行业转型背景 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式实施 标志租房市场从粗放发展转向制度化管理 [1] - 市场出现结构性转型 租金整体下降但租客仍难觅满意房源 房东与中介合作效率低下 [1] 商业模式变革 - 重托管模式（如自如"心舍"）因标准化装修掩盖硬件缺陷而面临困境 租客投诉管道老化及物业缺失等问题 [2] - 2025年上半年全国50城住宅平均租金同比下降1.37% 40个大中城市租金挂牌均价为34.54元/平方米/月（同比下降1.12%） 压缩平台租金差盈利空间 [2] - 轻托管模式（如贝壳"省心租"）兴起 平台仅负责软装维护并收取10%服务费 但伴随保洁等附加服务缩水 [2] - 长租公寓（蛋壳、You+等）因重资产运营暴雷退出 反映高投入低回报模式失效 [4] 供需结构变化 - 2025年7月全国55城个人房源挂牌量达61.8万间（同比增长12.19%） 为三年新高 [4] - 房东因利润空间受平台服务费挤压转向直租 导致平台优质房源减少但非实际房源短缺 [4] - 去平台化趋势增强 中介平台冷清源于房东自主出租增加而非租赁需求下降 [4] 监管与竞争焦点 - 《住房租赁条例》要求个人房东配备专职管理人员 确保房源信息真实且空气质量达标 虚假信息最高罚款10万元 [6] - 行业门槛提升 竞争核心从规模效应转向服务质量（维修响应、沟通效率、入住体验等） [6] - 平台需通过服务价值而非租金差盈利 粗放扩张模式难以为继 [6] 行业趋势总结 - 租赁行业处于模式升级期 从重资产向轻资产转型修正过往扩张问题 [8] - 服务能力成为留住租客的关键因素 市场参与者需强化实操能力而非依赖营销叙事 [8]