报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予贝壳“买入”评级，目标价 77.9 港元，目标价格空间 21% [2][3][4] 报告的核心观点 - 贝壳深耕经纪赛道、多次开创行业先例，平台壁垒深铸，重塑经纪底层框架、锁定人房资源，平台赋能具备全流程管控闭环 [3][4] - 家装、租赁、贝好家有望成为第二增长曲线，未来凭借流量优势通过大数据挖掘客户需求，有望更广维度扩展业务版图 [3][4] 根据相关目录分别进行总结 贝壳简介：最大的房产交易和居住服务平台 - 贝壳是国内最大的线上线下一体化房产交易和服务平台，业务涵盖二手房和新房交易、房屋租赁、家装家居等，截至 2023 年末，有门店 43,817 家，经纪人 42.77 万名，全年总交易额 3.14 万亿元 [22] - 发展历程经历孵化起步期、线上探索期、全国布局期、平台运营期四个阶段，成长为中国房地产居住第一股 [28] - 管理团队深耕行业、富有远见、经验丰富，股权结构集中，分设不同投票权架构，确保核心管理层自主决策运营权 [33][34][36] - 2023 年升级“一体三翼”战略，收入划分为存量房业务、新房业务、家装家居、新兴业务及其他业务，各业务有不同盈利模式 [39][40] 二手房业务：存量时代，空间广阔，一超多强 - 市场规模方面，2022 年以来二手房成交稳步增长，占比提升，成交规模上升源于流通率修复，预计 2024 - 2030 年二手房成交量年均 6.8 亿平 [50][54] - 经纪渗透率有望稳中有升，经纪服务具备不可替代性，对比美国仍有增长空间 [62] - 预计 2030 年二手经纪佣金规模达 1,840 亿元，7 年 CAGR 增速 5% [67] - 行业格局呈现一超多强，集中度低位，贝壳 2022 年以来逆势扩张，市占率回升 [69][71] - 贝壳核心亮点在于模式创新、房源创新、智能创新、管理优势，解决人房问题，最大化交易效益 [77] - 贝壳二手房业务经营主体分自营链家、加盟品牌德佑、贝联其他平台公司，营收有多种来源，成交收入有波动，贝联平台占比持续提升，市占率稳步提升，利润率高位企稳 [110][116][118] 新房业务：市场已然超跌，贝壳市占率稳步提升 - 新房销售超跌，经纪渗透率有望提升 [33] - 贝壳新房利润规模维持稳定，账期更趋健康，GTV 受景气度影响下滑但市占率提升，佣金率后续预计稳定 [34][35][36] 家装业务：市场广阔，流量切入大有可为 - 家装市场空间广阔，标准化和定制化需求并存 [37] - 行业格局集中度低，竞争格局加速重构 [40] - 贝壳具备流量和用户基础、管理创新、供应链整合优势，财务数据显示收入快速增长，业绩提升空间广阔 [41][44] 新兴业务：租赁快速扩张，有望更广维度扩展版图 - 租赁住房管理运营服务、贝好家业务、金融服务及其他业务等多方向新兴业务开拓成长空间 [40] 盈利&估值：多元业务共振，预期业绩稳定增长 - 业绩弹性较大，调整后净利润可观 [47] - 预期营收、业绩稳定增长，给予 24 - 26 年归母净利润分别为 57、70、87 亿元，现价对应 24/25 年 PE 分别为 38、31 倍；Non - GAAP 净利润分别为 84、96、118 亿元，对应 24/25 年 PE（Non - GAAP 业绩）分别为 26、22 倍 [3][4]

ESG评级提升 - 国际评级机构MSCI将贝壳ESG评级从"BBB"上调至"A"级，综合得分领先互联网行业 [1] - 评级提升验证公司长期主义战略价值，体现社会价值驱动高质量发展的使命 [1] 服务品质升级 - 房产交易领域实现13年100%真房源覆盖，真房源率长期超95%，2024年设立1亿元赔付保障资金 [3] - 家装服务推出"十怕十诺"等承诺覆盖全流程，租赁领域实施"新青年计划"惠及2万毕业生 [3] - 构建经纪人"搏学大考"体系累计320万人次参考，店东培训达17898人次，职业化启航率30.2% [4] 绿色低碳实践 - 承诺2030年实现运营碳中和，VR看房累计26.8亿次减少碳排放495.8万吨 [6] - 家装园区光伏发电177万度，推广绿色建筑标签并制定《链家绿色门店标准》 [6][7] - "蓝海行动"修复红树林113亩种植26万株，推出《公寓环保公约》引导租户节能 [7] 社区公益行动 - "我来教您用手机"项目覆盖130城服务130万人次，"防跌倒"课堂惠及5.5万老年人 [9] - 乡村建设"贝壳民宿"项目带动760人脱贫，改善6000余居民生活环境 [10] 战略愿景 - 以"美好居住"为使命，通过提升消费者体验和服务者效率创造十倍价值 [11]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚 賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 KE Holdings Inc. 貝殼控股有限公司 參與者在線登記： （於開曼群島註冊成立以不同投票權控制的有限責任公司） （股份代號：2423） 董事會會議召開日期 貝殼控股有限公司（「本公司」，連同其附屬公司及合併聯屬實體，統稱「本集團」） 董事會（「董事會」）茲通告謹定於2025年3月18日（星期二）舉行董事會會議，以 （其中包括）考慮及通過(i)本集團截至2024年12月31日止三個月的未經審計財務業 績及其發佈，(ii)本集團截至2024年12月31日止的未經審計全年業績及其發佈， 以及(iii)派發末期股息（如有）。 本公司的管理層將於美國東部時間2025年3月18日（星期二）上午八時正（即北 京╱香港時間同日的下午八時正）舉行業績電話會議。 有意使用撥號參加電話會議的參與者請在會議計劃開始時間前至少20分鐘使用下 文提供的鏈接完成在線登記。撥號、會議密碼及唯一的訪問個人識別碼將在登記 後提 ...

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 在港股重估、ESG利好、入通利好、行业β逐步企稳、龙头α持续兑现、政策预期等多重利好因素加持下 报告研究的具体公司作为最强中介平台 有望实现估值及业绩的戴维斯双击 [4] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2025年2月28日 报告研究的具体公司披露其MSCI ESG评级由“BBB”上调至“A”级 连续两年获得评级提升 [1] 点评分析 - ESG为A的公司ROE更高 波动更小 吸引更多投资者 ESG评级为A的上市公司ROE算术平均值明显高于其他公司 60个月年化波动率为45.62% ESG表现优越的公司具备长期竞争力 能吸引更多长线及ESG投资者 [2] - 楼市春意渐浓 行业β修复中 报告研究的具体公司率先受益 春节后核心一二线城市带看人数上升 最新一周（2.22 - 2.28）47城商品房销售419万方 环比+28.7% 同比+28.6%；22城二手房成交282万方 环比+14.2% 同比+64.4% [2] - 报告研究的具体公司入通在即 估值有望修复 3月10日港股通名单调整 其在考察期满足日均市值和成交额条件 已满足同股不同权公司纳入港股通要求 入通后股票流动性、关注度将提升 利于资金流入 [3] 盈利预测、估值与评级 - 维持原有盈利预测 预计报告研究的具体公司2024 - 2026年的Non - GAAP净利润分别为90.1/95.8/110.6亿元 同比增速分别为-8.0%、+6.3%、+15.4% 股票现价对应2024 - 26年PE估值（对应Non - GAAP净利润）分别为22.3x、20.9x、18.1x [4] 财务指标 - 2022 - 2026E营业收入分别为60669、77777、91120、107620、122850百万元 增长率分别为-24.87%、28.20%、17.16%、18.11%、14.15% [7] - 2022 - 2026E Non - GAAP净利润分别为2843、9798、9011、9582、11056百万元 增长率分别为23.89%、244.68%、-8.03%、6.34%、15.38% [7] - 2022 - 2026E摊薄每股收益分别为0.785、2.705、2.488、2.646、3.053元 [7] - 2022 - 2026E每股经营性现金流净额分别为2.34、3.08、2.18、3.80、4.43元 [7] - 2022 - 2026E ROE（归属母公司）（摊薄）分别为-2.01%、8.16%、7.12%、7.22%、8.12% [7] - 2022 - 2026E P/E分别为70.57、20.47、22.26、20.93、18.14 [7] - 2022 - 2026E P/B分别为2.91、2.78、2.56、2.37、2.15 [7] 三张报表预测摘要 - 损益表、资产负债表、现金流量表展示了2021A - 2026E报告研究的具体公司各项财务数据及比率分析 包括主营业务收入、成本、利润、资产、负债等情况 [19]

ESG评级 - 贝壳控股MSCI ESG评级从「BBB」上调至「A」[2][3] - 公司连续两年获MSCI ESG评级提升[3] ESG得分 - 公司在MSCI ESG社会类别中获7.2分，优于全球行业平均4.3分[3] - 公司在ESG环境类别得分较前一年显著提升1.8分[3]

FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 貝殼控股有限公司 呈交日期： 2025年2月26日 確認 根據《主板上市規則》第13.25C條 / 《GEM上市規則》第17.27C條，我們在此確認，據我們所知所信，第一章節所述的每項股份發行或庫存股份出售或轉讓已獲發行人董事會正式授權批准，並遵 照所有適用上市規則、法律及其他監管規定進行，並在適用的情況下： 如上市發行人的已發行股份或庫存股份出現變動而須根據《香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則》(「《主板上市規則》」)第13.25A條 / 《香港聯合交易所有限公司GEM證券 上市規則》(「《GEM上市規則》」)第17.27A條作出披露，必須填妥第一章節 。 | 第一章節 | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1. 股份分類 不同投票權架構公司普通股 | | 股份類別 | A | | 於香港聯交所上市 | 是 | | | | 證 ...

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予买入评级，目标价 64.86 港元 [1][4] 报告的核心观点 - 贝壳作为国内房产经纪龙头，有望受益于 2025 年“止跌回稳”政策目标下市场成交量和房价的修复；“三翼”业务模式正快速发展、逐步成熟 [4] 根据相关目录分别进行总结 房产经纪行业互联网平台龙头 从链家到贝壳，打造科技驱动的一站式新居住服务平台 - 贝壳是中国房地产经纪行业龙头，致力于打造一站式新居住服务平台，连接 200 多个品牌和数十万服务者，二手房覆盖近百个城市，新房覆盖超 300 个城市，2023 年完成约 440 万单房产交易，总交易额达 31429 亿元，推进“一体三翼”战略 [11] - 发展历程包括 2001 - 2009 年依托线下门店起家，建立阳光作业模式；2010 - 2017 年开启线上化、数字化转型，通过并购完成全国化布局；2018 年至今贝壳成立，转型平台领域，提出“一体两翼”“一体三翼”战略 [13][14] - 旗下约 37 家主要附属公司及经营实体，研发子公司赋能主营业务，链家 + 德佑构成核心经纪品牌，自营 + 收购双轮驱动家装业务 [18] 股权架构：核心管理层投票权占比近 50% - 公司采用双重股权制，核心管理层掌握近 50%投票权，创始人左晖家族信托控股 23.1%，拥有 17.0%投票权，彭永东和单一刚分别持股 4.9%和 2.8%，投票权达 22.1%和 10.1%，加上委托的 17.0%投票权，核心管理层合计投票权接近 50% [22] - 管理层创业、技术与行业经验丰富，房地产 + 互联网背景深厚，彭永东、单一刚等担任重要职位 [24] 盈利水平凸显强α，非房产经纪业务逐渐成为增长新引擎 - “一体三翼”战略稳步推进，价值逐渐体现，2024 年前三季度家装家居、房屋租赁和新兴业务合计收入占比升至 36%，同比提升 14 个百分点 [27] - 2018 - 2021 年收入持续增长，2022 年下滑后 2023、2024 年显著修复，房屋交易业务为营收主力，2022 年起非房产经纪业务贡献持续提升 [27][28] - 毛利率自 2022 年起上升，“基本盘”存量房业务盈利能力高，2024 年前三季度综合毛利率短期承压，管理费用率改善明显，销售费用率自 2021 年上行 [32][35] - 2023 年公司净利润高增，凸显业绩强α，2024 年前三季度表现依旧亮眼，现金流变现能力强劲，在手资金充裕 [38][41] 一体：核心经纪业务 存量房业务：存量时代，数字化平台带来规模、品牌优势 - 收入来源包括佣金收入和平台服务、加盟费、增值服务费等 [45] 存量房经纪收入分析 - 存量房佣金收入=（存量房交易额 x 经纪销售渗透率）x 市场份额 x 佣金率 [47] - 存量房交易额以价换量趋势下成交端好于新房，存量时代上升空间大，二手房有效挂牌增多、无延期交付风险、区位匹配度高，中国二手房成交占比仍低于发达国家，提升空间大 [47][52] - 存量房经纪渗透率维持高位，未来提升空间有限，自 2016 年以来始终保持在 86%以上，2030 年或达 92% [55] - 贝壳存量房市场份额链家在高能级城市市占率优势较大，贝联助力提升，2018 - 2020 年迅速增长，2021 年达近 30%，之后稳定在 24%以上，未来有望继续扩大 [56] - 存量房货币化率公司议价能力强，链家品牌佣金率明显高于行业，中长期有望保持，2023 年北京链家佣金率调整系“因城施策”，其他城市调整可能性较低 [68][70] 长期主义的胜利，数字化基础设施构筑宽广护城河 - 贝壳凭借数字化模式创新成为行业龙头，包括建立楼盘字典真房源数据库和 ACN 网络 [71] - 楼盘字典是国内数据量最大、覆盖面最广、颗粒度最细的房屋信息数据库，沉淀 16 年，截至 2022 年末收集 2.67 亿套房屋信息，为经纪业务提供底层支持，数据价值得到进一步探索利用 [72][73] - ACN 网络重塑行业游戏规则，将传统经纪人之间零和博弈转变为合作共赢，提高公司及行业经营效率，吸引 B 端连接平台，推动市场份额扩大 [75][78][79] 业绩表现：平台存量房交易表现优于市场，政策利好释放阶段展现充足弹性 - 房地产市场下行期，贝壳平台存量房交易表现优于市场，2018 - 2021 年 GTV 和收入增长，2022 年下滑但降幅小于全国，2023 年复苏，2024 年前三季度 GTV 提升 10%，收入下降 12% [80] - 政策利好释放下，贝壳展现充足弹性，2024 年 5.17 政策和 9 月末政策后，平台存量房 GTV 增速高于市场 [81] - 存量房业务贡献利润率保持高位，2024 年前三季度降至 44.5%，主要由于固定薪酬成本增加 [84] 新房业务：优质覆盖 + 去化能力强凸显渠道价值，业绩跑赢行业 - 新房业务按新房销售 GTV 总额基准向开发商收取佣金作为收入 [87] 新房经纪收入分析 - 新房业务收入=全国新房交易额*经纪销售渗透率*市占率*佣金率 [89] - 全国新房交易额新房市场持续疲弱，库存去化压力大，自 2022 年起销售面积下降，2024 年同比降 14%，待售面积上升，2024 年同比 +18% [89] - 新房经纪渗透率预计将继续提升，原因包括房源郊区化扩张、房客分离程度加剧，开发商对销售效率高的渠道依赖加强，预计 2026 年将达 45% [94]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予买入评级，目标价 64.86 港元 [1][4] 报告的核心观点 - 贝壳作为国内房产经纪龙头，有望受益于 2025 年“止跌回稳”政策目标下市场成交量和房价的修复；“三翼”业务模式正快速发展、逐步成熟 [4] 根据相关目录分别进行总结 1、房产经纪行业互联网平台龙头 1.1 从链家到贝壳，打造科技驱动的一站式新居住服务平台 - 贝壳是中国房地产经纪行业龙头，致力于打造一站式新居住服务平台，连接 200 多个品牌和数十万服务者，二手房覆盖近百个城市，新房覆盖超 300 个城市，2023 年完成约 440 万单房产交易，总交易额达 31429 亿元，推进“一体三翼”战略 [11] - 发展历程：2001 - 2009 年依托线下门店起家，建立阳光作业模式；2010 - 2017 年开启线上化、数字化转型，通过并购完成全国化布局；2018 年至今贝壳成立，转型平台领域，提出“一体两翼”“一体三翼”战略 [13][14] - 旗下子公司：研发子公司赋能主营业务，链家 + 德佑构成核心经纪品牌，自营 + 收购双轮驱动家装业务，截至 2024 年 6 月 30 日约有 37 家主要附属公司及经营实体 [18] 1.2 股权架构：核心管理层投票权占比近 50% - 公司采用双重股权制，核心管理层掌握近 50%投票权，创始人左晖家族信托控股 23.1%，拥有 17.0%投票权，彭永东和单一刚分别持股 4.9%和 2.8%，投票权达 22.1%和 10.1%，加上委托的 17.0%投票权，核心管理层合计投票权接近 50% [22] - 管理层经验丰富，彭永东技术及战略咨询经验丰富，单一刚房地产经纪管理经验丰富，徐万刚有房地产与技术双重履历，徐涛有超 20 年互联网财务工作经验 [24] 1.3 盈利水平凸显强α，非房产经纪业务逐渐成为增长新引擎 - “一体三翼”战略稳步推进，“三翼”业务形成第二增长曲线，2024 年前三季度家装家居、房屋租赁和新兴业务合计收入占比升至 36%，同比提升 14 个百分点 [27] - 收入方面：2018 - 2021 年收入持续增长，2022 年下滑后 2023、2024 年显著修复，房屋交易业务为营收主力，2022 年起非房产经纪业务贡献持续提升 [27][28] - 盈利能力：毛利率自 2022 年起上升，存量房业务盈利能力高，2024 年前三季度综合毛利率短期承压；管理费用率改善明显，销售费用率自 2021 年上行；2023 年净利润高增，2024 年前三季度表现亮眼 [32][35][38] - 现金流方面：变现能力强劲，在手资金充裕，截至 2024 年三季度末现金及等价物 96 亿元，经营现金流净额始终为正，现金及现金等价物、受限资金和短期投资合计 595 亿元 [41] 2、一体：核心经纪业务 2.1 存量房业务：存量时代，数字化平台带来规模、品牌优势 - 收入来源：佣金收入，自营链家按总额确认，平台合作按净额确认；平台服务、加盟费、增值服务费等 [45] 2.1.1 存量房经纪收入分析 - 存量房交易额：以价换量趋势下成交端好于新房，存量时代上升空间大，2021 - 2024 年重点 10 城新房销售面积下降，二手房 2023 年起以价换量成效明显，政策效果在二手房市场更强 [47] - 存量房经纪渗透率：维持高位，未来提升空间有限，自 2016 年以来始终保持在 86%以上，2021 年为 88.6%，预计 2030 年达 92% [55] - 贝壳存量房市场份额：链家在高能级城市市占率优势较大，贝联助力提升，2018 - 2020 年迅速增长，2021 年达近 30%，之后稳定在 24%以上，未来有望扩大 [56] - 存量房货币化率：公司议价能力强，链家品牌佣金率高于行业，中长期有望保持，2023 年北京链家佣金率调整系“因城施策”，其他城市调整可能性低 [68] 2.1.2 长期主义的胜利，数字化基础设施构筑宽广护城河 - 楼盘字典：累积 16 年，是国内数据量最大、覆盖面最广、颗粒度最细的房屋信息数据库，为经纪业务提供底层支持，数据价值得到进一步探索利用 [72] - ACN 网络：重塑行业游戏规则，将零和博弈转变为合作共赢，提高公司及行业经营效率，吸引 B 端连接平台，推动市场份额扩大 [75][78][79] 2.1.3 业绩表现：平台存量房交易表现优于市场，政策利好释放阶段展现充足弹性 - 房地产市场下行期，贝壳平台存量房交易表现优于市场，2018 - 2021 年 GTV 和收入增长，2022 年下滑但降幅小于全国，2023 年复苏，2024 年前三季度 GTV 提升 10%，收入下降 12% [80] - 政策利好释放下，贝壳展现充足弹性，2024 年 5.17 政策和 9 月末政策后，平台存量房 GTV 增速高于市场 [81] - 存量房业务贡献利润率保持高位，2024 年前三季度降至 44.5%，主要由于固定薪酬成本增加 [84] 2.2 新房业务：优质覆盖 + 去化能力强凸显渠道价值，业绩跑赢行业 - 收入：按新房销售 GTV 总额基准向开发商收取佣金 [87] 2.2.1 新房经纪收入分析 - 全国新房交易额：新房市场持续疲弱，库存去化压力大，2024 年销售面积同比下降 14%，待售面积同比 +18% [89] - 新房经纪渗透率：预计将继续提升，房源郊区化、房客分离加剧，开发商对销售效率高的渠道依赖加强，2016 - 2021 年从 14%提升至 32%，预计 2026 年达 45% [94] 3、三翼：高速发展的新增长引擎 报告中未提供此部分具体内容，暂无法总结 盈利预测与投资建议 盈利预测 - 预测公司 2024 - 2026 年调整后 EPS 为 2.41/2.60/3.12 元 [4] 投资建议 - 首次覆盖给予买入评级，目标价 64.86 港元，参考 25 年可比公司调整后平均 23 倍 PE [4]

文章核心观点 - 看好贝壳找房（NYSE: BEKE），因中国房地产市场呈现出逐步稳定的迹象 [1] 公司相关 - Astrada Advisors能提供可执行的建议以提升投资组合表现并发现阿尔法机会，在全球领先投资银行的投资研究方面有良好记录 [1] - 该公司在北美和亚洲的科技、媒体、互联网和消费领域有专业知识，擅长识别高潜力投资并应对复杂行业 [1] - 利用广泛的本地和全球经验，该公司能对市场发展、监管变化和新兴风险提供独特视角 [1] - 其研究将严格的基本面分析与数据驱动的见解相结合，能让投资者深入了解关键趋势、增长动力和竞争格局 [1] - 该公司致力于为投资者提供及时研究和全面的行业动态视图，以推动明智的投资决策 [1]

文章核心观点 - KE Holdings（BEKE）股价上涨，受益于中国房地产市场复苏等因素，预计财报表现良好，但需关注盈利预测修正趋势；iQIYI（IQ）股价也有上涨，盈利预测有变化 [1][2][4] 分组1：KE Holdings（BEKE）股价表现 - 上一交易日股价上涨5.4%，收于20.52美元，过去四周累计上涨17.5% [1] 分组2：KE Holdings（BEKE）发展利好因素 - 受益于中国房地产市场复苏、交易量上升、战略代理网络扩张、技术驱动效率提升、政府政策支持和公司治理加强 [2] 分组3：KE Holdings（BEKE）财报预期 - 即将公布的季度报告预计每股收益0.31美元，同比增长55%；收入预计40.1亿美元，同比增长41% [2] 分组4：KE Holdings（BEKE）盈利预测与评级 - 过去30天该季度的共识每股收益估计保持不变，目前Zacks评级为3（持有） [4] 分组5：iQIYI（IQ）股价表现 - 上一交易日股价上涨10.5%，收于2.53美元，过去一个月累计上涨23.8% [4] 分组6：iQIYI（IQ）盈利预测与评级 - 即将公布的报告共识每股收益估计过去一个月变化+50%至0美元，与去年同期相比变化-100%，目前Zacks评级为3（持有） [5]