记者 戚颖璞 外环外一处松江楼盘售楼处同样十分热闹。周六下午，沙盘前、接待区围满了购房者，销售人员在 样板房和接待区来回穿梭。销售经理王会雷说，周末单日的来访量约为150组客户、成交12单，均比新 政之前增长约50%。 购房者陈女士告诉记者，自己是外地家庭，在附近有一套老房子，今年考虑到要接老人一起住，由 于限购，必须先卖掉老房子才能再买一套面积更大的新房。楼市新政出台之后，她直接有了购房资格， 于是想立刻"上车"。 外环外不限购政策也吸引了市区买家的关注。虹桥灿耀星城营销中心销售负责人表示，在新政发布 的第二天，楼盘到访量、咨询量明显增长，其中有不少是市区买家，因为名下有房，以前没有购房资 格，新政出台之后，就打算预约看房。 新政出台的首个周末，正是中介们忙碌的高峰期。新政当天，中原地产徐泾门店的咨询量还没有明 显变化，到了周末，带看量增加50%。其中口碑较好的天空之城、蟠龙项目等热点楼盘，人气明显高于 普通楼盘。 因为忙着带看，中介们纷纷推迟接受采访的时间。"二手房现在是买方市场，我们尽可能多陪看、 多沟通，掌握好大家的需求。"上海中原地产徐泾板块负责人徐子晴说。 业内人士告诉记者，"沪六条"出台之前，二 ...

价格走势 - 城光小区近期成交两套二手房单价首次跌破4万/平至3字头 分别为3.88万/平和3.8万/平 较历史成交价出现显著下滑 [1][2][6] - 4个月内同类户型单价从4.57万/平跌至3.88万/平 跌幅达14.88% [4] - 挂牌价同步走低 当前最低挂牌价降至3.7万/平 较成交最低价再低1000元/平 [13][14][15] 成交案例细节 - E区87平北向中高楼层房源以338万总价成交 业主因急售在1个月内累计降价112万 [2][6] - F区83平北向中楼层房源挂牌125天后以320万成交 较初始报价400万下降80万 议价空间达20% [6] - 低价成交房源推动同小区出现328万挂牌价（单价3.9万/平）的新笋盘 [11] 供需状况 - F区二手房挂牌量达67套 占该组团总户数1302户的5.15% 超过3%-5%的正常流通标准 [18] - 近两个月整个城光小区仅成交3套二手房 而挂牌量达104套 成交去化压力显著 [22] - F区此前为成交最活跃组团 单月最高成交6套且过半成交单价超4.4万/平 但近两个月仅成交1套 [19] 市场竞争环境 - 老黄埔区域新盘供应增加 珠江春特价降至4字头 中鼎三期主推4字头改善型产品 黄埔润府新增教育资源 对二手房价形成挤压 [22] - 北向及天地楼层等存在硬伤的房源需通过大幅降价才能成交 正常房源挂牌价亦逐步向3字头靠拢 [16][13]

深圳二手房市场表现 - 8月二手房录得量达4710套 全月有望突破5000套大关[1] - 在售房源77688套保持稳定 看房成交率提升至4.33%为4月以来首次突破4%[3] - 购房者信心回升 部分因政策预期选择提前入市[3] 新房市场结构变化 - 呈现刚需和中改支撑、顶豪退潮特征[4] - 购买力向中低总价实用性户型集中[7] - 市场理性化程度提升 房住不炒定位深化[7] 二手房成交结构特征 - 出现总价下移、面积上移趋势[8] - 反映购买力降级与务实倾向[8] - 购房者更注重买得起住得好的房产属性[11] 深圳楼市整体表现 - 前7月一二手房成交总量同比增近30% 领先北京11个百分点[12] - 房价自2023年三季度持续调整 市场泡沫加速挤出[12] - 伴随政策预期与旺季临近 市场或迎温和复苏[12]

深圳次新房市场热度提升 - 深圳楼龄5年以内次新房小区咨询热度明显提升 新政后成交活跃[1] - 深圳二手房市场出现回暖势头 上周全市二手房录得1277套 环比增长0.9% 实现四连涨[1] - 罗湖区独树阳光里小区上周录得量达20套 华富村 华润城润府等次新房小区位列录得量前十名[1] 次新房价格表现抗跌 - 深圳金稻田片区楼龄5年内棚改小区每月成交超20套 成交价格较去年提升近5%[4] - 乐有家数据显示5年内次新房成交占比显著提升 较2024年提升5.1个百分点[4] - 次新房价格相对抗跌 较2024年仅微跌1% 有望率先趋稳[4] 次新房市场需求特征 - 购房者青睐次新房价格"倒挂"优势 且无需等待交房 具备成熟社区设施[4] - 改善品质住房需求下 次新房因良好居住环境及相对稀缺供应需求较高[4] - 苏州取消新房限售政策后 客户咨询地段房型较好次新房源明显增加[5] 政策影响与市场效应 - 城市取消限售政策促使"最新鲜"次新二手房大量出现 激活市场热度[5] - 税负政策调整促进次新房和好房源加速挂牌 利好购房者认购[5] - 政策优化二手房交易结构 对提振二手房交易有积极作用[5]

外环外购房政策调整 - 外环外区域取消购房数量限制 符合条件的购房者（沪籍或连续缴纳一年社保）可购买任意数量房产 [1][2] - 非沪籍且未满足社保缴纳门槛的群体仍被排除在政策受益范围外 [2] - 政策直接激活高净值人群购买力 富裕阶层可在外环核心区域（如唐镇、大虹桥）大规模购置房产 [4] 单身购房政策调整 - 沪籍单身人士在外环内可购买两套房产 非沪籍单身人士（缴纳三年社保）在外环内可购买一套房产 [4] - 政策实际主要惠及财务自由的单身富豪群体 普通上班族受限于月供压力难以实现多套购房 [4] - 高端住宅购房群体中30岁以下年轻人比例从2023年12%升至2025年18% 富二代通过父母代持参与市场 [4] 公积金政策调整 - 允许提取公积金支付新房首付且不影响贷款额度 但仅适用于新房购买 [5] - 政策将购房者未来20-30年公积金收入锁定于房产 形成深度财务捆绑 [5] - 最高贷款额度216万元仅适用于购买绿色建筑的多子女家庭 普通刚需群体尤其二手房买家无法受益 [5] 商业贷款利率调整 - 取消首套房与二套房商业贷款利率差异 以200万元贷款30年期为例 二套房月供减少439元 [7] - 95%刚需购房者依赖贷款 50%多套房买家同样需要银行按揭 政策模糊投资与自住购房界限 [7] - 利率调整实质是向投资客发出市场回归邀请 旨在为楼市稳定注入活力 [7] 房产税政策调整 - 非沪籍人士购买首套房免征房产税 此前需缴纳房产税 [7] - 政策调整是为配套外环外限购解除 避免削弱购房意愿 [7] - 反映政策制定者既希望刺激市场又不敢全面放开限购的矛盾心态 [7] 二手房市场影响 - 外环区域房东无需为置换市区房产而降价抛售 过去需承受10%-15%降价损失 [8] - 外环二手房交易量占全市40% 松江/嘉定新城等区域房源挂牌量激增后最快一周可成交 [8] - 远郊区域（如奉贤海湾/金山新城）仍面临库存积压和价格松动压力 [4][8] 政策核心目标 - 公积金调整旨在加速开发商新房去化 [9] - 外环外限购放开直接惠及土地财政收入 [9] - 商业贷款利率拉平吸引投资客回归市场 政策核心围绕资金流动设计 [7][9]

北京房地产市场交易数据 - 8月26日北京新房网签207套 网签面积16152.4平方米 其中住宅网签88套 网签面积11534.72平方米 [1] - 8月26日二手房网签626套 网签面积53575.15平方米 其中住宅网签546套 网签面积49445.21平方米 [1] - 2025年7月存量房网上签约14526套 签约面积1279896.03平方米 其中住宅签约12784套 签约面积1180633.8平方米 [3] 商品房库存状况 - 可售期房95899套 面积8026301.13平方米 其中住宅43080套 面积5696599.6平方米 [2] - 未签约现房228709套 面积12413762.67平方米 其中住宅31325套 面积3747764.97平方米 [2] - 可售商业单元364套 面积196252.43平方米 办公单元543套 面积474253.6平方米 [2] 预售许可情况 - 2025年7月批准预售许可证8个 批准预售面积220282.86平方米 [2] - 2025年7月住宅批准预售1433套 面积189478.57平方米 [2] - 现房项目39043个 初始登记面积276537378.98平方米 其中住宅929014套 面积115887641.92平方米 [2]

全国房地产市场趋势变化 - 2025年1-7月全国50个主要城市二手房成交量同比增长11.2%，新房成交量同比下降3.7% [1] - 2025年7月新建商品住宅价格环比上涨城市数量为28个，较6月减少5个，二手住宅价格环比上涨城市数量为33个，较6月增加2个 [2] - 一线城市核心区域二手房价格表现坚挺，北京海淀区部分老小区二手房均价同比上涨约5% [4] 购房者行为与需求结构变化 - 当前购房者中约80%会优先考虑二手房，五年前这一行为不可想象 [4] - 30岁以下年轻购房者选择二手房比例超过60%，三年前不足40% [8] - 购房决策更注重区位、配套、学校等实际居住价值，而非单纯投资升值 [4] 不同城市层级市场分化 - 2025年上半年全国超100个三四线城市新房价格出现不同程度下跌 [5] - 一线及强二线城市核心区域房价坚挺，杭州西湖区二手房均价上半年上涨4.3%，郊区新房价格下跌近2% [5] - 核心区域二手房平均增值率表现优于新房，2020-2025年一线城市新房平均增值率15%，同期核心区域二手房达22% [10] 开发商策略与市场供应 - 全国商品房待售面积约6.3亿平方米，相当于近两年销售量 [7] - 开发商调整产品策略，注重实用性和性价比，推出"准现房"销售模式应对竞争 [7] - 银行对二手房贷款审批效率提高，额度充足 [10] 二手房市场优势特征 - 二手房交易流程耗时2-3个月，较新房1-2年交付周期大幅缩短 [8] - 二手房价格透明度高，区域发展状况明确，流动性更好 [10] - 新房交付第一年通常存在10%-15%折旧，成熟社区二手房价格更稳定 [10]

房地产市场整体表现 - 全国商品房销售面积同比下滑8.7%至5.62亿平方米，销售额锐减12.3%至5.23万亿元 [2] - 全国70个大中城市中75.7%的新建商品住宅价格环比下跌，其中53个城市出现下跌 [2] - 房地产开发投资额同比下降9.3%至4.72万亿元，房企普遍面临资金链压力 [9] 市场结构性变化 - 房产居住属性回归，投资属性显著弱化成为核心趋势 [3] - 城市间房价分化加剧，一线城市核心区域房价跌幅不超过3%，部分优质学区房小幅上涨，而三四线城市部分跌幅超10% [12] - 二手房成交量占比提升至43%，存量房市场重要性上升 [13] 需求端变化 - 人口自然增长率降至-0.18%，65岁及以上人口占比预计2035年达20% [5] - 25-35岁年轻人仅37%将购房列为首要目标，较2020年53%大幅回落 [6] - 购房者最看重交通便利性（79%）、教育资源（73%）和医疗设施（68%） [16] 新兴市场机会 - 住房租赁市场快速发展，50个大中城市租房成交量同比增速达22% [12] - 住房租赁市场规模预计2030年突破3万亿元，年均增速15% [12] - 智能家居市场规模达5470亿元，同比增长28% [13] - 养老地产投资额同比增长15%，展现强劲增长潜力 [19] 行业转型方向 - 房地产服务型岗位需求增加，传统开发销售岗位可能萎缩 [18] - 应用数字化工具的房企营销效率提升37%，运营成本降低23% [19] - 全国超过1.6亿平方米老旧小区亟待改造，带来更新改造需求 [13] 投资回报特征 - 房地产投资年化收益率可能降至3-5%，远低于过去20年10%以上水平 [17] - 一线城市住宅平均租金回报率在1.8-2.5%之间，商业地产为4-6% [17]

北京房地产市场交易数据 - 8月25日北京新房网签188套 网签面积18,334.17平方米 其中住宅网签117套 网签面积15,416.89平方米 [1] - 同日二手房网签680套 网签面积59,383.2平方米 其中住宅网签600套 网签面积55,342.57平方米 [1] - 2025年7月存量房网上签约14,526套 签约面积1,279,896.03平方米 其中住宅签约12,784套 签约面积1,180,633.8平方米 [3] 商品房库存状况 - 可售期房95,420套 面积8,018,784.22平方米 其中住宅43,135套 面积5,703,436.84平方米 [2] - 未签约现房228,658套 面积12,414,139.62平方米 其中住宅31,358套 面积3,752,012.66平方米 [2] - 现房项目总数39,040个 初始登记面积276,532,434.48平方米 其中住宅929,014套 面积115,887,641.92平方米 [2] 新增供应情况 - 2025年7月新批预售许可证8个 批准预售面积220,282.86平方米 [2] - 新批住宅1,433套 面积189,478.57平方米 当月未批准商业及办公单元预售 [2] - 新批车位1,199个 面积24,071.66平方米 [2]

楼市成交表现 - 今年香港新盘成交量已达去年全年超过8成 [1] - 全年新盘成交量预期创有纪录新高 二手成交预计达4.5万宗创4年高位 [1] - 成交主要由细价楼及香港本地购买力带动 [1] 买家结构变化 - 本地买家于600万港元或以下一手私宅注册量比率在今年首7个月增至76.9% 较去年全年73%增加3.9个百分点 [1] - 600万至1000万港元及逾1000万港元比率均有所减少 [1] - 本地购买力重返主导位置 预计本地买家占一手私宅注册量比率年内或挑战70% 金额占比有望达60% [2] 利率环境影响 - 一个月HIBOR回升使H按按息重回封顶位 但仍低于去年高位 [2] - 美国年内很大机会减息 HIBOR或跟随回落 香港银行可能下调最优惠利率 [2] - 按息有望再度回落 推动购买力入市 [2] 政策影响因素 - 9月《施政报告》中的楼市措施将左右本地港人及新香港人入市意欲 [1] - 建议设立通道方便内地和香港跨境购房 主要为在港专才置业安居并带来新购买力 [2] - 考虑全面放宽投资移民购买任何楼价物业 楼价全数计入投资额 [2] - 可恢复旧有印花税缴付方式（交易完成后缴纳）以提供资金运用弹性 [3] 行业风险因素 - 失业率上升是楼市最大利空因素 但最新金融业失业率已出现回落 [2] - 金融业人士是楼市重要购买力 行业前景稳定可支撑楼市交投 [2] - 当前物业投机活动极少 放宽政策不会引发炒作 [3]