重组 - 截至2025年9月24日超80%境外同意债权人加入经修订整体CSA[3] - 早鸟CSA费用于2025年9月24日截止[3] - 公司将加快推进境外债务整体重组方案落地[3] - 邀请未加入经修订整体CSA的境外债权人尽快加入[3] - 适时另行刊公告告知整体债务重组重大进展[4] 公司信息 - 公司为龙光集团有限公司，股份代号3380，债券股份代号40754等[2] - 执行董事有纪海鹏等五人[5] - 独立非执行董事有张化桥等四人[5] - 信息代理联系交易网站及电邮[4] - 公告日期为2025年9月25日[5]

港股内房股市场表现 - 龙光集团股价上涨3.74%至1.11港元 [1] - 碧桂园股价上涨3.45%至0.6港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价上涨2.85%至2.53港元 [1] - 世茂集团股价上涨2.56%至0.4港元 [1] 行业整体走势 - 港股内房股板块普遍呈现上扬态势 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股集体上涨 龙光集团涨3.74%至1.17港元 建发国际集团涨3.59%至18.170港元 世茂集团涨2.56%至0.400港元 中国海外宏洋集团涨2.85%至2.530港元 新城发展涨2.01%至2.540港元 碧桂园涨1.72%至0.590港元 万科企业涨1.30%至5.460港元 融创中国涨0.63%至1.610港元 龙湖集团涨0.89%至11.310港元 绿城中国涨0.84%至9.560港元 远洋集团涨0.80%至13.900港元 [1] - 上海豪宅市场出现日光盘 黄浦区外滩街道嘉里金陵华庭二期120套房源吸引227组客户 单日销售额达98.43亿元 [1] 政策与行业动态 - 住建部通报深化房地产领域改革 运用改革思维破解住房矛盾问题 持续巩固房地产市场稳定态势 构建房地产发展新模式 [1] - 多家房企推进境内债务重组 包括碧桂园 融创中国 龙光集团 旭辉控股集团 [1]

内房股市场表现 - 龙光集团股价上涨3.74%至1.11港元 [1] - 碧桂园股价上涨3.45%至0.6港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价上涨2.85%至2.53港元 [1] - 世茂集团股价上涨2.56%至0.4港元 [1] 政策环境变化 - 8月以来北上深等一线城市陆续落地优化限购政策 [1] - 上海财政局9月19日发布个人住房房产税试点优化调整通知 [1] - 该通知是对8月25日上海楼市新政中房产税部分的细化落地 [1] 行业基本面与政策预期 - 需求旺季带动行业基本面有望修复 [1] - 8月地产数据显示仍需更多政策带动地产止跌回稳 [1] - 政策预期持续处于加码期 [1] 投资建议 - 地产板块当前估值偏低 [1] - 建议逢低配置地产股 [1]

报告信息 - 公司2025年中期报告中、英文版本分别上载于公司及联交所网站[1][6] 股东通讯 - 股东接收邮件困难可填回条获取印刷本，费用全免[2][6] - 登记股东需提供有效邮箱，可填回条更新[3][7] 咨询方式 - 对通知有查询可工作日9:00 - 18:00致电热线(852) 2980 1333[4][7] 公司信息 - 公司为龙光集团，股份代号3380[9] - 香港股份过户登记分处为卓佳证券登记有限公司[9]

公司信息 - 公司为龙光集团有限公司，股份代号3380[8] - 于开曼群岛注册成立，属有限公司[8] 报告获取 - 2025年中期报告中、英文版本分别上载于公司及联交所网站[1][6] 通讯接收 - 非登记股东欲电子收取通讯，联系中介提供邮箱[3][7][8] - 索取印刷本填申请表寄回或电邮，费用全免[2][6][8] 咨询方式 - 对通知有查询，工作日9:00 - 18:00致电热线(852) 2980 1333[4][7]

收入和利润（同比环比） - 公司收入为人民币34.01亿元，同比下降75.8%[22][23] - 收益为34.01亿元人民币，同比下降75.8%[58] - 收入为人民币3401.0百万元[14] - 物业开发收入为人民币32.67亿元，同比下降76.5%[22][23] - 物业发展收入大幅下降至32.68亿人民币，同比下降76.6%[82] - 物业经营收入为人民币1.34亿元，同比下降24.8%[22] - 物业经营分部收入同比下降24.8%至1.34亿元人民币[78] - 集团总收入同比下降75.8%至34.01亿元人民币[78] - 期内亏损人民币1959.7百万元[14] - 期内权益股东应占亏损为人民币17.82亿元，同比扩大16.0%[22] - 期内亏损为19.6亿元人民币，同比扩大8.9%[58] - 公司净亏损为19.6亿元人民币，较去年同期亏损18.0亿元人民币扩大8.9%[62] - 母公司拥有人应占亏损扩大至17.82亿人民币，同比增长16.0%[90] - 物业开发分部亏损收窄至18.48亿元人民币[78] - 集团综合税前亏损收窄至15.58亿元人民币[79] - 物业经营分部利润下降4.2%至1.18亿元人民币[78] - 毛损为13.67亿元人民币，同比收窄18.3%[58] - 其他收入及收益激增至7.22亿人民币，同比增长740.1%，主要因豁免应付利息5.67亿人民币[84] - 投资物业公允价值亏损净额为2.41亿元人民币，同比扩大555.2%[58] - 投资物业公允价值净亏损扩大至2.41亿元人民币[79] - 投资物业及在建投资物业公允价值净减少人民币2.41亿元（对比2024年同期净减少人民币0.37亿元）[95] - 金融工具公允价值变动收益总额为446.5万元人民币[151] - 每股基本亏损为32.24人民币分，同比增加16.0%[58] - 每股基本亏损计算所用普通股加权平均数为5,527,178千股[91] 成本和费用（同比环比） - 销售成本为人民币47.68亿元，同比下降69.7%[24][25] - 销售成本为47.68亿元人民币，同比下降69.7%[58] - 销售及营销开支为人民币1.675亿元，同比下降57.6%[25] - 行政开支为人民币2.525亿元，同比下降31.3%[25] - 财务成本净额为人民币1.938亿元，同比下降82.8%[27] - 财务成本为1.94亿元人民币，同比下降82.8%[58] - 财务成本同比下降82.8%至1.94亿元人民币[79] - 银行及借款利息支出下降至5.86亿人民币，同比下降71.0%[85] - 撇减存货至可变现净值8.70亿人民币，同比下降69.0%[86] - 所得税开支总额4.02亿人民币，去年同期为所得税抵免16.67亿人民币[88] - 主要管理人员薪酬总额为7.251百万人民币，较2024年同期的8.657百万人民币下降16.24%[143] 各条业务线表现 - 合约销售额为人民币3975.2百万元[15] - 合约销售面积244,916平方米[16] - 新开工项目规划总建筑面积约32万平方米[16] - 来自合营公司的建筑合同收入为41.904百万人民币，较2024年同期的70.813百万人民币下降40.82%[142] - 来自合营公司的项目管理服务收入为0百万人民币，较2024年同期的100%[142] - 分部间收入为418万元人民币[78] - 投资物业转拨至待售竣工物业金额为人民币3.51亿元（对比2024年同期人民币4.53亿元）[95] - 其他物业、厂房及设备收购金额为人民币87.7万元（对比2024年同期人民币123万元）[96] 各地区表现 - 大湾区合约销售占比53.5%，金额2125百万元[16] - 长江三角洲区域合约销售占比17.4%，金额693百万元[16] - 土地储备总建筑面积23,395,607平方米[20][21] - 大湾区土地储备占比50.4%，面积11,785,995平方米[21] - 90%以上收入和资产集中在中国内地[80] 管理层讨论和指引 - 境外债务重组获62.07亿美元债务中超过80.8%债权人同意[9] - 已获得持有境外债务本金62.07亿美元中超过80.8%的债权人同意加入重组支持协议[66] - 公司正积极与金融机构及债权人磋商债务展期或重组事宜[67] - 存在可能令集团能否持续经营产生重大疑问之重大不确定性[56] - 董事会不建议派发截至2025年6月30日止六个月中期股息[36] - 董事会不建议派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息[93] 现金流表现 - 现金及银行结余为人民币89.53亿元，较期初增长3.5%[22] - 现金及银行结余减少至89.5亿元人民币，较期初86.5亿元人民币下降3.5%[60] - 经营所得现金由负转正，2025年上半年为13.85亿元人民币，相比2024年同期的-5.89亿元有显著改善[63] - 经营现金流量净额大幅改善至14.33亿元人民币，而2024年同期为-10.66亿元[63] - 投资活动现金流量净额增至5.99亿元人民币，相比2024年同期的1.81亿元增长231%[63] - 融资活动所用现金流量净额为-13.35亿元人民币，相比2024年同期的-29.32亿元有所收窄[65] - 现金及现金等价物期末余额为72.93亿元人民币，较期初的66.45亿元增长9.8%[65] - 流动资产总额为1532.29亿元人民币，其中现金及等价物为89.53亿元[67] - 流动负债总额为1475.33亿元人民币，流动性压力仍然存在[67] - 净流动资产改善至56.97亿元人民币，较期初净流动负债3.46亿元实现扭亏[60] - 总资产减流动负债增至596.8亿元人民币，较期初548.3亿元增长8.8%[60] 债务和融资 - 公司未偿还2019年贷款协议定期融资8.8亿港元[44] - 公司未偿还2020年融资协议定期融资7.8亿港元及2.2388亿美元[45] - 公司持有20,000,000美元债券对应2023年到期优先票据[34] - 公司未偿还境外债务本金为36.19亿美元（折合人民币256.8亿元）[66] - 公司债券规模大幅增长至170.1亿元人民币，较期初87.9亿元人民币激增93.5%[61] - 优先票据总额从2024年末263.15亿元人民币降至2025年6月末258.60亿元人民币，减少6.55亿元（2.5%）[103] - 2022年到期3亿美元票据实际利率7.78%，账面价值从20.09亿元降至19.78亿元（减少1.5%）[103] - 2023年到期4.5亿美元票据实际利率5.42%，账面价值从32.42亿元降至31.93亿元（减少1.5%）[103] - 2023年到期4亿美元票据实际利率6.76%，账面价值从28.82亿元降至28.38亿元（减少1.5%）[103] - 2024年到期1.8亿美元票据实际利率5.42%，账面价值从13.48亿元降至12.77亿元（减少5.3%）[103] - 2025年到期3亿美元票据（5.96%利率）账面价值从22.12亿元降至21.28亿元（减少3.8%）[103] - 流动负债部分从2024年末268.15亿元降至2025年6月末258.60亿元，减少9.55亿元（3.6%）[103] - 2026年到期3亿美元票据实际利率4.91%，账面价值从21.97亿元降至21.71亿元（减少1.2%）[103] - 2028年到期3亿美元票据实际利率4.64%，账面价值从21.91亿元降至21.62亿元（减少1.3%）[103] - 1950万港元股本挂钩证券实际利率7.14%，账面价值从18.49亿元降至18.24亿元（减少1.4%）[103] - 2018年11月发行境内公司债券本金24.9亿元，票面利率5.98%[110] - 2020年11月票面利率由5.98%调整至4.60%[110] - 2022年12月获批准将24.9亿元债券到期日延长48个月至2026年[111] - 2020年1月8日发行年利率4.80%的境内公司债券人民币10亿元，期限5年[118] - 2022年12月2日获批准将到期日延长48个月至2026年，需分8次偿还剩余本金[118] - 2020年4月15日发行年利率4.69%的境内公司债券人民币15亿元，期限4年[120] - 2022年4月偿还未偿还本金金额的10%即人民币1.5亿元[120] - 公司发行永续资本证券本金为350,000,000美元（约人民币2,363,346,000元），分派年率7%[134] 资产和存货 - 总资产为人民币2072.16亿元，较期初下降2.5%[22][27] - 存货规模降至1185.4亿元人民币，较期初1218.0亿元人民币减少2.7%[60] - 贸易应收款项（扣除亏损拨备）总额为人民币11.16亿元（2024年末为人民币11.36亿元）[97] - 联营公司及合营企业贸易应收款项为人民币4.49亿元（2024年末为人民币4.82亿元）[97] - 贸易应付款项总额为人民币236.59亿元（2024年末为人民币232.77亿元）[101] - 受限存款中人民币37.93亿元用于指定物业开发项目（2024年末为人民币39.92亿元）[102] - 受限存款中人民币16.59亿元因按揭贷款及银行担保受限制（2024年末为人民币20.09亿元）[102] - 母公司拥有人应占权益下降至191.3亿元人民币，较期初202.4亿元减少5.5%[61] - 非控股权益降至43.9亿元人民币，较期初45.7亿元减少3.8%[61] - 汇兑储备改善至-16.4亿元人民币，较期初-23.1亿元大幅改善28.9%[62] - 贸易及其他应付款项降至619.5亿元人民币，较期初633.8亿元减少2.3%[60] 股权和公司治理 - 主要股东纪海鹏及其关联方合计持有公司已发行股本59.83%[33][41] - 纪海鹏通过家族信托持有3,401,600,000股公司股份[33][41] - 公司已发行股份总数5,685,407,450股[41] - 纪凯婷通过龙禧投资有限公司持有公司7.48%股份[33] - 公司确认遵守企业管治守则及标准守则[39][40] - 审核委员会审阅中期业绩无异议[42] - 购股权计划已于2023年11月17日届满，不再授出新购股权[48] - 截至2025年6月30日六个月期间，公司未授出或行使任何购股权[48][49] - 董事纪海鹏持有800万份未行使购股权，占已发行股本0.14%[48][50] - 董事赖卓斌持有280万份未行使购股权，占已发行股本0.05%[48][50] - 董事黄湘玲持有260.2万份未行使购股权，占已发行股本0.05%[48][50] - 全体董事合计持有1340.2万份未行使购股权，占已发行股本0.24%[48][50] - 主要股东纪凯婷持有180万份未行使购股权，占已发行股本0.03%[48][50] - 雇员持有的购股权中，有225万份失效（2017年授予批次）[48] - 截至2025年6月30日，公司已发行股份总数为5,685,407,450股[50] - 所有现存购股权均保持有效，可继续按原定行使期行使[48] - 公司通过受托人累计购入158,230,000股股份，占总股本约3%[51] - 期内授予5,250,000股奖励股份，可授予股份上限为165,312,223股[52] - 公司向雇员授予购股权，可认购总计10,500,000股股份，行使价为每股12.64港元[132] - 公司向雇员授予购股权，可认购总计5,565,000股股份，行使价为每股13.08港元[132] - 股份奖励计划下持有公司股份数量为158,230,000股[133] 担保和承诺事项 - 集团财务担保总额为人民币41,156,728千元（2025年6月30日）[137] - 集团为合营伙伴控制实体提供担保总额为人民币9,573,870,000元（1,349,000,000美元）[140] - 集团物业按揭融资担保金额为人民币29,439,590千元（2025年6月30日）[137] - 跨境担保安排下负债为人民币8.06亿元（2024年末为人民币8.19亿元）[99] - 合约承担已订约但未计提拨备为6643.233百万人民币，较2024年底的6835.422百万人民币下降2.81%[141] 收购和投资 - 收购Shenzhen Weichi及其他实体，可识别净资产总值为人民币108,970千元[136] - 收购Shenzhen Weichi的存货价值为人民币108,804千元[136] - 收购其他实体的贸易及其他应收款项为人民币80,356千元[136] 金融工具公允价值 - 优先票据公允价值为1891.04百万人民币，较账面价值25860.454百万人民币大幅折让92.69%[145] - 若干公司债券公允价值为2137.611百万人民币，较账面价值13650.959百万人民币大幅折让84.34%[145] - 余下公司债券公允价值为1161.375百万人民币，较账面价值3362.483百万人民币大幅折让65.47%[145] - 优先票据及若干公司债券被分类为公允价值层级第1级[145] - 余下公司债券被分类为公允价值层级第2级[145] - 应收合营及联营公司款项、银行及其他贷款被分类为公允价值层级第3级[145] - 优先票据赎回选择权期初及期末余额均为0元人民币[151] - 股本挂钩证券赎回选择权期初余额为-445.2万元人民币[151] - 汇兑调整导致金融工具价值减少13万元人民币[151] - 截至2024年6月30日所有金融工具公允价值余额归零[151] - 无金融资产负债在第1级与第2级公允价值层级间转移[152] - 无金融工具转入或转出第3级公允价值计量[152] - 衍生金融工具采用残值法估值，使用非市场可观察输入参数[151] - 公允价值计量与无风险利率、选择权调整利差及贴现率呈负相关[151] - 比较数字已重新分类以保持报表一致性[153]