项目投资 - 公司计划通过全资子公司中储钢超投资11.29亿元建设中储（三江港）生产服务枢纽基地项目（一期）[3][5] - 项目将设立项目公司，由中储钢超出资5亿元作为实施和运营主体[5] - 项目用地面积约498.4亩，规划总建筑面积19.5万平方米，建设内容包括新建库房、加工厂房、辅助配套用房及铁路专用线等，建设期4年[5] 项目战略意义 - 项目旨在打造华中地区最具竞争力的生产服务型物流枢纽，构建制造业配套加工服务生态终端和大宗商品多式联运中心[5] - 项目是公司布局长江中游重要节点的多式联运物流枢纽，是供应链一体化服务平台补链强链的关键支撑和拓展多式联运业务的战略支点[8] - 项目地处国家经济地理中心，紧邻花湖国际机场及高速路网，区位优势显著，具备期货交割和多式联运功能[5][6] 公司财务状况 - 截至2025年9月末，公司总资产241.04亿元，较上年末增长6.3%，货币资金达到38.66亿元[4][12] - 公司资产负债率为38.1%，较上年末上升3.4个百分点，短期借款及一年内到期的非流动负债分别为6.89亿元和5958万元，长期借款1.45亿元，财务结构稳健[4][12] - 2025年度公司计划总投资8.5亿元，其中固定资产投资计划7.1亿元，股权投资计划1.4亿元[4][11] 经营业绩表现 - 2025年前三季度，公司实现营业总收入477.87亿元，同比增长0.02%，归母净利润4.44亿元，同比增长3.6%[10] - 2025年1—6月，仓储物流基础设施运营实现营收13.86亿元，同比增长3.56%，吞吐量达2154万吨[10] - 2024年公司实现营业收入631.44亿元，同比下降6.13%，归母净利润4.03亿元，同比下降48.76%[9] 业务发展亮点 - 子公司中储钢超2025年上半年实现营业收入9.93亿元，利润总额1695.43万元[6] - 期货交割业务新增1个期货品种、2个交割库点，核定库容增至326万吨[10] - 智慧运输平台中储智运实现营收192.50亿元，平台交易额同比增长5.27%，多式联运交易额达1.15亿元，同比增长59%[10] 行业与区位优势 - 公司仓储网络覆盖亚洲、欧洲、美洲等世界主要经济区域，国内拥有土地面积近600万平米，年吞吐能力6000万吨[9] - 项目紧邻的鄂州花湖国际机场是顺丰的重要航空枢纽，拥有59条国内全货机航线，2025年1—9月货运航班量达2.76万架次，排名全国第四[6][7][8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 二级市场价量表现 - 报告统计了2025年11月24日至28日各REITs基金的表现，如红土创新昆田海BEU上市首日回报2.91%，本周回报0.74%，本周成交量0.09亿份等[9] - 不同行业的REITs基金表现有差异，仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类等行业的REITs基金在上市首日回报、本周回报、成交量、换手率等方面各有不同[9][10] 二级市场估值情况 - 统计了各REITs基金的P/FFO、P/NAV、当前分位数、IRR、PV乘数、2025预期现金分派率等指标，如红土创新盐田港REIT的P/FFO为19.15，P/NAV为1.06等[20] - 不同行业和项目性质的REITs基金在估值指标上存在差异[20] 市场相关性统计 - 展示了REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关性，如REITs与上证指数的相关性为0.20，与沪深300的相关性为0.18等[27] - 不同类型REITs（产权类、特许经营权类等）与各类资产的相关性也有所不同[27] 一级市场跟踪 - 介绍了多个REITs项目的情况，包括华夏安博仓储物流REIT已通过，项目估值22.49亿元；建信金风新能源REIT已反馈，项目估值8.81亿元等[29] - 涉及仓储物流、风电、保租房等多种项目类型，各项目的原始权益人、底层项目和项目估值不同[29]

公司成立与基本信息 - 深圳市叶香庄茶业有限公司于近日成立 [1] - 公司法定代表人为段金文 [1] - 公司注册资本为100万人民币 [1] 经营范围与业务布局 - 公司核心业务涉及茶叶种植、初级农产品收购及农副产品销售 [1] - 公司业务延伸至茶具销售、工艺美术品及收藏品批发（象牙及其制品除外） [1] - 公司布局互联网销售（除销售需要许可的商品）及国内贸易代理 [1] - 公司业务包含包装服务、包装材料及制品销售以及普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目） [1] - 公司提供供应链管理服务 [1] - 公司经营休闲观光活动及组织文化艺术交流活动 [1] - 公司业务涵盖技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广 [1] - 公司业务包括文艺创作和二手日用百货销售 [1]

项目投资 - 公司全资子公司中储钢超计划投资建设中储（三江港）生产服务枢纽基地项目（一期），项目总投资预计11.29亿元 [1] - 中储钢超将出资5亿元设立项目公司，作为该项目的实施和运营主体 [1] 项目定位与功能 - 项目旨在打造中储在华中地区最具竞争力的生产服务型物流枢纽 [1] - 项目将构建最具活力的制造业配套加工服务生态终端和大宗商品多式联运中心 [1] - 项目将成为立足鄂州、辐射武汉都市圈、面向华中地区、连接国内主要制造业发达地区的现代化制造业与物流业融合发展的标杆园区 [1] - 项目地处国家经济地理中心，区位优势显著，具备期货交割和多式联运功能 [1] 战略意义与影响 - 项目有助于降低全社会物流成本 [1] - 项目将进一步提升公司核心竞争力及整体盈利能力 [1] - 项目将进一步完善公司仓储物流网络布局 [1]

项目投资 - 公司全资子公司中储钢超计划投资建设中储（三江港）生产服务枢纽基地项目（一期），项目总投资预计11.29亿元 [1] - 中储钢超将出资5亿元设立项目公司，作为该项目的实施和运营主体 [1] 项目定位与功能 - 项目旨在打造中储在华中地区最具竞争力的生产服务型物流枢纽 [1] - 项目将构建制造业配套加工服务生态终端和大宗商品多式联运中心 [1] - 项目定位为现代化制造业与物流业融合发展的标杆园区，将立足鄂州、辐射武汉都市圈、面向华中地区、连接国内主要制造业发达地区 [1] - 项目地处国家经济地理中心，区位优势显著，具备期货交割和多式联运功能 [1] 战略意义 - 项目有助于进一步完善公司仓储物流网络布局 [1] - 项目旨在提升公司服务能力，增强核心竞争力及整体盈利能力 [1] - 项目有助于降低全社会物流成本 [1]

项目投资概况 - 公司全资子公司中储钢超计划投资建设三江港项目一期，项目总投资预计11.29亿元 [1] - 中储钢超将出资5亿元设立项目公司，作为该项目的实施和运营主体 [1] 项目战略定位与功能 - 项目旨在打造中储在华中地区最具竞争力的生产服务型物流枢纽 [1] - 将构建制造业配套加工服务生态终端和大宗商品多式联运中心 [1] - 项目定位为现代化制造业与物流业融合发展的标杆园区，服务范围立足鄂州、辐射武汉都市圈、面向华中地区、连接国内主要制造业发达地区 [1] 项目优势与预期效益 - 项目地处国家经济地理中心，区位优势显著 [1] - 项目具备期货交割和多式联运功能 [1] - 预计有助于降低全社会物流成本，并进一步提升公司核心竞争力及整体盈利能力 [1] - 项目将进一步完善公司仓储物流网络布局 [1]

政策动态 - 国家发展改革委正推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等领域 [1] - 基础设施REITs工作开展初期纳入仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等资产 [4] - 后续逐步增加清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型 [4] 市场表现与趋势 - 消费者基础设施REITs成为市场热点 截至2025年10月15日 11只上市产品均录得强劲增长 [1] - 随着政府持续刺激消费以及消费者导向的REITs扩张 零售资产应吸引日益增长的投资者兴趣 [4] - 市场持续推动品牌重塑及对新消费群体和需求来源的探索 [4] 宏观投资方向 - 过去几十年中国在基础设施、房地产和制造业设备等实物资产投资上取得成功 [1] - 未来政策将转向解决教育、社保、就业、医疗和住房等公众关切领域 [1]

基础设施REITs扩围 - 基础设施REITs发行范围正积极扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型[1][2] - REITs市场自2020年启动后持续扩围扩容，目前已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[2] - 国家发展改革委将继续优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，支持更多符合条件的项目发行上市[2] “两重”建设成效 - 2024年及2025年分别安排7000亿元、8000亿元超长期特别国债，支持1465个、1459个“硬投资”项目建设[3] - 在新型城镇化方面，推动建设改造燃气、供排水、供热等城市地下管网[3] - 在粮食安全方面，谋划实施安徽淠史杭、四川都江堰、内蒙古河套等千万亩级特大型灌区现代化改造[3] - 社会民生方面，支持人口流入重点城市新建和改扩建高中664所，新增普通高中学位超过100万个，支持改造病房1.5万间，推动超过30个“双一流”高校新校区进入大规模建设阶段[3] 信用体系建设 - 国家发展改革委印发《信用修复管理办法》，自2026年4月1日起施行，将失信信息分为“轻微、一般、严重”三个类型，原则上不再公示轻微失信信息[4] - 《办法》明确按照“谁认定、谁修复”的原则，由失信信息认定单位办理修复，以解决信用修复渠道不统一、办理程序复杂等问题[4] 人形机器人产业 - 针对人形机器人产业，需着力防范重复度高的产品“扎堆”上市、研发空间被压缩等风险，平衡“速度”与“泡沫”问题[5] - 将加速构建行业标准与评价体系，建立健全具身智能行业准入和退出机制，并支持企业、高校、科研机构等围绕“大小脑”模型协同、云侧与端侧算力适配等技术进行攻关[5]

中期业绩概览 - 公司截至2025年9月30日止6个月取得收入8410万港元，同比减少9.97% [1] - 公司拥有人应占亏损1756万港元，去年同期则取得溢利18.4万港元 [1] - 每股亏损4.34港仙，但拟派发中期股息每股3港仙 [1] 分部业务表现 - 货仓业务收入同比增加9% [1] - 物业投资分部收入同比下跌4% [1] - 财资投资分部收入同比下跌26% [1]

基础设施REITs市场发展 - 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）于2020年启动 [1] - 国家发展改革委会同证监会持续推动市场扩围扩容 [1] 行业与资产类型扩展 - 初期发行范围涵盖仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等行业 [1] - 后续逐步增加清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型 [1] - 目前发行范围已涵盖12大行业52个资产类型 [1] - 10个行业领域的18个资产类型实现首单发行上市 [1]