文章核心观点 - “十五五”规划将通过五大核心主线重塑未来五年中国商业地产市场格局 为行业提供清晰的发展指引 [1] - 商业地产将迎来格局重塑与潜力释放的新周期 是布局未来的黄金窗口 [10] 现代化产业体系建设与商业地产需求 - 规划将现代化产业体系建设提升至首位 涵盖传统行业优化 新兴产业壮大与未来产业布局三大维度 [2] - 新能源汽车等战略性新兴产业实现规模化增长 2024年中国新能源汽车产量达1,280万辆 年均复合增长率72% 全球市场份额76.4% [2] - 2025年前5个月 中国创新药企大型授权交易全球占比升至42% 工业机器人安装量以276,300台位居全球首位 是日本的6倍 美国的7.3倍 [2] - 新质生产力发展将催生产业及科技企业 带动写字楼与产业园区市场从需求疲软转向触底反弹 [2] 内需提振与零售物业及消费REITs发展 - 规划明确“以新需求引领新供给 以新供给创造新需求”的消费导向 标志中国经济顶层设计转向供需两端发力新阶段 [4] - 规划提出“投资于人” 在国家教育 社保 就业 卫生健康 住房保障等领域加大投入以激发居民消费潜能 [4] - 消费基础设施REITs成为市场热点 已上市的11只相关产品均实现良好涨幅 截至10月15日 嘉实物美 易方达华威农贸市场等涨幅超70% [4] - 消费类REITs持续扩容将吸引更多资本关注 倒逼零售物业通过品牌调整与场景创新挖掘消费潜力 [4] 高水平对外开放与资产吸引力 - 在全球保护主义背景下 中国坚持双向开放成果显著 熊猫债累计发行超1万亿元 凭借融资成本优势备受关注 [5] - 随着规划高确定性落地与人民币升值预期增强 境外资本有望重回中国大宗物业市场 [5] - 零售物业 工业物流 数据中心 写字楼等优质资产将获得更多国际资本青睐 提升中国商业地产全球竞争力 [5] 民生保障与房地产市场高质量发展 - 房地产行业已从国民经济支柱转向民生保障核心 市场从“有房住”向“住得好”转型 改善型需求持续释放 [8] - 中国经济对房地产依赖度显著降低 房地产投资总额占GDP比重从2014年近15%下降到2024年7.4% 相较于美国常年12%水平仍有向上发展空间 [8] - “好房子”概念推动多个城市新房市场成交升温 未来增量政策将聚焦保障性住房建设 租赁市场培育与城市更新改造 [8] 全面绿色转型与商业地产价值重塑 - 规划以“碳达峰碳中和”为牵引 加快经济社会全面绿色转型 明确到规划期末新增用能需求绝大部分由清洁能源满足 [8] - 规划目标建成100个左右国家级零碳园区 园区内所有新建项目均需通过绿色认证 [8] - 当前绿色产业规模约11万亿元 未来五年有望实现翻一番乃至更大增长 [8] - 全球建筑业碳排放占比34% 房地产行业存在巨大减排机遇 ESG理念成为商业地产项目价值评估关键指标 [8]

核心政策方向 - 深化商旅文体健融合，培育创新多元消费场景，支持商业与旅游、文化、体育、健康业态联动发展 [1] - 推动存量商业设施改造，通过“一店一策”方式优化交通组织、完善停车系统、增加公共服务设施 [1] - 支持符合条件的商业设施改造项目纳入大规模设备更新及城市更新行动支持范畴 [1] 财政与金融支持措施 - 支持现代商贸流通体系试点城市统筹使用中央财政资金，推动企业开展运营和服务设施设备改造 [2] - 落实小微企业税费优惠政策，引导企业诚信纳税、合规经营 [2] - 发挥金融机构作用，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金(REITs) [2] 具体实施路径 - 组织开展“购在中国”系列活动，开发富含地域特色的产品及服务 [1] - 支持非遗相关产品和服务进入城市商业设施，增加体育场地设施等服务消费场所供给 [1] - 引导商业设施引进服务业态、创新沉浸式体验式场景等多元业态创新工程 [1]

业绩总结 - 2025年1 - 9月公司合计营业收入162,921.95万元，同比减少9.63%[3] - 2025年1 - 9月百货零售营业收入144,506.16万元，同比减少6.16%[3] - 2025年1 - 9月商业地产营业收入16,522.24万元，同比减少31.91%[3] - 2025年1 - 9月服务营业收入1,893.55万元，同比减少6.00%[3] 地区营收 - 2025年1 - 9月江苏地区营业收入133,595.10万元，同比减少11.39%[4] - 2025年1 - 9月安徽地区营业收入22,486.34万元，同比减少0.54%[4] - 2025年1 - 9月河南地区营业收入1,290.95万元，同比减少12.42%[4] - 2025年1 - 9月湖北地区营业收入3,847.69万元，同比增加14.97%[4] - 2025年1 - 9月山东地区营业收入1,701.87万元，同比减少18.50%[4] 门店情况 - 2025年第三季度公司无门店变动和增加情况[2]

北京商报讯（记者 刘洋 程靓）10月29日，在北京市人民政府新闻办公室举行的首都"十四五"规划高质 量收官系列主题新闻发布会全国文化中心专场上，北京市商务局党组成员、副局长庄建蓉表示，北京市 持续推动新商圈建设和老商圈改造，推动消费空间从"单一功能"向"多元体验"转型，2021年以来，累计 新开商业面积超500万平方米。同时，北京市商务局连续两年出台支持商场、商街、商圈品质提升政 策，将多元消费融合发展列为资金支持方向之一，累计评出蓝色港湾、首钢园等8个多元融合示范商 圈。 ...

政策举措 - 相关部门实施一系列具体措施支持地方盘活存量商业用房以促进实体商业高质量发展 [1] - 开展低效用地再开发试点允许试点城市优化存量商业土地利用 [1] - 明确允许按新规划用途自行改造或联合改造并支持低效商业用地转型以推动土地综合开发和用途合理转换 [1]

政策背景与总体目标 - 商务部等五部门联合印发《城市商业提质行动方案》，旨在完善现代商贸流通体系，大力提振消费和全方位扩大内需 [1][3] - 行动方案以构建多层次城市商业体系为核心目标，包括以全国示范步行街（商圈）为引领、特色商业街区为支撑、一刻钟便民生活圈为基础 [4] - 政策旨在通过优化商业布局和业态升级，激发城市商业发展内生动能，释放多样化、差异化消费潜力，助力经济高质量发展 [4] 城市商业布局体系完善 - 推动步行街（商圈）高质量发展，开展全国示范步行街（商圈）创建，结合城市更新进行“一街一策”“一圈一策”的设施改造和业态升级 [5] - 发展特色商业街区，支持特色商业老街、工业遗址改造创意街区等创新发展，建立重点监测和联系机制，鼓励街区交流合作 [5] - 扩围升级一刻钟便民生活圈，在有条件的地级市全面推进建设，实现试点地区市、县主城区社区全覆盖，优化家政、养老、托育等服务设施布局 [6] 商业业态升级与创新 - 培育面向综合消费需求的品质业态，包括在城市中心区域培育大型商业综合体，改造提升传统百货店，并支持商店成为离境退税商店以扩大入境消费 [7] - 布局专业业态如仓储会员店、奥特莱斯、快闪店等，满足特定商品供货和消费者购买需求，并与旅游、休闲产业结合 [7] - 加强日常生活业态保障，完善超市、便利店网络，支持传统商场向“一店多能”的邻里中心转型，配齐基本保障类和品质提升类业态 [8] - 促进线上线下融合发展，鼓励商贸流通企业与电商企业合作，发展即时零售模式，并推广共同配送、无人配送等提高末端配送效率 [8] 商品与服务供给优化 - 优化商品和服务质量，引导企业建立商品准入和品控管理体系，创新经营服务模式以提升消费者体验 [9] - 扩大多元化商品供给，促进国货“潮品”消费，鼓励老字号与历史文化资源联动打造城市伴手礼，并扩大进口消费及外贸优品消费 [9] - 深化商旅文体健融合，组织开展“购在中国”系列活动，支持商业与旅游、文化、体育、健康等业态协同联动，开发富含地域特色的产品及服务 [10] 商业运行保障与空间利用 - 完善应急保供体系，建立城市应急保供预案，提升供应链韧性，支持商业设施集成“平急两用”功能 [11][12] - 打通循环流通渠道，健全再生资源回收体系，加强二手商品流通网点建设，培育多元化二手商品流通渠道 [12] - 推动存量设施改造，支持商业设施纳入设备更新及城市更新行动，优化交通组织、完善停车系统，并引进多元业态 [13] - 强化新兴技术赋能，加强人工智能、物联网等技术应用，完善商圈大数据平台功能，推广“人工智能+消费”场景 [13] 商业发展规划与管理体制 - 科学规划城市商业网点布局，合理确定供给规模，针对不同层级商业网点完善详细规划，避免重复建设 [14] - 确保规划落实落地，推动与国土空间规划等有效衔接，定期开展效果评估，动态优化商业设施供给 [14] - 健全城市商业管理体制，深化党建引领，加强公共服务和规范市场秩序，构建以信用为基础的新型监管机制 [15][16] - 强化财政支持，支持现代商贸流通体系试点城市使用中央财政资金，落实小微企业税费优惠，并支持商业地产项目发行REITs提供融资 [16]

钟睒睒财富与农夫山泉业务 - 2025年钟睒睒以5300亿元财富第四次登顶中国首富，较2024年增长1900亿元，增幅高达56%，创下胡润榜26年来中国首富的财富纪录[1][3][8] - 其财富主要来源于持有农夫山泉84.4%股份（市值约3340亿元）和万泰生物74.23%股权（市值约651亿元），合计财富约3757亿元[9] - 农夫山泉2025年上半年饮用水业务保持10%营收增速，销售额约百亿元，新茶饮品牌东方树叶热销推动整体业绩升级，公司市值接近6000亿元，贡献钟睒睒80%财富[11] 中国首富行业变迁 - 1999-2002年首富主要来自综合类企业和农业，如荣毅仁家族（中国国际信托投资公司）和刘永行兄弟（农业和饲料行业）[25] - 2003-2006年互联网与零售业崛起，丁磊2003年以75亿元成为中国首位互联网首富，黄光裕凭借国美电器三次登顶[27] - 2007-2016年房地产行业占据主导，杨惠妍2007年以1300亿元成最年轻首富，王健林三次登顶，许家印2017年以2900亿元创纪录[30][41] - 2014-2020年互联网全面爆发，马云四次登顶，其阿里巴巴业务涵盖电商、金融、云计算、物流等多个领域[32][38] - 2021年至今进入消费与新能源时代，钟睒睒代表消费品牌价值回归，同时宁德时代曾毓群、字节跳动张一鸣等新兴产业富豪涌现[34][47] 代表性首富公司业务模式 - 黄光裕创立的国美电器通过连锁经营、大规模采购降低成本和低价策略赢得市场份额，三次登顶首富[37] - 宗庆后娃哈哈集团通过“联销体”模式建立覆盖全国的销售网络，两次以800亿元财富登顶[43] - 王传福比亚迪从充电电池起步进入汽车制造，在新能源汽车时代迎来爆发式增长，2009年以350亿元成为首富[45] - 张一鸣字节跳动通过算法创新打造今日头条、抖音等现象级产品，2024年以3500亿元成为首位“80后”白手起家首富[47] 财富创造驱动因素演变 - 1999-2005年为资源驱动型，首富依靠政策红利和资源优势，如荣毅仁家族政府背景、黄光裕渠道资源垄断[50] - 2006-2015年为资本驱动型，房地产和互联网企业家通过资本运作和规模扩张实现财富快速增长[51] - 2016年至今为创新驱动型，钟睒睒通过产品创新和品牌建设、张一鸣通过算法和商业模式创新成为财富创造核心驱动力[52]

政策支持 - 强化财政支持，支持现代商贸流通体系试点城市统筹使用中央财政资金 [1] - 推动城市商贸流通企业开展运营和服务设施设备改造，丰富门店网点布局 [1] - 落实小微企业税费优惠政策，引导企业诚信纳税、合规经营 [1] 金融支持 - 发挥各类金融机构作用，丰富金融产品和服务 [1] - 支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs） [1] - 为城市商业提质提供长效融资支持 [1]

城市更新核心范式转变 - 城市更新正推动业主和运营商从传统“收租管理”思维转向以用户需求为中心、以在地资源为驱动、以产品力构建为基准的精细化、特色化、可持续运营新范式 [1][3] - 老旧商办物业的更新本质是运营模式的系统性升级和资产价值重塑的战略契机，而非简单的硬件翻新或空间重构 [3] 老旧商办物业面临的挑战与需求 - 在北上广深一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，80%的现存建筑楼宇到2050年仍将使用，商办物业改造需求体量巨大 [2] - 老旧物业硬件系统普遍老化，存在电梯效率低、空调系统能耗高、电力容量不足、消防设施落后等问题，推高物业管理支出 [3] - 空间设计滞后，传统布局难以匹配现代企业对灵活工位、协作空间、健康环境的需求，物理缺陷限制改造潜力 [3] - 缺乏LEED及WELL等绿色认证的资产将面临融资成本上升、租户流失等ESG合规压力 [3] 上海城市更新的政策与模式创新 - 上海出台突破性政策，允许商业金融用地上的商业楼宇兼容人才公寓、租赁住房等功能，核心在于功能兼容和规划弹性，而非用地性质的根本变更 [1][5] - 政策通过精细化管理、审批许可和正负面清单机制，在保留土地原用途下嵌入新功能，以提升土地复合利用效率、缓解商务楼宇空置 [1] - 上海模式强调制度弹性化，从刚性管控转向功能兼容，并探索“商务单元”和“三师联创”机制推动片区更新 [5][6] - 以真如商务单元为例，围绕轨交构建复合多元的片区更新，联动文化资源和公共空间，提升人才公寓与社区配套，增强空间效能 [6] 片区更新的难点与成功要素 - 推进“片区更新”的最大难点在于多方利益协调，产权碎片化导致更新主体多元、利益诉求分散，拆迁谈判成本高、周期长 [8] - 跨部门协同机制不健全，规划、住建、交通、生态等条线缺乏高位统筹与数据共享，易形成政策断点 [8] - 存在重建设、轻运营的惯性思维，后期缺乏专业化、市场化运营支撑，难以释放片区长期活力与资产价值 [8] - 成功的片区更新需以“精准锚定客群+激活本地基因”为双轮驱动，深入挖掘并转化历史文脉、滨水空间等在地资源，并基于实际服务人群进行精准需求匹配 [9] 资产转型与功能优化路径 - 城市更新赋予老旧资产“二次定位”机会，可主动探索“商改科”、“商改产”、“商改保”等创新路径，对接区域产业规划 [4] - 上海多个商务区如南京西路、苏河湾、北外滩、徐家汇等正在重新审视载体空间和推进功能优化研究，寻求构建区域价值和活力的方法 [7] - 以小陆家嘴更新方案为例，通过“滨水、环绿、建核”核心，构建全天候立体慢行系统，连接地标建筑与江边绿地，弱化潮汐通勤、强化在地归属 [6][7]

中轴线文化地标建设进展 - 杭州未来国际演艺中心和余杭文化艺术中心宣布全面开工 [2] - 杭州未来国际演艺中心将建设音乐厅、大剧院等核心设施 [2] - 余杭文化艺术中心将打造集区文化馆、非遗馆等为一体的文化场馆群 [2] 杭州银泰中心项目细节 - 杭州银泰中心设计方案及外立面效果图首次披露 [2] - 项目位于杭州城市新中心核心区中轴线南端，用地面积约19.34万平方米 [2] - 将打造总建筑面积约60万平方米的高端TOD城市综合体，为银泰集团全国第五座银泰中心 [2] - 设计灵感源自"流水中的光影"，融合现代语言与在地文化元素 [2] 国际滨水文化区规划 - 国际滨水文化区位于中轴线南端，用地约40公顷，建筑面积约20万平方米 [4] - 区块内布局杭州未来国际演艺中心、余杭文化艺术中心和杭州银泰中心 [4] - 整体形象力争2028年底前呈现，目标成为世界级滨水文化地标群 [4] 其他重点项目工程进度 - 未来城市客厅（一馆四中心）已完成总工程量的10% [4] - 余杭国际体育中心项目已完成总工程量的38%，足球场等主体结构完成95% [4] - 杭州未来公园（一期）基坑围护结构桩基施工完成总工程量的10% [4]