行业背景与趋势 - 物业行业正从规模扩张转向质量竞速 业主对服务品质和价格关注度显著提升 部分地方政府出台物业费价格政策[3][4] - 住宅物业换手率从2021年1.7%增至2024年3.3% 相当于每年约2万个住宅小区更换物业公司[4] - 质价相符成为物业行业破局的关键 业主最看重的是服务与物业费的匹配度[4] 万物云弹性定价模式 - 公司于2023年12月推出弹性定价模式 将服务解构为158项必选服务和350项可选服务 把选择权交还业主[4] - 模式已在重庆 青岛 太原等多地落地实施 青岛万科金域蓝湾小区通过13轮议事协商达成服务方案[4][6][7] - 该模式将95个服务空间和1530个作业对象梳理为508项服务清单 业主可自主选择服务频次并组合成定制化方案[6] - 青岛金域蓝湾小区80%业主代表最终选择2.76元/平方米方案 高于最初2.52元/平方米预期[7] - 重庆落地项目物业费收缴率提升20% 上半年通过该模式获取114个新项目 年化饱和收入约6.68亿元 同比增长31.5%[10] 行业挑战与企业策略转变 - 物企主动退出管理项目案例增加 原因包括物业费收缴困难 项目体量小 降价导致亏损及服务质量下降[11] - 物业服务板块一年以上贸易应收款达277亿元 较2023年增加38% 反映收缴难度加大[12] - 企业策略由追求规模转为追求效益 由追求数量转为追求质量 聚焦优质项目退出劣质项目[11][12] - 行业预计2025年将加大退盘力度 保利润而非保营收 推动进一步市场化和质价相符[12] 模式价值与行业影响 - 弹性定价模式本质是对行业常态的修复 使服务标准与价格透明挂钩 优质服务溢价获市场认可[9] - 模式需政府 企业 业主三方共建 公司将其向行业开源 有望成为平衡企业盈利与业主品质期望的行业范式[10] - 传统物业服务模式存在业主被动接受服务 物业成本压力难以优化两大矛盾 易陷入低质低价恶性循环[8]