公司领导层变更 - 黄力平于10月接棒万科董事长，并于11月20日首次以新身份公开亮相 [2] - 黄力平自2021年起以深铁集团代表身份进入万科董事会，拥有四年参与公司治理的经验 [3] - 黄力平目前仍同时担任深铁集团党委副书记、董事、总经理职务，保持双方业务衔接 [3] 公司经营现状与股东支持 - 公司1-10月实现1152.8亿元销售额，但经营压力尚未缓解，"三高"遗留问题仍在 [4] - 大股东深铁集团已累计提供约308亿元股东借款，借款条款优于金融机构借款条件 [4] - 深铁集团承诺按市场化、法治化原则，持续支持公司化解风险、摆脱困境 [4] 未来发展战略 - 公司未来战略将坚持战略聚焦，按照"推动房地产高质量发展"要求，从城市聚焦、业务组合等五个方面综合施策 [5] - 公司坚持规范运作，通过组织优化、压缩管理层级等措施构建更高效治理机制 [5] - 公司坚持科技赋能，应用新一代信息技术、绿色低碳技术提升产品竞争力与多元场景经营能力 [5] 行业前景与公司挑战 - 行业正处于新旧发展模式转换阵痛期，需要消化"三高"阶段形成的负担 [6] - 随着政策持续落实，合理住房需求兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展 [6] - 公司发展面临严峻挑战，经营业绩将持续承压，需要凝聚各方智慧共同应对 [6]

股东会与管理层表态 - 万科于2025年11月20日召开第一次临时股东会，新任董事长黄力平及6位核心高管出席 [2] - 黄力平表示房地产行业处于新旧模式转换阵痛期，公司发展面临严峻挑战，经营业绩持续承压 [2] - 大股东深铁集团承诺与各方共同努力，帮助万科有序化解风险并重回健康发展轨道 [2] 股东借款协议详情 - 临时股东会审议并通过了《关于就深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保订立框架协议的议案》，同意股数占比98.6371% [2][9] - 根据协议，万科拟在2025年以来至2025年度股东会召开日期间，向深铁集团申请不超过220亿元的借款额度 [3][6] - 该220亿元额度包含了协议生效前已发生的无担保借款，以及后续新增借款 [6][7] 已提供借款的具体情况 - 截至公告日，深铁集团年内已累计向万科提供13笔借款，额度总计314.6亿元，实际提取金额为307.97亿元 [4][8] - 已提取的借款利率均为2.34%，借款期限多为不超过36个月 [4][8] - 在220亿元的无抵押借款额度中，已使用203.73亿元，最新一笔16.66亿元借款后，剩余额度仅剩6.24亿元 [7][8] - 部分借款提供了抵押物，例如以万物云股票作为质押，质押率按70%计算 [4] 借款资金用途与债务偿还 - 万科已使用深铁提供的借款偿还了12笔公开债券的本金或利息，金额合计165.22亿元 [10][12] - 例如，在11月13日使用16.66亿元借款偿还了"20万科08"的本金及利息 [11] - 近两个月内，万科即将到期的债券本金或利息合计70.15亿元 [12] - 截至9月30日，公司账上货币资金余额为656.77亿元，足以覆盖短期债务 [13] 公司未来发展战略 - 未来工作将围绕三方面展开：坚持战略聚焦、坚持规范运作、坚持科技赋能 [14] - 战略聚焦将依据"十五五规划建议"中推动房地产高质量发展的要求，稳定开发业务并优化业务布局 [14] - 行业将构建多层次住房供应体系，随着政策落实，合理住房需求有望逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期 [15]

股东支持与融资安排 - 万科第一大股东深铁集团提供不超过220亿元额度的股东借款 用于偿还公司公开债本息及指定借款利息 [1] - 深铁集团已累计提供约308亿元股东借款 借款期限和利率均优于公司从金融机构获得的借款条件 [2] - 深铁集团已先行提供无抵质押担保借款总金额213.76亿元 公司后续需对已发生的借款提供抵质押担保以完善手续 [1][2] 公司经营与财务表现 - 万科2025年1月至10月实现销售金额1152.8亿元 经营服务业务收入同比略有增长 [4] - 公司前10个月借助政策支持有序推进资源盘活 新增可售货值228亿元 [4] - 公司通过组织重建压缩管控层级从"三级半"至"两级" 以改善经营效率并强化总部管理职能 [4] 发展战略与未来规划 - 公司将坚持战略聚焦 按照推动房地产高质量发展的要求 在稳定住宅开发基础上优化业务布局和结构调整 [3] - 未来工作重点包括城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位和科技赋能五方面综合施策 [3] - 公司计划通过资本运作手段剥离与战略关联度不高的业务和资产 以改善现金流和资产负债结构 [4] 行业环境与管理层表态 - 房地产行业正处于新旧发展模式转换过程 消化过去"三高"阶段形成的负担存在阵痛期 公司发展面临严峻挑战 [2] - 管理层表示将凝心聚力有序化解风险 推动公司重回健康发展轨道 [2] - 股东借款框架协议的订立被市场解读为短期显著降低公司公开债违约概率 并帮助稳住公开市场偿债窗口 [2]

股东借款与担保安排 - 万科举行临时股东大会表决与深铁集团的股东借款框架协议 议案涉及自2025年起深铁向万科提供不超过220亿元额度的借款 用于偿还公司公开债本息以及深铁同意的指定借款利息 [2] - 截至目前 深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元 万科后续需对已发生的借款提供抵质押担保 否则深铁有权要求提前偿还已发生的借款本息 [2] - 万科管理层表示资产抵质押是借款合同中的常规安排和既有约定 本次是申请获得股东授权以完成抵质押手续 前期大股东为避免审批程序延误已先行提供资金 [3] 公司经营与财务状况 - 公司1-10月销售金额为1152.8亿元 经营服务业务收入同比略有增长 例如万物云整体收入同比增长3% 长租业务出租率超94% [4] - 公司借助政策支持推进资源盘活 前10月新增可售货值228亿元 但经营压力尚未有效缓解 未来将继续优化管理并计划剥离与战略关联度不高的业务和资产以改善现金流和资债结构 [4] 行业前景与管理层表态 - 万科董事长黄力平表示 在房地产新旧发展模式转换过程中 消化过去"三高"阶段形成的负担存在阵痛期 公司发展面临严峻挑战 经营业绩持续承压 [3] - 作为大股东 深铁集团将与各方一起帮助万科有序化解风险并推动其重回健康发展轨道 [3] - 公司认为随着政策持续落实和合理住房需求逐步兑现 行业有望逐步走出调整周期并迈向稳健发展新阶段 [4]

股东大会核心议案 - 万科举行2025年第一次临时股东大会 新任董事长黄力平首次以该身份公开亮相 [3] - 股东大会对深铁集团向公司提供不超过220亿元额度股东借款的议案进行表决 借款用于偿还公开债本息及指定借款利息 [3] - 截至目前深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元 万科后续需对已发生借款提供抵质押担保 [3] 管理层对议案的说明 - 管理层表示资产抵质押是借款合同原有约定 是市场化法治化原则的体现 本次是申请获得股东授权以完善手续 [4] - 前期大股东为避免审批程序延误资金到位时间已先行提供部分资金 本次集中申请授权是为完成股东会程序 [4] - 董事长黄力平表示公司将凝心聚力有序化解风险 深铁作为大股东将帮助公司摆脱困境重回健康发展轨道 [4] 公司经营表现 - 万科1-10月销售金额1152.8亿元 经营服务业务收入同比略有增长 [5] - 具体表现包括上海高福云境项目创公司近年单日单盘销售纪录 万物云整体收入同比增长3% 长租业务出租率超94% [5] - 公司借助政策支持推进资源盘活 前10月新增可售货值228亿元 [5] 公司面临的挑战与应对策略 - 管理层坦言经营压力尚未有效缓解 困难客观存在 未来将继续发挥产品服务优势优化管理提升效益 [5] - 公司将在各方支持下通过资本运作手段剥离与战略关联度不高业务和资产 改善现金流和资债结构 [5] - 公司认为随着政策持续落实合理住房需求兑现 行业有望逐步走出调整周期迈向稳健发展新阶段 [5]

公司经营现状与挑战 - 公司1至10月销售金额为1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长 [3] - 公司前10月新增可售货值228亿元，经营压力尚未有效缓解，困难客观存在 [3] - 公司将管控层级从“三级半”压缩至“两级”，强化总部管理职能以改善经营效率 [3] 大股东支持与资本运作 - 大股东深铁集团自2025年起提供不超过220亿元额度的股东借款，用于偿还公开债本息 [4] - 截至目前，大股东已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元 [4] - 公司后续需对已发生借款提供抵质押担保，否则大股东有权要求提前偿还本息 [4] - 公司正通过资本运作手段剥离与战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资债结构 [3] 未来发展战略 - 公司将从城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能五方面综合施策优化业务布局 [2] - 公司坚持规范运作，构建“治理规范、内控有效、阳光透明”的管理机制 [2] - 公司坚持科技赋能，应用新技术打造产品与服务，并携手合作伙伴加快新场景规模化应用 [2] 行业前景与公司定位 - 行业在政策持续落实下，合理住房需求逐步兑现，有望逐步走出调整周期迈向稳健发展 [3] - 公司处于房地产新旧发展模式转换阵痛期，需消化过去“三高”阶段形成的负担 [2] - 大股东表示将与各方不懈努力，帮助公司有序化解风险，推动其重回健康发展轨道 [1]

公司治理与股东支持 - 新任董事长黄力平首次以董事长身份公开亮相 [2] - 股东大会表决通过深铁集团向公司提供不超过220亿元股东借款额度的框架协议 [3] - 截至目前深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元 [3] - 公司后续需对已发生借款提供抵质押担保 否则深铁有权要求提前偿还 [3] - 管理层表示资产抵质押是借款常规安排 本次是申请股东授权以完善手续 [3] 公司经营业绩与策略 - 公司1-10月销售金额1152.8亿元 [6] - 经营服务业务收入同比略有增长 例如万物云整体收入同比增长3% [6] - 长租业务出租率超过94% [6] - 前10月新增可售货值228亿元 [6] - 公司坦言经营压力尚未有效缓解 将继续优化管理提升效益 [6] - 公司将通过资本运作剥离与战略关联度不高的业务和资产 改善现金流和资债结构 [6] 行业前景与风险应对 - 董事长黄力平表示房地产行业处于新旧模式转换阵痛期 公司发展面临严峻挑战 [4] - 大股东深铁将与各方一起帮助公司有序化解风险 推动其重回健康发展轨道 [5] - 公司认为随着政策持续落实 行业有望逐步走出调整周期迈向稳健发展新阶段 [7]

公司治理与股东支持 - 万科于11月20日举行2025年第一次临时股东会，新任董事长黄力平首次以该身份公开亮相 [1] - 会议核心议题是表决关于深铁集团向万科提供不超过220亿元股东借款额度的框架协议议案 [3] - 截至会议时，深铁集团已向万科提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元，后续万科需对已发生借款提供抵质押担保 [3] - 管理层解释，资产抵质押是借款合同原有约定和常规安排，此次申请授权是为完善手续，前期大股东为及时满足资金需求已先行提供资金 [3] - 董事长黄力平表示，深铁集团作为大股东将与各方一起帮助公司有序化解风险，推动其重回健康发展轨道 [5] 公司经营与财务表现 - 公司1-10月销售金额为1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长 [5] - 具体经营亮点包括：上海高福云境项目创近年单日单盘销售纪录，万物云整体收入同比增长3%，长租业务出租率超过94% [5] - 公司借助政策支持推进资源盘活，前10个月新增可售货值228亿元 [5] - 管理层坦言经营压力尚未有效缓解，未来将继续优化管理以提升效益 [5] - 公司计划在各方支持下，通过资本运作剥离部分与战略关联度不高的业务和资产，以改善现金流和资债结构 [5] 行业前景与公司挑战 - 董事长黄力平指出，在房地产新旧发展模式转换过程中，消化过去“三高”阶段形成的负担必然有阵痛期，公司发展面临严峻挑战，经营业绩将持续承压 [4] - 公司认为，随着政策持续落实，合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段 [5]

公司治理与股东支持 - 万科董事长职位发生变更，深铁集团总经理黄力平接替辛杰出任董事长并首次公开亮相 [2][4] - 大股东深铁集团已累计提供约308亿元股东借款，借款条件优于外部金融机构 [6] - 万科拟再向深铁集团申请不超过220亿元借款额度，用于偿还公开市场债券本息 [5] - 万科需对已发生的213.76亿元股东借款提供抵/质押担保，以履行合同义务 [5][6] 公司战略与业务调整 - 公司未来工作将聚焦三方面：坚持战略聚焦推动高质量发展、坚持规范运作构建高效治理机制、坚持科技赋能打造竞争力 [8] - 公司将通过资本运作剥离部分与战略关联度不高的业务和资产，以改善现金流和资债结构 [10] - 公司今年前三季度已完成大宗交易签约金额近70亿元，并将冰雪业务剥离出售 [10] - 公司1~10月销售金额为1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长 [9] 行业前景与公司展望 - 随着政策持续落实，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段 [9] - 在房地产新旧模式转换过程中，公司需消化过去“三高”阶段形成的负担，经营业绩将持续承压 [7] - 公司借助政策支持有序推进资源盘活，前10个月新增可售货值228亿元 [10] - 政策托底、股东助力与自身战略调整形成的合力，将为公司穿越周期注入动力 [11]

股东支持与融资安排 - 大股东深铁集团提供不超过220亿元股东借款额度，用于偿还公司公开债本息及指定借款利息 [3] - 截至目前深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元 [3] - 公司后续需对已发生借款提供抵质押担保，否则深铁有权要求提前偿还借款本息 [3] 公司经营业绩表现 - 公司1—10月销售金额达1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长 [5] - 万物云整体收入同比增长3%，长租业务出租率超94%，长租期客户占比显著提升 [5] - 前10月新增228亿元可售货值，物流业务战略客户占比持续提升 [5] 未来发展战略规划 - 公司将从城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能五方面综合施策推动高质量发展 [4] - 坚持规范运作构建更加规范高效的治理机制，将管控层级从"三级半"压缩至"两级" [4][5] - 坚持科技赋能应用新技术打造竞争力产品，加快场景培育提升多元场景开发经营能力 [4][5] 行业趋势与管理层展望 - 管理层认为行业有望随政策落实逐步走出调整周期迈向稳健发展新阶段 [6] - 公司坦言经营压力尚未有效缓解但将发挥产品服务优势优化管理提升效益 [6] - 公司正通过资本运作手段剥离与战略关联度不高业务资产改善现金流和资债结构 [6]