文章核心观点 - 中国正式推出商业不动产REITs试点，并扩大了基础设施REITs的行业范围，此举旨在盘活百万亿级别的存量不动产，为房地产行业资产盘活、风险化解及企业转型提供助力，并通过资本市场优化资源配置 [2][3][4] 政策与制度进展 - 2025年12月1日，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围 [3] - 中国证监会发布了《商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》，明确了定义、注册运营管理要求、管理人作用及监管责任等八条内容，商业不动产REITs其他事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行 [3] - 两份文件的发布标志着中国资本市场在深化供给侧结构性改革、优化不动产金融体系方面迈出关键一步 [3] 市场背景与规模 - 中国商业不动产市场长期面临“高杠杆、重资产、流动性差”的结构性困境，传统模式依赖银行信贷与预售资金，导致企业资产负债率高，抗风险能力脆弱 [5] - 2021年以来部分房企债务违约频发，暴露出传统不动产金融模式的系统性风险，同时大量优质商业资产因缺乏有效退出渠道形成“资本沉淀” [5] - 截至2025年11月，全球REITs规模超2万亿美元，其中美国占60%，亚洲占13%，中国内地市场占比约9.3% [5] 制度设计核心要点 - 资产准入精准界定：试点优先支持位于一线及强二线城市核心区位、运营成熟、现金流稳定的购物中心、写字楼、酒店等优质商业资产，通过高标准准入确保底层资产抗经济周期波动能力，为投资者提供稳定分红基础 [6] - 采用“私募基金+公募REITs”双架构设计，延续基础设施REITs的“资产支持专项计划+公募基金”双层结构以实现风险隔离，政策特别强调管理人的主动管理能力要求，鼓励专业化运营机构参与 [6] - 杠杆与分红约束：根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基础设施基金80%以上基金资产需投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90% [7] - 税收中性原则探索：公告明确将“协调相关部门研究配套税收政策”，指向消除REITs设立与运营环节的重复征税问题，这是产品竞争力的关键 [8] 对行业的意义与影响 - 商业不动产REITs为房企及持有大量商业资产的企业提供“减重”渠道，助力企业从“重资产持有者”转向“轻资产运营商”，改善行业资产负债结构，化解系统性风险 [9] - 在中国城镇化进入“下半场”、城市发展转向存量优化的背景下，REITs通过市场定价机制引导资本流向运营高效的优质资产，倒逼低效资产改造升级，助推城市更新与产业升级，激活存量经济 [9] - 商业不动产REITs的成功推出将盘活百万亿级别的存量不动产，并通过资本市场的价格发现与资源配置功能，引导中国经济要素向更高效领域流动 [2][10] 面临的挑战与实施路径 - 试点面临资产评估定价体系尚不成熟的挑战，商业不动产现金流受经济周期、消费模式变化影响显著，估值难度较大 [10] - 专业人才储备不足，具备金融与不动产跨界能力的资产管理机构稀缺 [10] - 法律与税务配套仍需细化，特别是产权转移、税收穿透等问题亟待明确 [10] - 实施路径预计将采取“先行先试、逐步扩容”策略，首批试点可能集中于央企、地方国企持有的优质资产，形成示范效应后逐步扩大至民营资本，资产范围从传统商业逐步扩展至数据中心、物流仓储等新经济不动产，最终建立完整的REITs法规体系 [10]