核心交易事件 - 丽新国际旗下丽新发展达成一项非常重大的出售事项，将其全资附属公司Surearn Profits的全部已发行股份出售给Jasmine Investment Development IV Limited，交易完成后丽新发展将不再持有SPL物业的任何权益 [1] - 出售的SPL物业位于香港商业中心区，为一幢27层办公大楼，总建筑面积约22.92万平方米，本次交易涉及其中约11.16万平方米的楼层及18个停车位 [1] - 交易代价为协定物业价值34.98亿港元加上目标公司流动资产净值，预计为丽新发展带来净现金流量约24亿港元，所得款项净额将用作丽新发展集团的一般营运资金 [1][2] - 买方Jasmine Investment Development IV Limited据报为京东控股的投资主体，京东方面表示看好香港发展，将围绕供应链持续投资 [2] - 交易完成需满足多项先决条件，包括股东特别大会批准等，丽新制衣和丽新发展股东大会将分别于2025年12月31日和12月21日举行 [2] - 预计交易完成后，丽新制衣集团将录得出售损失约2.69亿港元，丽新发展集团将录得损失约2.61亿港元 [2] 香港大宗物业市场动态 - 近期香港大宗物业交易活跃，典型案例包括阿里巴巴和蚂蚁集团于10月中旬斥资约70亿港元（9.25亿美元）购置铜锣湾港岛壹号中心作为其香港总部，此为近五年来香港大宗交易市场最大金额写字楼成交 [2][3] - 2025年一季度，港交所豪掷约63亿港元收购中环交易广场写字楼，旨在提升其应对房地产周期的韧性 [3] - 投资者蔡文胜年内多次出手，包括以6.5亿港元收购银座式商厦“亨环·天后”、4.66亿港元购入渣甸山豪宅以及7.5亿港元购入景隆街地盘 [3] - 市场出现新兴需求，例如宏安集团联合基金以约4.3亿港元购入旺角“旭逸酒店”计划改作提供约1,800个床位的学生宿舍，中原投资以约3.4亿港元购入西半山股威轩计划改装为约200个床位的学生宿舍 [3] - 其他交易包括广兴置业传氏家族以约5.6亿港元购入湾仔太极轩全幢住宅，本地投资者以约2.7亿港元购入尖沙咀THENATE全幢物业等 [3] 市场趋势与驱动因素 - 高力国际表示，当前香港大宗交易市场已恢复至近年来的活跃水平，交易量攀升由金融机构、互联网科技巨头和私人投资者等多方力量共同推动，企业自用需求与投资需求均在回归 [4] - 香港政策调整为内地资金配置香港资产提供了有利窗口，近期推出的“新资本投资者入境计划”降低了投资门槛并拓宽了合资格资产范围 [4] - 若人民币汇率保持强势，将提升内地投资者在港购置资产的实质购买力，形成“汇率优势+资产价格处于调整周期+政策鼓励”的三重利好 [4] - 仲量联行指出，“十五五”规划建议为未来产业与资本方向提供了更明确的指引，美联储开启降息周期也显著提振了全球投资者信心 [4] - 根据仲量联行资本价值指数，香港的办公与零售资产价格调整幅度居亚太之首，中国内地各类别资产亦出现更具吸引力的估值，预期这些因素将加快大中华地区资产价值的重估速度 [4]

核心观点 - 2025年11月法拍房市场整体走弱 供应规模延续低位 成交规模 成交率 溢价成交占比等多项指标环比下滑并创年内新低 但市场呈现分化 核心优质资产仍受追捧 普通资产交易则趋于理性[1][6] 挂拍量分析 - 11月全国新增法拍房挂拍2.95万套 环比微增2% 但同比下降24% 为下半年以来第二低点[1][2][8] - 挂拍房源起拍总价257亿元 环比下降5% 同比下降24% 为下半年以来新低[8] - 城市层面 重庆挂拍1432套居全国首位 一线城市中广州225套领先 北京挂拍房源起拍总价14.3亿元为全国最高[9] - 本月出现12宗起拍价超亿元的标的 最高为重庆金科博翠未来项目一宗子地块 起拍总价2.98亿元 按规划建面计算平均起拍楼板价4020元/平方米 仅为2020年拿地时平均楼板价6731元/平方米的60%[9][10] 成交量分析 - 11月全国典型城市法拍房成交3770套 环比大幅下降27% 同比下降22% 成交金额46亿元 环比下降22%[1][13] - 竞拍热度下滑 溢价成交房源占比降至63% 中位出价次数为12次 5.1%的房源竞拍次数达100次或更高 均为年内新低[13] - 成交套数广州151套居首 成交金额深圳5.2亿元最高[14] - 市场呈现显著分化 深圳香蜜湖水榭花都一套顶层大平层经95轮竞价以7268.5万元成交 较起拍价溢价115.6% 成交单价18.77万元/平方米 高于该项目2025年15.6万元/平方米的二手房均价[6][14][16] - 同时 有209套正常买卖的普通资产通过法拍渠道成交 占本月成交总量的6% 此类房源成交价常达起拍价10倍以上 但溢价率中位数已从上月的28倍大幅回落至10倍左右[6][16] 成交率与市场热度 - 11月全国法拍房平均成交率大幅下滑至13.4% 较上月下降5个百分点 刷新年内低点[4][6][18] - 重点城市成交率分化明显 上海以46%的成交率跃居首位 杭州 深圳 南京等多城市成交率在30%以上 明显高于全国平均水平[20] 价格与折价表现 - 11月溢价成交房源占比进一步回落至62.5% 为年内新低[6][23] - 成交房源溢价率中位数为8.7% 较上月下滑1个百分点[1] - 从成交价与评估价关系看 本月成交法拍房平均成交价仅为评估价的72% 折价比例较上月扩大1.2个百分点 仅8%的房源成交价超过评估价[23] - 挂牌法拍房的平均起拍折价率为27.9% 环比下降1.1个百分点 创年内新低 而成交法拍房的平均折价率为33.2% 环比上升0.5个百分点 两者差距达5.25个百分点 为下半年以来新高 显示供求双方价格判断出现背离[25] - 背离主因是卖方变卖类房源折价率收窄 11月平均折价率为29.3% 较上月下降3.4个百分点[25] 市场结构与后市展望 - 法拍渠道中正常买卖的普通二手房源占比进一步提升至约9.5% 较上月提高0.1个百分点 反映普通法拍房源成交日益常态化[6] - 市场认为 价格预期分化意味着市场价格认知正逐步修正 同时变卖类房源折价率收窄说明资产价格正贴近卖方心理底线 可视为价格趋于稳定的积极信号[6][25] - 分析指出 法拍房市场对房地产价格走势敏感度高 建议监管部门加大监测力度 以精准引导市场预期[7]

原标题：前11个月一线城市二手房累计成交51.9万套，创4年新高 4个一线城市二手房市场大力度复苏了。 上海易居房地产研究院（以下简称易居）近日公布的数据显示，截至11月，4个一线城市二手房累计成交51.9万套，超越2024年同期水平（496532 套），近4年首次突破51万套大关。 上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）分析："2026年延续这种趋势的可能性比较大。从政策层面来 看，降息降准等宽松的货币政策可期，市场会越来越向好。目前置换链条较为顺畅，从交易情况可以发现，仍然有一部分房东出售旧房后购买新房，尽 管短期有一些拉锯、置换周期稍长，但置换链条始终能够维系。" 市场需求大量释放 根据易居的统计结果，4个一线城市的二手房成交规模，2017年为488241套，2018年426619套，2020年为607074套（历史最高），2021年回落至589640 套，而2025年1～11月成交规模已经达到519021套。 5月份以来一线城市二手住宅月度成交套数 单月成交也打破了过往的淡旺季规律。 "最近区域内不断有成交。"上海黄浦区陆家浜路中原地产门店的余莎告诉每经记者，市 ...

行业现象定义 - 行业俗称"串串房" 指投机者低价收购老旧二手房 通过快速简装包装成"精装修"房源再出售赚取差价的特殊房产 [1] - 此类房产装修追求"短、平、快" 装修工期通常仅1-2个月 大量使用低价劣质材料 [1] 行业危害分析 - 安全隐患大 常使用劣质电线、水管、燃气管道且施工粗糙 易引发短路、爆裂、泄漏及火灾等安全事故 [2] - 室内环境污染普遍 甲醛、苯等有毒有害物质严重超标 长期居住危害健康 [3] - 后期维修成本高 装修常掩盖屋顶渗水、墙体裂缝、地面沉降等硬伤 后续维修可能产生数万至数十万元费用 [4][5] - 存在产权风险与售后保障缺失 部分房屋产权存在未完全过户、抵押未解除或共有人未同意出售等隐性问题 [6][7] 行业识别与规避方法 - 观察装修与价格 装修风格千篇一律如快捷酒店 崭新但售价明显低于同地段同户型毛坯或正常装修房需警惕 [9] - 重点检查隐蔽工程 包括水电稳定性、防水状况 要求提供装修图纸或进行闭水试验 "串串房"通常无法提供或拒绝 [10] - 检查墙面地面与气味 敲击检查空鼓 观察是否掉粉 注意通风后仍难以消散的浓烈油漆或胶水味 [11] - 核实产权信息 需核查产权人、抵押登记、查封记录 并确认所有共有人同意出售 [12] - 警惕异常低价 "串串房"挂牌价通常比同小区同户型自住房源低5%-10% 价格明显低于市场价且装修崭新需仔细分辨 [13]

一线城市二手房市场成交数据 - 11月一线城市二手住宅成交套数达49033套 创下7个月新高 [1] - 11月成交套数环比大幅增长20% 甚至超过传统旺季9月的成交水平 [1] - 今年前11个月 一线城市二手住宅累计成交519021套 同比增长约5% [1] - 前11个月累计成交量为近四年来首次突破51万套大关 [1]

上海二手房成交量表现 - 2025年1-11月上海二手房累计成交23.1万套，创近4年新高 [1] - 成交量呈现持续攀高态势，2022年1-11月为14.7万套，2023年1-11月为16.2万套，2024年1-11月为21.4万套 [2] 月度成交趋势与政策影响 - 2025年3月成交量达峰值，单月成交2.9万套，部分受益于2024年9月"沪七条"政策持续影响 [4] - 8月25日新一轮政策出台后市场短期回升，9月成交重回2万套以上，10月因长假影响下滑至1.8万套，11月反弹至22943套，为年内第三高位 [4] 11月成交细节 - 2025年11月共成交22943套二手房，日均765套 [6] - 当月有7天日成交量超过1000套，峰值出现在11月29日，单日成交1147套 [6]

事件概述 - 重庆某主流房产交易平台已隐藏二手房历史成交价，具体房源信息显示为“暂无价格”[1][4][5][6] - 平台官方解释此变动为“系统更新迭代”所致，标志着房产交易中“价格对标”模式的阶段性结束[7] 行业趋势与政策背景 - 隐藏二手房成交价的做法并非重庆首创，最早可追溯至2021年2月深圳出台二手房参考价政策后[7] - 据不完全统计，武汉、合肥、南京、北京、上海等多个城市已陆续实施类似调整[7] 对市场的潜在影响 - 积极方面：在一定程度上能够稳定市场预期，减少市场下跌时购房者“买涨不买跌”心理导致的“比价效应”，为市场注入稳定性[9][10] - 消极方面：最直接的问题是加剧信息不对称，买卖双方均面临难以获取真实成交价参考的困境，议价能力或被削弱[11][12] - 从行业角度看，此举可能加剧信息垄断，阻碍价格发现机制，使价格信息成为经纪人后台的专属资源，购房者将更依赖中介提供“内部数据”[12] 市场参与者的应对策略 - 对于买家而言，多方询价是关键，应尽量寻找专业规范的房源中介机构，通过向多位经纪人交叉询价来获取真实价格区间[14][15] - 买家亦可向物业了解情况，物业通常知晓小区最近的过户套数及大致楼层价格等信息[16] - 对于卖方而言，需更客观地评估房源的真实竞争力，地段、配套、房况俱佳的房源有定价底气，否则需有合理让利的心理准备[17] 长期市场逻辑 - 此次调整旨在以“时间换空间”，试图避免楼市发生硬着陆[18] - 无论价格信息透明与否，市场供需的底层逻辑不变，房子本身的品质才是关键，成交价仅为参考[19]

深圳二手房市场成交结构变化 - 近五年深圳二手房市场成交结构呈现两极分化趋势，房龄5年以内的次新房和房龄20年以上的老旧小区成交占比持续提升 [1] - 2025年1-11月，5年以内次新房成交占比达到7%，较2024年提升3个百分点 [2] - 2025年1-11月，20年以上老旧小区成交占比达到45%，较2024年提升3个百分点，成为市场交易大头 [3] 各房龄段成交占比具体数据 - 5年以内房龄房源成交占比从2021年的5%波动上升至2025年1-11月的7% [2] - 5-10年房龄房源成交占比从2021年的18%下降至2025年1-11月的15% [2] - 10-20年房龄房源成交占比显著收缩，从2021年的51%大幅下降至2025年1-11月的33% [2] - 20年以上房龄房源成交占比快速增长，从2021年的26%大幅上升至2025年1-11月的45% [2] 次新房成交占比提升驱动因素 - 政策面驱动主要来自2024年“9.29”政策，包括取消现售及增值税免征年限由5年改为2年 [2] - 需求面驱动源于居民对居住品质需求的提升 [2] 老旧小区市场表现 - 老旧小区具备居住氛围浓厚、周边配套成熟的优势 [3] - 部分品质大社区如益田村、御景华城花园等市场交易非常活跃 [3] 近期市场交易数据 - 截至11月19日，深圳一手住宅本月预售网签累计1198套，现售网签累计626套，合计1824套 [3] - 同期二手住宅网签累计3081套，单日（11月19日）网签233套 [3]

个人住房交易契税政策 - 个人转让自用达5年以上且为家庭唯一住房的，免征个人所得税 [3] - 购买家庭唯一住房，面积140平方米及以下的契税税率为1%，面积140平方米以上的税率为1.5% [3] - 购买家庭第二套住房，面积140平方米及以下的契税税率为1%，面积140平方米以上的税率为2% [3] - 购买第三套及以上住房，契税税率统一为3% [3] 税收优惠申请流程 - 申请税收优惠需向主管税务机关提交家庭成员信息证明和家庭住房情况书面查询结果 [3] - 具备部门信息共享条件时，纳税人可授权税务机关通过信息共享获取相关证明信息 [3] - 不具备信息共享条件且无法提交相关证明材料的纳税人，可适用告知承诺制办理，并对承诺真实性承担法律责任 [3] 契税缴纳风险提示 - 需警惕开发商、中介“代收、代办”契税行为，存在资金被挪用、卷款跑路的资金风险 [3] - “代收、代办”可能引发伪造材料、偷逃税款等法律风险，纳税人需承担连带责任 [3] - 通过中介代办可能导致个人身份证、房产证等信息泄露倒卖的信息风险 [3] - 中介代办可能遗漏申请相关税收优惠，导致纳税人权益受损 [3] 企业所得税申报说明 - 企业所得税月（季）度预缴申报表附报事项中“出口方式”需在自营出口业务、委托出口业务、承担代理出口业务中选择填报，可复选 [9] - 第1.1行“自营出口收入”填报纳税人按国家统一会计制度核算的本年累计自营出口收入 [10] - 第1.2行“委托出口收入”填报纳税人按国家统一会计制度核算的本年累计委托出口收入 [10] - 第1.3行“出口代理费收入”填报纳税人按国家统一会计制度核算的本年累计出口代理费收入 [10] 税费申报时间安排 - 每月1日至17日申报缴纳增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、文化事业建设费、个人所得税、企业所得税等税费 [13] - 每月1日至25日申报缴纳社会保险费 [14] - 每月1日至30日申报缴纳2025年度车船税，纳税义务人为自然人 [14]

农产品进项税额抵扣政策 - 增值税一般纳税人从正规农民专业合作社购进免税农产品可按规定抵扣进项税额 [2][3] - 自2019年4月1日起 购进农产品允许按发票注明买价和9%扣除率计算抵扣进项税额 用于生产或委托加工13%税率货物的农产品按10%扣除率计算抵扣 [4] - 享受政策条件包括纳税人为增值税一般纳税人 且购进的农产品属于财税字〔1995〕52号文件规定的农业产品范围 [5] 个人住房交易税收政策 - 个人销售购买2年以上（含2年）的住房免征增值税 销售不足2年的住房按5%征收率缴纳增值税 [13] - 个人销售住房免征印花税和土地增值税 但需按实际缴纳的增值税额附征城市维护建设税（税率7%/5%/1%）及教育费附加（3%）和地方教育附加（2%） [13] - 个人转让自用达5年以上且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税 否则能提供完整凭证的按差额20%征税 不能提供完整凭证的按核定征收 [13][14] - 个人购买家庭唯一住房 面积140平方米及以下契税减按1% 140平方米以上减按1.5% 购买第二套住房对应面积契税分别为1%和2% 第三套及以上住房契税率为3% [16]