销售业绩 - 2025年7月合约销售金额约16.61亿元，面积约21.40万平方米[4] - 2025年1 - 7月累计合同销售金额约119.90亿元，面积约154.90万平方米[4] 物业及收入 - 2025年7月房地产出租物业176个，建筑面积约1622.50万平方米[5] - 2025年7月租金收入约11.15亿元，商业运营收入约12.00亿元[5] - 2025年1 - 7月累计租金收入约75.94亿元，商业运营收入约81.44亿元[5]

新城控股 20250805 电话会议纪要关键要点 **公司概况与股价表现** - 新城控股2025年股价表现强劲，截至7月末8月初累计实现30%绝对收益和29%超额收益，显著跑赢深万房地产指数[2][5] - 股价上涨主要受益于三阶段政策与流动性驱动：春节后至两会前（16%超额收益）、美国对等关税政策预期（14%超额收益）、6月下旬至7月下旬流动性宽松（18%超额收益）[5] - 估值从年初0.41倍PB升至最高0.58倍PB，虽有回调但趋势向好，市场关注点转向业绩释放潜力[2][6] **业务与财务表现** - **商业运营业务**：2025年上半年表现优于指引，成为未来业绩释放核心驱动力[7][8] - **开发业务**：减值压力与行业景气度相关，2024年末计提充分但需关注房价变化影响[10] - **债务结构**： - 非关联方债务537亿元（平均成本5.92%），关联方计息应付账款64亿元（平均成本7.94%）[2][13] - 2025年初完成7亿元境内信用债和3亿美元境外债兑付（新发美元债票息11.88%）[2][14] - **利息支出**： - 2024年利息支出38亿元（较峰值下降40%），平均融资成本从6.8%降至5.9%[11] - 2025年压降进入瓶颈期，开发贷/信托剩余40亿元，美元债续发增加成本压力[12] **融资渠道与成本** - **权益类**：港股配股、A股定增、REITs（公募/私募），但A股渠道成功概率低[15] - **有抵押类**：经营性物业贷（4.5%-5.5%）、境内中票（约3%）[15][16] - **高成本渠道**：美元债续发新增部分成本较存续高700-800基点[15][16] - **资金出境成本**：境内融资出境需扣除10%税费，年化成本增加约3个百分点[18] **风险与挑战** - **短期兑付压力**：未来一年半需兑付两笔美元债（6.5亿美元）及五笔境内中票（51亿元）[19][23] - **利息支出情景分析**： - 乐观情景（低成本置换）：2026年利息支出较2024年减少1.6亿元[19] - 悲观情景（高成本续发）：利息支出增加4.2亿元，归母净利润增速或显著下降[19][24] - **担保与增信**：中再增担保费率0.8%，江苏担保集团费率1%-2%[17][18] **战略与估值修复** - **估值逻辑**：核心转向业绩释放能力，NAV测算合理权益价值400-450亿元[22] - **关键措施**： - 压降开发业务销售额至200亿元/年，偿付开发贷/信托可减少利息3亿元[25] - 经营性物业贷置换（降100-150基点）或转低息债券（降300基点），潜在利息节省5亿元[25] - 盘活资产通过REITs或权益融资优化杠杆[26][28] - **美元债策略**：当前高成本（11.88%）下不适合续发，需等待票息降至7%-8%[27][29] **市场预期与股价催化** - 短期关注2025年10月美元债兑付及三季度CMBS/公司债发行定价[28] - 中长期需验证商业运营增速、开发减值收缩及财务费用管控成效[7][22]

本月底法定/註冊股本總額： HKD 10,000,000 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 新城發展控股有限公司 呈交日期: 2025年8月1日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01030 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 10,000,000,000 | HKD | | 0.001 | HKD | | 10,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 10,000,000,000 | HKD | | 0. ...

港股指数表现 - 恒生科技指数午盘上涨0.34% [1] - 恒生指数下跌1.07%并跌破25000点关口 [1] - 国企指数下跌1.03% [1] 科技股表现分化 - 快手大幅上涨近9% [1] - 腾讯由跌转涨至1.46% [1] - 网易与阿里巴巴股价飘红 [1] - 美团下跌近4% [1] - 京东与小米下跌超2% [1] 行业板块普遍走低 - 黄金股跌幅明显 潼关黄金下跌8.6%并录得6连跌 [1] - 内房股全线下跌 碧桂园与新城发展跌幅居前 [1] - 家电股 汽车股 光伏股 煤炭股 建材水泥股 石油股 中资券商股 内险股均走低 [1]

股价表现 - 内房股普遍下跌 融创中国跌6.06%至1.55港元 新城发展跌5.64%至2.51港元 融信中国跌3.81%至0.202港元 富力地产跌2.15%至0.91港元 [1] 政策动向 - 中央政治局会议提及房地产领域篇幅较少 仅强调落实中央城市工作会议精神及高质量开展城市更新 [1] - 政策举措重点在于托底 帮助房地产市场企稳 潜在需求包括城市更新及城中村和危旧城改造 [1] 行业数据 - 6月房地产销售面积同比继续回落 房地产投资累计同比下跌至11.2% 跌幅较上月扩大0.5个百分点 [1] - 上半年行业盈利预计同比下降25% 全年盈利下降幅度预计收窄至13% [2] - 上半年开发利润率预计下降1个百分点至平均值11% [2] 销售预测 - 开发商今年合同销售预测下调5% 下半年在高基数下预计同比下降16% [2] - 2027财年行业盈利预计复苏 但受合同销售复苏不稳影响 2027年盈利预测下调3% [2] 目标价调整 - 行业平均目标价相应下调约3% [2]

内房股市场表现 - 融创中国股价下跌6.06%至1.55港元 [1] - 新城发展股价下跌5.64%至2.51港元 [1] - 融信中国股价下跌3.81%至0.202港元 [1] - 富力地产股价下跌2.15%至0.91港元 [1] 房地产行业政策动态 - 中央政治局会议提及房地产领域篇幅较少 强调落实城市工作会议精神和高质量城市更新 [1] - 6月房地产销售面积同比继续回落 房地产投资累计同比下跌至11.2% 跌幅较上月扩大0.5个百分点 [1] - 后续政策或将重点在于托底 帮助市场企稳 包括增加城市更新 城中村和危旧城改造等潜在需求 [1] 行业盈利预测 - 预计上半年行业盈利同比下降25% 全年盈利下降幅度收窄至13% [2] - 预计上半年开发利润率下降1个百分点 平均值11% [2] - 将开发商今年合同销售预测下调5% 下半年同比预计下降16% [2] - 预计2027财年行业盈利将复苏 但将2027年盈利预测下调3% 行业平均目标价相应下调约3% [2]

股价表现 - 内房股普遍下跌 融创中国跌6.06%至1.55港元 新城发展跌5.64%至2.51港元 融信中国跌3.81%至0.202港元 富力地产跌2.15%至0.91港元 [1] 政策环境 - 中央政治局会议提及房地产领域篇幅较少 强调落实中央城市工作会议精神及高质量开展城市更新 [1] - 政策举措重点在于托底 帮助房地产市场企稳 包括增加城市更新和城中村及危旧城改造等潜在需求 [1] 行业数据 - 6月房地产销售面积同比继续回落 房地产投资累计同比下跌至11.2% 跌幅较上月扩大0.5个百分点 [1] - 上半年行业盈利预计同比下降25% 全年盈利下降幅度预计收窄至13% [2] - 上半年开发利润率预计下降1个百分点至平均值11% [2] 销售预测 - 开发商今年合同销售预测被下调5% 下半年预计同比下降16% [2] - 2027财年行业盈利预计复苏 但2027年行业盈利预测被下调3% 行业平均目标价相应下调约3% [2]

股价表现 - 7月31日盘中下跌5 26% 截至09 52报2 52元/股 成交2753 86万元 [1] 公司概况 - 主营业务包括住宅开发 商业开发 商业运营管理 社区零售 新能源及股权投资和资产管理 [1] - 业务覆盖中国香港 美国加州 德州等地区 提供全生命周期生活服务方案 [1] 财务数据 - 2024年营业总收入892 27亿元 净利润4 91亿元 [2]

交通基础设施升级 - 大壮观路全长约1600米，西起红山路，东至北苑东路，完善玄武区北端交通路网 [1] - 道路串联招商局江苏中心、玄武招商花园城、"壮观天下"国际街区等新地标，实现交通功能升级 [1] - 采用浅层调蓄透水铺装工艺，有效滞留雨水并改善城市水环境质量 [1] 商业与文旅融合 - 中央绿轴宽45米，占地面积63172平方米，连接水景公园、商业街区与红山森林动物园 [1] - 地下广场连通周边商场店铺，与地铁6号线、9号线无缝对接 [2] - 绿轴划分为康体文化展示段和花园购物商业段，包含商业集散广场、活动草地等功能空间 [2] 生态与科普创新 - 中央绿轴整合口袋花园需求，设置生态科普走廊，配备互动标识牌和AR虚拟解说 [2] - 景观建设结合红山森林动物园资源，市民可10分钟直达动物园东门 [2] - 红山森林动物园网红白脸僧面猴"杜杜"造型成为打卡点，增强区域吸引力 [2] 区域发展规划 - 道路设计融合消费、文化、旅游、休闲、商务等多元场景，为区域注入新动能 [1] - 铁北红山新城致力于构建全天候、全龄段活力街区，实现"下楼即享"的城市生活 [2]

港股内房股表现 - 港股内房股午后爆发，龙光集团(03380 HK)涨超50% [1] - 融创中国(01918 HK)涨超9% [1] - 新城发展(01030 HK)、世茂集团(00813 HK)、越秀地产(00123 HK)等个股跟涨 [1]