8月19日，珠海市住房公积金管理中心就《珠海市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房组合贷款实 施细则》（征求意见稿）公开征求意见。 不仅是珠海，今年以来，成都、郑州、福州等全国多地已实施"商转公"，购房者住房消费成本进一步降 低。"多地推行'商转公'政策，体现了地方政府在房地产市场调整期积极回应民生诉求、优化住房金融服 务的努力。这一政策不仅有助于降低购房者经济负担，也会在一定程度上刺激住房消费需求，促进房地 产市场的平稳健康发展。"中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜对记者表示。 珠海新政亮点多 珠海市住房公积金管理中心在起草说明中称，目前，商贷利率（3.0%）仍显著高于公积金利率 （2.6%），公积金贷款仍然可以为购房职工省下一笔不小的开支。以100万元30年期贷款为例，转贷后 利息差额达7.7万元。尽管商贷利率多次下调，但是公积金贷款的成本优势依然显著，"商转公"政策可 切实降低部分购房职工的负债压力。 "2025年我市公积金贷款最高限额大幅提升，叠加职工缴存情况改善，一部分以前未充分享受住房公积 金贷款红利的纯商贷购房职工提出'商转公'的诉求，亟待政策支持。"珠海市住房公积金管理中心表示。 据了解，" ...

政策背景与推广情况 - 自2023年以来已有数十个城市支持或优化房贷"商转公"政策 覆盖范围从二三线城市扩展至一线城市[1] - 广州于2024年8月出台"商转公"政策 成为最新实施该政策的一线城市[1] 政策动因与效果 - 政策主要目的为激活楼市消费并降低购房者月供压力 利用低成本公积金资金替代商业贷款[2] - 公积金贷款利率优势显著：珠海市商业贷款利率3%高于公积金贷款利率2.6% 以100万元30年期贷款为例利息差额达7.7万元[2] - 政策实施效果显著：佛山市自4月实施后不到两个月内480个家庭申请成功 涉及资金2.5亿元 平均每笔贷款节约利息支出3.3万元[2] 资金条件与调控考量 - 政策实施前提取决于当地公积金贷款可贷规模 广州2024年末公积金缴存余额3058.97亿元同比增长6.25%[3] - 地方调控政策工具箱有限 公积金成为地方政府主动权较大的政策工具[3] - 商业贷款利率下调导致与公积金利差收窄 公积金机构有意扩大业务规模[3] 申请条件差异 - 广州设置严格条件：要求唯一住房 商贷放款满3年 12个月内无逾期 公积金缴存满60个月 仅支持纯商贷转公积金贷款[4] - 其他城市条件宽松：佛山仅要求商贷正常还款12个月 支持纯转或组合贷款 沈阳取消原商贷偿还3年以上限制及名下无其他房贷限制[4] 风险控制机制 - 地方设置条件旨在维持公积金资金池水位 避免影响提取/租房/装修等其他业务 同时维护商业贷款存量规模稳定[5] - 多数城市建立动态调整机制：广州以个贷率75%为启动门槛 85%采取额度管控 90%暂停政策 确保资金使用可持续性[5] 未来推广前景 - 政策预计在全国推广 因房地产交易量持续下行导致公积金冗余现象普遍 且符合国家降成本降门槛政策导向[6] - 建议关注各地公积金个贷率指标 个贷率不高时意味着较大贷款空间 需基于资金池情况把控推广节奏[6]

广州"商转公"政策实施 - 广州于8月21日正式实施商业性个人住房贷款转住房公积金贷款政策 成为继深圳后第二个推行该政策的一线城市[3] - 申请条件包括在广州开户缴纳住房公积金满60个月及以上 未使用过住房公积金贷款 在广州有唯一住房且已在商业银行支付贷款3年以上[3] - 可贷额度根据房屋购买价格与评估价中较低者的70%计算 结合商贷余额等因素确定 贷款利率执行住房公积金贷款利率[3] 政策动态调节机制与办理效率 - 政策设置动态调节机制 当个贷率低于75%时启动"商转公"贷款 达到85%时采取防控措施 达到90%时暂停[4] - 个贷率指住房公积金个人住房贷款率 反映公积金资金池中用于个人住房贷款的占比[4] - 大部分申请者可在1个月左右完成业务办理 停留在公积金中心的时间不超过7个工作日[4] 政策影响与市场反馈 - 政策旨在降低商业银行贷款成本 通过公积金贷款减少月供成本 同时减少商业银行存量贷款风险[4] - 政策落实民生保障导向 减轻家庭经济负担 提升家庭生活质量[4] - 政策通过降低房贷成本释放社会消费潜力 节省资金可用于其他消费领域 刺激内需增长促进经济循环[5] 全国政策推广情况 - 自2023年部分城市松绑"商转公"政策限制以来 目前已有近20个城市支持或优化该政策 大多数为二三线城市[5]

政策内容 - 广州住房公积金管理中心发布商转公实施办法 规定开户缴纳住房公积金满60个月及以上 未使用过住房公积金贷款 在广州有唯一住房且商业银行贷款支付3年以上可申请办理[1] - 可贷额度根据房屋购买价格与评估价两者中较低者的70%计算 结合商贷余额等综合因素确定 贷款利率执行住房公积金贷款利率[1] - 设置动态调节机制 个贷率低于75%时启动商转公贷款 个贷率达到85%及以上时采取防控措施 个贷率达到90%及以上时暂停[1] 办理效率 - 大部分申请群众可在1个月左右完成业务办理 在公积金中心停留时间不超过7个工作日[2] 政策影响 - 政策持续降低商业银行贷款成本 通过公积金贷款降低月供成本 减少商业银行存量贷款风险[2] - 落实民生保障导向 减轻家庭经济负担 提升家庭生活质量[2] - 通过降低房贷成本释放社会消费潜力 节省资金可用于其他消费领域 刺激内需增长促进经济循环[2] 实施范围 - 广州是继深圳后第二个实施商转公的一线城市[1] - 自2023年开始部分城市松绑商转公政策限制 目前已有近20个城市支持或优化该政策 大多数为二三线城市[2]

政策核心内容 - 广州将于2025年8月21日起实施商业性个人住房贷款转住房公积金贷款政策 允许符合条件的缴存人将商贷余额转为公积金贷款 [1] - 申请条件包括连续缴纳住房公积金满60个月 未使用过公积金贷款 广州唯一住房且商贷还款满3年 [1] - 可贷额度按房屋购买价或评估价较低者的70%计算 贷款期限结合原商贷剩余期限且合计不超过30年 [1] 利率与成本影响 - 商转公后贷款利率从商业贷款3.3%降至公积金贷款2.6% [2] - 以200万元30年期等额本息贷款为例 月还款利息减少752元 总利息支出减少超过26万元 [2] 办理流程与机制设计 - 实施一站式办理 申请人可直接在原商贷受托银行完成申请 无需前往公积金管理中心 [2] - 建立动态调控机制：个贷率75%启动政策 85%启动轮候防控 90%暂停执行 [1] 政策影响与意义 - 政策主要惠及刚性住房需求家庭 通过降低利息负担增加可支配收入 [2] - 有助于释放社会消费潜力 对广州经济社会发展产生积极作用 [2] - 拓宽住房公积金受益范围 助力更多家庭实现安居梦想 [2]

政策核心内容 - 广州市自2025年8月21日起实施商业性个人住房贷款转住房公积金贷款政策[1] - 申请条件包括连续缴纳住房公积金满60个月、未使用过公积金贷款、广州唯一住房且商业贷款还款满3年[1] - 贷款额度按房屋购买价与评估价较低者的70%计算 贷款期限与原商贷剩余年限合计不超过30年[1] 利率与成本影响 - 商业贷款利率3.3%转为公积金贷款利率2.6%[2] - 以200万元30年期贷款为例 月还款利息减少752元 总利息支出减少超过26万元[2] 办理流程与机制 - 实行"一站式办理" 申请人可直接在原商贷受托银行办理 无需前往公积金管理中心[2] - 建立动态调控机制：个贷率75%启动政策、85%实行轮候管理、90%暂停业务[1] 政策目标与影响 - 减轻刚性需求家庭购房利息负担 释放社会消费潜力[1][2] - 拓宽住房公积金受益范围 增加居民可支配收入[2] - 支持基本住房刚性需求 促进广州经济社会发展[1][2]

政策动态 - 2025年以来广州、沈阳等近20个城市推出或优化"商转公"支持性政策 [1] - 广州拟推行"商转公"政策 当公积金个人住房贷款率低于75%时启动 [2] - 沈阳年初优化"商转公"贷款申请条件 取消原商贷已偿还3年限制及名下其他住房贷款限制 [4] 政策影响 - "商转公"政策作用于住房消费需求端 减轻还贷压力并增强市场信心 [1] - 首套公积金贷款利率2 6%与存量商业贷款利率3 2%存在0 6个百分点利差 降低月供支出和利息总额 [2] - 广州政策限定购房总价款60%为贷款上限 且房屋需为家庭唯一住房 [2] 目标人群 - 纯商贷的自住房、唯一住房人群 主要为过去购房的年轻人或新市民 [3] - 灵活就业缴存人、异地缴存职工和现役军人被纳入沈阳"商转公"政策支持范围 [4] 市场背景 - 广州二手房交易套数降至1万套以下 新房成交同比下滑 去化周期拉长 [3] - 政策旨在稳定市场预期 推动房地产市场止跌回稳 [3] 操作优化 - "商公直转"模式通过顺位抵押直接转换贷款 无需提前还清原贷款 [4] - 部分地区简化办理流程 提升操作便利性 [4] 现存问题 - 部分地区仅接受纯公积金贷款 限制组合贷转换 [5] - 办理需原商贷银行同意配合 实际落地效率依赖各方协同 [5] 行业趋势 - 多个城市持续优化政策 体现房贷政策更加务实和落地 [6] - "先商后公"路径增强购房决策确定性 政策有望在更多城市落地 [6]