合作项目纠纷与和解 - 中建智地子公司向广州国资委举报越秀地产在合作项目璞樾中存在首开不合理定价及续销期间恶意竞争等行为 [1] - 股东方中建智地、中国金茂、越秀地产已进行充分沟通并发布联合声明，达成共识和解 [1] - 黄杉木店项目南北双地块后续将由三家股东联合操盘营销 [9] 项目背景与股权结构 - 黄杉木店地块由中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发联合体于今年4月28日以126亿元竞得，住宅部分楼面价约5.45万元/平方米 [1] - 朝阳城发已退出项目，越秀地产持股比例不变，中建智地在两个项目公司中持股占比均有提升，依旧为最大股东 [2][3] - 根据投资合作协议，项目分南北两地块开发，中建智地负责南地块紫京宸园营销，越秀地产负责北地块璞樾营销 [2] 项目销售表现与争议详情 - 紫京宸园于10月12日开盘，官宣销售额56.5亿元，璞樾于10月17日开盘，官宣销售额45.65亿元 [3] - 中建智地指控越秀地产未遵守统一定价规则，导致紫京宸园已认购客户流失131组，影响签约金额超22亿元 [4][5] - 截至11月16日，紫京宸园网签120套，成交均价约9.8万-10.3万元/平方米，璞樾网签131套，成交均价约9.96万-10.05万元/平方米 [6] 北京房地产市场环境 - 黄杉木店地块是朝青板块近10年唯一新增住宅地块，区位优势显著，周边二手房挂牌价约9.5万元/平方米 [7] - 中指研究院1～10月北京开发商权益销售榜显示，中建智地以166.1亿元排名第二，越秀地产以115.3亿元排名第五 [6] - 未来3年朝阳区计划推出30宗优质宅地，年均储备约70万平方米商品住宅资源 [7] 合作开发模式分析 - 合作拿地可分散风险，提供更强大资金后盾和开发经验，提升项目整体竞争力 [6] - 合作开发弊端在于各方利益分配期望可能存在差异，决策效率可能低下而错失市场机会 [6]

合作项目背景与股权结构 - 北京朝阳黄杉木店项目由广州越秀华城房地产开发有限公司、北京兴鼎房地产开发有限公司及北京方兴亦城置业有限公司联合竞得并合作开发，项目推广名为紫京宸园和璞樾[6] - 项目住宅地块成交总价为126亿元，住宅部分成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳区宅地楼面价纪录[7] - 项目通过两家项目公司开发：北京兴昶房地产开发有限公司负责紫京宸园，股权结构为中建智地持股50.1%、中国金茂持股32.9%、越秀地产持股17%；北京茂越置业有限公司负责璞樾，股权结构为中建智地持股49.9%、中国金茂持股33.1%、越秀地产持股17%[10] - 与早期公开资料相比，朝阳城开已退出，中建智地在两个项目中的持股占比均有提升，依旧为最大股东[13] 项目产品差异与销售表现 - 两个项目均面向高端改善型客户但实行差异化战略：紫京宸园规划815户，户型133～278平方米及少量400平方米产品；璞樾规划426户，户型152～258平方米[13] - 紫京宸园于10月12日开盘，官宣销售56.5亿元；璞樾于10月17日开盘，官宣销售45.65亿元[13] - 截至11月16日网签数据：紫京宸园9月26日取证批次网签111套，成交价格约9.8万元/平方米；10月30日取证批次网签9套，成交均价约10.3万元/平方米[15][17]；璞樾9月27日取证批次网签117套，成交价格约9.96万元/平方米；11月1日取证批次网签14套，成交均价约10.05万元/平方米[17] - 中指研究院1～10月北京开发商权益销售榜显示，中建智地以166.1亿元排名第二，越秀地产以115.3亿元排名第五[18] 合作纠纷与争议焦点 - 中建智地子公司指控越秀地产旗下公司在合作项目中存在首开不合理定价、续销期间恶意竞争等行为，导致紫京宸园已认购客户流失131组，影响签约金额超22亿元[1][14] - 争议源于10月10日三方营销会议达成的统一定价标准未被执行，越秀方被指在紫京宸园开盘后未按规则推进，影响了板块价格秩序[14] - 中建智地曾发函要求越秀地产在11月17日前移交北地块营销负责权[14] 市场环境与项目价值 - 黄杉木店地块地处东四环与五环之间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，周边配套成熟，二手房挂牌价约9.5万元/平方米[19] - 周边竞品项目保利朝观天珺在售均价8.7万元/平方米，金茂满曜为8万元/平方米，中海万吉玖序在售均价12.5万元/平方米[20] - 朝阳区计划在未来三年推出30宗优质宅地资源，年均储备约70万平方米优质商品住宅资源[20] - 中建智地于9月30日以43.145亿元、溢价率39.18%拿下朝阳区太阳宫地块，楼面价达8.53万元/平方米[19] 事件结果与行业影响 - 股东方已于11月16日晚通过充分沟通达成共识和解，并发布联合声明[3][6] - 和解后，黄杉木店南北双地块将由三家股东联合操盘营销[20] - 事件暴露了联合开发模式下可能因利益分配期望差异和决策效率问题引发的内部竞争，尤其在市场深度调整时期[19]