项目集中看房活动 - 闵行区计划于2025年9月26日对前湾花语园、前湾名邸、紫樾雅苑三个区筹公租房项目举行集中看房活动 [1] - 看房时间为当日9:00至11:30及13:30至16:00，地点分别位于三个项目的指定楼栋 [23] - 活动仅面向已持有闵行区区筹公共租赁住房准入资格的申请人 [23] 前湾花语园项目详情 - 项目位于闵行区华漕镇雅乐路788弄，提供公租房房源148套，总建筑面积8201.60平方米 [2] - 房源包括一居室112套（约50平方米）和二居室36套（约72平方米），备案租金为51.30元/平方米 [2] - 项目由两栋楼组成，1号楼和2号楼各74套房源，每层主要为4套，包含不同房型分布 [4][5] - 所有房源均为精装修，配备齐全的家具家电，可实现拎包入住 [6] 前湾名邸项目详情 - 项目位于闵行区华漕镇徐亭路55弄，提供公租房房源40套，总建筑面积2467.60平方米 [8] - 房源包括一居室和二居室各20套，面积分别约为55平方米和69平方米，备案租金为51.39元/平方米 [8] - 所有40套房源位于20号楼，东西边套为二居室，中间套为一居室 [9] - 房源为精装修且配置齐全，可直接入住 [10] 紫樾雅苑项目详情 - 项目位于闵行区华漕镇园堂路231弄，提供公租房房源150套，总建筑面积9153平方米 [15] - 房源包括一居室90套（约56平方米）和二居室60套（约66-71平方米），备案租金为50.37元/平方米 [15] - 项目由23号楼和24号楼组成，每栋楼各75套房源，每层5套 [16][17] - 所有房源为精装修并配备全套家具家电，满足拎包入住条件 [19] 项目周边配套设施 - 商业配套包括开市客、虹桥前湾印象城、大润发等大型商业综合体 [13][21] - 教育资源涵盖上海外国语大学闵行外国语中学、华漕学校及多所高端外籍和双语学校 [13][21] - 交通便利，有轨道交通13号线西延伸段（在建）及多条公交线路，邻近嘉闵高架等快速路 [13][21] - 医疗资源丰富，周边有新虹桥国际医学中心、华山医院虹桥院区等多家综合性医院 [13][21]

公司业务概况 - 自如是一家提供高品质居住生活服务的国际化科技公司 成立于2011年10月18日 发展至今13年[2] - 业务覆盖全球8个国家和地区 入驻超过100个城市[2] - 提供房屋买卖 租赁 智能家装 生活服务等全周期平台型服务 旗下拥有自如租房 自如美家二手房 智爱家 自如家服等品牌[2] - 国际业务通过自如比邻ZABIT品牌提供海外租房服务[2] 企业社会责任项目 - 海燕计划是自如最重要的企业社会责任项目 自2013年起已举办13季 2026年将开展第14季[3] - 累计惠及全球数千所高校450万毕业生 减免押金达13亿元[3] - 为应届毕业生提供租房月付 押金减免专项支持[3] 项目参与条件 - 参与者需为国内外高校（含港澳台）统招的专本硕博当年应届毕业生 2026年计划针对毕业时间在2026年的学生[5] - 通过自如APP/小程序提交毕业生信息进行认证[4] - 适用城市包括北京 上海 深圳 杭州 南京 成都 武汉 广州 天津 苏州等10个城市[5] 项目权益内容 - 签约免押金权益适用于全部支付方式[6] - 支持按月支付租金[6] - 赠送200元无门槛搬家券（标注为"0元起"）[6] - 认证成功即获价值千元租房券[7] 营销传播规划 - 传播周期为2026年4月至8月 高潮期集中在5-6月[8] - 目标受众为有租房需求的应届大学毕业生[9] - 传播目标为提升自如及海燕计划知名度 吸引毕业生参与[9] - 执行预算为100万元[8] 知识产权条款 - 主办方有权通过线上线下多渠道使用优秀作品进行品牌宣传[11] - 参赛作品著作人身权归参赛者 著作财产权自提交之日起归主办方及命题单位独家所有[12] - 主办方可在全球范围内行使著作财产权 无需向参赛者支付费用[12] - 参赛作品须保证原创性 侵权责任由参赛者承担[12]

全国租赁市场整体趋势 - 55城个人房源整体租金为31.76元/平方米/月，环比上涨0.37%，结束连续两个月下跌趋势 [2] - 租金同比下降2.72%，但降幅较上月收窄0.8个百分点，已连续12个月同比下跌 [2] - 27个城市租金环比上涨，武汉以4.5%环比涨幅居首，11个城市同比上涨 [2] - 42个城市租金同比下降，占比76%，杭州同比跌幅最大达8.1% [2] - 租赁市场转入传统淡季后，预计租金将以降为主 [1][10] 重点八城市场表现 - 重点八城租金环比普遍上涨，但同比仍跌多涨少 [4] - 武汉是八城中唯一同比上涨城市，涨幅达5.94% [2][4] - 北京成为八城中唯一同环比双降城市，环比降2.05%，同比降6.05% [1][4] - 北京租金下行趋势明显，主要因供应持续增加而需求相对平衡 [4] 保障性租赁住房影响 - 保租房加速入市是触发重点城市租金下跌的重要原因 [7] - 北京计划2025年筹建保障性租赁住房5万套，竣工各类保障房8万套 [7] - 已披露9批次认定项目涉及54个集体用地新建项目，合计房源9.02万套（间） [7] - 上海保租房集中入市加剧市场竞争，租金同比降幅达7.9%，居55城第二位 [8] - 保租房显著增加市场供应，成为抑制一线城市租金上行的关键变量 [9] 市场供需结构变化 - 个人房源供应规模走高，加剧租赁市场竞争环境 [8] - 个人房东普遍采取"以价换量"策略，导致租金坪效普遍回调 [9] - 武汉套均房租为2079元/套，环比下降9.17%，反映小户型需求增加 [8] - 高校毕业生增加带动小户型产品需求，导致套均租金下调 [8] 区域市场分化特征 - 市场呈现城市分化特征，武汉在毕业季期间表现突出 [8][9] - 北京、上海等一线城市因保租房放量，租金面临更大下行压力 [8][10] - 杭州租金同比下降8.1%，为55城中跌幅最大城市 [2] - 随着传统淡季到来，租客议价空间有望继续扩大，特别在供应量大城市 [10]

出租房源供应 - 8月份英国出租房源数量下降速度为新冠疫情以来最快 [1] - 衡量房源供应的指数降至-37 为2020年4月以来最低水平 [1] - 房源供应指数下降反映房东正在离开市场 [1] 市场影响因素 - 税收上涨导致买房出租房产被抛售 [1] - 即将出台的租客权利法案对市场形成压力 [1] - 有关租金收入可能需要缴纳国民保险的猜测是数据下跌因素 [1] - 对遗产税规划的担忧加剧了房东退出市场 [1]

事件概述 - 广州白云一对夫妻在自如平台合租一间房，因生育小孩被平台指违反合同规定，要求在3个工作日内搬离 [2] - 平台方解释合同明确规定每间房入住不得超过2人，居住人年龄须在18至40岁之间，且不得有未成年人，王女士的情况已遭到其他租客投诉 [2][7] - 自如客服表示已提供无责退租、搬家等多套解决方案并协助调解，但租客尚未认可，目前街道、社区已介入进行多方协商 [2] 合同条款细节 - 合同规定“自如友家”产品每个卧室居住人数不得超过2人，居住人员年龄须为18周岁以上、40周岁及以下 [8] - 公共区域走廊仅支持摆放鞋架且需保障正常通行，不得放置垃圾、废品、纸箱等物品，不得影响其他租户正常使用 [8] - “自如整租”产品对居住人员无年龄限制，但居室居住总人数有明确规定，例如一居室不超过3人，二居室不超过5人 [8] - 平台工作人员称在签约确认合同前，相关内容均已重复提醒租客 [8] 市场现状与行业问题 - 当前租房市场存在对特殊人群的歧视性要求，如部分房东和平台不租给老人、孕妇等 [14] - 北京、上海等城市超三分之二的中介机构对60岁以上老人设限，部分平台将“60岁以上租客”自动归类为高风险群体 [14] - 老年人的房租涨幅远超年轻人，年轻人第二年涨幅在5%到10%之间，而老年人涨幅会超过20% [14] - 部分品牌公寓明文规定“限18~40岁”租客，68%的房东认为老年租客“生活习惯难磨合”，45%担忧房屋维护成本增加 [14] 政策与解决方案探讨 - 2022年《广州市住房租赁标准有关问题的通知》规定承租人人均使用面积不得低于5平方米，但为具有赡养、抚养、扶养义务关系等特殊情况留有弹性空间 [11][12] - 已有地方尝试将禁止年龄歧视写入租赁法规，如杭州余杭区法院判决房东拒租老人行为构成年龄歧视，北京推出配备适老化设施的老年公租房 [15] - 建议租赁平台推出针对老年租户的产品，提供灵活租期，或参考国外“代际合租”模式实现共赢 [16] - 解决生育相关租房困境需在公共政策层面发力，如针对生育痛点施策、精准发放生育补贴、将多子女家庭纳入公租房优先配租范围等 [16]

全国40城租赁市场景气度概况 - 8月全国40城租赁市场景气度指数为72.4，较上月略有下降，市场挂牌租金环比微幅回落 [1] - 相较于去年同期，今年毕业季租赁市场表现较为温和，8月市场表现优于同期水平 [1] - 新增租赁挂牌房源量环比小幅下降3%，租赁线上需求热度环比下降7% [1] - 前期活跃度较高的一二线城市，本月供需环比回落更为显著 [1] 重点城市租赁市场收益率表现 - 7月10个重点城市挂牌租金收益率均同比上升，整体呈小幅增长趋势 [3] - 北京挂牌租金收益率为2.2%，上海为1.9%，主要受房价下行推动 [3] - 广州挂牌租金收益率为2.3%，深圳及成都因挂牌租金同比回升带动收益率上涨 [3] - 成都和重庆挂牌租金收益率表现强劲，分别达到3.2%和3.4%，武汉上升至2.7% [3] 全国40城租赁市场供需情况：价格指数表现 - 8月全国40城平均挂牌租金约为43.3元/平方米/月，环比小幅下降1.3% [6] - 仅有13个城市租赁价格指数环比小幅上涨，21个城市挂牌租金环比跌幅在2%以内 [6] - 一线城市挂牌租金普遍环比小幅下跌，北京和深圳分别下降1.8%和2.7% [7] - 多数热点二线城市如杭州、西安、南京等挂牌租金环比跌幅不超过1% [7] 全国40城租赁市场供需情况：挂牌与需求热度表现 - 8月全国40城新增挂牌房源量环比下降3%，仅有14个城市新增供应环比上升 [8] - 上海和深圳新增挂牌供应量环比分别下降8%和13% [8] - 长沙、三亚、呼和浩特新增挂牌供应量环比表现亮眼，分别增长21%、11%、9% [11] - 全国40城租赁市场线上需求热度环比下降7%，仅有4个城市需求热度环比上升 [8] - 一线城市整体需求热度环比下降，深圳和广州分别下降7%和10% [8] 全国40城租赁市场供需情况：挂牌周期表现 - 8月全国40城平均挂牌周期约为40.6天，与上月持平，仍有19个城市挂牌周期缩短 [13] - 上海和广州挂牌周期继续小幅缩短，深圳挂牌周期增加2.1天至约43.2天 [13] - 哈尔滨、长沙、三亚等城市挂牌周期降幅均超过1天 [13][14] - 合肥、长春、苏州等城市挂牌周期升幅均超过1天，房源出租压力存在分化 [13][14]

中国老年人租房市场现状分析 - 超三分之二中介机构对60岁以上老人设限 要求子女陪同签约或直接拒绝 [4] - 29.9%的老年人无自有或配偶产权住房 全国独居老人比例达14.2% 其中20%依赖租房解决居住问题 [7] - 60岁及以上流动人口达1800万人 约占全部流动人口7.2% 一线城市流动老人数量持续增长 北京流动老人占比28% 广州2023年60岁以上流动人口56.45万人同比增长16.84% [21][22] 老年人租房需求特征 - 主要租房原因包括照顾孙辈就近入学（老漂族） 医疗资源寻求 以及传统养老模式瓦解产生的"候鸟老人"群体 [6] - 需求集中于低楼层 近医疗点 带扶手或防滑设施的适老化房源 且预算普遍有限 [9] - 城市独居老人住房需求尤为突出 现有市场房源主要满足年轻群体需求（高楼层 开放式布局） [7][9] 市场供给端限制因素 - 中介机构普遍设置年龄限制 部分平台将租客年龄限制在18-60岁之间 线上平台缺乏老年群体专属入口 [14] - 适老改造成本高昂 后续维修成本可能无法通过租金覆盖 [15] - 房东担忧风险成本增加 包括意外事故法律纠纷（如北京案例中房东因防滑措施不到位被判赔3万元）及房屋闲置损失（上海案例中房屋闲置8个月需高额消毒费用） [9] 政策与市场机制缺陷 - 公租房政策优先保障本地户籍老人 流动老年群体缺乏完整政策保障 [22] - 现有租房险种未覆盖老年群体 房东投保意愿低导致风险收益比失衡 [18] - 法律层面存在矛盾：《老年人权益保障法》禁止年龄歧视 但房屋租赁属于平等市场行为 房东享有租客选择权 [13] 国内外解决方案探索 - 广州2024年新修订公租房管理办法放宽收入标准 增加适老化设施 杭州对70岁以上老人实行优先保障选房 [22] - 北京中介推出"省心租"模式 由公司全权管理房源并配备租房管家 [23] - 日本2001年立法细分三种老年人租房类型 2023年附带服务的老年住宅达28.5万户 新加坡允许公积金支付租金并推行"长者优先配屋计划" [23][24] 行业发展建议方向 - 建立政府主导的"租赁责任保险"机制 由房东 租户 企业共同承担突发意外经济损失 [19] - 完善市场准入规则 通过具体标准评估老年人经济与行为能力而非简单年龄限制 [14] - 推动适老化改造从自有房向租赁市场延伸 平衡政策执行偏差 [16]

串串房市场现象与商业模式 - “串串房”指炒房客以低价收购旧房或毛坯房，用极低成本快速装修后作为精装房高价出租，通常存在甲醛超标等问题[3] - 一套50平方米房屋以简约风格翻新，若不考虑环保达标，成本仅需几千元，但可获得高于市场20%-30%的租金[4] - 社交媒体上“串串房”话题关注度高，截至2025年8月底，小红书平台相关话题总浏览量达1.41亿，总参与人数达1.47万[3] 租客群体特征与遭遇 - 受害租客多为预算有限、租房经验不足的年轻人，关键词包括“刚毕业”、“着急租房”、“装修精致”等[3] - 典型案例如四川大学生刘明以950元/月租金租下串串房，总花费3800多元[2]，厦门毕业生王磊以3000元/月租金租房后一周即因高烧住院[6][8] - 有多年社会经验的打工者也中招，如徐天夫妇在杭州租房，押金即超1万元，入住后丈夫因异味感到呼吸不畅[10] 房屋空气质量与健康风险 - 专业检测报告显示串串房污染物超标，如王磊租住房甲醛标准为≤0.08mg/m³，但检测结果大厅为0.146 mg/m³，卧室为0.172 mg/m³[8][9] - 甲醛挥发周期长达15年，爆发期是前两三年，对人体危害比其他化学物质更严重[21] - 第三方检测机构指出，网上购买的简易自测盒结果不准，受外界影响大，存在“假超标”可能[22][23] 行业规范与头部机构举措 - 头部租赁平台已投入大量成本保障居住安全，关于租住空气质量问题已基本合规[26] - 例如魔方公寓在新房出租时会将CMA检测报告贴在门上，告知租客装修时间及除甲醛情况[26] - 自如称新装修房源均经空气质量检测合格后方可上架，贝壳省心租在收房环节设严格标准，对疑似超标房执行专业检测[26] 租赁合同与法律维权挑战 - 串串房合同常藏有霸王条款，如不允许退租、高额赔偿金、撇清房东责任等，但此类条款不合法[14] - 维权过程繁琐，租客需自行整理聊天记录、检测报告、转账记录等形成完整证据链，耗费大量时间精力[17][18] - 即使胜诉，赔偿通常仅包括剩余租金、押金、检测费用，医疗费、误工费等难以获赔，因无法证明生病与甲醛超标间的因果关系[19] 政策监管与行业展望 - 2025年7月国务院发布《住房租赁条例》，规定出租住房应符合相关安全健康标准，违规机构可处2万至10万元罚款[27] - 但该条例主要针对住房租赁机构，未明确提及个人二房东[28] - 行业专家认为未来需通过建立黑名单、推动租赁备案、建立公益法律援助等途径进一步改善租房环境[28]

交易概述 - 公司拟将位于安吉县塘浦工业园区双桥路366号的1宿舍1-5层、2宿舍1-5层及食堂1-4层出租给安吉鸿创物业有限公司，租期10年，总租金金额为916.99万元（含税）[1] - 本次交易经公司第四届董事会第十次会议审议通过，表决结果为7票同意、0票反对、0票弃权，无需提交股东大会审议[2] - 交易不构成关联交易或重大资产重组，交易对方与公司无关联关系[1][2] 交易对方信息 - 承租方安吉鸿创物业有限公司成立于2025年7月2日，注册资本100万元人民币，法定代表人林荷英，持股99%[3] - 公司经营范围涵盖物业管理、房地产租赁、建材销售、日用百货销售等一般项目及食品销售等许可项目[3] - 鸿创物业与公司不存在产权、业务、资产、债权债务或人员方面的其他关系[3] 标的资产详情 - 出租房产总面积为9,443.65平方米，包括1宿舍1-5层、2宿舍1-5层及食堂1-4层[4] - 房产产权清晰，未被采取查封、冻结等司法措施[4] - 租赁期限自2025年9月1日至2035年8月31日，含免租装修期2025年9月1日至10月31日[4] 协议核心条款 - 租金定价采用分层计价：宿舍区域按含税价8.3元/平方米计算，食堂区域按含税价7元/平方米计算，合计月租金74,473.9元[5] - 租金每3年上涨3.5%，按不含税价计算，租金每年一次性付清[5] - 承租方需支付38万元房屋押金，并承担水电、通讯等使用费用及消防设施安装维护成本[6] - 限制整体转租，经营项目转让需出租方书面同意，若遇政府拆迁则合同自动终止[6] 历史租赁情况 - 公司前期累计出租多项资产，包括商会大厦C座12楼8号房、塘浦工业园区3号厂房区域等，用途涵盖生产经营及办公[2] - 历史租赁期限为1年至10.5个月不等，单笔租金金额最高为7.5万元[2] 交易影响 - 本次出租有利于盘活闲置资产，提高资产运营效率，增加公司收入[7] - 交易遵循公平公正原则，预计对公司未来财务状况产生积极影响[7]

市场总体格局 - 上海集中式公寓开业规模近41万间 持续领跑全国租赁市场 [2] - 租赁市场已从规模扩张进入结构优化时期 需求端呈现细分变化 [12] 户型需求变化 - 两房以上户型产品市占率达44.6% 较去年年初增长7.1个百分点 [3] - 两房户型占比增长5.1个百分点 三房户型增长1.8个百分点 [3][4] - 新开业项目中超55%配置两房及三房户型 其中三成项目以两房为主力产品 [5] - 一房户型占比下降6.8个百分点 多人间下降0.4个百分点 [4] 整租需求趋势 - 整租签约量持续攀升 2024年三季度达32.3%后稳定在32%-33%区间 [5] - 家庭型整租需求持续上扬 反映"以租代购"成为更多家庭选择 [1][8] - 租客居住理念从"经济性优先"转向"舒适性优先" 年轻租客追求整租体验 [8] 高端市场表现 - 服务式公寓占比5.54% 租金和出租率逆势上扬 [9] - 高净值客群对内环内服务式公寓需求稳定 更愿为个性化服务买单 [1][9] - 高端客户需求包括：高端装修、智能家居、24小时管家服务、商务配套及多元化居住体验 [9] 租金表现 - 个人房源租金坪效101.83元/㎡/月 同比下降11.78% [9] - 集中式公寓租金坪效148.5元/㎡/月 同比下降6.60% [9] - 保租房集中入市对租金平抑效果明显 中外环区域供需错配导致租金持续下滑 [9]