项目背景与股权结构 - 北京朝阳黄衫木店“双子星”项目由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合以126亿元底价竞得，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [2] - 项目分为南地块（紫京宸园）和北地块（璞樾），开发主体分别为北京兴昶房地产开发有限公司和北京茂越置业有限公司，两家公司股权结构相同，中建智地持股48.5%，金茂持股33%，越秀持股17%，朝阳城发持股1.5% [2][3] - 两项目产品面向高端改善群体，总价在千万元以上，紫京宸园规划815户，璞樾规划424户，整体得房率均在90%以上 [1][3] 项目销售表现 - 紫京宸园于10月12日开盘，首推353套房源，开盘当日总成交金额达56.5亿元，其中133平方米户型开盘即清盘 [4] - 璞樾于10月17日开盘，首推308套房源，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元 [4] - 截至目前，紫京宸园网签120套，去化率14.7%，成交均价9.85万元/平方米，成交金额约19.74亿元；璞樾网签133套，去化率31%，成交均价9.96万元/平方米，成交金额约22.16亿元 [4] 合作纠纷与解决方案 - 项目股东方因操盘权问题产生纠纷，中建智地要求越秀交出北地块（璞樾）操盘权，并停止了对北地块的所有审批、合同、用印及财务工作 [5] - 纠纷起因据称是越秀未遵循统一定价标准，对部分房源进行暗中调价，造成超3亿元货值损失，并导致南地块（紫京宸园）超22亿元房源签约受影响 [5] - 经过谈判，中建智地、金茂、越秀三方股东已达成共识，发布联合声明，后续南北双地块将由三家联合操盘营销，通过统一规划衔接、协同营销节奏、规范定价机制避免无序竞争 [5][6] 区域市场竞争环境 - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，周边配套完善 [8] - 朝阳区新房竞争加剧，今年已出让多宗地块，项目3公里外的三间房组团地块被开发为朝观天珺和金茂满曜，两项目剩余房源近900套，成交均价分别为8.3万元/平方米和7.8万元/平方米，在大户型客户上与黄衫木店项目有重合 [8] - 距离约6公里的中海·万吉玖序项目定位有部分重合，目前去化率54%，剩余169套房源，成交均价11.3万元/平方米 [9]