北京房地产市场2025年12月1日单日交易数据 - 12月1日北京新房网签289套 网签面积16024.73平方米 其中住宅网签64套 网签面积9050.34平方米 [1] - 12月1日北京二手房网签531套 网签面积45752.41平方米 其中住宅网签452套 网签面积42129.62平方米 [1] 北京房地产市场商品房库存与供应数据（截至2025年12月1日） - 可售期房套数为96961套 可售期房面积为8070241.24平方米 其中住宅可售套数为42102套 住宅可售面积为5803678.63平方米 [2] - 2025年10月新增批准预售许可证9个 批准预售面积146520.66平方米 其中住宅批准预售套数697套 住宅批准预售面积110554.8平方米 [2] - 未签约现房套数为208898套 未签约现房面积为11534818.72平方米 其中住宅未签约套数为29055套 住宅未签约面积为3423566.73平方米 [2] - 现房项目个数为39452个 初始登记总面积为277885867.34平方米 其中住宅初始登记套数为931555套 住宅初始登记面积为116191933.07平方米 [2] 北京房地产市场2025年10月存量房（二手房）交易数据 - 2025年10月存量房网上签约套数为13595套 网上签约面积为1167466.88平方米 [3] - 2025年10月存量房住宅签约套数为12087套 住宅签约面积为1083486.46平方米 [3]

市场整体表现 - 11月深圳一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9%，同比下降57.3% [1][2] - 二手房成交量连续9个月超过5000套荣枯线，显示需求稳定释放 [1][4] 一手住宅市场 - 11月一手住宅网签量为2644套，环比小幅下降0.3%，同比下降72.3% [2] - 顶豪项目表现亮眼，深圳湾·澐玺项目推出348套大户型，首开销售额约130亿元，创下今年全国单盘销售总额最高记录 [2] - 12月后海招商玺、中信信悦湾等顶豪项目将陆续入市，新房市场值得期待 [2] 二手住宅市场 - 11月二手住宅网签量为4472套，环比上涨6.6%，同比下降37.2% [2] - 成交价格方面，11月深圳二手住宅成交均价为5.70万元/平方米，环比下降3.2% [4] - 从成交客群看，300-500万价位的刚需客群成交占比有所上涨 [4] - 成交均价下滑主要受刚需房源成交占比上涨及业主议价空间加大影响 [4]

杭州楼市趋势转变 - 2024年杭州二手房成交量达93632套创四年新高并历史性超越新房 [8] - 2025年1-10月杭州二手房成交超7万套而新房成交不到3万套二手房成交量是新房两倍多 [8] - 2021年新房成交量曾是二手房近两倍主次关系在五年内发生逆转 [9] 购房者偏好变化 - 购房者不再只盯着次新房5-10年房龄二手房成交占比为27.1%10-15年房龄占比20.9%15-20年房龄占比13.5% [15] - 5年内次新房带看占比总和为28.4%但其近30天实际成交占比仅为16.9% [13] - 超6成的5-20年房龄房源构成杭州二手房成交基本盘 [15] 二手房核心优势 - 二手房核心优势在于所见即所得的确定性包括房屋质量户型格局小区环境等均可实地考察 [16][17] - 对于刚需群体装修精良的二手房可直接拎包入住省去时间与资金成本 [18] - 对于改善家庭二手房往往占据更成熟地段配套学校医院商业交通均为经过时间检验的成熟资源 [19] 新房市场面临挑战 - 新房市场面临交付焦虑包括延期交房质量滑坡减配降标等问题 [11] - 随着限价放开新房价格优势不复存在即使有更豪华公区对预算有限的购房者吸引力下降 [11]

香港新盘豪宅市场整体销售表现 - 第四季截至11月27日逾5,000万元的一手豪宅成交累计录得103宗，已突破百宗 [1] - 第四季成交量较第三季的92宗高出约12%，并超越第二季的100宗，创近4季新高 [1] - 预计第四季最终成交量有力挑战2024年第四季140宗的季度高位纪录 [1] 区域及项目成交分布 - 按地区划分，启德区成交最多，录37宗，占比约35.9% [3] - 西半山成交28宗，占比约27.2%，位列第二 [3] - 其余38宗分布于北角、何文田、鸭脷洲及九龙半山等其他地区 [3] - 按新盘划分，启德天玺.天第2期成交18宗，位列第一 [3] - 西半山天御第1及2期合共成交16宗，排第二位 [3] - 启德澐璟成交11宗，位列第三 [3] 高价值成交个案 - 九龙半山缇外项目一个顶层特色全层相连大宅以约5.8亿元售出，为季内成交金额最高个案 [3] - 渣甸山皇第一个顶层三复式户以约4.2亿元成交，位列第二 [3] - 山顶TWELVE PEAK一洋房及九龙塘喇沙利道50号巨无霸洋房分别以约3.52亿元及3.38亿元成交 [3]

单日网签数据 - 11月27日北京新房网签275套，网签面积17,658.56平方米，其中住宅网签79套，网签面积9,907.52平方米 [1] - 11月27日北京二手房网签762套，网签面积66,628.36平方米，其中住宅网签697套，网签面积63,188.24平方米 [1] 商品房库存与供应 - 可售期房套数为97,556套，可售面积为8,135,779.78平方米，其中住宅可售套数为42,852套，面积为5,879,298.03平方米 [2] - 2025年10月批准预售许可证面积146,520.66平方米，其中住宅批准预售面积110,554.80平方米 [2] - 未签约现房套数为210,271套，未签约面积为11,604,582.81平方米，其中住宅未签约套数为29,245套，面积为3,448,097.14平方米 [2] 存量房月度签约 - 2025年10月存量房网上签约套数13,595套，签约面积1,167,466.88平方米 [3] - 2025年10月存量房住宅签约套数12,087套，签约面积1,083,486.46平方米 [3]

二手房市场 - 2025年10月北京市二手住宅网签量为12087套，同比下降30.4%，环比下降23.7% [1] - 网签量下降主要受高基数效应影响，去年同期受政策影响网签量整体较高，且10月工作日数量较少 [1] - 从链家签约数据看，10月成交量略低于9月，走势总体平稳，成交量下降主要因国庆假期居民出行较多 [1] - 总价低于200万元和高于1000万元的房屋成交占比提升，均价低于4万元/平方米和10-12万元/平方米区间的房屋占比提升，反映新市民、品质改善及教育相关需求入市增加 [1] 新房市场 - 2025年10月北京新建商品住宅成交3211套，同比下降24.3%，环比下降2.4% [1] - 成交均价同比上涨3.8%，环比下降2.2%，当前市场处于中位成交水平 [1] - 市场呈现“哑铃型”需求结构，刚需市场支撑较强，改善需求分化较大，高端市场价值凸显，预示新房市场正从单一房产向综合价值体系演进 [2] 租赁市场 - 2025年10月经北京链家成交的住房租赁单量环比下降5.7%，同比增长19.7% [3] - 市场进入传统淡季，成交节奏变缓，租赁需求和新增房源供应均有所放缓，但优质房源及核心区域租赁需求支撑力较强 [3] - 整体租金价格季节性下降，单位租金为78元/平方米，环比下降2.5%，租金呈现结构性分化，部分地段抗周期能力凸显 [3]

北京房地产市场单日交易情况 - 11月26日北京新房网签175套，网签面积15757.48平方米，其中住宅网签74套，网签面积9214.49平方米 [1] - 11月26日北京二手房网签805套，网签面积68964.78平方米，其中住宅网签707套，网签面积62751.32平方米 [1] 可售期房库存与批准预售情况 - 截至2025年11月26日，可售期房套数为95,785套，可售面积为7,930,014.12平方米，其中住宅可售套数为41,702套，面积为5,693,352.84平方米 [2] - 2025年10月批准预售许可证9个，批准预售面积146,520.66平方米，其中住宅批准预售套数697套，面积为110,554.80平方米 [2] - 可售期房中商业单元283套，面积181,109.20平方米；办公单元521套，面积438,450.34平方米；车位42,530个，面积1,166,406.02平方米 [2] 未签约现房与现房项目库存 - 截至2025年11月26日，未签约现房套数为210,627套，面积为11,617,279.94平方米，其中住宅未签约套数29,270套，面积为3,449,728.88平方米 [2] - 现房项目个数为39,441个，初始登记面积为277,867,992.85平方米，其中住宅现房项目931,506个，面积为116,183,455.41平方米 [2] - 未签约现房中商业单元1,913套，面积878,936.66平方米；办公单元5,164套，面积1,667,156.43平方米；车位120,695个，面积4,059,622.41平方米 [2] 存量房月度网上签约情况 - 2025年10月存量房网上签约套数为13,595套，签约面积为1,167,466.88平方米 [3] - 2025年10月存量房住宅签约套数为12,087套，签约面积为1,083,486.46平方米 [3]

涉及的行业或公司 * 上海房地产市场（二手房与新房）[1][2][3] * 链家及其“九惠房”项目[8][9] 核心观点和论据 市场整体表现与价格趋势 * 上海房价在2021-2024年大幅下降约30%后 2025年降幅趋缓至约10% 但1000万以上高端房产降幅仍达20%左右[1][3][30] * 2025年二手房成交量显著高于2024年 11月预计成交约2.2万套 接近2019年月均2万套的水平[1][5][14] * 成交量回升但房价未同步上涨 主要原因是居民加杠杆意愿不强[1][29][32] * 市场呈现分化格局 普通住宅（总价200-600万）降幅较小约10% 而高端大户型（1000万以上）降幅更大达20% 且存在补跌空间[1][3][12] * 老破小和外环外动迁房价格已较2019年下降40% 吸引部分购房者入市[10] 不同物业类型与总价段表现 * 上海300万以下房产成交占比持续超过60% 近期达到68%左右 而1000万以上高端房产占比不足5%[4] * 小户型（如老破小）价格相对稳定 整体跌幅在5%以内 而大户型跌幅可能达10% 市区次新房等特定区域跌幅可能更大达15%[12][13] * 高总价大户型降幅更大 小户型降幅较小 大户型存在补跌空间 例如金安府小区大户型单位价格已接近甚至低于小户型[11][12] * 总价200万以内房产还贷成本与租金基本平衡 例如170万元房产月还款约5200元 租金收入约3500元[11] 政策影响与市场结构变化 * 近期新政导致上海二手房挂牌量减少约2万套 当前挂牌量约14万多套[7] * 链家“九惠房”项目通过大数据评分系统减少买卖双方议价空间 当前议价空间控制在5%以内[8][9] * 新房与二手房价格倒挂 郊区倒挂幅度约15% 内环内甚至超过20% 例如内环内新盘售价达每平方米18-20万元导致销售困难[22] * 上海是存量住房市场 新盘占比小 销售周期平均为1至2年 郊区需一年以上 内环内视定价需半年以上[23] * 当前购房客户中自住需求占主导 纯投资比例很低约5% 但自住兼投资的情况常见[24] 2026年市场展望与风险因素 * 预计2026年上海二手房成交量略增至约2.1万套 整体房价相对稳定 但次新房和别墅可能出现较大幅度下跌[2][20] * 2026年解禁主要影响次新房 投资属性较强小区可能出现挂牌 但预计不会出现大量抛售 对市场价格冲击是逐步显现[15][16] * 市场企稳取决于就业和经济状况 若月均成交量能维持在2万套以上 价格有望企稳并回归2019年水平[28][33] * 全面放开限购可能引发投机炒作 但当前市场仍健康 无需特别政策干预[20][21] * 法拍房数量快速增加阶段已过去 预计2026年不会显著增加 普通上班族主动断贷现象罕见[18][19] 其他重要内容 租赁市场与购房决策 * 上海市区内环内租售比约2.5-2.7 郊区约2 其他总价段租售比约1.6-1.7 面积越大租售比越低[25][34] * 当前客户购房决策周期缩短 主要入市客户为刚需人群如年轻人和准备结婚者 他们有一定积蓄 为避免租赁不便而倾向购买小户型[24][31] * 上海购房者中约60%以上为外地人 包括长三角及其他区域人群 其父母卖掉老家房子支援在上海购房[27] 市场流动性及特定现象 * 高端房产价格下降后 流动性和成交量明显增加 例如静安府小区价格从年初每平方米11万元降至8.4-9万元以下[1][4] * 转售为租现象不普遍 多数业主计划在明年3月交易高峰出售 链家也主动下架不诚意卖出的物业[6] * 新房销售不佳主要由于政府土拍价格过高 新房定价参照区域内二手房最高价 二手房降价后新房显得过高[21]

一线城市二手房市场结构性变化 - 2025年前10月30个重点城市一二手房成交面积合计27443万平方米，与2024年同期持平，但内部结构分化：新房成交面积同比下降7%，二手房成交面积同比上涨6% [4] - 一线城市二手房市场中，总价200万元以下的低总价房源成为交易主力，2025年10月北京该价位段成交占比高达57.19%，上海达到48.72% [3][5] - 北京200万元以下房源成交占比持续上升，10月同比增加1.81个百分点，环比增加4.67个百分点；上海同期环比上升2.16个百分点，同比上升8.93个百分点，市场份额呈扩大趋势 [5] 低总价“老破小”成为成交主力原因 - 总价200万至300万区间房源多对应60至80平方米刚需户型，契合首次在京置业的年轻群体及有孩家庭的居住与教育配套需求 [6] - 此类房源通常通勤便捷，周边配有大型商超、基础医疗设施等成熟生活配套，居住便利性高 [6] - 部分业主购置新房后为缓解还贷压力，选择出售手中200万至300万的二手房，加速了资产流转 [6] - 二手房价格深度调整提升了认购性价比，10月一二三线城市二手住宅价格指数同比分别下降4.5%、5.2%、5.7%，价格去泡沫过程使好地段的二手房成为工薪家庭和年轻人置业首选 [7] 租金回报率对市场的影响 - 部分低总价房源因租金收益率尚可成为购房考虑因素，市场出现租金回报率超过3%的观点，例如北京朝阳区有报价80万元的商住房月租金约3400元，租金回报率约3%至4% [10] - 2025年上半年重点50城租金回报率为2.08%，较2024年上升0.02个百分点，因房价调整幅度大于租金调整幅度间接带动回报率上升 [11] - 业内指出租金回报率超过3%的物业属稀缺类型，老旧住宅因房价跌幅较大，其租金回报率相对较高，但高租金回报率不代表房价具备跑赢大盘的潜力 [11][12] - 随着房子由投资品向消费品过渡，租金回报率决定的居住价值将成为估值锚，一线城市部分高租息房产是推动市场企稳的重要力量 [13]

杭州二手房市场整体趋势 - 2025年10月杭州二手房市场呈现“量价齐跌”态势，十月份二手房总网签量为5934套 [2][15] - 市场成交结构以刚需为主，总价200万元以内的房源成交占比达到约51.3%，占据总成交量一半以上 [15] - 在成交前20榜单中，单价2万元/平方米以内的楼盘占了8个，凸显当前市场对性价比的高度关注 [15] 重点板块价格动态 - 临安青山湖板块价格大幅回调，一套184.45平方米法拍房起拍价108万，单价仅约5855元/平方米，且遭遇流拍；对比2021年高峰期，该板块高层二手房售价曾达约2.5万元/平方米 [2][4] - 下沙大学城北板块东郡国际锦湾一套69平方米房源总价约95万，折合单价约1.38万元/平方米，接近当年新房开盘均价约1.1万元/平方米；该户型在2021年高峰期成交价曾达227万元，单价约32798元/平方米 [5][6][7] - 下沙沿江板块梦琴湾一套93方房源挂牌价130万，单价约1.4万元/平方米，一套161方房源总价210万，单价约1.3万元/平方米；相比2021年同户型成交单价约2.6万元/平方米，价格跌幅近一半 [8][9] - 下沙改善板块金沙湖价格下探，滟澜山挂牌价普遍低于3万元/平方米，成交均价回归“2字头”；曾为“顶流”书包房的江语海小区成交价从高峰期约4.8万元/平方米回落至约2.3-2.6万元/平方米 [13] 历史对比与市场心态转变 - 2021年前后市场火热，青山湖等板块新房中签率低至约15%，二手房价格高企 [4] - 当前市场讨论高频词为“价格腰斩”和“割肉离场”，反映市场从狂热投机向理性居住回归的显著转变 [14][18] - 价格大幅回调为预算有限的新刚需家庭提供了“低价上车”的机会，部分房源价格已接近当年新房开盘价，给刚需购房者带来安全感 [14][16]