股价表现 - 希慎兴业股价年初至今上涨33% 受香港银行同业拆借利率下降及香港零售和办公大楼市场基本面改善推动 [1] 现金流与股息 - 营运现金流应大致覆盖2025年至2026年的股息支付 但缓冲空间仍然很小 [1] - 任何基本面恶化可能触发股息削减 主要由于新融资难度加大及商业银行对香港商业地产持谨慎态度 [1] 盈利预测与目标价 - 将希慎2026年至2027年每股盈利预测下调7%至9% [1] - 目标价由11港元上调至15.7港元 评级维持"中性" [1]

演出与展览活动 - 音乐剧《悲惨世界》40周年纪念版音乐会于11月4日至12月28日在上海大剧院演出 共56场 卖座率超过95% 已售出超8.1万张演出票 [1][6] - 40周年主题展览于8月9日至8月21日在上海恒隆广场举办 展出2002年中国首演签名海报、节目册及经典周边等珍贵实物 [1] - 展览首日客流超过6月至7月平均客流的20% 为近6周除明星活动外单日最大客流 超过去年8月同期平均水平 [5] 消费者互动与营销策略 - 通过打卡、消费等形式可领取歌词本、纪念海报等限定周边 并在广场内商户加盖专属纪念印章 凭票根享受餐饮、零售专属折扣 [3] - 中国邮政推出限定特辑明信片 四款设计融合法式浪漫与本土风情 均加盖展览限定邮资机戳 现场设手工互动体验传统凸版印刷工艺 [5] - 售票推出"无忧改签"服务 指定时段内可免费改签 保障剧场上座率稳定并提升购票自由度 [6] 客群特征与市场影响 - 46%购票者来自外省市 显示跨区域文化消费吸引力 [6] - 上海恒隆广场定位非传统购物中心 通过引入国际影响力文化艺术活动（如村上隆限时沉浸式花园）推动商业零售创新 [5] - 国际演艺资源聚合效应显现 《SIX》《英雄联盟：双城之战》等重磅剧目持续激活城市消费潜能 [6]

坝河滨水空间建设 - 坝河示范段全长2.3公里，西起颐堤港东至郎园Station，总建设面积21.6公顷，其中绿化14.6公顷、水域7公顷 [3] - 通过拆除围墙、堤线后撤和局部腾退形成疏朗岸线，新增亲水平台、竖向复层结构和休憩座位 [4] - 采用艺术化植物配置策略，上游种植山桃碧桃形成春季粉雾景观，下游搭配金叶水蜡彩桦水杉营造秋季油画效果 [5] 游艇航线与码头规划 - 坝河将恢复元代漕运功能，开通北京市首条旅游游艇航线，从颐堤港湾码头直达北京城市副中心 [7] - 颐堤港湾码头占地面积1.8万平方米，包含4000平方米水面停泊区、80米钢结构栈道和300平方米观景平台 [7] - 沿线规划建设多处母港及停泊码头，4处船闸正在建设以实现水位控制和通航保障 [7] 商业价值提升 - 郎园Station临河区域租金显著提升，店铺几近满租，咖啡馆通过增设悬挑平台使营业额同比上涨10% [11] - 颐堤港二期扩建项目将命名为"北京太古坊"，系该品牌首次内地落地，与亮马河联动打造世界级滨水经济区 [12] - 滨水空间串联颐堤港、郎园、丽都、798·751艺术区等核心地标，形成文旅商融合新消费场景 [12] 跨部门协同治理 - 突破传统管理壁垒，将上东郡小区代征绿地纳入滨水空间建设范围同步实施，解决十余年遗留问题 [9] - 示范段由水务部门统一管理维护，保持景观一致性，涉及水务、园林、城建及属地街乡等多方主体 [10]

公司财务状况与资产处置 - 大连万达集团新增一笔超过24亿元的被执行记录，至此公司被执行信息增至10条，总金额逾76亿元，名下多笔股权处于冻结状态[1] - 在高额债务与资金压力下，公司自5月以来先后出售多宗重要项目，累计套现520亿元[1] - 公司再次背上3000亿债务，并继续出售万达广场等资产[4] - 公司管理层发生变动，齐界、张霖、肖广瑞等老将相继淡出，新股东和管理层接连上位[4] 公司发展历程与商业模式 - 上世纪80年代末，公司创始人敏锐察觉商业地产潜力，推出“订单商业模式”，先锁定主力商户再建设项目，使资金运转更稳更快[2] - 公司随后推出“城市综合体”概念，整合购物中心、影院、酒店、公寓形成完整商业闭环，“万达广场就是城市中心”成为共识[2] - 激进扩张导致公司一度背上高达6000亿元的债务，后通过出售文旅项目、酒店等资产，在三年后几乎全部还清[4] - 公司创始人王健林身价曾一路飙升至1700亿元，登上首富宝座[4] 公司战略转型与新业务布局 - 即便深陷债务泥潭，公司仍保留好板块，早在2017年便成立万达大健康集团，斥资千亿布局成都产业中心和昆明产业园，该业务目前是少数能稳定提供现金流的业务[5] - 随着地产黄金时代落幕，大健康等业务的稳定性尤为珍贵，有望为整个集团打开新的增长空间[5][7] - 公司创始人从白手起家到登顶首富，再到背负巨债，几十年间经历多次起落，其布局并未停下，新的赛道角逐刚刚开始[8][9]

拍卖事件概述 - 深圳皇庭广场将于9月9日至10日在京东司法拍卖平台公开拍卖 起拍价30.53亿元 相当于评估价43.61亿元的70% [1] - 截至公告时 拍卖信息显示0人报名 333人关注 10421人围观 [1] - 若拍卖成交 公司将失去该资产所有权并构成重大资产重组 同时可能触发财务类强制退市风险警示 [7] 核心资产价值 - 皇庭广场位于深圳福田CBD 占地面积4.23万平方米 总建筑面积13.8万平方米 是集餐饮购物娱乐休闲于一体的高端商圈 [2] - 2024年出租率维持95%以上 日均客流超10万人次 周末达12万人次 节假日超15万人次 年客流量超4000万人次 [4] - 截至2024年底账面价值57.5亿元 占公司总资产71.57% 2024年项目收入3.69亿元 占公司全年营收56.03% [5][6] 债务纠纷背景 - 拍卖起因是子公司融发投资2016年向中信信托借款30亿元 以皇庭广场等资产抵押担保 2021年因无法履约被起诉 [9] - 2023年终审判决需偿还本息及违约金 2022年曾挂牌融发投资100%股权 参考价从74.93亿元下调25%至56.2亿元仍流拍 [10] - 2024年4月法院裁定每月从项目账户划扣部分款项用于偿债 目前公司正与债权人协商整体和解方案 或存在撤销拍卖可能 [10][11] 公司经营状况 - 公司2020-2024年连续五年亏损 净利润分别为-3.20亿元 -12.58亿元 -12.00亿元 -11.49亿元 -6.53亿元 累计亏损45.8亿元 [13] - 2025年上半年预亏1.4亿-2亿元 截至一季度末总资产80.08亿元 总负债77.77亿元 一年内到期非流动负债37.04亿元 货币资金0.92亿元 [14] - 公司正谋求向半导体产业转型 但目前尚未盈利 [14]

在"消费不振"的叙事声中，2025年上半年的中国资本市场却出现了一个耐人寻味的现象——消费基础设 施REITs成为了表现出众的板块，2025上半年该板块实现了35%的综合收益率。 新华财经上海8月13日电 2025年以来，消费类基础设施REITs表现亮眼，成为了市场焦点。 作为上海的消费REITs项目，华安百联消费REIT今年以来的表现如何？聚焦底层资产运营，其如何保持 强劲的市场竞争力和稳定的盈利能力？ 记者带着诸多问题，实地走访了华安百联消费REIT的底层资产——百联又一城购物中心。 底层资产彰显运营韧性 又一城商管有信心地向记者表示："百联又一城凭借五角场商圈的区位优势和政策红利，将通过精准把 握消费升级趋势，重点打造区域特色轻奢消费场景。目前，我们已成功签约国际知名户外品牌KOLON 和MAMMUT，首批门店将于10月开业。后续还计划引入一些高端户外品牌，为消费者带来更丰富的品 质消费体验。" 尤其就华安百联消费REIT来看，今年一、二季度该产品实现收入11664.96万元，累计可供分配金额 7217.43万元。若以2025年6月30日的基金市值为基数，华安百联消费REIT的年化现金流分派率达到了 4 ...

核心事件 - 皇庭国际全资子公司融发投资名下深圳皇庭广场将于2025年9月9日至10日进行司法拍卖 标的物评估价43.61亿元 起拍价30.53亿元 相当于七折起拍 [1] - 拍卖缘起子公司与中信信托的信托贷款纠纷 因未能按期偿还27.5亿元借款导致抵押物被强制执行 [1] - 起拍价较2022年首次挂牌参考价74.93亿元下调44.4亿元 降幅59% 截至发稿已吸引298人关注 9658人围观 暂无人报名 [2] - 皇庭广场系公司重要资产 若拍卖成交将构成重大资产重组 对公司资产、负债及日常经营产生重大影响 并可能触发财务类强制退市风险警示 [2] 资产状况 - 皇庭广场位于深圳福田CBD 占地面积4.23万平方米 总建筑面积13.8万平方米 是集餐饮、购物、娱乐于一体的地标性商场 [1] - 项目曾于2022年3月两次挂牌出让 参考价从74.93亿元调整为56.20亿元 均未征集到有效购买意愿 [1] - 截至2025年3月底 公司总负债77.77亿元 其中一年内到期的非流动负债37.04亿元 货币资金仅0.92亿元 [9] - 2020-2024年累计亏损45.8亿元 其中2024年亏损6.53亿元 2025年上半年预亏1.4亿-2亿元 [9] 经营表现 - 2023年2月深港通关后港人北上消费带动皇庭广场经营回暖 香港顾客占比从三成提升至45%以上 出现店铺"竞价入驻"现象 [6] - 2024年出租率维持95%以上 日均客流超10万人次 周末达12万人次 节假日超15万人次 [6] - 商业运营服务业务2024年收入3.55亿元 同比降1.95% 较2023年降幅3.60%和2022年降幅14.80%明显收窄 [6] - 2020年受疫情冲击营业收入大降31.24%至6.86亿元 亏损3.20亿元 [4] 战略转型 - 2021年8月以6097万元收购意发产投基金 间接持有意发功率66.67%股权 切入功率半导体领域 [10] - 2024年功率半导体业务营收0.73亿元 同比降43.69% 占总营收11.05% 业绩贡献有限 [11] - 2025年8月宣布与尊光固态电池签署增资扩股协议 重点布局储能等新材料领域 [11] - 公司称转型系围绕"商管+科技"发展战略 不存在蹭热点炒作股价情形 [10] 历史背景 - 皇庭广场前身为晶岛国际购物广场 2010年郑康豪通过收购百利亚太股权入主深国商获得该项目 2013年更名开业 [4] - 郑氏家族为深圳潮汕房企代表 2003年开发皇庭世纪创开盘当天成交600余套 金额破5亿元的销售纪录 [7] - 2016年金融业务成为公司三大核心业务之一 拥有私募牌照及小贷再贷款牌照 集团布局互联网金融、保险等领域 [8]

核心业绩表现 - 2025年上半年营收87.2亿港元，同比增长20%，接近2019年疫情前水平 [2] - 股东应占溢利亏损12亿港元，与2019年盈利态势形成反差 [2] - 香港零售物业租金收入下跌2%至11.69亿港元，内地零售物业租金收入上升2%至22.72亿港元 [10][8] 零售销售额恢复情况 - 香港及内地9大商场零售销售额除太古城中心外均接近或超过2019年同期水平 [2] - 广州太古汇零售销售额较2019年同期增长186.6%，恢复度最高；太古城中心恢复度最低为86.4% [3] - 上海兴业太古汇2025年上半年销售额同比增长13.5%，增速为内地项目最高 [3][9] 出租率表现 - 香港物业维持满租状态，太古广场购物广场、太古城中心、东荟城名店仓出租率均为100% [7] - 内地物业出租率整体稳定，北京颐堤港、广州太古汇达100%，上海兴业太古汇为94% [7] 区域市场分化 - 香港市场受外游和网购冲击，东荟城名店仓销售额同比下跌3% [10][11] - 广州太古汇销售额同比下跌2.1%，成为内地唯一销售额下滑项目 [9][13] - 上海兴业太古汇凭借LV全球旗舰店"路易号"带动客流，但租金收入下跌6% [9] 战略转型举措 - 通过业态革新应对消费分层，引入首店经济、运动科技及国货美妆品牌 [23] - 广州太古汇扩容至18万㎡，整合广州文化中心4.58万㎡商业面积 [16] - 推进聚龙湾太古里项目（2027年分阶段落成），打造滨水商业综合体 [17] 资产优化与资本运作 - 出售迈阿密资产支持东南亚扩张，加速千亿级投资布局 [4] - 探索"商办+高端住宅"综合开发模式，复制上海太古源邸经验 [17] - 利用跨境政策红利争取免税店试点，深化大湾区商业协同 [24]

2025上半年，全国开业120+个商业项目，商业体量约900万㎡。 而据赢商大数据不完全统计，2025下半年全国仍有413个拟开业集中式商业项目（购物中心+独立百货）扎堆入市，总商业建筑面积约1718万平方米。 01. 上海数量最多 广州、北京"开挂" 从拟开业集中式商业项目分布来看，数量最多的依然是华东区，达181个。其中，上海（48个）、浙江（40个）、江苏（36个）、山东（33个）均在30个 以上。 华南区和华中区紧随其后，分别计划开业75个和64个。东北区最少，仅1个项目拟开业。 从城市商业线级看，商业高线级城市占比高达67%，其中商业一线依然是香饽饽，占比最高达29%。 商业低线级城市占比33%，其中商业四线备受青睐，占比高达16%，数量直逼商业二线，湖州、汕头、绍兴、烟台、湛江、郴州等城市均有3个及以上项 目拟开，这在于四线城市的人口红利、消费潜力需求未满足、成本优势与政策支持等特质。 从单城市来看，上海依然以48个拟开业项目数量位居全国TOP1。值得一提的是，广州和北京下半年双双"开挂"，分别有26个和21个项目计划开业。此 外，杭州和南京位列第四、第五，分别有18和14个项目要开业。 02. ...

在早期以大型购物中心为主导的商业地产发展阶段，"一站式、全业态"几乎是行业的黄金法则。它背后的逻辑很直接——争取尽可能广泛的客群，被视为 商业运营的"安全选择"。并且为了平衡不同消费群体的需求，项目在业态和品牌组合上往往追求全面覆盖，然而，进入存量竞争时代，这套逻辑正面临双 重挑战。 一方面，当下市场的商业供应量已经非常庞大，新增和待更新项目的体量面积普遍变小；另一方面，消费主力已更迭为成长于物质相对充裕年代的年轻一 代，他们的需求与上一代截然不同。功能与价格的最优组合已不足以打动他们——他们更看重个性表达、情绪共鸣与参与感。 这种心理转变带来三种消费行为特征：会为一个能够代表自我态度的符号买单； 会为一次触动情绪的体验付出溢价；会投入时间与金钱参与到他们认可 的创作中。 最具代表性的案例是泡泡玛特的"反叛精灵"LABUBU，短短几年便实现了30亿的年销售额，风靡全球潮玩市场，正是契合了这一代消费者的"反叛"核心心 理驱动。这种反叛，并非刻意挑战社会规则，而是拒绝迎合一切平庸、模糊的商业表达。它的底层逻辑，是以更锋利的心理定位，换取更深的品牌黏性与 更强的传播势能。 反叛美学：用"不讨好"建立独特性，形成记忆 ...