房地产新模式转型 - 发布会首次明确提及要为房地产新模式适配融资制度 标志着金融支持从被动配合转向主动适配[3][8][10] - 新模式核心在于建立长期融资机制 通过制度性安排稳定市场预期[15][16] - 区别于旧模式"三高"特征 新模式聚焦"白名单+保交房"和双轨制住房体系[19][22][23] 政策工具与资金支持 - 公积金贷款利率下调25BP至2% 为近年来最大幅度 同步提升保障房贷款额度[27][29] - PSL利率下调0.25%至2% 预计释放5000亿长线资金支持城中村改造[30][31] - 武汉、青岛等城市试点收购二手房(3000套/1200套) 扩大保障房来源[33][34] 市场结构性机会 - 未来楼市呈现"慢涨+调结构"特征 核心区刚需、保障房、改善型需求构成三大支柱[24][38] - 资产筛选标准聚焦：核心城市区位、改善型品质、收储可能性[39][40] - REITs等金融工具可能推动保障房租金回报率与存款利率形成良性循环[36] 行业发展趋势 - 政策导向从短期刺激转向建立"商品房+保障房"双轨制长效机制[23][37] - 房地产行业进入"稳健回报"阶段 需通过结构性调整完成赛道转换[25][43] - 融资规则与资产逻辑重构 金融资源将精准投向新模式相关领域[17][18]

关税政策动态 - 美国国际贸易法院裁定特朗普政府依据《国际紧急经济权力法》对多国加征关税的行为越权，认为总统无权对几乎所有贸易伙伴征收全面关税[1] - 联邦巡回上诉法院暂缓执行上述裁决，允许特朗普政府继续上诉并提交书面辩论，关税政策最终执行与否仍存变数[1] - 特朗普可能通过拖延诉讼周期、重塑"紧急状态"定义（如经济安全、供应链安全）或援引其他法案（如《1962年贸易扩展法》第232条、《1974年贸易法》第301条）重新推动关税措施[2][3][4][5][6] - 最高法院保守派与自由派法官比例为6:3，特朗普在终审阶段胜算较高[6] 资本市场影响 - 全球资本市场受政策主导波动加剧，美股走势与关税政策松紧高度相关（关税放松时上涨，收紧时下跌）[7] - 股票、债券及黄金等资产波动率显著上升，短期内难以出现长牛行情[7] - 当前市场环境下，20-30%年化回报率难以实现，投资者需转向资金保值策略而非追逐高收益[8] 投资策略建议 - 投资者应优先选择保本资产，避免因信息差导致亏损[8] - 市场存在优质保本资产机会，具体标的需通过闭门课程获取[9]

人口结构变化与教育行业转型 - 中小学学生数量显著减少，部分城市年级班级数量从十几个缩减至个位数[1] - 湖北鄂州等地开始锁定教师编制总量，不再因生源波动随意扩编[2] - 教师职业在三四线城市曾因编制和中上收入具有较高社会地位，但人口负增长导致行业逻辑改变[3][10] 新时代经济逻辑的三大转变 1 人口红利转向科技红利 - 中国总人口60年来首次负增长，2023年进入下行通道[10] - 移动互联网、AI大模型、工业自动化推动"科技红利"爆发，年新增超450万技术类本科/硕士[11] - 预测2025年中国将拥有全球最多工业AI工程师，经济模式从人力驱动转向算力驱动[11][12] 2 产业扩张转向金融扩张 - 传统建厂模式因劳动力/地价上涨收益下降，产能过剩风险显现[17][18] - 宁德时代通过投资数十家上下游企业构建新能源闭环，华为形成"技术+生态投资"超级平台[19] - 中国政F债务率仅77.1%，远低于日本(261.3%)、美国(121.4%)等，具备货币扩张空间[23][25] 3 全球权力结构东移 - 科技领域DeepSeek挑战硅谷地位，恒生指数涨幅领跑全球资本市场[33] - 人民币国际化加速：中东石油结算、阿根廷债务偿还采用人民币，俄罗斯伊朗推进去美元化[33] - "一带一路"覆盖150国，中国在新能源/光伏/电动车领域成为全球产业链"链主"[34][35] 新时代发展建议 - **科技思维**：所有行业都将与科技融合，需掌握技术改造路径[42] - **国际视野**：中东/东南亚/非洲涌现新商机，海外资产配置成为选项[43] - **资产配置**：金融扩张下资产性收入占比提升，需理解现金流/周期/资本化路径[43]

深圳配售型保障房政策解读 - 深圳市住建局公示两份文件《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》和《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》，标志一线城市配售型保障房即将进入市场 [1] - 配售型保障房与安居房、人才房的核心区别在于实施封闭管理，禁止变更为商品住房，彻底隔绝保障房与商品房的流动性 [1][2] - 保障性住房体系分为三类：公共租赁住房（面向住房和收入困难家庭）、保障性租赁住房（面向新市民和青年人）、配售型保障性住房（面向有住房需求的居民） [1] 双轨制对楼市逻辑的影响 - 双轨制重新界定住房属性，强调"居住优先于投资"，剥离存量住房的金融属性 [3][4] - 保障房分流刚需需求，商品房市场将集中于改善型和投资型人群，倒逼房企转向高品质、高溢价项目 [5] - 楼市分化加剧：核心城市核心地段因稀缺性抗跌性强，边缘城市商品房或面临流动性枯竭和价格阴跌 [5][6] 房价走势与投资策略 - 双轨制对房价直接影响有限，当前房价走向主要受宏观流动性紧张制约，短期处于上下空间有限的磨底期 [7] - 投资策略需转向防守：放弃追涨思维，持有能保证现金流的资产，注重稳定收益而非高回报 [8] - 房企需调整产品结构，减少刚需中低价位项目，增加高端改善型住宅供给以应对市场需求变化 [5]

城市公共服务行业 - 多个城市近期出现水电、燃气及公共交通价格上涨现象，包括重庆、昆明、广州等[1][2][3] - 地铁运营成本压力显著，重庆2024年获得43.5亿元财政补贴仍入不敷出，昆明获23亿，北京高达248.5亿元[7] - 地铁建设成本高昂，每公里造价6亿起步，部分城市接近10亿/公里[10] 城市运营模式转变 - "以地养轨"模式失效，房地产下行导致地方政府无法通过卖地收入反哺市政投入[8] - 全国仅9座城市地铁客流达到盈亏平衡线，多数城市存在"高投入、低使用"问题[11][12] - 国家收紧地铁审批标准，转向考核真实人口、负债率及客流强度等硬指标[13] 公用事业价格机制 - 公共服务价格长期依赖财政补贴，随着政府收支吃紧将逐步市场化[14] - 政策导向推动物价温和回升，水电燃气涨价4%-8%可带动CPI提升0.2-0.4个百分点[16][17] - 价格调整成为调节CPI和PPI的重要工具，具有政策引导属性[18] 居民消费结构变化 - 通胀集中在刚性支出领域（交通、水电、物业），与收入增长形成明显错配[19][20][21] - 家庭现金流压力加剧，可支配收入占比下降成为主要矛盾[21] 资产配置趋势 - 投资逻辑从追求高收益转向稳定现金流，中产家庭偏好收租房产、高股息资产及年金险[24][25] - 资产选择标准转变为"低波动、可预测"，强调穿越政策周期的能力[23][29] - 市场关注点从资产增值转向风险抵御和现金流规划[30][31]

2025年，楼市会触底吗？ 最近，大摩再次召开闭门会议，对中国楼市进行了判断。 这次他们认为： 中国房地产触底的时间，可能要延迟到2026年4季度。 这次又是因为什么？大摩为何会这么判断？市场还要等多久？ 为什么大摩会重新调整对我们的判断？ 要知道今年年初的时候，大摩对我们楼市的判断还是： 只要两个关键条件达成，楼市将在2025年二季度企稳。 这两个条件分别是： 一是，地方政府能够系统性地推进大规模收储，快速去化库存； 二是，银行能顺利处理大约1万亿规模的房地产相关信贷压力。 但是到了现在，这两项暂时都还没实现，因此这次预期的调整也合理。 大摩这次判断根据，总结下是4点： 首先，楼市库存压力仍在。 我看了下统计局最新的数据，4月我们新建商品房待售面积同比还是增长的，这些是在说明，现在 市场整体供需平衡还是没有达成。 现在银行对于房地产新发放贷款也趋于审慎，看了下相关数据，今年前4月，房企融资规模达 1090亿，同比下降34%。 房地产类贷款整体仍处收缩态势，说明信贷尚未完全恢复信心。 政策虽然持续释放积极信号，如优化房贷利率、调整首付比例、推动保交楼贷款等措施，但传导 至一线市场，仍需要时间。 此外，2025 ...

黄金价格近期波动 - 5月15日盘中金价大幅跳水，现货黄金最低下探至3120美元/盎司，日内跌幅接近1.8%；COMEX黄金期货一度跌超2%，最低触及3123美元/盎司 [2][3] - 上个月现货黄金最高涨至3500美元/盎司，短短两周内价格下跌近400美元/盎司 [3] - 当前黄金价格已回吐对等关税实施期间的涨幅 [4] 黄金长期牛市的核心驱动因素 - 全球经济复苏不及预期，美国、欧洲和东大GDP增长率不高且增长预期被调低 [10] - 地缘冲突加剧，2022年俄乌冲突和2023年中东动荡推动资金避险需求 [11] - 全球央行持续增持黄金，过去3年每年购入超1000吨黄金 [12] - 美元信用下滑是根本因素，穆迪调低美国主权信用评级，美债收益率突破4.5% [13] - 黄金与美元走势呈现明显负相关性，成为美元信用危机的替代资产 [14] 黄金历史表现与未来展望 - 2022年7月启动的黄金牛市从1900美元/盎司涨至3100美元/盎司，涨幅达63% [6][8] - 2008年金融危机期间黄金从1030美元跌至680美元后三年飙升至1920美元 [16] - 2020年疫情后黄金冲上2000美元后回调，几年后站上2300+美元高位 [17] - 央行持续增持黄金是牛市最明显信号，建议投资者长期配置黄金资产 [17][18][19] 资产配置建议 - 现阶段黄金属于进取型资产，价格波动较大但长期看好 [21] - 建议投资者将部分资金配置黄金，五年收益率可能高于股票基金 [20] - 同时应配置部分稳定收益资产以对冲不确定性风险 [23]

政策背景与逻辑 - 中办、国办联合印发文件推动企业健全工资合理增长机制 [1] - 今年多次在文件中强调"大力支持居民增收，促进工资性收入合理增长" [3][4] - 促消费政策将"城乡居民增收促进行动"置于政策之首，思路从"发券发补贴"转向"增收"为核心 [5][7] - 工资性收入占居民总收入六成左右，是多数人主要收入来源 [10] 工资增长措施与数据 - 截至2025年初，全国19个省市最低工资标准提高至每月2100元以上，其中12个省市达2200元以上 [12] - 上海最低工资从2590元提升至2690元 [13] - 福建省月最低工资各档普遍上涨235元，增幅11.58%至14.16% [13] - 青海最低工资从1880元提高到2080元，涨幅10.6% [14] 收入提升的配套措施 - 减负减税与基本保障增加（养老金、生育补贴、教育减免等）是收入提升的重要补充 [18] - 需通过"放水"（释放万亿资金）实现社保补贴与居民收入增长，单纯依赖分配调节难度大 [19] 财产性收入的作用 - 财产性收入占比仅8%，远低于欧美国家15%-20%水平，提升空间显著 [24][25] - 股市上涨对消费意愿的刺激作用强于工资收入，因其属于"意外之财" [21][22][23] - 高层强调"稳住股市、楼市"，股市优先级高于楼市，因其是经济预期先行指标和社会心理稳定锚 [27][29][30] 未来政策方向 - 下半年预计更多资金进入市场流通，持续出台刺激股市和楼市的政策 [33] - 涨工资与刺激股市、楼市将同步推进，以重塑社会信心和带动消费 [32]

其实绝大多数人对形势的判断都错了。 从加征关税、技术围堵、制裁企业，到不断叫嚣 "脱钩"。 大家都以为是懂王带着美国想要和我们断绝关系。 但最近一件事，揭开了真相。 今年 3 月，东大 大幅抛售了 189 亿美元美国国债，持有规模降至 7654 亿美元。 这是东大自 2000 年跻身美债前两大持有国之后， 25 年来首次退居全球第三，被英国反超。 减持美债，其实是一个很关键的信号，它意味着此刻 —— 不是美国在和东大脱钩，而是东大，正在悄悄与美国脱钩。 3月份，海外资金买入美国国债的单月净流入为1618亿美元，是2月的1.5倍。 但在东大抛售美债的同时，海外资金却在疯狂买入美国国债， 曾经，我们一直是老美最坚定的 "债主"。 时间回到2008年，金融危机席卷 全球，华尔街风雨飘摇，但当时我们选择坚定地支持美国国债—— 持仓规模一度突破1.3万亿美元，规模首次超过日本，跃居全球第一，撑起了美元信用。 但风向，从2015年开始变了。 随着两个大国之间冲突的出现，我们的战略判断在悄悄发生转向： 对美元体系的信任，不再是无条件的； 对外汇储备的构成，也不再是一成不变。 于是，美债持有比例从高点回落，中国开始温和但持续 ...

香港高利率存款产品分析 - 香港市场出现短期高利率存款产品，澳元/纽元7天定存年化利率达13%，人民币为11% [4][7][8] - 高利率仅限7天周期，到期后利率回归常态（1个月期利率降至3.5%）[5][8][10] - 实际收益有限：1万元人民币7天存款收益约21元，需承担汇率转换成本及手续费 [12][13][15] 利率环境对比 - 香港银行普遍存款利率（3%）仍高于内地（大额定存1.6%）[18] - 长期降息趋势明确，美联储政策导向可能使存款利率跌破3% [21][22] 资产配置策略转变 - 定存失去资产增值主力地位，需转向"稳健增长+灵活提取"的配置逻辑 [19][25] - 应优先选择具备制度性红利、能规避政策不确定性的资产 [28][29] - 建议全球化分散配置：组合人民币资产与海外高收益资产以对冲风险 [30][32] 潜在解决方案 - 市场存在符合"稳定收益+全球配置+长期现金流"特征的资产类别 [31][32] - 具体资产选择方案将通过闭门直播课披露 [33][34]