商业地产高管变动与组织变革 - 2025上半年商业地产高管圈发生53起人事变动，涉及近20家企业，其中跳槽/新上任占比41%，内部调任28%，辞任/退休26%，自主创业4% [1] - 万科、华润、龙湖、大悦城等近10家企业开启组织变革，涉及经营策略调整、区域公司收缩及商业板块专业化 [3] - 港资企业与内地开发商展开"抢人大战"，如华润万象生活从太古地产挖角，香港置地从万科引入高管 [8] 内地商管公司战略升级 - 万科商业板块印力集团转型"市场化大资管平台"，撤销区域公司实行两级管控，并与泰国The Mall集团达成战略合作 [5] - 大悦城控股将商业管理中心升格为商业事业部，聚焦"年轻力"生态，推出「大朋友」计划强化购物中心运营 [7] - 头部商管公司组建"商业+资管"复合型团队，提升组织效率与产品迭代能力 [4] 港资企业内地战略调整 - 太古地产晋升余国安、伍玉珊等内地背景高管，强化内地零售布局，推动1000亿港元投资计划 [9][11] - 香港置地战略转型聚焦商业地产，挖角万科滕樱君、博枫背景的关仕荣，并计划未来10年回收100亿美元押注高端商业 [12][14] - 香港置地取消城市公司架构，将开发权限收归集团，涉及批量中层调动 [12] 人才招聘与培养体系 - 华润万象生活启动"万象引力"精英招聘，覆盖商管/物管高管，并制定6个月带岗历练的"着陆计划" [16][18] - 头部企业构建全周期人才培养体系，如内部竞聘、跨航道流动等机制 [18] - 资管及轻资产岗位需求增加，如K11引进华润万象生活前高管王小虎分管轻资产拓展 [25] 商业老将创业动态 - 凌常峰创办宁朴发展，轻资产运营北京侨福芳草地、上海露香园项目，团队来自香港置地、华润等 [20][21] - 田维龙成立锦楼集团，布局资产证券化赛道，与万象置业合作升级福州万象Park [22][24] - 创业者聚焦城市更新、非标商业等领域，强调资产价值闭环与本土化运营 [20] 职业经理人新动向 - 徐猛空降宝龙商业总裁，张文浩入职中国金茂资管部副总，体现企业垂直领域用人偏好 [24][25] - 高能级城市高端项目成跳槽核心市场，如杨健转任北京侨福芳草地总经理 [24]

行业与公司概述 * 行业：商业地产（集中式商业项目、购物中心、奥特莱斯等）[1][2] * 公司：万达、恒泰、新城、世纪金源、浙江恒泰等主导下沉市场的企业[7][38] 市场现状与趋势 项目数量与结构 * 全国集中式商业项目数量达9,201个（2025年），新增120个[2] * 购物中心总数7,315个（新增104个），独立百货1,599个（新增4个），奥特莱斯288个（新增12个）[2] * 轻资产运营和改造项目占比提升至18%（2022年为16%）[2][4] * 中小型项目占比提升（改造难度小、成本低），大型项目（20万㎡以上）稀缺[4] 消费者行为变化 * 消费理性主义盛行：物质消费选择平替，精神消费意愿强烈[5] * Z世代成为主力消费群体，偏好新兴事物和体验需求[5] * 奥特莱斯（平替业态）、潮玩、二次元、宠物等细分品类兴起[5][23] * 情绪消费成为主流（潮玩、宠物、运动、健康餐饮等）[3][27] 区域差异 * 高线城市：竞争激烈，人均商业面积高，依赖文旅/创新主题[7][9] * 下沉市场（三线以下城市）：占全国86%面积但仅40%商业份额，偏好中小型项目（占比超70%）[7][8][38] * 典型城市表现： - 增量前三：深圳、北京、广州[13] - 人均商业面积：上海首位，南京、苏州紧随[13] - 空置率高城市：成都、西安、天津（空置率超10.5%）[25] 经营数据与挑战 客流与销售 * 购物中心客流增速持续放缓：2023年10% → 2024年22.8% → 2025年14.1%[17] * 销售额增速放缓：2021年20.5% → 2022年-12.7% → 2023年8.5% → 2024年4.2% → 2025年3%-5%[18] * 业态分化： - 中档/中高档购物中心表现较好[18] - 高档购物中心客流增速下降，2025年销售额增长不足1%[18] - 二次元商场日均客流达6.2万人（普通商场2.4倍）[22] 租金与空置 * 首层租金持续下降：2022年565元/㎡ → 2025年515元/㎡（降10%）[26] * 平均空置率上升：2024年8.7% → 2025年10.5%[25] * 闲置项目：全国约600个（购物中心400+、独立百货100、奥莱30）[14] 业态表现与调整 增长品类 * 零售：3C数码、潮流玩具（环比增30%）、会员超市[44] * 餐饮：快餐（增4%）、茶饮/奶茶（增7%），整体餐饮增3.3%-5%[28] * 其他：IP主题店、户外用品、健康餐饮[27][29] 下滑品类 * 传统服装、男装、百货、箱包、大型综合超市[27][29] * 儿童亲子业态（少子化影响，仅儿童游乐场表现较好）[30] 业态调整方向 * 高档购物中心：上调餐饮/儿童亲子比例，拓宽非奢品类（如运动品牌）[33][34] * 中高端项目：增加潮玩、3C数码、运动户外等体验型业态[34] * 中档及以下项目：强化高性价比餐饮和文体娱[34] 企业策略与案例 * 地方型企业表现突出（深耕区域，项目5-10个）[11][12] * 京东奥莱下沉策略：1-3万㎡小型场地聚焦家电，优化坪效[41] * 万达出售资产：珠海万达商馆（运营520个商场）成未来重点[42][43] 风险与机遇 风险 * 客流增长拐点临近，转化能力减弱[16][17] * 空置率超30%的项目将陷入恶性循环[24] * 下沉市场奥莱业态难渗透（低线城市闲置率高）[14] 机遇 * 奥特莱斯业态景气（运动品牌、珠宝品牌加速布局）[23] * 中小城市中小型项目需求旺盛（投资风险低）[6][38] * 创新主题（文旅、二次元、新生活方式）吸引年轻客群[9][22] 其他关键数据 * 购物中心季节性规律：Q3为客流高峰（暑假+假期），Q1/Q4低谷[17] * 同店增长重要性提升（存量时代内生性增长关键）[20][21] * 宠物店扩张快但关店频繁（经营风险高）[32] * KTV转型AI型（结合情绪消费与社交）[31]

夏日消费新场景 - 成都多家大型购物中心推出冰凉主题活动，带动客流和销售显著增长，其中成都天府招商花园城近5日客流环比增长51%，销售环比增长28% [1] - 成都万象城结合《王者荣耀》IP打造线下活动，吸引大量年轻人参与，推动零售、餐饮、文旅等业态火热 [3] - 成都大魔方招商花园城推出超1500平方米的小熊猫主题无动力乐园，项目整体销售实现环比增长44% [3] 文商旅深度融合 - 四川美术学院青年艺术家邀请展融入城市商业空间，日均观展人数近200人，大多数观众体验时间超过30分钟 [4] - 成都老建筑和工业遗址以非标商业形式涌现，预计全年新增11个非标商业项目，合计约9.7万平方米，其中8个已在上半年开业 [5] - 文商旅深度融合带动零售商业市场升级，2025年将是成都零售商业市场存量更新发展的窗口期 [5] 夏日消费潜力挖掘 - 成都商业体通过沉浸式体验活动、IP联动和亲子乐园等方式，全面进入夏日消费季 [2][3] - 艺术展与城市更新街区结合，探索文化艺术与商业空间融合的可能性 [4] - 非标商业衍生新形态，场景更新成为零售商业市场发展的重要特征 [5]

市场活跃度 - 市场活跃度在二季度中下旬有所降温 [1][2] 成都甲级办公楼空置率 - 截至第二季度末成都甲级办公楼空置率达32.8%，上半年累计增长1.7个百分点 [1] - 金融城板块空置率攀升至28.1%，半年累计增长5.8个百分点 [1] - 预计下半年金融城区域还将迎来约21.2万平方米甲级办公楼供应，空置率或将在年底突破35% [1] - 2025年上半年成都优质办公楼整体空置率较去年末增长0.8个百分点至28.1% [2] - 甲级办公楼空置率较去年末增长0.3个百分点至35.2% [2] 办公楼租金表现 - 成都甲级办公楼平均账面租金收跌至77.3元/平方米/月，半年累计跌幅达3.7% [1] - 全市甲级办公楼年均免租月份已达1.7个月 [1] - 扣除免租激励后净有效租金降至66.1元/平方米/月 [1] 供应情况 - 2025年上半年成都优质办公楼市场共有4栋新建楼宇合计约24万平方米新增供应，为年初预测的60% [2] - 72%的新增办公面积将于2025年下半年交付 [1] - 供应高企是2025年成都优质办公楼市场面临的挑战 [1] 需求端表现 - 上半年净吸纳量达约7.9万平方米，半年环比回正，同比增长16.7% [2] - 甲级写字楼净吸纳量达4.7万平方米，同比增长34.3% [2] - 搬迁策略占比新增甲级需求的58.3%，较去年扩大12.3个百分点 [2] - 分析57个搬迁案例发现同区域搬迁占比84%，跨区域搬迁占比16% [2] - 成本节降作为主动应对跨区域搬迁占比高达70.5% [2]

房地产市场现状 - 全国房地产开发投资同比下降11.2%至46658亿元，降幅较一季度9.9%进一步扩大 [1] - 商品住宅广义库存面积达21.5亿平方米，去化周期长达28.9个月 [2] - 一线城市住房空置率7%，二线城市12%，三线城市16% [2] 市场分化表现 - 深圳二手房价连续五个月环比上涨，但结构性上涨明显：400万元以下房屋成交占比下降至53.4%，600万元以上占比上升 [3] - 北京五环外新盘打折促销，挂牌均价43004元/平方米但实际成交价走低 [5] - 核心城市相对稳定，边缘城市持续下跌 [2] 需求端变化 - 年轻一代购房意愿下降，更倾向储蓄而非背负30年房贷 [5] - 投资客抛售房产现象加剧，从买方转为卖方导致供需关系变化 [8] - 银行按揭贷款审批标准收紧，开发商融资难度增加 [8] 商业地产困境 - 全国重点城市写字楼平均租金环比下跌0.73%，同比下跌2.1% [6] - 上海陆家嘴办公室租金从8元/平方米·天降至6.5元/平方米·天 [6] - 服务业增长放缓和远程办公普及加剧需求萎缩 [6] 政策与转型挑战 - 2024年房地产调控政策出台超800次但市场反应平淡 [5] - 地方政府推行"以旧换新"政策面临资金短缺问题 [7] - 开发商尝试建设高品质住宅但售价高出周边30%以上，市场接受度存疑 [8] 行业长期趋势 - 高盛预测中国房价可能进一步下跌20-30% [2] - 房地产市场从规模扩张转向质量提升，住宅回归居住属性 [8] - 房价单边上涨时代结束，未来将呈现理性分化格局 [8][9]

市场交易概况 - 粤港澳大湾区商业不动产大宗交易频次活跃 上半年广深两地共计成交29宗 总成交额147亿元 单宗均价由10-20亿元降至5亿元 接近去年全年35宗的交易量 [1] - 中小企业主入场抄底 因商业不动产价格盘整后价值凸显 深圳商铺回报率普遍达4.5%-6% 具有较高收益率 [1] 买家结构变化 - 市场玩家结构改变 机构投资者减少写字楼与购物中心投资 实业类买家增多 包括工厂老板和新兴产业企业主 [3] - 实业买家投资额普遍在1-2亿元之间 因商铺资产回报率接近6% 高于债券和银行理财等投资渠道 [3] - 个人投资者参与整售商业产品交易 如罗湖京基天郡府一批商铺由个人投资者购入 [3] 商铺市场表现 - 深圳热门区域商铺价格回落到理性区间 福田口岸商铺价格约3.5万元/平方米 福田CBD价格5-6万元/平方米 回报率达4.5%-6% [4] - 与信用良好租户签约的物业成为投资重点 因能提供持续稳健收益率 [5] 工业厂房交易热度 - 工业厂房资产关注度提高 法拍市场表现活跃 深圳龙岗平湖村工业园以8748万元成交 溢价率102% [6] - 深圳光阳电机工业园33789.36平方米工业产权拍卖成交 溢价金额超2.66亿元 溢价率约60% [6] - 深圳八卦岭工业区厂房整栋成交价2.1亿元 建筑面积约1万平方米 成交楼面价约2万元/平方米 高于评估价近8000万元 [6] 产业升级驱动因素 - 制造业升级转型带旺厂房需求 机器人、医疗器械等热门赛道企业扩产需求强烈 [2][7] - 传统行业外迁或出售厂房 新兴产业接盘 推动市场成交与交易量 [7] - 高标准厂房租金上涨 2024年深圳平均租金达65元/月 同比上升12% 龙华区、光明区等优质厂房租金涨幅超15% [7] 投资逻辑演变 - 技术密集型产业对厂房需求从量转向质 符合新产业标准的工业资产逐渐吃香 [7] - 量产型巨头自购土地建厂 快速成长型企业购买二手厂房或联合买地建厂 底层小企业租赁厂房 [6]

外商投资增长 - 2024年陕西省新设外商投资企业521家 同比增长27.7% [1] - 欧盟国家累计在西安设立外资企业259家 其中法国和德国为主要投资国 累计投资企业达111家 [1] - 超过200家世界500强企业在西安投资兴业 [1] 重大项目投资 - 西安荟聚购物中心为英格卡集团在华第9家商业体 总投资43亿元 是陕西最大外商投资商业项目 [2] - 采埃孚集团投资2150万欧元新增两条生产线 并于去年底升级投资1.5亿欧元新建气体发生器扩能及研发中心项目 [4][5] - 西安钢研高纳航空部件有限公司专注于精密铸造业务 总投资约2.38亿元 目前投资规模达1亿元 [6] 税务支持措施 - 税务部门通过"开业第一课"服务分类推送政策解读和操作指引 帮助新办企业解决税务合规风险 [2][3] - 西安税务推行外资企业"项目长"机制 建立需求动态反馈清单并定期开展税企走访活动 [4] - 市、区两级建立"税链长"机制 从登记开办到风险防控全程跟进 2024年西安项目享受税费减免800多万元 [6] 产业发展与集群 - 西安聚集以航发动力为龙头的航空产业集群 大幅缩短研发生产交付周期 [6] - 陕西聚焦34条重点产业链包括航空产业链和集成电路产业链 进行强链补链延链布局 [6] - 西安项目凭借区域产业链核心地位及智能化制造升级 重点发展航天航空叶片等低空领域产品 [7] 企业运营表现 - 西安荟聚购物中心创下英格卡集团中国区单日访客量最高纪录达23万人次 [3] - 西安钢研高纳推动高温合金国产替代从实验室走向批量化生产 [6]

高端商业升级与重奢商场竞争 - 兴业太古汇通过路易威登"路易号"活动显著提升客流和销售额，7月初周末客流同比激增107%和114%，销售额同比增长104%和91% [5] - 兴业太古汇自2022年起进行系统性品牌重组，从潮流轻奢转向重奢定位，引入国际头部品牌 [6] - 上海恒隆广场扩建新增3080平方米地面楼面面积，可租赁零售面积增加13%，预计引入25个高端品牌 [11] - 杭州恒隆广场租赁4.2万平方米物业，租金每年1.5亿元，购物商场面积扩容约40% [13] - 路易威登在中国市场持续扩张，将在北京三里屯开设新旗舰店 [15] 奢侈品市场趋势与消费者行为 - 2024年中国境内奢侈品销售额下降17%至5127亿元，但线上销售占比超40%，预计2025年线上消费持续上涨 [17] - 成都、杭州等新一线城市奢侈品增速超过20% [17] - 千禧一代预计到2030年贡献超50%奢侈品消费力，重视"深度场景体验、手工制作参与感" [18] - 亚太地区仍是全球奢侈品增长核心，预计2025年增速3% [17] 新兴消费形态与商业创新 - 静安大悦城二次元类店铺(54家)销售超1.4亿元，同比上涨85%，IP快闪销售达8200万元，同比提升37% [21] - 2025年哔哩哔哩动漫博览会吸引40万人次参展，带动"二次元商场"搜索量环比增长超10倍 [21] - 2024年中国城镇宠物消费市场规模达3002亿元，同比增长7.5%，全国宠物友好商场超50家 [22] - 卓越商业"绒化城市"活动期间客流同比增长35%，销售增长30%，消费会员人数增长50% [22] - 蟠龙天地设置800平米"萌宠乐园"，超半数租户提供宠物服务，引入多种宠物相关业态 [24] 零售业态转型方向 - 线下零售将更注重情感联结、社群运营和混合场景构建，从交易场所转向圈层交流空间 [3][25] - 传统商场向"圈层聚落"转型，如静安大悦城打造cosplay专属空间强化沉浸式体验 [24] - 72%养宠人称宠物是"重要情感调节剂"，独居青年通过宠物缓解孤独感 [24] - 零售品牌对中国市场保持积极态度，许多奢侈品和潮流品牌计划开设旗舰店或扩张 [15]

全国商场客流概况 - 6月全国商场平均客流规模环比微降2%，390个上榜人气商场日均客流均值约8万人 [1] - 43个TOP1人气商场日均客流均值达12.6万人，其中53%位于市级商圈，41%位于区域商圈 [1] - 354个商场连续上榜，36个新上榜，新开业项目包括北京中海大吉巷、深圳罗湖益田假日广场等 [1] 区域分布特征 - 北京朝阳区、广州天河区、深圳福田区等9个城市行政区上榜数占全市1/3以上 [2] - 商业一线城市市级与区域商圈上榜数相当，准一线及二线城市区域商圈优势明显 [2] - 华润万象生活、珠海万达商管等7家运营商上榜数超10个，在不同线级城市优势各异 [3] 上海市场表现 - 上海TOP50商场中43个连续3个月上榜，2024年新开业的徐汇万科广场等已站稳脚跟 [5] - 五角场合生汇首次跻身超大型项目TOP3，客流同比增11%，销售额增6% [11] - 兴业太古汇因LV巨轮营销事件带动客流翻番，销售额实现三位数增长 [17] 重点城市标杆项目 - 北京中海大吉巷开业首月客流突破300万人次，总投资超200亿 [35] - 深圳KK ONE周边5公里常住人口超100万，6月摘得大型项目榜首 [38] - 成都华熙LIVE·528上半年销售同比增24%，客流增22% [41] - 南京JLC金陵中環试营业即蝉联中小型项目TOP1 [64] 其他城市亮点 - 重庆观音桥商圈日均客流达60万人次，最高突破100万 [57] - 杭州萧山万象汇2024年零售额已突破30亿元 [59] - 苏州昆山万象汇成为华润在县级市的首座购物中心标杆 [62] - 东莞人均购物中心面积仅0.57㎡/人，属潜力挖掘城市 [81]

仲裁结果与法律行动 - 中国国际经济贸易仲裁委员会未支持苏宁易购及子公司苏宁国际要求万达集团和万达商管立即支付50.4亿元股份回购款的仲裁请求 [2][9] - 公司表示将通过诉讼、仲裁等合法路径继续积极寻求股份回购并争取其他正当权益 [2][9] - 公司还将就仲裁撤裁及万达进一步违约、侵权事项持续采取法律手段维护权益 [2][9] 对赌协议背景与回购条款 - 仲裁源于2018年苏宁易购与万达商管签订的对赌协议 公司以95亿元收购万达商管约3.91%股份 最终持有约4.02%股份 [7][8] - 协议约定若万达商管2023年10月未能上市 万达需向投资者支付回购款 [8] - 万达商管及珠海万达商管均未能如期上市 触发股份回购条款 [8] 关联仲裁与法律程序 - 除股份回购仲裁外 公司还在南京市中级人民法院发起要求万达继续履行付款义务的诉讼 [9] - 公司另要求万达支付2024年保底利润分配款及承担仲裁费、保全费等全部费用 [6][9] - 融创也曾基于相同协议向万达发起仲裁 要求支付95亿元股份回购款 [10] 万达集团财务状况与资产处置 - 2025年以来万达商管遭遇七轮股权冻结 最新冻结涉及大连新达盟和福州万达广场 股权数额超1.4亿元 [12] - 为缓解债务压力 2025年初出售5个项目 4月以24.97亿元出售酒店管理业务予同程旅行 5月出售48座万达广场予太盟、腾讯等机构 [12] - 截至2024年9月末 万达商管短期借款38.9亿元 一年内到期非流动负债400.8亿元 长期借款与应付债券合计1126.5亿元 货币资金仅151.16亿元 [13]