民间投资概况 - 河南省民间投资呈现"有的投、投得快、投得好"新态势 今年前5个月全省民间投资同比增长9.7% 高于全国9.7个百分点 高于全省投资增速3.1个百分点 民间投资约占全省固定资产投资的60% [1] - 投资结构持续优化 电子信息、装备制造、新能源汽车等领域民间投资增速保持在20%以上 展现出强劲的投资信心和投资动力 [1] 推介项目清单 - 河南省发布2025年向民间资本公开推介项目清单 共75个重大项目 总投资330亿元 重点集中于交通、能源、水利、新基建、城市建设、制造业、仓储物流、农林牧业、社会事业等领域 [1] - 交通项目4个 总投资27亿元 包括内黄铁路专用线、商城通用机场等项目 [2] - 城市建设项目16个 总投资66亿元 包括新县供水设施资产盘活提升、清丰县旧城村棚户区改造等项目 [2] - 制造业项目25个 总投资128亿元 主要包括漯河召陵区三五一五制鞋供应链产业园、周口传感谷一智能传感器研发生产基地等项目 [2] - 仓储物流项目8个 总投资44亿元 主要包括长垣公铁联运智慧物流产业园、商丘市智慧物流园区等项目 [2] 推介项目特点 - 符合政策导向 当地政府将优先配置要素资源 给予争取资金、保障项目用地等政策支持 [3] - 政府主导推进 吸引民间资本参与的意愿强 民间资本可通过控股、组建联合体等多种方式灵活参与 [3] - 投资规模适度 投资规模在1—5亿元的46个 5—10亿元的15个 10亿元以上的7个 区间分布较均匀 适宜各类民间投资主体参与 [3] - 民间资本参与时机比较成熟 有的属于建成项目拟委托民营企业运营 有的属于在建项目 有的正在组织有序开展项目前期工作 计划于今年或明年开工建设 [3] 政策支持与保障 - 有关部门对促进民间投资的支持政策进行深入解读 部分金融机构围绕融资服务政策等进行翔实介绍 这些政策含金量高、针对性强、覆盖面广 涉及民间投资的各个领域和环节 [3] - 部分项目单位进行项目宣介 涵盖交通、水利、文旅等多个领域 具有良好的发展前景和投资回报预期 [3] - 国家正持续推进基础设施竞争性领域向经营主体公平开放 支持更多民间资本投资重大项目 积极引导民营企业参与"两重"建设和"两新"工作 [4] - 河南省将进一步放宽市场准入 打破阻碍民间投资的隐性壁垒 建立健全常态化向民间资本推介项目机制 加强全方位保障服务 推动更多民间投资项目高效落地实施 [4]

公司2024年度经营情况 - 2024年实现营业收入45.17亿元，同比下降42.59%，主要系汽车销售同比减少所致[19] - 归属于上市公司股东的净利润5053.74万元，同比减少63.90%[3] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润820.19万元，同比减少80.50%[3] - 加权平均净资产收益率4.28%，同比减少8.61个百分点[3] - 经营活动产生的现金流量净额2.28亿元，同比下降22.86%[19] 主营业务分板块表现 - 汽车业务收入35.34亿元，同比下降50.29%，毛利率3.45%[19] - 金属业务收入8.71亿元，同比增长34.69%，毛利率11.70%[19] - 化工业务通过品牌授权实现新零售模式转型，推动线上线下业务融合[18] - 仓储物流业务聚焦稳定基本盘，提升数字化水平，推进外拓发展[4] 重大事项 - 2024年度不进行利润分配，因母公司年末未分配利润为负7.33亿元[23] - 拟续聘立信会计师事务所为2025年度审计机构，审计费用121万元[25] - 2025年度拟为子公司提供担保总额9.6亿元，占最近一期经审计净资产的80.86%[32] - 全资子公司晶通化学拟收购关联方晶通发展持有的危化市场28%股权，交易价格324.73万元[36] 公司发展战略 - 汽车业态向服务商转型，构建新能源车商场店+快闪店+销售中心运维模式[11] - 有色金属业务打造"平台+园区"核心功能体系，推进数字化转型升级[12] - 化工品业务推进危险化学品专业市场建设，完善服务功能[12] - 仓储物流业态深耕黑色金属主业，探索延伸有色金属物流服务[12] 公司治理 - 2024年召开董事会会议9次，监事会会议4次[7][13] - 拟修订公司章程及附件，取消监事会设置，相关职权由董事会审计委员会承接[35] - 2024年董事薪酬情况：董事长税前109.48万元，其他董事按岗位领取薪酬[30]

2025年一季度业绩情况 - 2025年一季度公司实现营业收入40.60亿元，同比增长205.09%；归属于上市公司股东的净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要因房地产业务销售结转增加 [2] 仓储物流业务情况 毛利率与成本 - 2024年仓储物流业务毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销，土地计入无形资产定期计提摊销，建筑物及附属设施在建时计入在建工程，建成后转为投资性房地产和固定资产并定期计提折旧，主要计入营业成本 [2] 利润释放阶段 - 宝湾物流有在建及拟建项目，受折旧、摊销和财务费用等影响，运营净利润贡献有限；2024年10月华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金上市，3个项目出表产生投资收益6.82亿元，打通“募投建管退”闭环；还将发展轻资产管理输出模式补充收入 [3] 收入增长原因 - 2024年宝湾物流实现营业收入194,261万元，同比增长6%，原因是原有园区稳定运营和新园区投入使用且运营良好，租金收入提升 [3] 出租率与租金情况 - 2024年受宏观经济和存量供应影响，宝湾物流租金与出租率同比下滑，但整体出租情况优于行业平均，变化趋势与区域市场一致，资产抗风险能力强；短期市场新增供应压力大，承租压力持续；长期来看，政策发力、产业升级将促进高标仓需求增长，市场租金及空置率将趋于稳定 [4] 公募REITs扩募计划 - 华泰宝湾物流公募REIT成功发行促进打通“募投建管退”闭环，为打造轻重资产转换平台奠定基础；公司将结合政策和资产情况，合理设定后续资产证券化产品发行节奏 [5] 房地产开发业务情况 销售情况与安排 - 2024年公司房地产开发业务全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元；公司将关注市场形势，加强营销管控，坚持“一盘一策”调整销售策略促进去化和现金回流 [6] 拿地计划 - 公司维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，选择有利润空间和风险可控的项目，优先处理存量项目回笼资金 [6] 政府收储参与情况 - 公司关注存量商品房收储政策，梳理在手资源，在确保国有资产保值增值前提下积极参与政府收储促进库存去化 [6]

公募REITs市场发展 - 自2021年首批公募REITs获批以来，行业规模迅速扩张，截至2025年6月5日总市值达2019.91亿元，全市场REITs数量达66只 [3] - 公募REITs资产类型持续丰富，为投资者提供多元化选择，同时为实体经济发展注入新活力 [3] - 监管支持推动公募REITs快速发展，未来将继续通过盘活存量资产、扩大有效投资服务实体经济高质量发展 [4] 中银中外运仓储物流REIT产品特征 - 该产品为首单央企仓储物流基础设施REITs，募集期为2025年6月23日至24日，询价最终定价3.277元/份，预计募集资金总额13.108亿元 [1] - 首发资产包含6处仓储物流项目，建筑面积合计30.54万平米，可租赁面积29.97万平米，出租率达95.59%，其中5处由中国外运子公司整租并签订5-6年长期租约 [2] - 资产区位聚焦长三角、京津冀、川渝重要物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区，区域物流需求强劲 [2] 资产运营与参与方 - 发起人为中国外运股份有限公司，基金管理人为中银基金，运营管理机构为中外运瑞达（上海）供应链管理有限公司 [2] - 中国外运作为招商局集团物流业务统一平台，选取经济发达地区的核心区域优质资产，具备现金流稳健、抗风险能力强特点 [3] - 该REIT是招商局集团第5个REITs产品，通过盘活存量资产推动实体经济高质量发展 [3] 仓储物流行业背景 - 国家持续加强仓储物流基础设施建设，各地政策大力提振消费与居民收入增长，推动仓储物流租赁市场需求修复 [1] - 长三角、京津冀等经济发达区域物流节点具备稳定的客户基础和货物流通量，支撑基础设施项目长期运营 [2]

公募REITs市场发展 - 自2021年首批公募REITs获批以来，行业规模迅速扩张，截至2025年6月5日总市值达2019.91亿元，产品数量增至66只 [4] - 中银中外运仓储物流REIT（508090）作为首单央企仓储物流基础设施REITs，于2025年6月23日-24日开启募集，询价定价3.277元/份，预计募集资金13.108亿元 [1][2] 中银中外运仓储物流REIT资产特征 - 首发资产包含6处仓储物流项目，总建筑面积30.54万平米，可租赁面积29.97万平米，出租率95.59%，其中5处由中国外运子公司整租并签订5-10年长期租约 [3] - 资产布局聚焦长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区，具备区域需求强劲和客户稳定的优势 [2][3] 发起方与运营架构 - 发起人中国外运为招商局集团物流业务统一平台，本次REITs是其盘活存量资产、扩大有效投资的重要举措 [4] - 基金管理人为中银基金，专项计划管理人为其子公司中银资产，运营管理机构为中国外运旗下中外运瑞达供应链公司 [3] 行业政策与趋势 - 国家持续加强仓储物流基础设施建设，叠加消费提振政策推动租赁市场需求修复 [2] - 监管支持推动公募REITs资产类型创新，未来将继续通过盘活存量资产服务实体经济高质量发展 [4]

公司基本情况 - 公司全称为中储发展股份有限公司，英文名称为CMST Development Co,Ltd，注册地址为中国天津市北辰区陆港四经支路1号，邮编300400 [3] - 公司成立于1996年，经国家经济体制改革委员会批准以募集方式设立，1997年1月21日在上海证券交易所上市，首次公开发行人民币普通股1,900万股 [2] - 公司注册资本为人民币2,170,079,582元，股本结构为普通股2,170,079,582股，属于外商投资股份制企业（外资比例小于25%）[3][6] - 公司设立党委，党委发挥把方向、管大局、保落实作用，并按规定设立纪委 [3][56] 公司治理结构 - 股东大会是最高权力机构，行使选举董事监事、审批重大财务事项、修改章程等职权，分为股东年会和临时股东大会 [16][18] - 董事会由11名董事组成，设董事长1人、副董事长2人，下设战略与投资管理、薪酬与考核、审计与风险管理、提名四个专门委员会 [45][46] - 独立董事占比不低于三分之一且包含会计专业人士，审计与风险管理委员会成员不得兼任高管 [40][45] - 董事长为法定代表人，行使主持股东大会、签署重要文件等职权，副董事长协助工作 [30][51] 股份管理 - 公司股份均为普通股，采取公开公平公正原则发行，同股同权 [14][16] - 成立时发起人认购3,263万股，占总股本的13.9%-14.7%不等，主要来自天津中储南仓各库及新港物资公司 [6] - 股份回购需满足六种情形之一，包括减资、员工持股计划等，回购后需在规定期限内注销或转让 [24][25] - 董监高任职期间每年转让股份不得超过持有量的25%，离职后半年内不得转让 [29] 业务范围 - 主营业务涵盖商品储存加工、物流配送、货运代理、进出口贸易等，涉及钢材、化工品、农产品等多品类 [13] - 具体包括库场设备租赁、国际集装箱多式联运、供应链管理服务等，部分业务需经分支机构经营 [13] - 经营宗旨为"用户第一，信誉至上"，旨在为股东创造良好效益 [12] 重大事项决策 - 股东大会审批担保事项的标准包括：担保额超净资产50%、总资产30%、单笔超净资产10%等 [17] - 财务资助需股东大会审议的情形包括：单笔超净资产10%、被资助对象资产负债率超70%等 [17] - 董事会决策权限包括：不超过净资产10%的投资方案、不超过净资产35%的土地购置等 [47][49] 信息披露与投资者关系 - 董事会秘书负责筹备会议、管理股东资料、协调信息披露等工作，需具备财务法律等专业知识 [54][55] - 股东大会网络投票系统需明确载明投票时间及程序，网络投票不得早于现场会议前一日15:00 [23] - 公司应保证信息披露真实准确完整，董事需对定期报告签署书面确认意见 [42]

公募REITs市场发展 - 自2021年首批公募REITs获批以来，行业规模迅速扩张，截至2025年6月5日总市值达2019.91亿元，产品数量增至66只 [3] - 中银中外运仓储物流REIT（508090）于2025年6月23日-24日募集，为首单央企仓储物流基础设施REITs，询价定价3.277元/份，预计募集资金13.108亿元 [1] - 公募REITs资产类型持续创新，成为盘活存量资产、服务实体经济的重要工具，招商局集团已发行5只REITs产品 [3] 中银中外运仓储物流REIT资产特征 - 首发资产包含6处仓储物流项目，总建筑面积30.54万平米，可租赁面积29.97万平米，出租率高达95.59% [2] - 资产集中于长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区，5处资产由中国外运子公司整租并签订5-10年长期租约 [2] - 发起人中国外运为招商局集团物流业务核心平台，选取现金流稳健、抗风险能力强的优质资产作为底层资产 [3] 仓储物流行业背景 - 国家政策持续加码仓储物流基础设施建设，叠加消费提振政策推动租赁市场需求修复 [1] - 资产区位优势显著，覆盖经济发达地区及中国外运核心业务区域，具备稳定的客户基础与货物流通量 [2] - 公募REITs通过专业化运营管理，为基础设施领域提供长期资本支持，中银基金将协同机构推动市场高质量发展 [3]

中国REITs市场发展 - 中国公募REITs市场自2021年6月首批产品上市以来已发展四年，成为资本市场重要组成部分 [1] - 仓储物流行业因工业生产和消费领域持续修复而需求提振，发展前景值得期待 [1] - 中航易商仓储物流REIT于2025年1月在上交所上市，已平稳运行近5个月 [1] ESR集团战略定位 - ESR集团2011年进入中国市场，2016年与红木合并成立，定位为"新经济不动产管理公司" [2] - "新经济"涵盖物流地产、数据中心和基础设施平台三大方向，旨在捕捉下一阶段增长机遇 [2] - 截至2024年底，ESR新经济管理费收入相关资产规模达426亿美元，开发项目储备规模约114亿美元 [2] 核心业务板块 - 物流地产是核心增长引擎，满足亚太区大规模一流物流资产需求 [3] - 数据中心业务利用AI、云计算和5G需求，通过多模式运营平台提供服务 [3] - 基础设施领域拓展可再生能源平台，实现产品和数据的"绿色流动" [3] - 在中国管理近180项资产，其中70%位于长三角和粤港澳大湾区主要经济枢纽 [3] 仓储物流行业趋势 - 电商增长、制造业供应链整合及零售业集中度提升推动高质量仓储需求上升 [4] - 核心竞争力包括高标准硬件设施、节能环保园区理念和智能多变空间 [4] 中航易商仓储物流REIT - 底层资产为昆山三个仓储物流园，距上海45分钟车程，过去五年平均出租率超90% [5][6] - 截至2025年3月有13家租户，行业包括物流、电商和服装，租户财务稳健 [6] - 华东地区高标仓日益稀缺，昆山三期是华东首座四层大跨重载物流仓库 [6] - 2025年一季度出租率85.57%，预计二三季度将提升至90% [6] 原始权益人承诺 - ESR自持中航易商仓储物流REIT比例超40%，储备资产支持未来扩募 [7] - 通过智能空间、高标准设施和可持续努力保障底层资产高效运行 [7]

中国企业出海动态 - TikTok移动端海外月活用户首次突破10亿 [7] - 京东物流在沙特已招募上千人团队 [7] - 速卖通AliExpress在中东上线卖车业务 主推比亚迪元、吉利星愿、小米SU7等新能源车型 [7] - 极智嘉获赴港上市备案通知书 2023年超70%收入来自中国大陆以外市场 [7] - 萝卜快跑或加速落地欧洲市场 正探索扩展至瑞士与土耳其 [8] - 携程在23国75城开放超1100个海外岗位 Q1国际平台Trip.com预订量同比增超60% [9] - 小鹏汽车计划明年进入香港市场并实现高阶智能辅助驾驶 [10] - 零跑汽车正式进入香港市场 1-5月累计出口销量超1.7万辆 [10] - 长安汽车全球规划20个海外工厂已投产9个 布局100余个国家市场 [11] - 广汽计划2025年下半年进入阿根廷市场 [11] - 传音控股旗下TECNO与西班牙MCR集团达成战略合作 [12] - 郴电国际签订赞比亚60MW光伏项目战略合作协议 [12] - 菜鸟物流科技全球大客户数量同比增长超60% [14] 资本市场与融资 - 蚂蚁数科启动申请香港稳定币牌照 [9] - 奇瑞控股集团计划将香港作为全球金融中心和创新高地 [10] - 亿格云完成Pre-B轮近亿元融资 资金将用于研发AI驱动办公平台 [18] - 英汉思动力完成数千万元Pre-A+轮融资 T-Apex产品月销量突破20万美元 [18] - 留形科技完成数千万元Pre-A轮融资 首款模组产品计划7月量产 [19] 行业数据与趋势 - 前5个月中国出口电动汽车增长19% 工业机器人增长55.4% [15] - 中非贸易规模已超2万亿元 25年年均增速达14.2% [15] - 1-5月中国汽车出口249万辆 同比增长7.9% 新能源汽车出口85.5万辆 [16] - 长三角区域前4个月进出口总值5.29万亿元 跨境电商持续增长 [17] 科技与创新 - 阿里通义千问3大模型开源首月全球下载量突破1250万 [14] - 英汉思动力T-Apex产品覆盖田径、游泳等十余个专业体育训练场景 [18] - 留形科技聚焦智能三维感知和重建算法 计划布局全球市场 [19] 国际合作与政策 - 中美就落实两国元首通话共识及日内瓦会谈共识达成框架 [9][15] - 香港特区政府财政司司长陈茂波欢迎更多中概股回流港股 [16] - 内地与香港快速支付系统互联互通项目进展顺利 部分服务预计年中推出 [16]

文章核心观点 - 箱包电商与第三方云仓服务商之间存在紧密的相互依赖关系 选择合适的云仓对箱包电商降本增效至关重要 反之则可能带来运营风险 [3] - 选择云仓需综合考虑地理位置与物流网络、仓储管理能力、服务质量与响应速度、成本与性价比等多个关键因素 [4] - 评估云仓服务商可通过实地考察、参考案例与口碑、试用合作及签订明确合同等方法进行 [20] - 合作开始后 箱包电商需保持沟通、监控数据并与云仓共同优化流程 以实现持续的双赢合作 [25] 箱包电商与云仓的特殊关系 - 箱包商品具有体积大、重量沉、款式多、季节性强等特点 导致仓储成本高 对仓库空间利用率和承重要求高 [3] - 箱包销售有明显淡旺季 如开学季和节假日销量猛增 对仓储弹性要求很高 旺季需扛住单量 淡季需避免资源浪费 [3] - 好的云仓能帮助箱包电商降本增效 通过专业仓储管理减少库存积压和损耗 通过智能物流调度加快发货速度并提升客户满意度 [3] 选择云仓的关键考量因素 - **地理位置与物流网络**：应选择离目标市场近或全国布局的云仓 以提升发货速度并降低运费 对于箱包这类重货 云仓与主流快递的协议及运费折扣能显著节省物流成本 [6] - **仓储管理能力**：需考察仓库硬件是否适合存放箱包 如高货架和宽敞通道 软件系统需具备先进稳定的WMS以实现库存实时同步和智能拣货 人员与流程需规范 并配备严格的质检和防护打包环节以确保货物完好 [10] - **服务质量与响应速度**：需考察发货时效 如是否支持当日下单当日发货 准确率应达到99.9%以上 售后支持需能处理退货换货并提供逆向物流服务 客服响应需专业及时 [11][13] - **成本与性价比**：成本包括仓储费、操作费、配送费等 需根据自身业务量和货品规格获取报价并逐项对比 注意隐性收费 选择时不应只看低价 而应追求在保证服务质量前提下的合理费用 [16] 如何评估和筛选云仓服务商 - **实地考察**：现场查看仓库环境、货品摆放及工作人员操作 随机抽查订单处理流程以直观判断管理水平 [22] - **参考案例和口碑**：了解云仓是否服务过类似箱包类目或体量相近的客户 并通过电商论坛、社交媒体等渠道查询评价 [22] - **试用合作**：可通过小批量试合作 亲身体验云仓的发货速度、准确率和服务态度 再决定是否扩大合作 [22] - **签订明确合同**：合作前需签订合同 明确服务内容、收费标准、双方责任 特别是丢损赔偿、退货处理、服务响应时间等条款 [22] 合作后的注意事项 - **保持沟通**：定期与云仓对接人沟通库存情况及销售预测 大促前提前通知备货 遇到问题及时反馈 [25] - **监控数据**：利用云仓提供的系统或报表 监控发货及时率、准确率、库存周转率等关键指标 及时发现并解决问题 [25] - **共同优化**：与云仓协作优化流程 例如根据销售数据调整库存布局以提升拣货效率 或改进包装方案以节省成本和材料 [25]