2026年房地产行业宏观趋势与核心方向 - 2026年是“十五五”规划开局之年，房地产行业进入从规模扩张到品质深耕的关键转型期[2] - 行业最确定的宏观趋势是“改善和稳定房地产市场预期”，其中“改善”比“稳定”更为关键[3] - 行业经过2021年至今四年多的调整，整体呈现走低态势，面临重大转型[3] 改善市场预期的五个核心维度 - 第一，政策需精准到位，应一次性给够，避免“挤牙膏”式推进，例如坚决取消限购等限制性政策[3] - 第二，舆论需正面引导，主流媒体和网络大V应批量传递正面信号，以消解积累的负面情绪[4] - 第三，资金需精准支撑，中央到地方需拿出足够资金支持债务化解、保交楼、去库存，并通过降低利率（尤其是二手房利率）等实打实政策实现资金与需求衔接[5] - 第四，市场供需需优化匹配，调整供需结构以使市场回归平衡[5] - 第五，引导民间广泛参与，使消费者和普通民众成为改善预期的受益者、践行者与参与者[5] 城市分化与市场属性认知 - 市场分化是客观事实，体现在一二线与三四五线城市之间，以及同一城市内部核心与非核心区域之间[6] - 应尊重市场的客观分化趋势，不应通过人为干预强行“拉平”，例如不应要求大量资金流入低能级城市消化库存[6] - 在北上广深等大城市，需尊重房地产的资本属性与投资属性，因其兼具居住与投资需求，联合国对住房的定位也包含使用属性和金融属性[6] - 核心是先让市场“活起来”、稳定下来，再推动发展，政府不应过度干预市场回暖初期的价格波动[7] 2026年政策空间与建议 - 尽管已持续出台降低首付、利率、税费等政策，但市场伴随政策投放全国平均下滑30%-40%，主因是政策力度不足和“挤牙膏”式出台[8] - 必须坚定不移地下调二手房业主贷款利率，缩小与新房利率的过大差距[8] - 一线城市及海南地区的限购政策应坚决取消[8] - 货币和财政政策仍有进一步放宽空间，房地产作为支柱产业影响7000万人的就业[8] - 2026年政策力度需加大，必要时可采取“矫枉过正”的政策以推动市场回暖，后续可视情况调整[9] 房地产高质量发展的内涵与落地 - 高质量发展是针对过去“摊大饼”式、重数量轻质量发展模式的重大转型，是新型房地产发展模式的重要象征[10] - 具体落地方向包括：打造优质住宅产品，推进“商保并举”大规模建设保障性住房；推动绿色建筑发展，强化项目运营管理；推进城市更新与旧改工作[10] - 高质量发展已进入大面积启动阶段，预计未来2-3年将系统总结优质住宅建设路径，形成成熟模式[10] - 2026年是关键试验年，需依托实践为国家新政落地和战略推进提供可借鉴范本[10]

消息面上，据星岛援引报道称，万科已与包括中国银行在内的国内贷款机构达成协议，将原季度付息调 整为按年付息，同时未来数月的同类应付利息可推迟至2026年9月支付。值得一提的是，1月1日《求 是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预 期。 内房股多数上扬，截至发稿，万科企业(02202)涨4.18%，报3.49港元；新城发展(01030)涨2.29%，报2.23 港元；富力地产(02777)涨1.96%，报0.52港元；中国海外宏洋集团(00081)涨1.95%，报2.09港元。 财通证券（601108）指出，预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄，而市场恢复后的销售增长预期 是驱动未来房企估值提升的重要因素，土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减 值计提充分的房企有望率先修复估值。 ...

文章核心观点 - 《求是》杂志发表权威文章，旨在改善和稳定房地产市场预期，为行业在深度调整与模式转换的关键节点提供清晰的方向与路径，其释放的三大核心信号将对市场产生深远影响 [1][3] 政策导向与市场预期 - 政策力度将“一次性给足”，终结以往分散化、渐进式的“添油战术”，以符合市场预期，避免政策与市场陷入无休止博弈，彰显稳定市场的坚定决心 [5] - 未来稳楼市政策将更具系统性、连贯性和力度感，通过清理不合理限制性措施、强化政策一致性评估，形成政策合力，以修复市场预期并推动市场止跌回稳 [5] 行业发展模式转型 - 传统“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发销售模式已难以为继，行业需向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变 [3][7] - 房地产企业需从“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化的综合服务商，行业竞争焦点将从拿地能力和资金杠杆转向产品力、运营能力和服务品质 [7] - 政策将鼓励房企持有物业、提供高品质居住服务，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，以对接居民从“有没有”向“好不好”的需求升级 [7] 市场需求潜力分析 - 需求端将聚焦于“新市民”的刚性住房需求和存量住房的更新改造需求，驳斥了“房地产需求枯竭”的错误认知 [8] - 我国常住人口城镇化率达67%，但户籍人口城镇化率不足50%，大量新市民的刚性住房需求尚未充分释放 [8] - 我国城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40%，约7%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足20平方米，改善性需求空间广阔 [8] - 我国城镇现有约350亿平方米住房存量，按每年2%折旧率估算，每年将产生约7亿平方米的更新替代需求 [8] - 政策将通过增加保障性住房供给和推进城中村、危旧房改造及老旧住房自主更新，来精准对接上述需求 [8] 行业经济地位与现状 - 房地产业和建筑业增加值占2024年国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业超7000万人，是国民经济的重要支柱 [3] - 近年来房地产市场供求关系发生重大变化，部分城市出现局部供过于求，市场销售和价格出现较大幅度回落，悲观预期有所蔓延 [3] 对市场参与方的指导意义 - 对房企而言，转型已成为生存必修课，必须摒弃传统发展思维，深耕产品与服务，提升资金稳健性 [9] - 对投资者而言，房地产“暴利时代”已终结，但其作为“稳定收益资产”的价值依然存在，可关注城市更新、住房租赁、REITs等相关领域的长期价值 [9] 行业长期展望 - 随着城镇化持续推进、居住品质不断升级和行业模式优化，房地产行业仍将是支撑国民经济的基础产业，在保障民生、稳定增长、促进发展中发挥重要作用 [10] - 文章为房地产市场迈向以人为核心、供需匹配、健康可持续的高质量发展新周期提供了权威指引 [10]