交易概述 - 宝龙地产通过其间接全资附属公司上海瑞龙，向独立第三方联商壹号出售目标公司杭州华展房地产开发有限公司100%股权 [1] - 交易标的为杭州滨江宝龙城购物中心以及杭州滨江宝龙艺珺酒店 [1] - 目标项目协定总资产价值为24.5亿元，交易代价初步定为10亿元 [1] - 股权转让后，杭州华展房地产开发有限公司将不再属于宝龙地产的附属公司 [1] 交易细节与资金用途 - 股权转让后估计所得款项净额约为9.97亿元 [3] - 所得款项净额计划用途：45%用于物业发展以确保按时交付，20%用于一般运营开支，15%用于税项开支，10%用于集团境外重组开支，10%用于集团境内重组开支 [3] - 交易接盘方联商壹号的股东为丽水联融管理咨询合伙企业及丽水联融壹号股权投资合伙企业，其背后真正大股东是阳光人寿保险股份有限公司 [3] - 交易明确宝龙地产拥有回购权，未来有权按预先协定的代价基准从联商壹号回购目标公司及目标项目 [3] 标的资产信息 - 杭州宝龙城综合体项目总建筑面积40万㎡，业态包括酒店式公寓、购物中心、199米超高层甲级写字楼、商业街区等 [3] - 杭州滨江宝龙艺珺酒店拥有175间客房，于2017年12月开始营运 [3] - 滨江宝龙城购物中心总建筑面积约13.7万㎡(不含停车场)，共有5层地上楼层和2层地下楼层 [3] - 滨江宝龙城购物中心于2016年12月开业，开业首日客流量超过22万人次 [4] - 该购物中心2022年销售额首次突破30亿大关，2024年销售额为33亿元 [4] - 滨江宝龙城2023年、2024年、2025年(1-8月)的运营净收入分别为2.31亿元、2.32亿元和1.56亿元 [4]

交易核心信息 - 宝龙地产计划将杭州滨江宝龙城及杭州滨江宝龙艺珺酒店以初步作价10亿元人民币出售 [1][2][7][9] - 该交易被公司公告定义为“非常重大出售事项” [1][7] - 购买方为上海联商壹号商业管理有限公司，其99.97%股权由丽水联家贰号股权投资合伙企业持有，最终背后实控方为大家人寿保险股份有限公司 [2][10] 交易结构与财务安排 - 交易对价10亿元将分四次支付，首笔款项为1.35亿元 [2][9] - 股权转让完成后，买方联商壹号需负责提供股东贷款或安排新融资，以清偿项目相关本金约14.6亿元的负债 [5][12] - 宝龙地产将就此出售事宜召开股东特别大会 [2][10] 标的资产概况 - 资产位于杭州市滨江区滨盛路3867号，紧邻火炬大道与江南大道交叉口，与地铁6号线诚业路站连通 [4][12] - 杭州滨江宝龙城为地上5层、地下2层的商业综合体，总建筑面积约13.7万平方米（不含停车场），拥有1390个地下停车位，于2016年12月开业 [5][12] - 杭州滨江宝龙艺珺酒店拥有175间客房，于2017年12月开始营运 [5][12] 标的资产运营表现 - 2023年运营净收入为2.31亿元人民币 [5][12] - 2024年运营净收入为2.32亿元人民币 [5][12] - 2025年1月至8月运营净收入为1.56亿元人民币 [5][12] 市场背景与价格参考 - 今年8月曾有报道称该资产在寻求买家，当时中介表示商业综合体（含酒店）和写字楼两部分资产的总报价超过40亿元人民币 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 12月22日资金面保持宽松态势，12月LPR报价继续持稳，叠加股市上涨，债市承压走弱，转债市场跟随权益市场延续上行，各期限美债收益率普遍上行，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行 [1] 根据相关目录分别进行总结 债市要闻 国内要闻 - 12月22日，1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%，均与上月持平，连续7个月保持不变 [3] - 12月22日，李强主持召开国务院“十五五”规划《纲要草案》编制工作领导小组会议并指出要围绕高质量发展做好规划修改完善工作 [3] - 12月22日，审计署发布财政部等关于地方政府债务风险问题整改情况，下一步将严守不新增隐性债务红线 [4] - 12月22日，国有资产法草案提请十四届全国人大常委会第十九次会议首次审议，草案共62条分七章 [4] 国际要闻 - 2026年FOMC票委、克利夫兰联储主席哈马克表示未来几个月无需降息，质疑11月通胀数据准确性，市场对美联储2025年降息预期降温 [6] 大宗商品 - 12月22日，WTI 2月原油期货收涨2.63%，报58.01美元/桶；布伦特2月原油期货收涨2.64%，报62.07美元/桶；COMEX 2月黄金期货收涨1.87%，报4469.4美元/盎司；NYMEX天然气价格收跌0.79%至3.994美元/盎司 [7] 资金面 公开市场操作 - 12月22日，央行开展673亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日有1309亿元逆回购到期，单日净回笼资金636亿元 [9] 资金利率 - 12月22日，资金面保持宽松态势，DR001下行0.01bp至1.271%，DR007下行0.76bp至1.434% [10] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：12月22日LPR报价持稳，叠加股市上扬，债市承压走弱，10年期国债活跃券250016收益率上行0.85bp至1.8435%，10年期国开债活跃券250215收益率上行1.45bp至1.9065% [13] - 债券招标情况：当日无国债和国开债发行 [14] 信用债 - 二级市场成交异动：12月22日，“21万科06”跌超25%，成交价格偏离幅度超10% [15] - 信用债事件：万科、宝龙地产等多家企业有相关公告，涉及债券展期、股权变动、评级撤销等事项 [16] 权益及转债 - 权益及转债指数：12月22日，A股三大股指集体收涨，转债市场主要指数跟涨，转债市场成交额704.67亿元，较前一交易日缩量13.77亿元，个券多数上涨 [17] - 转债跟踪：12月22日，宝莱转债、万孚转债公告即将满足转股价格下修条件 [19] 海外债市 - 美债市场：12月22日，除2年期美债收益率下行4bp至3.44%外，各期限美债收益率普遍上行，2/10年期和5/30年期美债收益率利差扩大，美国10年期通胀保值国债损益平衡通胀率下行1bp至2.23% [20][21][22] - 欧债市场：12月22日，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行 [23] - 中资美元债每日价格变动：截至12月22日收盘，列出了单日涨幅前10和跌幅前10的中资美元债相关信息 [25]

交易概述 - 宝龙地产通过其间接全资附属公司上海瑞龙 出售目标公司杭州华展房地产开发有限公司100%股权 [1] - 目标公司100%拥有位于浙江省杭州市的商业综合体项目 包括杭州滨江宝龙城购物中心及杭州滨江宝龙艺珺酒店 [1] - 交易对手方为联商壹号、丽水联家及天津远见 交易完成后目标公司将不再为宝龙地产附属公司 [1] 交易核心条款与财务影响 - 估计股权转让所得款项净额约为人民币9.97亿元 [2] - 公司计划将所得款项净额的45%用于物业发展以确保按时交付 20%用于一般运营开支 15%用于税项开支 10%用于集团境外重组开支 10%用于集团境内重组开支 [2] 交易目的与战略安排 - 出售旨在使集团在相对较短的交易期内获得现金所得款项 以改善流动性状况并支持日常运营及物业开发项目 [1] - 交易包含回购权安排 集团未来有权按预先协定的代价基准从联商壹号回购目标公司及目标项目 使集团可根据未来战略布局、流动性及业务需求选择重新取得所有权及控制权 [1]

股权交易 - 2025年12月23日拟出售目标公司100%股权，转最高适用百分比率超75%，构成非常重大出售事项[3][5] - 目标股权初步代价为10亿元，协定总资产价值24.5亿元，完成日期负债约14.6亿元[13] - 预计通函于2026年2月23日或之前刊发[4][59] - 联商壹号由丽水联家拥有99.97%、天津远见拥有0.03%[6][54] - 支付第一次付款日期视为完成日期，完成后联商壹号享有目标公司股东权益[24] - 股权交易完成前，宝龙商业集团对目标项目运营服务构成持续关连交易，完成后不再构成[58] 付款安排 - 第一次付款1.35亿元，第二次6.65亿元，第三次1亿元及调整金额，第四次1亿元[16] - 第一次付款条件为目标公司与不少于75%租户签补充协议，未达成或豁免协议自动终止[18] - 第二次付款需目标公司现有房地产抵押解除，未达成或豁免协议自动终止[19][20] - 第三次付款需目标公司与全部租户签补充协议且完成核数师发出经审核完成账目并经确认[21][22] 股东贷款 - 股权转后联商壹号需提供股东贷款及安排新融资，本金14.6亿元用于清偿目标公司负债及开支[25] - 若股东贷款条件未在完成工商登记日期后30个营业日（可延长一个月）内达成或豁免，协议自动终止[26] 业绩数据 - 2023 - 2024年及截至2025年8月31日目标公司收入分别为1138689千元、222948千元、142912千元[45] - 2023 - 2024年及截至2025年8月31日目标公司税后净亏损分别为1224千元、3692千元、1191992千元[45] - 截至2025年8月31日目标公司资产净值为1801627千元[46] - 目标项目2023 - 2024年及截至2025年8月31日运营净收入分别约为2.31亿元、2.32亿元、1.56亿元[30][47] - 目标项目运营支出占比稳定控制在运营收入的22% - 25%区间[30] 财务影响 - 集团目前预期股权转让亏损约0.52亿元[50] - 关联方债权约10.27亿元，关联方债务约2.77亿元[50][51] - 股权转让所得款项净额约997百万元，45%用于物业发展等[53] 其他事项 - 上海瑞龙回购期内有优先以12%内部回报率回购目标公司100%股权，延长回购期适用10.5%[36] - 联商壹号在目标项目运营净收入不达标等情况有退出权[38] - 公司将召开股东特别大会，寻求股东批准合作协议项下交易[59] - 合作协议项下交易完成须待先决条件达成或豁免，可能落实也可能不落实[60]

债务情况 - 境外债权人清盘申请已撤销[4] - 超85.48%计划债务持有人提交加入重组支持协议函件[4] - 计划召开聆讯将于2026年3月19日在香港高等法院举行[4] 资金处理 - 2025年至今累计偿还本金约16.87亿元借款[9] - 2025年至今本金约40.68亿元借款完成再融资[9] - 2025年至今本金约8.27亿元十五笔贷款到期日获延长[9] 业务与人员 - 2025年1月至今物业销售目标达成率超80%[9] - 2025年1月至今员工总人数减少约5.6%[9]

公司债务重组进展 - 公司就境外债务重组计划已获得持有计划债务85.48%以上的债权人支持，同意费用截止日期已于12月19日届满 [1] - 公司宣布将就重组计划召开法院聆讯，聆讯定于2026年3月19日上午10时进行 [1] - 在法院聆讯中，公司将寻求香港高等法院颁布命令以召开计划会议，供计划债权人审议并批准该重组计划 [1]

债务重组 - 延长同意费用截止日期至2025年12月19日下午五时正[3] - 截至2025年12月19日，超85.48%计划债务持有人递交加入重组支持协议函件[3] 法院聆讯 - 法院聆讯定于2026年3月19日上午十时正进行[4]

公司债务重组进展 - 宝龙地产旗下部分债券的境内债务重组方案已获得持有人会议通过 包括"H0宝龙 04"和"H21宝龙1"等债券 [1] - 公司于12月4日至15日期间 就6笔债券召开了持有人会议 审议重组方案 总规模约43.36亿元人民币 [1] - 为争取债权人支持 发行人上海宝龙实业发展设置了"同意票激励"措施 对投同意票的持有人按其支持票对应的债券面值提前兑付0.1%的现金 但此部分偿付将豁免全部利息 [1]

宝龙地产 - 全资附属公司在维京法庭的清盘申请已通过同意令的方式撤销 目的是为按照重组支持协议促进重组成功实施 [1] - 2025年11月单月合约销售额约为人民币5.21亿元 同比下降47.2% 合约销售面积5.78万平方米 [1] - 截至2025年11月30日止十一个月 合约销售总额约为人民币66.66亿元 同比下降43.2% 销售总面积59.58万平方米 [1] 旭辉集团 - 截至2025年12月1日 部分子公司发生债务逾期规模合计18.982亿元 涉及13家主体 逾期债务均为银行项目贷款 [1] - 公司通过协商债务展期、分期偿还等措施应对到期债务问题 [1] - 存续信用类债券"HPR旭辉1"、"H20旭辉2"等均已通过持有人会议表决通过债券重组方案 且均已豁免交叉违约条款 [1] - 2024年度归属母公司净利润亏损22.83亿元 2023年度亏损58.92亿元 [2] 桑德环境 - 2025年11月26日 北京市第一中级人民法院裁定对北京桑德环境工程有限公司、桑德集团有限公司等七家公司实质合并重整 [2] - 2025年三季度公司总资产106.70亿元 总负债151.55亿元 净资产为负44.86亿元 [2] 泛海控股 - 截至2025年11月30日 公司及子公司未能按期偿还有息债务合计为340.82亿元 其中包括境内债券47.37亿元及其他有息债务293.45亿元 [2] - 债务逾期的原因为宏观经济环境、行业政策调控及公司自身经营问题导致流动性困难 [2] - 公司将积极与债权人沟通寻求解决方案 并计划引入投资人和战略资源化解债务风险 [2] 福建福晟 - 因未能在2024年8月31日前披露中期报告 且此前有类似违规行为 公司及时任董事长兼总经理金定胜被上海证券交易所公开谴责 [3] - 2025年12月4日公告显示 子公司福晟房地产开发、联丰房地产新增金融借款合同纠纷 原告分别为工商银行漳州分行和建设银行福建分行 [3] - 子公司福建六建集团新增7笔股权冻结 每笔冻结股权数额均为17.77万元 [3] - 公司自身新增重大执行情况 执行标的3850.213万元 [3] 西安高科（天地源） - 控股子公司天地源股份有限公司涉及的三起诉讼一审判决结果已公布 [4] - 案件一判决郑州天地源置业及天地源需支付工程款及其他赔偿共计3748.77万元及利息 [4] - 案件二判决天津天地源唐城房地产需支付欠付工程款及相关利息567.63万元 [4] - 案件三判决天津天地源唐城房地产需支付欠付工程款及相关利息8223.49万元及相应利息 [4] - 上述判决为一审判决 当事人有权上诉 最终结果存在不确定性 [4] - 公司表示诉讼对其偿债能力无重大不利影响 [4]