股本信息 - 截至2025年12月底公司法定/注册股本总额为3亿港元[1] - 上月底及本月底法定/注册股份数目均为30亿股，面值均为0.01港元[1] - 本月法定/注册股份数目增加/减少为0[1] 股份发行情况 - 上月底及本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为4.140403亿股[2] - 上月底及本月底已发行股份总数均为4.140403亿股[2] - 本月已发行股份（不包括库存股份）增加/减少为0[2] 其他信息 - 证券代号为01238，股份分类为普通股，于香港联交所上市[1][2] - 呈交者为许华芳，职衔为董事[5]

政策要闻 - 全国住房城乡建设工作会议明确2026年房地产销售端将推进现房销售制 实现"所见即所得" 同时继续实行预售的项目须强化预售资金监管 会议还部署深化住房公积金制度改革 实施物业服务质量提升行动 并试点"物业服务+生活服务" [1] - 北京放宽非京籍家庭购房条件 将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年 购买五环外商品住房的由2年调减为1年 同时支持多子女家庭住房需求 京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房 符合条件非京籍多子女家庭可在五环内购买2套商品住房 并将二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25% [2] - 深圳坪山石井街道咸水湖片区城中村改造项目一期成为深圳首个在城中村改造领域试行房票安置的项目 房票持有人可在已预售并接受使用房票的房源中自主选择房源 并可按规定享受税收减免 [3] - 河南省发布政策加强住房政策支持 对多子女家庭可提高20%的住房公积金贷款额度 在当地已有一套住房的多子女家庭再次购买商品住房可认定为首套住房 并面向无房青年群体推出特色住房金融产品 多渠道增加保障性住房用地供给 加力推进收购存量商品房用作保障性住房 [4] 市场要闻 - 2025年12月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0% 5年期以上LPR为3.5% [5] - 2025年1—11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个 较全年计划目标2.5万个超出800个 完成率达103% 已有22个省级行政区及新疆生产建设兵团提前完成年度改造计划 [6] - 海开以84.56亿元竞得北京市海淀区上地地块 楼面价约6.96万元/㎡ 溢价率0.4% 该地块规划地上建筑面积约22.54万㎡ [7] - 北京建工+城乡开发联合体以底价24.72亿元竞得北京市丰台区花乡地块 楼面价约4.2万/㎡ 该地块建筑规模约5.89万㎡ 这是北京年内最后一次土拍 40宗地共收金1427.4亿元 [8] - 武汉土地市场在12月24日至26日三天累计成交41宗地块 总揽金约224.88亿元 其中12月25日8宗主城核心地块揽金143.53亿元 创下2025年单日成交纪录 武汉城建联合瑞安房地产斥资129亿元包揽武昌湾三宗地块 [9] 房企要闻 - "22万科MTN005"债券展期相关议案均未获得通过 仅延长本期中期票据的宽限期议案获得92.11%的投票同意 该债券原定到期兑付日为2025年12月28日 债券余额37亿元 票面利率3.00% [10] - 融创中国全面境外债务重组的所有先决条件均已达成 约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除 公司根据计划条款向计划债权人发行强制可转换债券 [11] - 远洋集团成功完成部分债务重组工作 涉及总额达4.76亿美元的优先有抵押票据及2.12亿美元的零息强制可转换债券 4.76亿美元新票据将于2033年至2035年间分三期到期 票面利率为3.00% [12] - 世茂集团已有本金金额约238亿元的境内贷款在2025年成功获得展期 其中最长已展期至2035年 集团在今年已按计划累计交付约18000套房屋 [14] - 华夏幸福截至2025年11月30日《债务重组计划》项下金融债务已签约重组金额累计约1926.69亿元 对应减免利息并豁免罚息共202.03亿元 公司累计未能如期偿还债务金额249.01亿元 其中11月新增逾期3.32亿元 [14] - 宝龙地产占计划债务总额85.48%的债权人已递交加入重组支持协议的函件 香港高等法院已排定2026年3月19日就重组方案进行聆讯 [14] - 珠免集团已完成向珠海投捷控股出售珠海格力房产100%股权的交易 交易对价55.18亿元由投捷控股以现金支付 所得款项将用于优化资本结构及聚焦免税主业发展 [15] - 中海物业通过三家间接全资附属公司对中建物业进行增资 合计出资人民币3900万元 增资完成后合计持有中建物业70%的经扩大股权 [16]

交易概述 - 宝龙地产通过其间接全资附属公司上海瑞龙，向独立第三方联商壹号出售目标公司杭州华展房地产开发有限公司100%股权 [1] - 交易标的为杭州滨江宝龙城购物中心以及杭州滨江宝龙艺珺酒店 [1] - 目标项目协定总资产价值为24.5亿元，交易代价初步定为10亿元 [1] - 股权转让后，杭州华展房地产开发有限公司将不再属于宝龙地产的附属公司 [1] 交易细节与资金用途 - 股权转让后估计所得款项净额约为9.97亿元 [3] - 所得款项净额计划用途：45%用于物业发展以确保按时交付，20%用于一般运营开支，15%用于税项开支，10%用于集团境外重组开支，10%用于集团境内重组开支 [3] - 交易接盘方联商壹号的股东为丽水联融管理咨询合伙企业及丽水联融壹号股权投资合伙企业，其背后真正大股东是阳光人寿保险股份有限公司 [3] - 交易明确宝龙地产拥有回购权，未来有权按预先协定的代价基准从联商壹号回购目标公司及目标项目 [3] 标的资产信息 - 杭州宝龙城综合体项目总建筑面积40万㎡，业态包括酒店式公寓、购物中心、199米超高层甲级写字楼、商业街区等 [3] - 杭州滨江宝龙艺珺酒店拥有175间客房，于2017年12月开始营运 [3] - 滨江宝龙城购物中心总建筑面积约13.7万㎡(不含停车场)，共有5层地上楼层和2层地下楼层 [3] - 滨江宝龙城购物中心于2016年12月开业，开业首日客流量超过22万人次 [4] - 该购物中心2022年销售额首次突破30亿大关，2024年销售额为33亿元 [4] - 滨江宝龙城2023年、2024年、2025年(1-8月)的运营净收入分别为2.31亿元、2.32亿元和1.56亿元 [4]

交易核心信息 - 宝龙地产计划将杭州滨江宝龙城及杭州滨江宝龙艺珺酒店以初步作价10亿元人民币出售 [1][2][7][9] - 该交易被公司公告定义为“非常重大出售事项” [1][7] - 购买方为上海联商壹号商业管理有限公司，其99.97%股权由丽水联家贰号股权投资合伙企业持有，最终背后实控方为大家人寿保险股份有限公司 [2][10] 交易结构与财务安排 - 交易对价10亿元将分四次支付，首笔款项为1.35亿元 [2][9] - 股权转让完成后，买方联商壹号需负责提供股东贷款或安排新融资，以清偿项目相关本金约14.6亿元的负债 [5][12] - 宝龙地产将就此出售事宜召开股东特别大会 [2][10] 标的资产概况 - 资产位于杭州市滨江区滨盛路3867号，紧邻火炬大道与江南大道交叉口，与地铁6号线诚业路站连通 [4][12] - 杭州滨江宝龙城为地上5层、地下2层的商业综合体，总建筑面积约13.7万平方米（不含停车场），拥有1390个地下停车位，于2016年12月开业 [5][12] - 杭州滨江宝龙艺珺酒店拥有175间客房，于2017年12月开始营运 [5][12] 标的资产运营表现 - 2023年运营净收入为2.31亿元人民币 [5][12] - 2024年运营净收入为2.32亿元人民币 [5][12] - 2025年1月至8月运营净收入为1.56亿元人民币 [5][12] 市场背景与价格参考 - 今年8月曾有报道称该资产在寻求买家，当时中介表示商业综合体（含酒店）和写字楼两部分资产的总报价超过40亿元人民币 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 12月22日资金面保持宽松态势，12月LPR报价继续持稳，叠加股市上涨，债市承压走弱，转债市场跟随权益市场延续上行，各期限美债收益率普遍上行，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行 [1] 根据相关目录分别进行总结 债市要闻 国内要闻 - 12月22日，1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%，均与上月持平，连续7个月保持不变 [3] - 12月22日，李强主持召开国务院“十五五”规划《纲要草案》编制工作领导小组会议并指出要围绕高质量发展做好规划修改完善工作 [3] - 12月22日，审计署发布财政部等关于地方政府债务风险问题整改情况，下一步将严守不新增隐性债务红线 [4] - 12月22日，国有资产法草案提请十四届全国人大常委会第十九次会议首次审议，草案共62条分七章 [4] 国际要闻 - 2026年FOMC票委、克利夫兰联储主席哈马克表示未来几个月无需降息，质疑11月通胀数据准确性，市场对美联储2025年降息预期降温 [6] 大宗商品 - 12月22日，WTI 2月原油期货收涨2.63%，报58.01美元/桶；布伦特2月原油期货收涨2.64%，报62.07美元/桶；COMEX 2月黄金期货收涨1.87%，报4469.4美元/盎司；NYMEX天然气价格收跌0.79%至3.994美元/盎司 [7] 资金面 公开市场操作 - 12月22日，央行开展673亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日有1309亿元逆回购到期，单日净回笼资金636亿元 [9] 资金利率 - 12月22日，资金面保持宽松态势，DR001下行0.01bp至1.271%，DR007下行0.76bp至1.434% [10] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：12月22日LPR报价持稳，叠加股市上扬，债市承压走弱，10年期国债活跃券250016收益率上行0.85bp至1.8435%，10年期国开债活跃券250215收益率上行1.45bp至1.9065% [13] - 债券招标情况：当日无国债和国开债发行 [14] 信用债 - 二级市场成交异动：12月22日，“21万科06”跌超25%，成交价格偏离幅度超10% [15] - 信用债事件：万科、宝龙地产等多家企业有相关公告，涉及债券展期、股权变动、评级撤销等事项 [16] 权益及转债 - 权益及转债指数：12月22日，A股三大股指集体收涨，转债市场主要指数跟涨，转债市场成交额704.67亿元，较前一交易日缩量13.77亿元，个券多数上涨 [17] - 转债跟踪：12月22日，宝莱转债、万孚转债公告即将满足转股价格下修条件 [19] 海外债市 - 美债市场：12月22日，除2年期美债收益率下行4bp至3.44%外，各期限美债收益率普遍上行，2/10年期和5/30年期美债收益率利差扩大，美国10年期通胀保值国债损益平衡通胀率下行1bp至2.23% [20][21][22] - 欧债市场：12月22日，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行 [23] - 中资美元债每日价格变动：截至12月22日收盘，列出了单日涨幅前10和跌幅前10的中资美元债相关信息 [25]

交易概述 - 宝龙地产通过其间接全资附属公司上海瑞龙 出售目标公司杭州华展房地产开发有限公司100%股权 [1] - 目标公司100%拥有位于浙江省杭州市的商业综合体项目 包括杭州滨江宝龙城购物中心及杭州滨江宝龙艺珺酒店 [1] - 交易对手方为联商壹号、丽水联家及天津远见 交易完成后目标公司将不再为宝龙地产附属公司 [1] 交易核心条款与财务影响 - 估计股权转让所得款项净额约为人民币9.97亿元 [2] - 公司计划将所得款项净额的45%用于物业发展以确保按时交付 20%用于一般运营开支 15%用于税项开支 10%用于集团境外重组开支 10%用于集团境内重组开支 [2] 交易目的与战略安排 - 出售旨在使集团在相对较短的交易期内获得现金所得款项 以改善流动性状况并支持日常运营及物业开发项目 [1] - 交易包含回购权安排 集团未来有权按预先协定的代价基准从联商壹号回购目标公司及目标项目 使集团可根据未来战略布局、流动性及业务需求选择重新取得所有权及控制权 [1]

股权交易 - 2025年12月23日拟出售目标公司100%股权，转最高适用百分比率超75%，构成非常重大出售事项[3][5] - 目标股权初步代价为10亿元，协定总资产价值24.5亿元，完成日期负债约14.6亿元[13] - 预计通函于2026年2月23日或之前刊发[4][59] - 联商壹号由丽水联家拥有99.97%、天津远见拥有0.03%[6][54] - 支付第一次付款日期视为完成日期，完成后联商壹号享有目标公司股东权益[24] - 股权交易完成前，宝龙商业集团对目标项目运营服务构成持续关连交易，完成后不再构成[58] 付款安排 - 第一次付款1.35亿元，第二次6.65亿元，第三次1亿元及调整金额，第四次1亿元[16] - 第一次付款条件为目标公司与不少于75%租户签补充协议，未达成或豁免协议自动终止[18] - 第二次付款需目标公司现有房地产抵押解除，未达成或豁免协议自动终止[19][20] - 第三次付款需目标公司与全部租户签补充协议且完成核数师发出经审核完成账目并经确认[21][22] 股东贷款 - 股权转后联商壹号需提供股东贷款及安排新融资，本金14.6亿元用于清偿目标公司负债及开支[25] - 若股东贷款条件未在完成工商登记日期后30个营业日（可延长一个月）内达成或豁免，协议自动终止[26] 业绩数据 - 2023 - 2024年及截至2025年8月31日目标公司收入分别为1138689千元、222948千元、142912千元[45] - 2023 - 2024年及截至2025年8月31日目标公司税后净亏损分别为1224千元、3692千元、1191992千元[45] - 截至2025年8月31日目标公司资产净值为1801627千元[46] - 目标项目2023 - 2024年及截至2025年8月31日运营净收入分别约为2.31亿元、2.32亿元、1.56亿元[30][47] - 目标项目运营支出占比稳定控制在运营收入的22% - 25%区间[30] 财务影响 - 集团目前预期股权转让亏损约0.52亿元[50] - 关联方债权约10.27亿元，关联方债务约2.77亿元[50][51] - 股权转让所得款项净额约997百万元，45%用于物业发展等[53] 其他事项 - 上海瑞龙回购期内有优先以12%内部回报率回购目标公司100%股权，延长回购期适用10.5%[36] - 联商壹号在目标项目运营净收入不达标等情况有退出权[38] - 公司将召开股东特别大会，寻求股东批准合作协议项下交易[59] - 合作协议项下交易完成须待先决条件达成或豁免，可能落实也可能不落实[60]

债务情况 - 境外债权人清盘申请已撤销[4] - 超85.48%计划债务持有人提交加入重组支持协议函件[4] - 计划召开聆讯将于2026年3月19日在香港高等法院举行[4] 资金处理 - 2025年至今累计偿还本金约16.87亿元借款[9] - 2025年至今本金约40.68亿元借款完成再融资[9] - 2025年至今本金约8.27亿元十五笔贷款到期日获延长[9] 业务与人员 - 2025年1月至今物业销售目标达成率超80%[9] - 2025年1月至今员工总人数减少约5.6%[9]

公司债务重组进展 - 公司就境外债务重组计划已获得持有计划债务85.48%以上的债权人支持，同意费用截止日期已于12月19日届满 [1] - 公司宣布将就重组计划召开法院聆讯，聆讯定于2026年3月19日上午10时进行 [1] - 在法院聆讯中，公司将寻求香港高等法院颁布命令以召开计划会议，供计划债权人审议并批准该重组计划 [1]

债务重组 - 延长同意费用截止日期至2025年12月19日下午五时正[3] - 截至2025年12月19日，超85.48%计划债务持有人递交加入重组支持协议函件[3] 法院聆讯 - 法院聆讯定于2026年3月19日上午十时正进行[4]