公司治理 - 公司第十届第四十七次董事会会议于2025年8月25日在公司会议室召开 [1] - 会议审议《关于公司<2025年半年度报告>及<2025年半年度报告摘要>的议案》等文件 [1] 业务构成 - 2024年1至12月营业收入构成中房地产开发与经营占比99.29% [1] - 其他业务收入占比0.71% [1] 市场表现 - 公司当前收盘价为2.8元 [1] - 截至发稿时公司市值为72亿元 [1]

市场整体表现 - 全国70个大中城市新建商品住宅价格2025年第二季度环比上涨3.7% [2] - 一线城市房价飙升5.2% 二线城市增长4.6% 三四线城市录得2.8%涨幅 [2] - 2025年上半年全国商品房销售面积达7.28亿平方米 同比增长15.6% [4] - 商品房销售金额达到7.53万亿元 同比增长18.2% [4] 政策环境变化 - 2024年底中央经济工作会议提出"房住不炒"与"因城施策"并重思路 [5] - 各地密集出台降低首付比例 下调房贷利率 放宽限购限贷等组合政策 [5] - 北京 上海 广州等一线城市首套房贷款利率降至4%以下 部分城市出现3.6%超低利率 [5] 供需结构变化 - 2024年城镇化率达67.3% 预计2025年突破68% [8] - 每年约1200万人口从农村涌入城市 为住房市场注入稳定需求 [8] - 2024年全国新开工面积12.1亿平方米 较2021年峰值下降38.6% [8] 区域分化特征 - 一二线核心城市表现抢眼 深圳 上海 杭州等地房价同比涨幅超8% [9] - 三四线城市复苏步伐相对滞后 部分人口流出地区面临库存压力 [11] - 人口净流入城市房价有望持续上涨 人口流出地区面临长期调整 [11] 投资者情绪变化 - 2025年第二季度43.7%受访者考虑购买投资性住房 较2024年同期上升18.6个百分点 [11] - 资金从股市 基金等金融产品回流至房地产市场 [11] 财政税收表现 - 2025年上半年全国土地出让收入2.17万亿元 同比增长23.5% [11] - 土地出让收入实现自2021年以来首次大幅增长 [11] 行业经济地位 - 房地产及相关产业链GDP贡献率约25% 就业贡献率超15% [12] - 行业在宏观经济中保持支柱地位 [12] 市场前景预测 - 2025年全年房价预计上涨6% 2026年维持5%左右增长率 [12] - 一二线热点城市短期涨幅可能更高 长期增速将逐步放缓 [12] - 房价增长将与居民收入增长保持基本同步 [12]

北京房地产市场交易数据 - 8月23日北京新房网签197套 网签面积14134.64平方米 其中住宅网签123套 网签面积11906.25平方米 [1] - 8月23日二手房网签203套 网签面积19965.81平方米 其中住宅网签194套 网签面积19533.09平方米 [1] - 2025年7月存量房网上签约14526套 签约面积1279896.03平方米 其中住宅签约12784套 签约面积1180633.8平方米 [3] 商品房库存状况 - 可售期房套数95626套 面积8039120.31平方米 其中住宅43289套 面积5721814.66平方米 [2] - 未签约现房套数228914套 面积12436539.89平方米 其中住宅31422套 面积3771325.77平方米 [2] - 现房项目总数39036个 初始登记面积276528947.45平方米 其中住宅929012套 面积115887403.27平方米 [2] 新增供应情况 - 2025年7月批准预售许可证8个 批准预售面积220282.86平方米 其中住宅1433套 面积189478.57平方米 [2] - 当月商业及办公单元新增供应为零 仅车位新增1199个 面积24071.66平方米 [2] - 现房项目中商业单元96554个 面积22854524.97平方米 办公单元134063个 面积24563235.83平方米 [2]

卜内门大楼修缮项目 - 卜内门大楼于2019年启动全面修缮，是外滩第二立面首个完成更新的单体建筑，修缮遵循真实性、最小干预等原则，对外立面水刷石肌理、首层门厅装饰等历史元素进行修复 [2][4][6] - 项目采用新技术与传统技术融合，通过三维扫描和3D打印技术复原东立面10个黑色铸铁橡树花环，并保留发现的历史原物如电梯厅铁艺栅栏 [7][8][9] - 修缮后大楼以"百空间卜内门洋行"重新运营，引入艺术与创意业态，6年来举办超50场活动，包括迪奥、卡地亚等高端展览，成为年轻创意群体聚集地 [8] 城市更新与资本运作 - 项目作为国内首单城市更新CMBS底层资产之一，2021年发行专项计划首期规模6.5亿元，储架50亿元，信用评级AAA，为历史建筑更新提供创新资金模式 [8][24] - 通过市场化运作盘活存量资产，实现建筑功能突破，融合文化、艺术与高端服务业，提升资产运营效益 [8][24] 德国书信馆大楼修缮计划 - 德国书信馆大楼为百联资控另一资产，计划以1905年风貌为蓝本复原巴洛克装饰，主入口一对人像柱Terminus为国内罕见装饰类型，具有高美学价值 [13][17][18][20] - 合作上海工艺美院及国际修复专家陈世嘉，通过历史文献比对和AI技术虚拟复原，强调忠实原作、拒绝现代添加的修复原则 [18][21][22][23] 历史建筑修缮机制与政策 - 外滩第二立面有141幢老建筑，面临设施陈旧、风貌缺失问题，需建立可持续更新模式，如开发权转移、容积率奖励及保护基金等激励机制 [28][29][31] - 借鉴东京丸之内经验，通过容积率转移制度（如东京站案例）实现历史保护与城市开发共生，国内政策支持"政府引导、市场运作"模式 [30][31]

房地产销售业务 - 2025年第二季度公司及控股子公司房地产销售签约面积63.74平方米 签约金额24.09万元[1] - 同期车位销售金额36.14万元[1] 房地产租赁业务 - 2025年第二季度公司实现房地产租金收入11,300.37万元 同比减少8.98%[1] 项目开发情况 - 公司及控股子公司无新增房地产储备项目[1] - 控股子公司无新开工项目[1] - 子公司无竣工项目[1]

行业环境分析 - 2025年上半年全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%，其中住宅投资35,770亿元，同比下降10.4% [3] - 全国商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%，销售额44,241亿元，同比下降5.5%，降幅持续收窄 [3] - 政策导向聚焦城市更新、"好房子"建设和存量资产盘活，地方政府有望全面取消限购限售政策 [3] 财务表现 - 营业收入2.91亿元，同比增长200.78%，主要因紫金和旭府项目集中交付 [2][11] - 归属于上市公司股东的净利润1,103.54万元，同比扭亏为盈（上年同期亏损1,248.20万元） [2] - 经营活动现金流量净额6,266.52万元，同比下降31.15%，因商品房预售资金回流减少 [2][10] - 货币资金6.61亿元，较年初增长5.15%；存货36.87亿元，同比下降7.08% [2][10] 项目开发进展 - 南京紫金和旭府项目总投资35亿元，本期投资1.48亿元，15栋住宅已全部完成竣工验收 [5] - 镇江凤凰和颐居项目总投资20.5亿元，本期投资6,853.95万元，部分楼栋已交付，剩余5栋在建 [6] - 报告期内无新增土地储备，现有可售住宅面积22.87万平方米，商业办公面积15.30万平方米 [6] 资产与投资 - 持有南京证券1.74亿股（占比4.73%），期末账面价值13.94亿元，本期公允价值变动损失1.01亿元 [10][13][15] - 投资性房地产8.24亿元，较年初增长14.63% [10] - 向控股股东凤凰集团借款余额11亿元，获得年度30亿元授信额度 [9][20] 治理与战略 - 修订《公司章程》等十余项核心制度，优化治理结构，拟取消监事会并由董事会审计委员会行使监督职能 [7][8] - 控股股东凤凰集团承诺避免同业竞争、减少关联交易，并提供持续资金支持 [19] - 尝试拓展合同能源费用管理业务，探索新老业务协同发展 [3]

核心财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 其中销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 保持行业前列 [1] - 商业业务营业收入41亿元 整体出租率93% [1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超90% [1] - 高质量交付超4.5万套房产 [1] 商业运营指标 - 商业客流同比增长7.8% 销售额同比增长7.2% [1] - 整体坪效同比增长7.6% 经营指标稳中向好 [1] - 数字化会员数量近4500万 与超12000家品牌建立合作 [1][2] - 中金印力消费REIT底层资产出租率达99% 客流增长超5% [2] 轻资产运营突破 - 成功运作深圳iN城市广场改造项目 开业当天实现97%出租率和95%开业率 [1] - 为黑石 新加坡政府投资公司等知名资产方提供运营服务 [2] - 在上海输出管理规模超百万平方米 [2] - 形成全链条能力 提供设计开发 商业运营 资产管理及资本管理服务 [2] 产品定位与创新 - 针对潮流运动 宠物社交等新兴需求进行精准定位 [3] - 新开商业项目首开接近满租 [3] - 作为业内最早开展轻资产输出管理业务的商业运营商之一 [2] 资产证券化进展 - 商业REIT实现良好运营 为持续扩募打下基础 [2] - 有望率先打通资产证券化通路 [2] - REITs市场发展存在巨大空间 多层次市场建设有待推进 [2] - 以Pre-REITs/REITs标准帮助业主制定资产长期战略 [2]

城市更新与拆迁预期下的房产投资动态 - 广州新中轴线南段城市更新推动拆迁补偿价差显著 国有土地上住宅最高补偿达6万元/平方米 而周边30年楼龄二手房成交价仅2.36-3.13万元/平方米 价差超100% [4] - 投资者以"老破小"为标的进行拆迁套利 目标包括低单价(如2.35万元/平方米)、低总价(约208万元)及高租金回报率房产 通过出租抵扣月供并等待拆迁或转售获利 [8][10] 典型区域投资案例与价格波动 - 赤岗西路小区投资客短期操作案例 3月以208万元购入(单价2.35万元/平方米) 5月以360万元挂牌(单价4.07万元/平方米) 两个月内挂牌总价上涨152万元 涨幅73% [8][9] - 荔湾恒润阁拆迁预期推动房价异动 历史成交单价1.71-1.86万元/平方米(2023-2024年) 当前挂牌价升至3.04-3.86万元/平方米 最高涨幅超126% [13][14][15] - 蓬莱花园业主大幅上调挂牌价 近一个月有房源总价跳涨410万元 当前最高挂牌单价达5.57万元/平方米 接近拆迁补偿上限5.6万元/平方米 套利空间基本消失 [19][21] 市场整体表现与局部热度分化 - 广州二手房市场整体仍处下行趋势 7月成交8962套 环比下降9.4% 同比下降10.7% 二手住宅销售价格环比下降1.0% 同比下降6.0% [17][19] - 拆迁预期仅推动局部楼市热度 业主惜售导致可交易房源减少 如赤岗西路小区仅1套房源挂牌 蓬莱花园仅5套房源在售 投资标的稀缺性加剧 [8][19] - 房产中介指出拆迁炒作热度已过 当消息广泛传播时投资价值减弱 当前市场供求关系转变 二手房库存高企 整体房价仍低于前几年水平 [22]

财务表现 - 营业总收入18.9亿元 同比下降3.85% [1] - 归属于上市公司股东的净利润6.32亿元 同比下降8.02% [1] - 基本每股收益0.63元 [1]

| 2025年7月存量房网上签约 | | | --- | --- | | 网上签约套数: | 14526 | | 网上签约面积(m²)： | 1279896.0300 | | 住宅签约套数: | 12784 | | 住宅签约面积(m2): | 1180633.8000 | | 可售期房绕计 | | 2025 年7月预售许可 | | 2025/8/21期 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: | 96517 | 批准硕喜许可证: 8 | | 网上认购 | | 可售房屋面积(M2):8161383.9600 | | 批准预售面积(M-):220282.8600 | | 网上认购面积( | | 其中 信詞意数: | 43461 | 其中 住宅套数: | 1433 | 其中 信号 | | 面积(M2): 5740820.4700 | | 面积(M2): 189478.5700 | | 庫線( | | 商业单元: | 372 | 商业单元: | 0 | 商业! | | 面积(M2): 202013.3500 | | 面积(M2): | 0.0000 | 商標( | | ...