进博会规模与成果 - 第八届进博会境外参展企业4108家，展览面积超过43万平方米，均创历史新高 [2] - 前七届进博会累计吸引境外参展商2.3万家次，意向成交额超5000亿美元 [2] 中国消费市场与内需 - 2024年中国社会消费品零售总额超过48万亿元，今年有望突破50万亿元 [3] - 2021年至2024年，内需对中国经济增长平均贡献率达86.8%，其中最终消费支出平均贡献率为59.9% [3] - 太古集团在中国内地主要物业项目2024年前三季度零售销售额均实现正增长 [3] - 正大集团等公司视中国市场为足够大且足够开放，决心深耕 [3] 产业升级与市场机遇 - 中国发布《关于加快场景培育和开放推动新场景大规模应用的实施意见》，将加快人工智能等22类场景培育 [4] - 英格索兰集团认为中国市场存在绿色转型、产业升级及中国企业出海的协同机遇 [4] - 阿斯利康在首届进博会首发的产品，中国市场累计进口额已超1亿美元，并于2024年3月宣布投资25亿美元在北京建立研发中心 [4] - 达芬奇手术机器人已累计在中国内地及港澳地区370多家医院落户，服务患者超81万人 [4] 开放政策与全球参与 - 进博会作为世界上第一个以进口为主题的国家级展会，展示了中国持续扩大的开放政策 [5] - 外商投资准入负面清单缩短，制度型开放稳步扩大，服务业扩大开放综合试点示范建设推进 [5] - 卢旺达的辣椒、阿富汗的手工羊毛地毯等产品通过进博会为当地带来就业和收入 [5]

行业宏观趋势 - 消费市场稳步扩大，2024年1-9月社会消费品零售总额达36.6万亿元，同比增长4.5%，增速较去年全年上升1.0个百分点 [2] - 消费对经济增长的主引擎作用明显，2024年上半年最终消费支出对GDP增长的贡献率达52%，较去年全年增加7.5个百分点 [2] - 线上消费对线下零售物业的冲击减小，2024年实物商品网上零售额比重为26.8%，较2023年下降0.8个百分点，2024年前8个月该比重为25.0%，较去年同期下降0.6个百分点 [3] - 新消费热度高涨，IP+消费模式能精准吸引客群并提升客单价，例如静安大悦城在国庆假期总客流突破80万人次，同比增长18%，全场销售超9210万元，同比增长35% [2] 集中式商业市场格局 - 集中式商业开业节奏放缓，2024年新开业项目数量为436个，2024年上半年为125个，而2015-2019年期间年均新开业数量达660个 [4] - 存量竞争加剧，目前存量集中式商业项目突破1万个，达到10051个，商业面积达7.08亿平方米 [4] - 一线城市平均租金下滑且空置率保持相对稳定，2024年四个一线城市平均空置率下降0.7个百分点，平均租金下滑0.5% [4] - 截至2024年6月底，北京、上海、广州、深圳的零售物业空置率分别为7.5%、8.6%、7.3%、4.1%，平均空置率相较年初上升0.2个百分点，平均租金相较年初下降0.2% [4] 头部商业地产商运营表现 - 头部公司运营表现优异，2024年华润置地购物中心租金收入达194亿元，零售额达1953亿元 [5] - 主要上市公司购物中心出租率均在95%以上，相较2022年和2023年有所提升 [5] - 2024年上半年，华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城等四家头部公司购物中心零售额合计达2239亿元，同比增长18%，增速较全国社零增速高13个百分点 [5] 高奢市场运营策略 - 高奢商场销售额在2024年第三季度扭转下行趋势，恒隆旗下商场销售额由Q2的同比下行转为Q3的同比增长10%，国庆黄金周前四天增速进一步提高至15% [6] - 通过话题性活动强力导流，例如兴业太古汇在路易威登主题地标开业后，7月初周末客流分别达7.9万和7.8万人次，同比激增107%和114%，销售额同比分别增长104%和91% [6] - 华润万象通过大会员体系实现多业态协同导流，会员体系覆盖住宅、商业等多业态，助力客流在多个万象商场之间流转 [7] - 增加餐饮与体验业态以减轻对零售的依赖，2024年高档商业中餐饮、生活服务业态的开关店比例大于1，而零售等业态小于1 [7] 高能级市场细分赛道 - 奥特莱斯表现亮眼，其特质迎合消费者对商品实用价值的看重，2025年二季度百家奥莱客流量同比增速为16.3%，销售额同比增速为12.8%，显著高于同期全国社零增速4.4% [8] - 二次元主题商业提供新增长点，2024年中国泛二次元用户规模达5.03亿人，市场规模达5977亿元，较2019年增长超一倍 [9] - 二次元相关品牌首店数量激增，2024年国内二次元相关品牌首店绝对数量较2022年上涨667.86%，占全部首店比例由0.7%涨至3.1% [9] - 大悦城是二次元主题商业领跑者，2024年其二次元业态总销售额突破11.1亿元，全国大悦城二次元门店总数达311个 [9] 下沉市场发展机遇 - 三四线城市消费增长表现优于一二线城市，新城控股旗下的吾悦广场近八成周边3公里内无直接购物中心竞品 [10] - 吾悦广场利用品牌资源为下沉市场引入首店品牌，2024年及2025年上半年客流量分别同比增长19%和16%，销售额分别同比增长19%和17% [11]

总体开业概况 - 2025年第三季度全国开业集中式商业项目89个，商业总体量约693万平方米 [2] - 9月为开业最高峰，共59个项目开业，占三季度总量的66%，商业体量497万平方米 [2] - 存量改造开业项目共15个，商业体量约137万平方米 [2] 区域分布特征 - 华东区开业量占比32%，位居第一，其中浙江、江苏、上海分别贡献10个、9个、5个项目，占全区超八成 [5] - 华中区与华南区分列第二、三位，开业量仅差一个；华南区广东开业14个，广西1个；华中区湖北开业8个，河南5个 [5] - 西南区占比15%，重庆开业6个项目，四川3个；西北、华北、东北区开业量居末位 [5] 城市线级与市场表现 - 商业高线级城市（商业一线、准一线、二线）新开项目占比超七成 [7] - 商业低线级城市中，商业四线城市占比最大，三线与五线城市开业量相近 [7] - 下沉市场县域商业活跃，黄梅、灵山、咸阳、拉萨、新和等地均有新项目，佛山顺德出现镇街商业 [9] 重点城市开业动态 - 杭州开业量居首，共8个项目，体量47万平方米，其中萧山区占5个 [9][11] - 重庆与武汉各开业6个项目，重庆体量居第一，有4个项目体量超10万平方米，其中龙湖重庆江岸天街达18万平方米 [9][11] - 北京、上海、深圳均开业5个项目，北京城市更新项目集中，上海浦东新增两座商场，深圳新开项目能级高 [9][12] 头部企业项目布局 - 华润万象生活开出6座项目，包括3座万象城、2座万象天地及南京金陵天地，产品线下沉至呼和浩特、淮安等三四线城市 [13] - 龙湖开业5个项目，包括4座天街和1座欢肆，分布于重庆、武汉、杭州、烟台 [13] - 珠海万达商管开业4个万达广场，均位于赣州、周口等下沉市场；印力、吾悦等企业均开出2个项目 [13] 存量改造项目特点 - 存量改造项目体量较大，近一半体量在10万平方米以上，涉及烂尾项目改造、物业转型等多种类型 [14] - 改造项目质量提升，如呼和浩特万象城（15.7万平方米）由烂尾项目改造，开业单日客流突破20万 [14][25] 高能级项目亮点 - 上海新天地东台里以"新天地3.0版"亮相，商业体量8.8万平方米，打造"街区+盒子"开放格局 [15][16] - 深圳湾万象城二期体量7万平方米，与一期共同组成500+品牌矩阵，新增超6万平方米文化业态 [18] - 深圳大悦城体量25万平方米，开业首日客流突破42万人次，销售额近2000万元，首店及定制店占比超50% [19] - 广州汉溪K11 Select为大湾区首座，商业建筑面积8.1万平方米，打造全国首个HERITAGE by K11岭南文化区 [19]

活动概况与核心目标 - 漯河市启动“非遗传承漯在其中”非遗展演年活动，计划全年举办非遗文化展演42次，旨在保护传承非物质文化遗产并推动中华优秀传统文化焕发新光彩 [1] - 活动已举办34次，直播观看人数累计达到216万人次，直接带动消费人群3万余人次，实现文化价值与市场效益的双赢 [1] - 活动包含“传武沙澧、曲艺流芳”等九大主题活动，从4月持续到12月，坚持“月月有主题、周周有活动” [2] 非遗资源与文化内涵 - 漯河市拥有1项国家级、22项省级、133项市级非物质文化遗产代表性项目，构成中原文化基因库的璀璨明珠 [2] - 非遗项目包括心意六合拳、农民画、双人旱船舞、召陵区剪纸、赵氏面塑、豫剧沙河调等，是中华文明探源工程的活态见证 [2] 活动形式与创新表达 - 活动通过舞台展演、互动体验、非遗市集等多元形式构建全方位展示体系，让非物质文化遗产“护”得好、“火”起来、“传”下去 [3] - 采用年轻化表达、时尚化演绎、沉浸式体验、数字化传播方式，以创新编排赋予传统艺术新活力 [2][3] - 活动邀请市豫剧艺术中心、市杂技艺术中心、市曲艺家协会等代表和非遗传承人积极参与，搭建展示互动平台 [3] 商业带动与文旅融合 - 非遗文化常态化展演吸引年轻化消费新场景入驻万达新商圈，助力商圈成为漯河市文旅消费市场新热点 [4] - 西城区万达广场拥有100余个首次进入河南的品牌、300余家优质商户 [5] - 中国食品名城品牌馆吸引全球660多家知名品牌、7000多款单品入驻，已接待国内外客商、游客市民30万余人次，国内外组织机构及企业合作伙伴来访200多场次 [5] 区域协同与发展战略 - 漯河市坚持全市“一盘棋”思想，将万达新商圈与沙澧河文化风光带、河上街景区、贾湖遗址等景区景点串珠成链、集链成势 [5] - 战略旨在聚人气、聚活动、聚品牌、聚业态、聚服务，探索“文商旅创”一体融合发展新路径，打造豫中南地区文商旅体一体化发展新地标 [5][6]

公司业务与在华投资 - 太古集团业务横跨地产、航空、饮料等领域 [3] - 公司第二次参展进博会 升级参展阵容并迎来太古轮船的进博首秀 [3] - 公司持续加大在华投资布局 包括太古地产的商业地产拓展、太古可口可乐的绿色智能工厂建设以及港机集团的世界级飞机维修设施 [3] - 公司积极拓展新领域 旗下上海德达心血管医院为全国首家外商独资专科医院 是其在医疗健康领域的重要布局 [4] - 公司密切关注中国城市更新、消费扩围以及绿色发展等政策导向 持续探索新市场机遇 [4] 进博会展示与创新成果 - 西安太古里项目沙盘首次亮相进博会 融合盛唐建筑风貌与现代商业空间 [3] - 港机集团展示人工智能孔探仪、自主移动无人车等数字化维修技术 体现航空维修领域新质生产力 [3] 公司战略与未来愿景 - 公司未来在华发展愿景包括始终做美好生活的提供者 以精益求新态度回应消费者对高品质生活的期待 [5] - 公司愿景之二是做中国式现代化的见证者、参与者和受益者 更深层次融入中国发展大局 [5] - 公司愿景之三是做合作共赢的践行者 在中国高水平开放理念下与各国伙伴共赢发展 [5]

项目概况与定位 - 北京太古坊综合发展项目全部八栋在建楼体已实现结构封顶，标志着这一地标性滨河商业综合体进入新阶段[1] - 项目是太古地产现有项目颐堤港的扩建部分，落成后整体将更名为北京太古坊，定位为“新一代城市综合体”[5] - 项目以“自然、艺术与商业共鸣”为理念，旨在重新定义商业空间、办公方式及生活方式[1] 区位与稀缺价值 - 项目坐落于北京朝阳区坝河河畔，是北京五环内少有的大型综合用途地块，稀缺性体现在毗邻坝河的滨水资源[5] - 项目回应城市发展从“增量扩张”走向“存量焕新”的趋势，重构自然、文化与商业的复合稀缺价值[3] 项目规模与业态构成 - 项目总楼面面积逾86万平方米，涵盖商务与多元生活方式功能[5] - 业态包括七栋全新超甲级写字楼、一座高品质购物中心、一家全新东隅酒店、广阔绿地空间及全方位配套设施[5] - 办公集群由八座相互连通的办公楼组成，总楼面面积逾33万平方米[7] - 零售部分将与现有颐堤港商场共同构成一个15万平方米的生活方式目的地，在现有约200家店铺基础上新增逾200个品牌[9] 设计理念与特色 - 项目打造“滨水+绿意+商业”融合模式，设计注重创新的人本尺度，凸显户外绿化空间及临近坝河的优势[5] - 通过室内外步行连廊将办公楼群与零售区、酒店及配套设施紧密相连，并直接通达地铁，实现无缝连接[7] - 办公集群设计注重效率、灵活性和创新性，配备身心健康设施，充分考虑员工福祉与工作效率[7] - 零售部分采用开放式街区布局，融合自然景观与都市生活，注重体验式与文化类业态[9] 核心设施与社群引擎 - 项目核心设施“德尔斐”（The Delphi）面积达1.9万平方米，是一个全天候社群引擎[13] - “德尔斐”设施包括灵活的工作空间、多功能厅、北京首屈一指的宴会厅以及专门用于艺术文化活动的ArtisTree[13] 战略意义与预期影响 - 项目与《北京城市总体规划（2016-2035年）》中“两河一带”生态空间格局的构建方向一致，有望成为战略轴线上新城市地标[15] - 未来将吸引科技、媒体与通信、生命科学、高端制造及专业服务等行业的创新型、国际化企业入驻，推动产业升级[17] - 通过引入高能级品牌及举办公共活动，丰富城市文化生态，助力北京实现国际消费中心城市愿景[17]

公司近期业绩与财务策略 - 公司执行董事兼行政总裁黄少媚上任近一年，带领公司业务走上正轨 [1] - 公司成功获得882亿港元再融资，创下香港有史以来最大一桩此类贷款案 [1] - 公司在香港推出的皇都项目实现认购率超45倍且开盘售罄，创下年初港岛区新盘呎价最高纪录 [1] - 截至今年10月底，滶晨项目合约销售额超过114亿港元，成为2025年香港新房市场吸金王 [1] - 公司落实七项减债策略，2025财年实现去杠杆、改善现金流的突破，核心经营溢利60亿港元，经营性现金流回正 [1] - 公司将财务韧性作为关键抓手，在当前市场环境下高度重视保现金流 [1] 市场前景与区域布局 - 公司对内地和香港两大市场的需求支撑力充满信心 [2] - 香港经济处于回稳上扬关键阶段，楼市整体活跃度在提升，优才计划和高才通计划持续吸引人才流入 [2] - 内地市场庞大，尤其大湾区和长三角两个核心区域保持强劲发展动力 [2] - 公司视城市分化为精准布局的机会，确保每一步布局都贴合市场需求 [2] - 公司未来会更多地投向住宅业态，以平衡长期和短期收益 [3] - 投资房地产首要的是选择区域与城市，资金会向经济基础好、产业优势明显的地区集中 [3] 内地业务发展 - 2025财年，公司在中国内地的总合约销售额约为140亿元，其中以大湾区为核心的南部地区贡献占比接近52% [3] - 2026财年将重点推进深圳龙岗188项目销售，深圳西丽城市更新项目已全面完成拆除，将于2026财年推售 [3] - 公司通过政企合作以及引入战略合作伙伴联合开发 [3] - 公司主要以城市更新的方式获取土地，看好内地城市更新市场潜力 [2] 核心战略与运营管理 - 公司核心战略为销售物业+经营性资产双轮驱动，平衡短期收益与长期发展 [5] - 公司打通新世界发展和新世界中国两个主体的经营管理体系，主旨是开源节流，提升中间利润 [5] - 公司队伍更加精干，对每个城市更有把控力，能灵活处理存量和创造增量 [5] - 公司将根据香港或深圳的市场行情灵活调整销售重点，加速资金回笼 [5] - 新财年工作安排将继续聚焦主业，改善现金流，坚持债务管控，精简成本开支，优化营运效率 [7] 商业地产与K11发展 - 商业品牌K11是创造现金流的稳定器，也是需要重资产运营的价值壁垒 [5] - 文化商业是K11的核心竞争力，通过强化文化IP转化为沉浸式体验空间来增强与消费者的连接 [6] - 深圳K11ECOAST已于今年4月开业，广州汉溪K11开业一周累计吸引客流接近70万人次 [6] - 上海K11ELYSEA、杭州K11等项目将陆续亮相，杭州K11预计于2027年第四季度逐步开业 [6] - K11通过举办文化活动如上海淮海路K11的"久仰了苏东坡"沉浸式展览来强化文化基因 [6] - K11租金和净利润越来越高，在行业内表现优异 [7] - 公司目前尚未将轻资产作为近期发展重点，但将持续评估其可行性，策略是聚焦已布局K11的城市 [7]

宏观经济表现 - 前三季度GDP完成416.21亿元，规上工业增加值同比增长6.4%，较上半年提升1.9个百分点 [1] - 社会消费品零售总额同比增长6.0%，已连续9个月保持5.0%以上增长 [1] 工业与投资 - 重大项目作为工业经济压舱石，前三季度已入库项目148个，入库投资额234.49亿元，签约额、项目数、大项目数均居全市第一 [1] - 推动弘景、麦济等6个项目动工建设，弘景光电实现"拿地即动工" [1][3] - 企业培育成效显著，新增国家级专精特新"小巨人"企业6家，较去年翻一番，新增国家重点"小巨人"企业3家，是往年总和的3倍 [3] - 截至目前全区共有18家专精特新"小巨人"企业，重点"小巨人"企业4家，明阳集团获评"中国企业500强"第376位，康方生物入选国际榜单 [3] 政府服务与金融支持 - 政府实施精细化服务，全区服务专员累计服务企业1359家次，累计解决各类问题265个 [3] - 通过"炬企服"数字化平台处理企业诉求164项，办结159项，办结率96.95% [3] - 引导耐心资本投入，推动生物医药基金完成麦济生物3000万元投资，并举办政银企专场活动建立常态化对接机制 [4] 消费市场与酒店业 - 通过"悦购火炬"主题促消费活动，政企银多方累计投入1500万元资金，推动限上零售、餐饮保持两位数增长 [5] - 酒店集群规模初显，今年以来新增酒店约10家，包括全市首家城际酒店和中山火炬皇冠假日酒店等高端及中端品牌 [5] 商圈发展与商业地产 - 以太阳城商业体为核心的集聚区已集聚沃尔玛、小米、华为等知名品牌，累计招引服务业项目超50个，新增就业岗位约1000个 [6] - 富逸城作为总建筑面积约68万平方米的重点项目，已吸引200余个优质品牌入驻，国庆中秋长假期间日均客流接近7万人次 [6][8] 文旅融合与新兴产业 - 文旅项目发展迅速，湾区军事国防教育博览园预计年接待游客80万人次，"民众碧带"项目打造200亩沉浸式文旅空间 [8] - 工业旅游与乡村文旅创新融合，咀香园饼文化博览馆与厨邦酱油文化博览馆成为深中通道开通后的网红打卡点 [8]

交易核心信息 - 星星集团间接全资附属公司永达发展作为卖方，与买方威勇订立协议，以4836.7万港元出售香港威灵顿街1号Silver Fortune Plaza 20楼的办公室及配套区域 [1] - 出售物业总建筑面积约为4397平方尺，目前由集团间接附属公司用作共享工作空间 [1] - 交易完成后，买方同意将物业回租给公司或其全资附属公司，月租金为18.5万港元，初始租期为两年，并附带两年续租选择权 [1] 交易战略考量 - 董事会评估香港商业环境及物业市场发展后，认为出售可应对市场下行趋势及不明朗因素，通过变现投资改善集团债务、流动资金及融资成本 [2] - 售后租回安排使集团能继续在原物业运营共享工作空间业务，避免搬迁所需耗费的精力、成本以及租约结束时恢复物业原状的责任 [2]

交易核心信息 - 卖方星星集团的间接全资附属公司永达发展同意出售位于香港威灵顿街1号Silver Fortune Plaza 20楼的物业，买方为威勇，交易代价为4836.7万港元 [1] - 该物业总建筑面积约为4397平方尺，目前由公司间接附属公司用作共享工作空间 [1] - 交易包含售后租回安排，买方同意在交易完成后将物业出租给公司或其全资附属公司，初始租期为两年，月租金为18.5万港元，公司拥有续租两年的选择权 [1] 交易战略考量 - 董事会认为出售事项可应对香港商业物业市场的下行趋势及不明朗因素，通过变现物业投资来改善公司债务、流动资金及融资成本 [2] - 此举旨在缓解公司整体财务压力，售后租回安排使公司能继续在原地营运共享工作空间业务，避免搬迁耗费精力与成本 [2] - 该安排也使公司无需在租约结束时承担将物业恢复至交吉状态的责任 [2]