银行直供房市场现状 - 商业银行加速处置存量抵债房产，上千套“银行直供房”正通过京东、阿里等线上平台集中入市 [3] - 实际成交情况不理想，大量房源遭遇流拍，京东资产交易平台显示有9000多套房源已进入二拍阶段 [4] - 部分银行尝试转换出售方式，例如兰州农商行将单套直供房销售转为针对整个项目的整体招商公告 [5] 具体成交案例与定价 - 宁夏黄河农村商业银行一处房源首次拍卖定价62万元流拍，二拍价格降至55.86万元，有13人关注但无人报名 [4] - 兰州农商行在“育才壹品”小区的多套直供房因“0次出价”流拍，起拍单价约为2000元/平方米 [4] - 汕尾农商行一套标价76.84万元的房源，截至报道时0人报名，仅有3人关注 [12] 房源遇冷的核心原因 - 部分标的位置偏僻、楼龄老旧、品相不佳，多处于内蒙古、甘肃等楼市较冷区域，或如汕尾房源购于1994年楼龄久远 [12] - 产权瑕疵、腾退风险、债权纠纷等潜在隐患是关键痛点，例如有房产无法办理房产证过户，或需竞买人自行清场 [3][13][14] - 部分房源实际转让的是房产债权而非房产本身，存在瑕疵且收回房产难度大，不适合普通购房者 [18] 银行的风险与应对策略 - 银行加速处置不动产资产是为化解自身风险，避免因处置周期拉长、房地产市场修复不及预期导致回收率下降 [10] - 部分银行配套提供信贷支持，如宁夏黄河农村商业银行的“拍易贷”产品最高可贷约50%（约28万元） [10] - 业内建议银行加强打包处置而非散售，并可考虑内部消化、打造人才公寓或保障性租赁住房等方向 [19] 交易机制与风险提示 - 尽管相比传统法拍房权责更清晰，但部分标的存在“二次过户”、“清场自理”等风险提示 [3][18] - 竞买公告明确标的物以现状为准，银行不承担瑕疵担保责任，竞买人需自行尽职调查并承担过户手续 [7][8] - 有房源因历史权属登记问题无法办理房产证过户，使用权限截至2055年11月，且当前有人实际居住需竞买人自行协商清场 [14][16]

银行直供房概念澄清 - 银行直供房并非银行直接销售自有房产 银行不具备销售不动产的资质 其本质是银行作为债权人处置违约贷款的抵押物[1] - 银行处置抵押房产需遵循合规流程 主要在京东、阿里等资产处置平台或金融资产交易所通过公开竞拍方式进行 交易信息包含位置、产权状态、评估价和交易底价[1] - 冠以“银行直供”名义是为加速资产处置 向潜在竞买人传递交易有保障的积极信号 以促成尽快成交 实践中由银行直接售房的案例很少[1] 法拍市场与银行处置动机 - 全国法拍市场挂拍房源成交率低 今年前三季度整体成交率仅为13.1% 其中一拍成交率为39% 二拍及以上折价率在56%至70%之间[2] - 法拍资产背后可能存在债权债务或司法纠纷 竞拍后腾退存在困难 需要竞买人进行尽职调查 资产处置难度加大[2] - 由于近期不动产价值波动加大 为减少损失 银行需要加快资产处置 策略从主要面向大宗买家的To B渠道 转向To B和To C并重[2] 银行直供房的产权与风险 - 银行向个人推荐的房产产权并不在银行名下 而是仍在债务人手上 银行取得授权后即可推荐 销售回款用于直接偿还债务[2] - 若产权转移到银行名下将涉及企业增值税、土地增值税等税务负担 且本质上是以物抵债 若后续无法销售将导致银行债权损失更大[2] - 个人购房者需详细查看房产信息及权利限制 可能存在产权或司法纠纷 以及交割后腾退难题 部分银行会对交割和腾退做出承诺[3] 市场参与主体与区域特点 - “银行直供房”在大银行比较少见 主要集中于一些中小银行或地方农商行[3] - 在楼市扩张期 资质较弱的地产商通过信托、中小银行等渠道融资 一些业务激进的中小银行向其发放贷款[3] - 在市场交易量小、大宗交易不活跃的地区（如中西部） 银行常委托中介以“银行直供房”名义出售 而在沿海及省会城市则主要通过传统资产处置平台完成交易[3] 市场供应量与整体影响 - 相对于动辄几万套的二手房挂牌量 “银行直供房”供应量不大 仅为几十套或几百套[4] - 由于市场接受度和资产质量参差不齐 “银行直供房”的交易周期会被拉长 对二手房市场整体影响有限[4]

银行直售房产市场现状 - 银行正加速开展直售房产业务，此类房源多为不良资产处置房，近期被批量挂牌在京东、阿里资产司法拍卖等平台[3] - 参与机构广泛，包括农业银行、建设银行、交通银行等国有大行，以及吉林银行、兰州农商行、四川农信系统等城商行、农商行和地方农信社[3] - 邮储银行多个分行在官方公众号发布法拍资讯，如江西分行涉及赣州、南昌、上饶等城市，安徽分行法拍资讯已发布至第八期[3] 银行直售房产规模 - 2025年以来，农业银行在京东资产平台挂牌直售房产标的超640个；兰州银行接近1800个，相比2024年增长57%；吉林银行超2000个，天津银行超1220个[3] - 地方农信系统房产直售规模更大，2024年上半年以来，四川农信系统挂牌标的超2.4万个，辽宁农信1.1万个，广东农信1.2万个[3] 业务模式转变动因 - 业务模式转变原因包括地产市场下行，银行希望尽快处理债权以避免资产价格进一步下跌，属于止损行为[5] - 传统资产处置平台上找大宗B端买家或C端客户变难，2025年三季度法拍房清仓率（交易量/挂牌拍品数量）仅为28.5%[5] - 在"互联网+"渗透下，银行开始重视从"To B"到"To B和To C"并重，直接对C端已成为趋势[5] 银行直售房产优势 - 银行直售房产意味着以物抵债，产权已到银行名下，产权瑕疵问题消失，有利于促进资产交易[6] - 相比于传统法拍房，银行直售房产交易风险相对较小，有利于加速资产处置[6] - 随着对银行业绩考核和资产处置力度加大，加上地产下行后表内不动产风险暴露，银行直接对接C端处置资产可能会增加[6] 价格与市场影响 - 银行直售房产价格普遍低于二手房市场价15%-25%，部分多次流拍房源折价更高[7] - 以合肥橡树湾小区一套邮储银行安徽分行直供房为例，9月25日以115.8万元拍下，面积90.89平方米，单价1.27万元/平方米，而该小区同期二手房成交均价介于1.54万-1.94万元/平方米，意味着该房源至少低于市场价24.5万元[7][8] - 2025年1-10月全国法拍房市场量价齐跌，平均折价率为74.4%，住宅类法拍房挂拍27.7万套，成交9.2万套，成交均价8319元/平方米，同比下降11%[8] 行业趋势与展望 - 银行端未来可能成为房源供给的一个重要渠道[6] - 在止跌回稳关键期，需规范银行等机构为保障自身债权而无序降价出售的行为，法拍房、工抵房、银行直售房需从宏观上统筹管理，以避免资产价格无序下跌[8]