湖南省房地产行业活动背景 - 湖南省联动开展"安居芙蓉·畅购好房"金九银十惠民置业活动 以响应建设"好房子"政策并促进市场发展 [1] - 活动在省住建厅、商务厅、工信厅指导下开展 旨在通过优质房源和真实优惠回馈消费者 [1] 高品质住宅示范案例征集 - 2025年9月18日启动高品质住宅示范案例征集活动 并开展巡礼调研 [2] - 活动遴选推出一批好房子和好项目 为行业提供可借鉴产品理念 [2][3] 招商序项目概况 - 长沙招商序是招商蛇口"启序系"全国第六座封面级作品 定位城市高端人居标杆 [3] - 项目首推218套房源 户型127-170平方米 首开去化率达95.4% [3] - 总建筑面积16.4万平方米 容积率2.6 规划13栋24-32层纯板楼住宅 [6][7] - 配备两梯两户设计 9班幼儿园与3班托儿所 [7] 项目区位与配套 - 位于雨花区雅塘城市更新片区 享受城市界面升级带来的增值红利 [6] - 三轨交汇交通优势 周边大型商业环绕 距圭塘河风光带700米 [6] - 北侧配建九年制品牌学校 配套等级较高 [6] 产品设计创新 - 超120米精奢城市界面 45°轴线串联社区功能空间 [10] - 约7米高53米宽礼序门庭 配10米宽奢门厅构成归家仪仗序列 [10] - 采用八角亭围合形制 9.5米挑高大堂实现酒店式归家体验 [13] - 首创立体式度假园林 约1800平方米庭院融入山水元素 [26] - 三池联动设计（恒温泳池/林下泳池/戏水池）满足全龄段使用需求 [31] 社区功能配置 - 约7000平方米下沉会所&架空层泛会所 包含2400平方米酒店式会所 [15] - 会所配备行政酒廊、拳击训练场等个性化功能空间 [15] - 280平方米序系图书馆划分为三大体验区 打造超级学习场域 [18] - 4400平方米架空层泛会所实现全龄段社群激活 [21] - 地下车库配备洗车房及便民服务站 采用湘江水元素光学设计 [24] 户型产品特性 - 毛坯销售 全系两梯两户纯板楼设计 [33] - 117平方米户型实际使用面积126.36平方米 面宽13.5米 [33] - 128平方米户型实际使用面积144.64平方米 四开间朝南 [33] - 139平方米户型实际使用面积159.85平方米 配置双南向套房 [35] - 170平方米户型实际使用面积198.9平方米 客厅面宽7.2米 [37] 产品战略与运营模式 - 招商蛇口形成"玺、天青、揽阅、序"四大产品系全国布局 [39] - 创新"物业+社区+运营方"三方联动会所运营模式 [40] - 通过取消低使用率功能空间控制总价 提升核心居住品质 [41] - 依托贝壳大数据分析精准定位地缘性客户与年轻群体 [41] 市场反响与行业评价 - 首开95.4%去化率印证产品穿越市场周期能力 [3][47] - 浅色系外立面打破市场常规 精准契合年轻客群审美 [43] - 改善型客群对高品质产品存在迫切需求 项目实现销售与价值双赢 [44] - 央企对品质的执着追求为行业树立典范 [48] 企业发展战略 - 招商蛇口将持续深耕长沙市场 重点布局湘江沿岸和核心优质片区 [42] - 通过持续推出优质产品推动城市人居品质提升 [42]

核心观点 - 房地产行业进入传统"金九银十"销售旺季 叠加多地楼市新政助力 开发商积极推盘促销 部分城市新房访客量和成交量出现显著提升[1][2][4][9][10] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 五环外项目销售明显提升 部分观望客户决定购房[2] - 招商蛇口北京公司旗下项目朝棠揽阅、招商玺和招商序成交量基本实现翻倍 朝棠揽阅以1.59亿元网签金额成为全市周度冠军[2] - 多家开发商联合举办发布会推广项目 包括京投发展森与天成、建发金茂·观宸[3] 上海市场表现 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[1][6] - 外环以外区域取消限购 公积金可提取支付首付款 刺激购房需求[4] - 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海纪录[1][4] - 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个房产项目参与促销活动[6] 成都市场表现 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售成为供应主力[1][8] - 建发·书香云锦项目推出6重好礼 指定房源最高享受5万元教育补贴[7] - 万科发起"2025金秋质造购房节" 提供特价折扣和房款抵扣等优惠[8] 深圳市场表现 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量增长30% 单周末成交16套房源[9][10] - 珈誉玖玺项目置业顾问表示新政后忙至晚上11点 犹豫购房者纷纷看房[1] - 新政实施首周末深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[10]

核心观点 - 中国主要城市在"金九银十"传统销售旺季期间 新房供应量增加且市场活跃度提升 政策松绑刺激购房需求 部分项目成交量显著增长 [1][2][3][4][5][6][7][9][10][11][12] 北京市场动态 - 中建智地紫京宸园项目获集团高层重点推介 反映企业对销售旺季的重视程度 [1] - 新政满月后部分楼盘到访量好转 新房网签量实现"三连升" 五环外项目成交量明显提升 [4][5] - 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元网签金额成为周度销售冠军 多个开发商开展联合推广活动 [5] 上海市场表现 - 9月首批预售房源总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 外环区域取消限购刺激需求 [2][6] - 黄浦区金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房单价纪录 [2][7] - 豪宅市场预期成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个项目开展主题促销活动 [9] 成都供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区占8个成为供应主力 [3][11] - 建发·书香云锦项目依托学区资源推出教育补贴 万科开展购房节提供特价房源 [10][11] - 部分企业以清存货为主 未针对销售旺季制定专门营销措施 [11] 深圳市场反应 - 限购松绑后罗湖区带看量增长30% 京基璟誉府单日成交11套 高层景观房源接近售罄 [12] - 新政首周末新房到访量增长48% 成交量增长60% 多个项目案场看房客户数量明显增加 [12] 企业营销策略 - 开发商通过实景开放、价格调整和教育补贴等方式加速去化 央企项目重点把握政策窗口期 [5][6][10][12] - 热点城市新推项目集中在核心区域 部分项目采取顺销策略而非集中推盘 [10][11]

全国楼市"金九银十"销售动态 - 各地开发商积极备战传统销售旺季 推出新盘和营销活动 中建智地紫京宸园举办发布会 豪华领导阵容出席[2] 万科在成都发起"2025金秋质造购房节"提供特价折扣和房款抵扣[12] 京投发展森与天成 建发金茂·观宸8月下旬就组团举办发布会推广楼盘[6] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 部分楼盘到访量和二手房带看量增加[5] 五环外项目销售明显提升 招商蛇口朝棠揽阅 招商玺和招商序成交量基本实现翻倍[6] 朝棠揽阅项目以30套 0.27万平方米 1.59亿元网签成绩成为全市新房网签金额周度冠军[6] 上海市场供应与价格 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[3][10] 外环以外区域不再限购住房套数 公积金可提取支付新房首付款刺激需求[8] 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米刷新纪录[3][8] 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30%[10] 成都新房供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售为供应主力[4][12] 包括华润置地华宸府 万科都会甲第 首开臻礼著等重点项目[4][12] 建发·书香云锦项目推出教育置业补贴最高5万元[11] 深圳市场反应 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量较同期增长30% 成交16套房源[13] 珈誉玖玺项目忙至晚上11点多 看房客户增加[4] 深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[13] 京基璟誉府新政首日售出11套房 水库方向房源仅剩2套[13] 地方政府推动措施 - 上海闵行区开展"闵行好房狂享GO"主题活动 10余个房产项目参与包括象屿地产 保利置业等项目[10] 上海房管局局长亲自推介新批次楼盘[7]

公司动态 - 中建智地为新盘紫京宸园举办发布会 公司高层领导悉数出席 显示对项目高度重视 [1] - 紫京宸园营销中心开放当日到访超过1200组 [2] - 中建智地打造约5700平方米会所 规模与品质对标上海汤臣一品等单价15万元/平方米以上顶豪项目 [11] 行业政策影响 - 北京8月8日发布楼市新政 五环外商品住房不限套数 直接利好五环外市场 [3] - 新政后五环外客户购房意愿提升 有央企开发商表示销售有明显提升 [3] - 新政出台后三周北京新房网签量呈现"三连升"态势 [3] - 8月北京新建商品住宅网签2824套 环比增长2.3% 二手住宅网签13119套 环比增长4.1% [4] 市场竞争态势 - 开发商密集开展新品发布活动 包括电建地产 京投发展 建发房产等企业 [2] - 招商蛇口北京公司表示新政颁布后一周 朝棠揽阅等项目成交量基本实现翻倍 [6] - 朝棠揽阅以30套 0.27万平方米 1.59亿元网签成绩成为9月首周新房网签金额周度冠军 [6] - 开发商通过调规优化产品 如保利建工嘉华天珺项目增加住宅楼栋至15栋 总户数增至488套 [8] 销售表现 - 五环外新房成交速度加快 五环内看房客户增多 [9] - 北京隅·西颂项目日均销售两三套 周末客户较多 购房周期约两周 [9] - 海淀区大钟寺中介8月带看客户增长两成 新增人群中近一半为回头客 [9] 产品趋势 - 改善型客户关注产品品质 回归居住属性 [10] - 会所和园林成为开发商和购房者关注重点 [11] - 中建壹品在元启项目推出"全北京500万元总价段最高配会所" [12] - 电建地产泷悦·玖宸项目开放实景院子 重点推介园林 [12]

项目销售表现 - 招商蛇口在北京亦庄推出招商序项目8号楼91平方米和108平方米户型 周末两天实现销售额1.2亿元 [1] 产品定位与战略 - 招商序系定位高端人居作品 专注核心城市高品质开发 已在全国打造西安序、武昌序等地标项目 [2] - 项目承继"好房子专家"基因 成为亦庄首个好房子示范项目 面向高端改善客群实现产品力再进化 [3] - 采用8-18层低密洋房+小高设计 融合政策要求增配阳台/架空层/风雨连廊等公共空间 [7] 规划设计特色 - 特邀上海日清景观创始人章翼大师执笔 以"删繁就简·溯本清源"为核心理念 融合京燕文化与自然森境 [4] - 打造30米极简门庭/70米风雨连廊/镜面游廊系统 形成"归堂-归家-归心"三重意境与"一廊双景"生活剧场 [4][5] - 依自然之势构建"三轴五境"立体生活剧场 以燕为韵/序为骨/森为景实现礼序与自然共生 [6] 产品技术体系 - 基于国家好房子战略 从安居无忧/舒适健康/绿色低碳等七大维度构建技术体系 [7] - 户型使用率超90% 通过南向阳台半拓展/飘窗全拓展/北向设备平台全拓展实现高使用率 [8] 配套服务创新 - 打造北京首座垂直双会所 以折中主义为内核 融合波士顿来福士酒店美学 通过滑梯联通地上地下空间 [8] - 近千平架空层设置亲子悦空间/阅读学习区/人文艺术馆/活力能量站四大主题空间 [8] - 地下会所配备恒温泳池/高端健身房/网球空间 并以雨燕迁徙IP打造儿童主题乐园 [9] - 公司推行"未交付先服务"理念 业主可提前体验9大基础权益 2024年累计举办超千场品牌联名活动 [3] 市场地位与影响 - 项目落子国家级经济技术开发区亦庄 该区域汇聚四大千亿级产业集群 是首都新质生产力核心承载地 [2] - 作为北京首个序系产品 为亦庄注入全新人居理念 回应高端客群对美好生活的期待 [2]

2025年1-8月中国房企销售排名 - 保利发展以1428亿元销售金额位列榜首 [1] - 中海地产以1382.8亿元位居第二 [1] - 销售金额超千亿房企仅3家，第三名在海量地915.7亿元 [1] 梯队门槛值分化 - TOP10房企门槛值705.3亿元，同比增长8% [8] - TOP30房企门槛值164亿元，同比下降10% [8] - TOP100房企门槛值28.2亿元，较TOP50门槛值86.2亿元（同比下降18%）呈现显著梯度分化 [8] 限购政策调整效果有限 - 北京取消五环外住房限购，上海取消外环外限购，但未对楼市形成明显影响 [10][14] - 政策调整后上海出现两个"日光盘"：保利海上印认筹率超170%，金茂棠前认筹率超164% [11] - 同期其他外环项目去化率参差：保利西郊和煦领墅61套房仅40组客户选房，招商序96套房仅47组客户选房 [13] 土地规划调整案例 - 深圳宝安地块经调规后由招商蛇口&华润置地联合体以86.4亿元竞得，溢价率34.81%，成为年度总价地王 [17] - 宁波江北地块经指标调整后由宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得，较2022年成交价30.3亿元下降36% [18] - 广州南沙两宗商业用地调整为商住用地，上海、武汉、长沙等多城出现类似调规案例 [18] 行业政策转向 - 房地产政策重点从"增量扩张"转向"存量提质" [16] - 土地调规通过降低容积率（如深圳地块从5.7降至3.4）、调整用地性质等方式提升开发价值 [17][18] - 政策松动为改善型客户提供购房条件，但行业仍需更大力度政策支持 [14][15]

项目销售表现 - 首开推出218套房源 当日去化208套 去化率超95% [1] - 2栋应市加推 热势不减 印证高端客群对产品力的高度认可 [1] - 出色战绩为长沙市场注入强心针 印证优秀产品能实现逆势热销 [1] 品牌定位与产品系 - "玺序"产品系专注中国核心城市高品质人居作品 [3] - "启序"系秉承高端产品定制化研发与服务 通过深度研究持续重塑空间 [3] - 汇聚代表性人群特征 为序系定制化成长注入动力 [3] 地理位置与配套 - 雄踞雨花主城中心 坐拥河东枢纽门户 [4] - "四横四纵三轨三枢纽"织就全城畅达路网 九大多元商业触手可及 [4] - 三大三甲医院 三大公园环伺 9年一贯制品牌名校为邻 [4] 建筑规划与设计 - 容积率约2.6低密姿态 约78米超大楼间距（部分户型） [7] - 2梯2户板式设计 270°环幕视野 超大落地玻璃外立面 [7] - 45°斜轴串联空间 引入序系花园商业 打造超过120米超级城市展示面 [8] - 约53米弧形巨幅石材景墙 贝金米黄石材铺贴 结合定制灯光系统 [8] 社区景观与设施 - 利用地势高差整体抬高10米 成就"浮岛社区"独特视野 [11] - 长沙首创约1800㎡中央立体庭院 以中国传统山水画境为魂 [11] - 长沙首个三泳池联动社区 包含户外悬浮泳池和室内恒温泳池 [11] - 匠心打造八大礼序空间 包含八角礼厅（约9.5米挑高） [13] 会所与归家系统 - 创新垂直会所体系 约2400㎡下沉式酒店会所+约4400㎡架空层泛会所 [16] - 三大泳池 顶级健身房 瑜伽中心 拳击场 序系图书馆 [16] - 首次在长沙引入玺序标志性归家落客区 全明车库 地上地下双重大堂 [16] - 洗车房 专属休息室 便捷生活服务站点无缝嵌入地下空间 [16] 户型设计 - 全新规3.0空间 使用面积负公摊 3-3.1米层高 [19] - 建面约117/128/139/170㎡四大主流户型 精准匹配多代同堂全周期需求 [19] - 建面约170㎡户型实际使用面积约117% 约7.2米超级客厅开间 [19] - 270°无界视野 双套房三卫 灵动可变五房五开间朝南 [19] 设计理念与市场定位 - 聚焦人的深层感受 构筑维系高品质生活的奢适体验 [19] - 以每一平方米激发生活温度与家庭共鸣 [19] - 热销源于长沙高端客群对优质资产的高度共鸣 [27] - 以人为核心的定制驱动成为行业标准 [27]

公司战略与组织架构调整 - 2024年至2025年持续贯彻"精进"路线 强调精耕细作和稳中求进 [1] - 2025年6月启动组织架构调整 取消华东/华南/华西/华北/江南五个区域公司 实现从三级管控转向二级管控的扁平化管理模式 [1] 财务表现 - 2025年上半年营业收入514.85亿元 同比增长0.41% 利润总额31.08亿元 同比增长5.05% [2] - 归属于上市公司股东净利润14.48亿元 同比上升2.18% 综合税前毛利率14.38% 同比提升2.39个百分点 [2] - 货币资金总额877.64亿元 剔除预收账款资产负债率63.10% 净负债率66.42% 现金短债比1.30 [2] - 经营性现金流量净额-20.06亿元 同比大幅减少255.77% 投资端现金流量净额-41.79亿元 同比减少627.32% [10] 开发业务策略与投资 - 实施"五精"策略：精挑细选搞开发/精雕细琢提品质/精诚合作促去化/精耕细作抓经营/精打细算控成本 [3] - 上半年新增16个项目（去年同期7个） 总地价353亿元 权益地价219.2亿元 同比增加50% [3] - 新增计容面积166.92万平方米 权益计容面积113.36万平方米 [3] - 投资聚焦30城 核心10城为北京/上海/广州/深圳/西安/长沙/合肥/苏州/成都/杭州 [5] - 核心10城新增项目10个 投资金额160.72亿元 占比73.3%（去年同期86%） [5] 项目合作与去化成效 - 通过权益让渡方式获取项目 如杭州余杭良渚地块（25%权益）和成都青羊区地块（建发合作） [3] - 与贝壳旗下贝好家采用C2M模式合作 长沙招商序项目首日去化率95% 北京朝棠揽阅项目销售18.6亿元去化近九成 [4][5] - 长沙招商·揽阅项目首开去化率超90% 深圳南山饼干厂项目为恒大旧改接手 [4] 销售表现与区域分布 - 上半年签约面积335万平方米 同比下降23.64% 签约销售金额888.94亿元 同比下降11.94% [5] - 核心10城销售贡献占比70% 同比提升4个百分点 [5] - 在全国12个城市进入销售金额TOP5 其中上海/深圳/西安/长沙等8城进入TOP3 [6] 多元业务发展 - 开发业务营收399.21亿元（占比77.54%）同比下降1.02% 资产运营业务营收34.53亿元（占比6.71%）同比微增0.64% [7] - 物业服务营收81.11亿元（占比15.75%）同比增长7.99% 但毛利率仅11.55% [7] - 代建业务快速发展 新增41个项目（去年同期26个） 新增管理面积482万平方米（去年同期178万平方米） [6] 资产运营细分表现 - 全口径资产运营收入36.6亿元 同比增长4.1% EBITDA 19.0亿元 同比增长0.4% [7] - 集中商业在营项目50个 经营建筑面积309万平方米 收入9.4亿元 成熟项目出租率91% [7] - 产业园在营项目32个 经营建筑面积282万平方米 收入6.4亿元 [8] - 公寓业务覆盖19城 经营建筑面积164万平方米 房源超4万间 收入6.5亿元 成熟项目出租率92% [8] - 写字楼业务收入6亿元 酒店业务收入5.1亿元 [9] 物业服务与资产规模 - 招商积余营收91.07亿元 同比增长16.17% 归母净利润4.74亿元 同比增长8.90% [10] - 在管项目2370个 管理面积3.68亿平方米 [10] - 存货规模3829.08亿元 较上年末增长3.7% 占总资产比例44.11% [10]

行业趋势与产品创新 - 2025上半年房企新品发布频次明显增加，新品发布、样板间发布、实景示范区开放成为推广产品亮点及产品力创新的重要契机 [4] - 住宅产品创新呈现"左手艺术、右手科技"的融合趋势，传统文化、在地人文、艺术审美与AI科技共同赋能产品设计 [5][6] - 招商蛇口苏州招商序项目通过机器人巡逻、无感通行、AI智慧屏等科技应用实现智能化生活，同时打造半开放式架空层社区图书馆和全封闭架空层空间兼顾审美与温度 [7] - 中国金茂金茂府3.0社区以智慧科技系统解决居住痛点，璞系产品则贯彻"东方韵、国际范、艺术感"调性，将原生自然元素融入园林设计 [9] 产品细节与客户需求 - 越秀地产上海外滩樾项目从宜兴五色泥矿挑选泥料烧制专属红砖，在49栋别墅上呈现8种砖艺拼法、187种砖型 [10] - 中建七局中建·中环铂樾项目采用视频安防监控、周界报警、电子巡查等智慧社区系统，配备华为智慧家居系统 [13] - 华润置地北京臻澐产品针对海淀家庭需求打造多功能学习空间，创新"空间平权"设计平衡家庭成员需求 [18] - 中国电建地产成都·長运东安项目通过双阳台并入客厅、主卧衣帽间扩大160%、5.5米超宽LDK客厅等设计实现空间灵活切换 [18] 社区与城市融合 - 滨江集团首个TOD项目滨纷城以美国中央公园为设计理念，打造"一芯一环十景"景观体系，包含2.4km四季跑道和12大运动空间 [24] - 华润置地成都上璟公园项目探索"超级公园生活体"PSO模式，将自然场域、空间运营与生活内容三位一体融合 [27][28] - 敏捷集团广州·敏捷绿湖首府参照TOD开发模式，实现居住、商业、办公、休闲等功能与交通的无缝对接 [29] 行业总结 - 住宅产品创新已从政策理念引导进入落地执行阶段，呈现从细节到整体的全方位创新 [30] - 居住者需求正被更多倾听并落实到产品中，行业期待更多有温度、有品质、有创意的产品出现 [30]