核心财务表现 - 2025年上半年营业收入20.25亿元 同比增长22.7% [1][2] - 归母净利润2.98亿元 同比增长12.2% [1] - 毛利率22.5% 同比下降3.1个百分点 主要因高毛利业务量减少 [1][2] - 每股基本盈利1.08元 同比增长12.5% [1] - 中期股息每股0.826港元 派息比率达70% 同比提升10个百分点 [1] 业务结构分析 - 物业管理服务收入11.58亿元（占比57.2%） 同比增长27.9% [2] - 5S增值服务收入6.52亿元（占比32.2%） 同比增长32.0% [2][3] - 非业主增值服务收入2.14亿元（占比10.6%） 同比下降14.6% [2] - 物业管理服务毛利2.10亿元 毛利率18.2% 同比下降1.5个百分点 [2] - 5S增值服务毛利1.70亿元 毛利率26.1% 同比下降1.3个百分点 [2] - 非业主增值服务毛利7421.9万元 毛利率34.7% 同比下降8.3个百分点 [2] 战略转型进展 - 5S增值服务中二手房签约金额8.53亿元 同比增长20.1% [3] - 硬装和软装收入分别增长34.4%和502.8% [3] - 居家生活服务增速41.8% 首次超越物业服务面积及收入增速 [3] - 管理层明确将5S增值服务打造为第二增长曲线 [3] - 来自独立第三方物业收入贡献同比增长26.8% [5][6] 规模拓展情况 - 在管建筑面积7510万平方米 同比增长19.0% [5] - 合约建筑面积9640万平方米 同比增长7.1% [5] - 合约面积与在管面积比值1.28:1 [5] - 新增在管建筑面积766.4万平方米 [5] - 来自滨江集团项目201个（在管面积3341.6万平方米） [5] - 来自独立第三方项目269个（在管面积4166.7万平方米 占比55.5%） [5][6] 应收账款与风险管控 - 贸易应收款项6.25亿元 同比增长22.9% [6] - 其中第三方贸易应收款6.77亿元 关联方4901.2万元 [6] - 减值亏损2640万元 同比增加一倍 [6] - 公司称应收账款增长与收入基本持平 属行业健康水平 [6] 行业竞争策略 - 平均物业管理费4.20元/平方米/月 同比微升 [7] - 通过服务升级实现10个项目平均物业费上调14.1% [7] - 管理层认为服务价格下行属区域性短期现象 [7] - 强调不参与物业费"内卷" 坚持品质提升策略 [7]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3][5] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底，但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [3][5] - 好房子政策将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [3][5] - 行业经营模式正由金融业转向制造业，推动PB-ROE向上突破 [3][5] 行业数据总结 - 新房成交周环比上升：上周34城新房成交183.4万平米，环比+11.7%（一二线+11.7%，三四线+10.2%） [3][4] - 新房成交月同比下降：8月34城成交同比-20.9%（一二线-19.9%，三四线-32.7%），较7月下降6.7个百分点 [3][6][7] - 二手房成交回暖：上周13城二手房成交108.1万平米，环比+7.2%；8月累计成交同比-0.1% [3][11] - 库存去化压力加大：15城可售面积8939万平米（环比+0.2%），去化月数22个月（环比+0.7个月）；成交推盘比回落至0.81倍（5-7月分别为1.14/1.02/0.95倍） [3][19] 政策与新闻动态 - 国常会要求有力巩固房地产市场止跌回稳，推进城中村改造并释放改善性需求 [3][29] - 专项债收储加速：拟收储土地4300宗（面积2.2亿平米），已发行专项债1500亿元（占拟收储金额27%） [3][29][32] - 地方政策松动：广州花都落地"房票购房"模式，北京/昆明优化公积金提取政策 [3][29][32] - 土地市场分化：杭州宅地溢价13.88%成交，成都宅地由龙湖以14200元/㎡楼面价竞得 [3][29][32] 公司业绩与融资 - 房企业绩分化显著：建发国际归母净利润+11.8%（9.1亿元），绿城服务+21.4%（6.1亿元）；万科A净利润-21.3%（-119.5亿元），绿城中国-89.7%（2.1亿元） [3][36][39][47] - 融资活动活跃：中国海外发展发行20亿元中期票据，保利发展获批50亿元中期票据，华发股份拟发行48亿元可转债 [3][36][42][43] - 物管企业表现亮眼：绿城服务归母净利润6.13亿元（+21.42%），万物云7.92亿元（+2.6%） [3][36][47] 板块市场表现 - 地产板块弱于大市：SW房地产指数上涨0.5%，相对沪深300收益-3.68%，在31个板块中排名第31位 [3][49][52] - 物管板块相对收益-3.84%：个股平均上涨0.33%，落后沪深300指数4.18%的涨幅 [3][54][58] - 估值水平：主流AH房企25/26年PE均值15.0/13.4倍；物管企业25/26年PE均值14.3/12.8倍 [3][53][60] 投资建议与推荐标的 - 推荐三条主线： 1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、建发股份、中国金茂 [3][5] 2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、招商蛇口、中海外发展、保利发展、华发股份 [3][5] 3）二手房中介及物管：贝壳-W、绿城服务、华润万象、招商积余、中海物业、保利物业 [3][5]

核心财务表现 - 2025年上半年营收20.3亿元同比增长22.7% 归母净利润3.0亿元同比增长12.2% [1] - 归母净利润增速低于营收增速因综合毛利率下降3.1个百分点至22.5% [2] - 中期派息率维持70% 滚动股息率达6.5% [1][3] 物业管理业务 - 物业管理业务营收11.6亿元同比增长27.9% 毛利率18.2%同比下降1.5个百分点 [2] - 在管面积7508万平方米同比增长19.0% 合约面积9636万平方米 合管比1.28 [2] - 10个项目实现提价 平均物业费4.20元/平米/月较去年同期4.17元提升 [2] - 与宇泛智能合作推进物业AI智能化 有望提升利润空间 [2] 增值服务业务 - 增值服务收入8.7亿元同比增长16.3% [3] - 非业主增值服务营收2.1亿元同比下降14.6% [3] - 5S增值服务营收6.5亿元同比增长32.0% [3] - 优居服务营收5.7亿元同比增长36.7% 受硬装业务增长带动 [3] 业绩预测与评级 - 预测2025-2027年EPS分别为2.23/2.49/2.74元 [3] - 维持买入评级及33.01港元目标价不变 [3]

财务表现 - 公司上半年实现营收1053亿元，其中销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元，保持行业前列 [1] - 销售回款率超过100%，多地项目开盘去化率超过90% [1][3] - 完成大宗交易签约金额超过60亿元，盘活存量资源回款近60亿元 [1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元，实现新增销售超200亿元 [1][3] 债务管理 - 已如期完成243.9亿元公开债偿还 [1] - 2027年之前已无境外公开债到期 [1] 运营效率 - 开发业务实现管理费用和营销费用双下降 [3] - 经营服务业务通过精细化管理实现行政开支等费用下降 [3] - 万物云、长租公寓、商业业务和万纬物流均实现费用优化 [3] - 新项目投资兑现度达85%，平均销售毛利率达16% [3] 产品与交付 - 高质量交付超4.5万套房屋，超50个项目实现"交付即交证" [1][3] - 迭代"三好"住宅产品标准，上海理想之地入选住建部好社区案例 [3] - 成都、温州、天津等盘活项目首开去化率超90% [3] 经营服务业务 - 万物云上半年实现营收182亿元，通过"弹性定价"模式拓展项目超20个 [4] - 长租公寓运营管理超27万间，超13万间纳入保障性租赁住房 [4] - 服务企业客户超6200家，盘活存量房源超8300间 [4] - 商业业务整体出租率超93%，物流业务出租率行业领先 [4] - 物流业务库内运营、运输等服务收入同比增长43% [4] 科技创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个，为近百家伙伴提供审图服务 [4] - 累计完成智能巡检超32万次 [4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目 [4] - 泊寓运营实现全面自动化，前台GOP利润率长期保持在89%以上 [5] 战略合作 - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议 [5] - 成功试点全球首例机器人自主搭乘地铁配送货项目 [5] - 未来将在TOD开发、商业运营、工程代建等领域探索合作机会 [5] - 持续与政府、央国企、行业龙头等共建战略合作生态 [5]

财务表现 - 2025年上半年收入20.25亿元，同比增长22.7% [1] - 毛利4.55亿元，同比增长7.9%，毛利率22.5%，同比下降3.1个百分点 [1] - 利润3.06亿元，同比增长12.2%，股东应占利润2.98亿元，同比增长12.2% [1] 收入构成 - 物业管理服务收入11.58亿元，非业主增值服务收入2.14亿元，5S增值服务收入6.53亿元 [1] - 杭州地区营收8.18亿元，占总物业管理营收的70.6% [1] 业务规模 - 在管建筑面积7510万平方米，同比增长19.0% [1] - 合约建筑面积9640万平方米，同比增长7.1% [1] - 杭州地区在管面积4780万平方米，同比增长18.8% [1]

会议安排 - 会议于8月24日16:00开始 主题为地产过去 现在与未来 主讲人涂力磊[2][3] - 会议分四部分：海外研究、公司深度、行业框架、上下游产业链 共21场[3] - 参会需通过白名单 联系国泰海通对口销售 电话全球010-53827720 中国香港85251089680 中国台湾886277083288 密码668139[2][3] 海外研究专题 - 8月25日谢盐主讲美日对比 分析中国地产信用修复能力[3] - 8月26日涂力磊和陈昭颖分析NIHON HOUSING 日本经济寒冬中十倍回报物业龙头[3] - 8月27日黄可意探讨城市更新国际对比[3] - 8月28日谢盐分析新加坡组屋模式 进行中新比较[3] - 8月31日涂力磊从普尔特案例研究房地产如何走出衰退[3] 公司深度研究 - 9月1日白淑媛深度分析招商蛇口 主题为穿越周期 价值跃迁[3] - 9月2日曾佳敏深度分析华润置地 称为全球开发运营龙头 新模式下行业标杆[3] - 9月3日涂力磊和陈昭颖深度分析贝壳-W 探讨数智焕新房产交易 多元启航破界创赢[3] - 9月4日曾佳敏深度分析华润万象生活 主题为争创全球一流企业 品质成就万象非凡[3] - 9月8日黄可意深度分析首程控股 称为让科幻走进现实的领路人[3] 行业框架研究 - 9月9日白淑媛分析保租房REITs研究框架 住房租赁REITs 2025扩募潮起[3] - 9月10日曾佳敏分析商业REITs研究框架[3] - 9月11日黄可意分析工业REITs研究框架[3] - 9月14日涂力磊分析中介行业研究框架[3] - 9月15日曾佳敏分析物业行业研究框架[3] - 9月16日白淑媛分析楼市冷暖 租金先知[3] - 9月17日黄可意分析地产收储与土地购置[3] 上下游产业链研究 - 9月18日谢盐分析房地产为什么是支柱性产业 研究对上下游产业拉动情况[3] - 9月21日陈子仪分析地产与下游消费韧性及投资逻辑[3]

行业背景与趋势 - 物业行业正从规模扩张转向质量竞速 业主对服务品质和价格关注度显著提升 部分地方政府出台物业费价格政策[3][4] - 住宅物业换手率从2021年1.7%增至2024年3.3% 相当于每年约2万个住宅小区更换物业公司[4] - 质价相符成为物业行业破局的关键 业主最看重的是服务与物业费的匹配度[4] 万物云弹性定价模式 - 公司于2023年12月推出弹性定价模式 将服务解构为158项必选服务和350项可选服务 把选择权交还业主[4] - 模式已在重庆 青岛 太原等多地落地实施 青岛万科金域蓝湾小区通过13轮议事协商达成服务方案[4][6][7] - 该模式将95个服务空间和1530个作业对象梳理为508项服务清单 业主可自主选择服务频次并组合成定制化方案[6] - 青岛金域蓝湾小区80%业主代表最终选择2.76元/平方米方案 高于最初2.52元/平方米预期[7] - 重庆落地项目物业费收缴率提升20% 上半年通过该模式获取114个新项目 年化饱和收入约6.68亿元 同比增长31.5%[10] 行业挑战与企业策略转变 - 物企主动退出管理项目案例增加 原因包括物业费收缴困难 项目体量小 降价导致亏损及服务质量下降[11] - 物业服务板块一年以上贸易应收款达277亿元 较2023年增加38% 反映收缴难度加大[12] - 企业策略由追求规模转为追求效益 由追求数量转为追求质量 聚焦优质项目退出劣质项目[11][12] - 行业预计2025年将加大退盘力度 保利润而非保营收 推动进一步市场化和质价相符[12] 模式价值与行业影响 - 弹性定价模式本质是对行业常态的修复 使服务标准与价格透明挂钩 优质服务溢价获市场认可[9] - 模式需政府 企业 业主三方共建 公司将其向行业开源 有望成为平衡企业盈利与业主品质期望的行业范式[10] - 传统物业服务模式存在业主被动接受服务 物业成本压力难以优化两大矛盾 易陷入低质低价恶性循环[8]

财务表现 - 2025年上半年营业收入34.6亿元，同比增长2.7% [2] - 归母净利润2.1亿元，同比下降19.4% [2] - 综合毛利率18.6%，同比下降2.7个百分点 [2][3] - 派息率达70%，派付股息约1.5亿元 [6] 业务结构优化 - 基础物业服务收入占比77.1%，为战略支柱业务 [3] - 社区增值服务收入占比11.4%，完成战略聚焦 [3] - 非业主增值服务收入占比降至7.8%，降低周期性业务波动影响 [3] - 关联交易占比2.7%（约0.95亿元），预计持续降低 [3] 市场化拓展与区域布局 - 独立市场化拓展管理面积长期稳定在70%-80%行业高水平 [3] - 2024年市拓饱和合同收入创15.8亿元历史新高 [3] - 2025年上半年市拓饱和合同收入达8.7亿元，为半年度历史新高 [3] - 退出非核心城市，聚焦100个重点城市，二线及以上城市布局占比超95% [4] 社区增值服务发展 - 管理层预计社区增值服务毛利率将回升至30%-38% [5][6] - 到家服务佣金增长近300万元，5350名员工实现收入增长 [6] - 单人最高年增收达7.3万元，年增收超万元员工数超600人 [6] - 社区快递驿站已覆盖22个城市近百家，2025年计划新开设超250家 [6] 战略方向与行业展望 - 公司专注居住刚需和物业擅长的增值服务领域（到家服务/代收代寄/社区健康/儿童服务等） [6] - 物业行业重要性被长期看好，当前行业估值处于低位 [7] - 未来两年派息率承诺不低于50% [6]

财务表现 - 营业收入2.94亿元 同比下降4.8% [1] - 归属于母公司所有者的净利润1603.4万元 同比下降26% [1] - 基本每股收益0.12元 [1] 报告期信息 - 报告期截至2025年6月30日止六个月 [1]

财务表现 - 收入同比增长17.76%至人民币2.14亿元 [1] - 毛利同比增长13.47%至人民币6548.4万元 [1] - 母公司拥有人应占溢利同比下降20.45%至人民币1141.9万元 [1] - 每股盈利为2.21分 [1] 业务运营 - 物业管理服务收入达1.865亿元 较2024年同期增长21.6% [1] - 在管总建筑面积达2070万平方米 较2024年同期增长270万平方米 [1] - 建筑面积增长率为15.0% 主要源于业务交付项目增加 [1] 战略方向 - 坚持"服务创造价值"核心运营理念 [1] - 以"回归服务本质 重塑质价匹配体系"为战略导向 [1] - 积极应对行业变革与市场挑战 [1]