市场交易概况 - 粤港澳大湾区商业不动产大宗交易频次活跃 上半年广深两地共计成交29宗 总成交额147亿元 单宗均价由10-20亿元降至5亿元 接近去年全年35宗的交易量 [1] - 中小企业主入场抄底 因商业不动产价格盘整后价值凸显 深圳商铺回报率普遍达4.5%-6% 具有较高收益率 [1] 买家结构变化 - 市场玩家结构改变 机构投资者减少写字楼与购物中心投资 实业类买家增多 包括工厂老板和新兴产业企业主 [3] - 实业买家投资额普遍在1-2亿元之间 因商铺资产回报率接近6% 高于债券和银行理财等投资渠道 [3] - 个人投资者参与整售商业产品交易 如罗湖京基天郡府一批商铺由个人投资者购入 [3] 商铺市场表现 - 深圳热门区域商铺价格回落到理性区间 福田口岸商铺价格约3.5万元/平方米 福田CBD价格5-6万元/平方米 回报率达4.5%-6% [4] - 与信用良好租户签约的物业成为投资重点 因能提供持续稳健收益率 [5] 工业厂房交易热度 - 工业厂房资产关注度提高 法拍市场表现活跃 深圳龙岗平湖村工业园以8748万元成交 溢价率102% [6] - 深圳光阳电机工业园33789.36平方米工业产权拍卖成交 溢价金额超2.66亿元 溢价率约60% [6] - 深圳八卦岭工业区厂房整栋成交价2.1亿元 建筑面积约1万平方米 成交楼面价约2万元/平方米 高于评估价近8000万元 [6] 产业升级驱动因素 - 制造业升级转型带旺厂房需求 机器人、医疗器械等热门赛道企业扩产需求强烈 [2][7] - 传统行业外迁或出售厂房 新兴产业接盘 推动市场成交与交易量 [7] - 高标准厂房租金上涨 2024年深圳平均租金达65元/月 同比上升12% 龙华区、光明区等优质厂房租金涨幅超15% [7] 投资逻辑演变 - 技术密集型产业对厂房需求从量转向质 符合新产业标准的工业资产逐渐吃香 [7] - 量产型巨头自购土地建厂 快速成长型企业购买二手厂房或联合买地建厂 底层小企业租赁厂房 [6]