亚太区商业地产投资总体表现 - 2025年第二季度亚太区商业地产投资总额达312亿美元 同比增长15% [1] - 2025年上半年亚太区投资总额实现676亿美元 同比增幅达17% [1] - 亚太区商业地产持续吸引全球资本 印证经济基本面和资产类别韧性 [2] 主要国家/地区市场表现 - 韩国市场二季度投资额突破60亿美元 同比大幅上升72% 增速居亚太首位 [1] - 日本二季度投资规模达76亿美元 同比增长31% 上半年累计交易213亿美元增长23% [1] - 中国内地二季度投资总额达52亿美元 同比增长7% 市场交易由内资企业和高净值投资者主导 [3] 资产类别表现 - 办公楼资产以133亿美元交易额领跑市场 同比增长24% 其中韩国交易额达四年峰值 [2] - 居住类资产交易规模达36亿美元 同比大幅增长92% 日本市场贡献半数交易量 [2] - 工业物流资产实现63亿美元成交额 同比增长12% 零售物业以50亿美元交易额保持4%稳定增长 [2] - 韩国市场办公楼资产交易占比高达77% 反映业主把握供应高峰前窗口期进行资产处置 [1] - 酒店业态表现活跃 多宗交易实现溢价成交 [1] - 一线城市长租公寓资产因稳定收益表现持续获得投资者青睐 [3] 投资者结构变化 - 私人投资者交易额在二季度达47亿美元 同比上升32% [2] - 办公楼占私人投资者交易总量45% 较2024年同期28%占比显著提升 [2] - 零售物业保持26%稳定占比 仅次于办公楼类别 [2] - 日本国内投资者持续加码办公楼资产 带动居住类物业交易量创三年新高 [1] 投资趋势与策略 - 全球贸易摩擦持续使投资者对资产基本面和租户结构审查更为严格 [1] - 居住类、生命科学和医疗健康类资产因刚需特性成为最具抗风险能力赛道 [1] - 价格调整过程中优质资产出现在交易市场 创造资产配置关键机遇 [3] - 投资策略更趋专业化和多元化 核心区域优质资产保持不可替代投资价值 [3] - 政策内需刺激措施有望为零售物业吸引更多实际使用需求买家和本地投资机构 [3]

核心观点 - 浦东商业街区通过多元场景融合和主题活动重塑商业形态 释放消费活力 预计客流实现两位数增长[1][11][20] 正大BINGO市集 - 第三届市集在230米长富城路限时步行街举办 持续至8月31日 每周五至周日16:00-22:00开放 汇聚60余家特色摊位[1][3] - 以"潮起正大 乐购滨江"为主题 提供各国精酿啤酒 中式鲜米酒 意式手工冰淇淋 法式舒芙蕾 新疆羊肉串 乌拉圭牛肉串等环球风味[5] - 市集场景布局升级 设置老弄堂主题休息区和怀旧电视机造型舞台 定时上演脱口秀 音乐表演[11] - 商户通过创新方式引流 "卯时六点半"发放定制小扇子可兑换鲜肉小笼包套餐 "新疆鲜酿"提供卡瓦斯试饮 单日售出6升[7][8] - 云贵菜系摊位呈现红酸汤 贵阳软哨 烤小肠等西南特色美食[9] 区域联动与主题活动 - 陆家嘴富都滨江-正大区域联动浦东美术馆 东方明珠等场所 推出浦江夜景主题活动 10余家餐饮酒吧延长营业至24点[11] - 前滩公园巷在8月16-17日 23-24日举办"巷里的夏天"主题活动 打造东南亚风情场景 集结超40家热带美食摊位[11] - 陆悦天地（木星）开设"木星超食空 Food Court"主题街区 以绿洲为设计理念 提供开放式休息区和互动打卡场景[12][14] - 该区域已入驻40余家品牌 包含7家上海首店及浦东首店 涵盖餐饮 零售 休闲娱乐及生活服务业态[14] - 作为科学之门核心商业载体 项目旨在满足张江科学城科技创新人才的高品质生活需求[16] 文化体验与城市更新 - EKA·天物举办夏日声友会 包含开放麦 乐队演出和猜歌谜环节 并计划举办紫霞跑 折叠车追风之夜和视障儿童公益音乐会[17] - 每周末举行儿童公益义卖市集 每月主题活动以"榫卯结构"理念嵌入老厂房肌理 融合文化密码与多元场景[17][19] - 项目被游客评价为国内街区改造"天花板" 设计风格适合年轻人 业态分布有档次 配套设施齐全[19] - 商业体围绕城市基因进化 注重人文艺术与社交体验 突破"千篇一律"模式[20]

产品发布 - 太古地产推出创新智能时尚产品TK Mates 基于时尚垂类AI模型构建人、内容、场景三位一体的智能连接方式 [1] - TK Mates为太古地产自主部署的私有化AI智能体 可根据消费者审美偏好、风格需求与使用场景生成个性化穿搭建议 [1] - 产品通过对话建立可记忆、可进化的数字关系 能记住消费者偏好并感知情绪主动推荐购物中心活动 [1] 功能特性 - TK Mates实现千人千面的智能时尚服务 在消费者未主动搜索时精准推送个性化内容 [1][2] - 产品将品牌形象融入交互场景 根据消费者偏好提供单品推荐促成消费体验闭环 [2] - 通过分析消费者行为与品牌参与度数据 为品牌营销和服务改进提供支持 [2] 战略定位 - 此次发布是AI技术加持商业地产运营的尝试 旨在构建情感化商业战略 [1] - 通过AI+时尚重构时尚消费体验 AI价值在于重塑人与商业的情感纽带 [1] - 未来将持续迭代升级TK Mates 探索AI驱动情感化商业的无限可能性 [2] 运营模式 - TK Mates为购物中心提供智能运营模式 助力建立深度情感链接 [2] - 构建洞察-互动-转化-运营的商业价值闭环 打造人文、品牌与社群互通互联的零售体验集结地 [2] - 消费者只需提出需求即可获得店铺信息和服务链接 提供被懂得的服务体验 [2]

蜜雪冰城作为年轻人喜爱的茶饮品牌，公司标志性符号——"雪王"（手持冰淇淋权杖雪人）具有很高知 名度与亲和力。今年3月，该公司登陆港交所时，"雪王"现身敲钟仪式现场与创始人共同敲钟，成为首 家带IP敲钟的茶饮企业。 有行业观察人士分析，蜜雪冰城发展迅速，已入驻海外13国。"雪王"憨态、喜庆的现眼包形象，本身具 备很强的趣味性和故事性，深受年轻人喜爱，与他们在情感上也容易产生链接。 在这次"百变雪王全球展"中，龙湖天街与蜜雪冰城深度合作，对雪王IP进行了全方位、多层次的二次开 发。 视觉呈现上，众多形态各异的"百变雪王"形象遍布展区，无论是静态雕塑还是动态人偶巡游，都强化了 雪王的IP视觉符号。 无论是全球票房破159亿元，登顶动画影史冠军的"哪吒"，还是全球收藏爆火的Labubu，近来IP经济以 其特有的情感价值正在驱动一场新消费的浪潮。 日前，又一个以"情感引擎"驱动商业场景创新，激发消费的经典案例正在上演：由龙湖商业与蜜雪冰城 品牌联动举办的"百变雪王全球展"北京站，正在龙湖北京大兴天街激情呈现。庞大的"雪王"矩阵、巨 型"雪王"装置将商场打造成沉浸式反季冰雪世界主题空间的同时，一系列"百变雪王"活动更是成 ...

资产拍卖信息 - 皇庭国际全资子公司融发投资名下资产晶岛国商购物中心（深圳皇庭广场）将于2025年9月9日至10日被司法拍卖，起拍价30.53亿元 [1] - 该广场账面价值占公司总资产71.57%，2024年收入占公司全年营业收入的56.03% [1] - 起拍价较评估价43.61亿元折价近30% [1] 资产现状与负债 - 土地使用年限剩余约17年（至2042年10月7日） [3] - 截至拍卖时，案涉不动产尚欠管理费约1631.87万元、水电费约740.06万元，竞买人需额外承担约2372万元待缴费用 [3] - 项目整体人流量可观，店铺从业人员对法拍消息普遍表示"不知情"且认为"没什么影响" [3] 资金困境与债务背景 - 皇庭广场被拍卖源于皇庭系资金困境，2021年因30亿元贷款到期未偿被申请查封 [5] - 2016年融发投资以该物业抵押向中信信托借款30亿元，2021年到期时仅偿还2.5亿元，剩余27.5亿元本息逾期触发司法查封 [6] - 2022年两次挂牌转让融发投资100%股权（挂牌价74.93亿元降至56.2亿元）均流拍 [6] - 2025年一季度公司总资产80.08亿元，总负债77.77亿元，资产负债率97.12%，归母净利润亏损8203.01万元 [6] 市场分析与潜在买家 - 法拍反映此前尝试失败，债权人回收率通常不足五成 [7] - 潜在买家需具备较强资金实力，可能包括险资、主权基金、TMT巨头或外资基金，易主后或转向"去零售化"运营模式 [8] - 市场对高负债资产存在规避情绪，投资者要求更高风险溢价 [11] 资产价值与租金情况 - 皇庭广场租金范围为120元~600元/平方米·月，78平方米商户房源挂牌单价约3.33万元/平方米 [11] - 宗地面积大、地理位置优越，但需考虑2372万元待缴费用，长期投资或具性价比 [12]

股价表现与市值 - 皇庭国际股价跌停至2.76元 创4月初以来新低 [1] - 总市值跌至32.6亿元 [1] 核心资产司法拍卖 - 全资子公司深圳融发投资名下皇庭广场及相关资产将于2025年9月9日至10日被司法拍卖 [1] - 起拍价设定为30.53亿元 [1] 资产财务重要性 - 深圳皇庭广场账面价值达57.5亿元 占公司总资产比例71.57% [1] - 2024年该项目收入3.69亿元 占上市公司总营收比例56.03% [1] 债务危机与重组进展 - 融发投资深陷债务危机 公司早有剥离该资产的计划 [1] - 截至目前债务重组仍无实质性进展 [1] 退市风险警示 - 核心资产被司法拍卖可能导致公司触发强制退市风险警示 [1]

司法拍卖安排 - 深圳皇庭广场及相关附属设施设备将于2025年9月9日至10日在京东司法拍卖平台公开拍卖 起拍价30.53亿元 评估价43.61亿元 [2] - 拍卖目前处于公示阶段 最终成交价格及是否成交仍存在不确定性 [2] 资产重要性分析 - 截至2024年底深圳皇庭广场账面价值57.5亿元 占公司总资产比例71.57% [3] - 2024年该项目收入3.67亿元 占公司全年营业收入56.03% [3] - 若拍卖成交将构成重大资产重组 公司可能失去标的资产所有权 [3] 债务背景追溯 - 2016年子公司融发投资与中信信托签订30亿元信托贷款合同 借款期限2016年3月至2021年3月 [4] - 借款以深圳皇庭广场及其土地使用权抵押 公司及相关方提供股权质押和连带责任担保 [5] - 因政策调整导致贷款无法续期 融发投资未能履约偿还借款 [5] 诉讼执行过程 - 2024年3月公司收到法院执行通知书 4月在法院主持下达成按月划扣款项的还款安排 [5] - 2024年7月法院裁定中信信托将债权全部转让给光曜夏岚(深圳)投资有限公司 [6] - 本次司法拍卖源于光曜夏岚作为新债权人提起的借款合同纠纷案件 [6] 公司应对措施 - 当前正与债权人协商整体债务和解方案 积极推动和解方案落地 [2] - 若达成和解可能存在法院撤销司法拍卖的情况 将对公司财务状况产生积极影响 [2] - 最终影响金额将以拍卖结果及年度审计财务数据为准 [2]

拍卖背景与价格变动 - 深圳皇庭广场（晶岛国商购物中心）第三次被司法拍卖，起拍价30.53亿元，对应评估价43.61亿元的70% [2][3] - 拍卖需额外承担历史债务，包括管理费1631.87万元和水电费740.06万元 [3] - 项目挂牌价连续下降：2022年首次挂牌价74.93亿元，同年降至56.2亿元（降价18.73亿元），本次起拍价较首次缩水超44亿元 [6] 项目基础信息 - 皇庭广场为营业12年的成熟购物中心，位于深圳福田CBD商圈核心位置，毗邻深圳福田会展中心 [3] - 商场测绘总建筑面积13.6万平方米，商业面积约8万平方米 [3] - 2021年销售额28亿元，客流量超3000万人次 [3] 母公司财务状况 - 母公司皇庭国际自2020年起连续5年亏损，累计亏损超44亿元 [5][7] - 2025年一季度资产负债率达97.1%，总负债77.77亿元 [7] - 另一核心资产重庆皇庭广场2022年流拍，评估价7.18亿元，起拍价5亿元（70%折价），2021年净利润-4259.32万元，净资产-44.74万元 [7] 运营表现与业态特征 - 2024年品牌平均进驻率93%，日均客流超8万人次，港客占比45%以上 [9] - 餐饮业态占比53%（2025年第二季度），零售占比28%，为餐饮主导型购物中心 [11][12] - 进驻品牌近250个（2025年第二季度），主力店盒马鲜生为重要引流点 [12] 竞争环境与经营挑战 - 福田CBD商圈一公里范围内有8座在营商业体，竞争激烈 [16] - 对比竞品（如领展中心城、卓悦中心、福田星河COCOPark），皇庭广场品牌级次和首店号召力较弱 [16] - 2025年第二季度出租率下滑至89.15%，部分品牌撤出（如米仓食堂、大渔铁板烧） [16] - 严重依赖餐饮业态导致坪效偏低，收益突破空间有限 [12][14] 拍卖关注度与潜在影响 - 京东法拍平台显示超7000人次围观，但尚未有报名记录 [17] - 若流拍可能导致资产价值进一步缩水，买家需应对业态调整、债务清偿及同质化竞争挑战 [16]

拍卖核心信息 - 皇庭国际全资子公司融发投资名下深圳皇庭广场将于2025年9月9日至10日司法拍卖 起拍价30.53亿元[1] - 起拍价较评估价43.61亿元折价近30%[1] - 竞买人需额外承担待缴费用约2372万元（含管理费1631.87万元 水电费740.06万元）[3] 资产重要性分析 - 该广场账面价值占公司总资产71.57%[1] - 2024年该项目收入占公司全年营业收入56.03%[1] - 项目土地使用年限剩余约17年（2002年10月8日至2042年10月7日）[3] 债务与财务背景 - 2021年因30亿元贷款到期未偿触发司法查封 仅偿还本金2.5亿元 剩余27.5亿元本息逾期[6] - 2022年两次挂牌转让融发投资100%股权均流拍（挂牌价从74.93亿元降至56.2亿元）[7] - 截至2025年3月末 公司总负债77.77亿元 资产负债率达97.12%[7] 运营与市场现状 - 项目为双地铁上盖物业（深圳地铁1号线、4号线） 位于福田CBD黄金三角[5] - 当前人流量可观 商户对法拍消息普遍表示不知情[4] - 租金水平在120-600元/平方米·月 其中78平方米商户房源挂牌单价约3.33万元/平方米[10] 行业专家观点 - 法拍是资产处置"最后解" 债权人回收率通常不足五成[7] - 潜在接盘方需具备高资金实力 可能包括险资/TMT巨头/外资基金三类机构[8] - 投资者要求更高风险溢价 需通过较低价格弥补债务风险[10] - 资产盘活可参考REITs证券化（如益田假日广场REITs内部收益率达12%）或债转股等模式[9]

交易概况 - 英格卡集团计划分批出售中国10座荟聚购物中心 首批包括无锡 北京 武汉三处项目 总交易金额160亿元[3][5][7] - 接盘方为泰康人寿领投的基金 总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资机构合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元 剩余80亿元拟通过银行融资获取[8] - 交易完成后运营权仍归英格卡 其承诺为保险机构提供接近7%的年化回报率[8] 标的资产详情 - 无锡荟聚：2014年开业 建筑面积25万平方米 2024年客流量突破1800万人次（达无锡常住人口2.5倍） 销售额43亿元[7] - 北京荟聚：2014年开业 建筑面积超50万平方米（亚洲最大单体购物中心之一） 年客流量约3000万人次 预估年销售额近百亿元[7] - 武汉荟聚：2015年开业 周末客流量稳定在10万人次以上 创集团中国区开业首日8万人次客流纪录[7] 出售方背景 - 英格卡集团2024年营业收入418.64亿欧元同比下滑5.5% 净利润8.06亿欧元暴跌46.5%[11] - 核心业务宜家零售2024年销售额112亿欧元 较2019年高峰时期大幅下滑30%[11] - 通过出售资产可优化资金结构 保留运营权实现"资本持有方"与"专业运营方"角色分离[11] 险资投资动向 - 2022-2024年保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 规模居亚太区首位[14] - 2025年上半年险企在不动产项目投资金额达47.47亿元 较去年同期激增超6倍[14] - 中邮保险 新华保险 大家保险等机构通过成立股权投资基金形式参与多个不动产项目[4][14] 险资投资逻辑 - 政策层面：2022年以来国家出台多项政策鼓励险资入市 降低投资门槛并提供更多投资渠道[15] - 经济环境：低利率环境下传统固收难以覆盖负债成本 需配置股权实现资金保值增值[16] - 资金特性：险资规模大 期限长 稳定性高的特点与长期收益稳定的不动产项目高度匹配[17]