文章核心观点 - 绿城管理通过规模与品牌护城河、多元业务矩阵和效率提升体系，在代建行业调整期展现出“强者恒强”的态势，其发展逻辑清晰且具备可持续性 [4][5][20][22] 规模与品牌优势 - 公司连续9年新拓面积市占率超20%，意味着每5个代建项目中就有1个选择绿城管理 [5] - 2025年上半年新拓代建项目建筑面积1989万平方米，同比增长13.9%，新拓代建费约50亿元，同比增长19.1% [5] - 前三季度以2790万平方米新签约规模、706亿元合约销售金额登顶行业双榜，头部地位稳固 [3][5] - 代建业务覆盖全国30个省、直辖市及自治区的132座主要城市，合约总面积1.27亿平方米，在建面积5408万平方米，风险分散且收入确定性高 [7] - 武汉桂湖云翠项目实现市场溢价，单价较周边竞品每平米高出4000元至7000元，1月至9月跻身武汉销售市场第七位，稳居洪山区销冠 [9] 多元业务结构 - 构建政府代建、商业代建、资方代建三维业务矩阵，形成抗风险屏障 [11][12] - 政府代建作为“稳基本盘”的压舱石，在产业园、市政公建等赛道实现突破，例如华云科创中心、金华信息产业园等项目 [11][12] - 商业代建聚焦“好房子”需求，覆盖一二线高端市场与三四线改善需求，不陷入低价抢单恶性循环 [11][12] - 资方代建以纾困为核心，武汉桂湖云翠项目自2024年12月开盘以来实现65%的累计去化率，形成示范效应 [11] 效率提升与体系化能力 - “七龙珠”能力体系覆盖信任建立至价值延伸全链条，包括主体信用、团队能力、品牌、客户资产、供应链、知识体系、金融协同七个维度 [15] - 武汉桂湖云翠项目通过强管控与供应商协商，以1/3预算撬动复工，存量债权协商减少6000多万元现金流支出 [16] - 数字化转型赋能营销，高管直播、新媒体运营等手段助力三四线项目市占率常达50%以上 [16] - 2025年上半年经营性现金流同比增长45%，效率提升成果直接体现在经营健康度上 [18] 行业引领与认可 - 公司累计斩获超30项行业TOP1荣誉，并主编发布首个《代建企业综合能力评价标准》，填补行业空白 [20] - 中金公司发布研报，维持公司“跑赢行业”评级，认可其行业竞争力与未来增长潜力 [1][18] - 公司自8月29日起累计回购1000万股股份，总斥资约3067.16万港元，并于10月28日注销，传递对自身价值的坚定认可 [3]

代建行业整体渗透率 - 2025年前三季度重点城市商品房代建渗透率达7.23%，较2024年增长0.8个百分点 [1] - 分季度看，第一季度渗透率5%，第二季度跃升至8.7%创单季度新高，第三季度为7.12% [1] - 各季度渗透率波动幅度大于2024年，若第四季度保持同比上升趋势，全年渗透率有望再创新高 [1] 各线城市代建市场表现 - 二线城市是代建市场绝对主力，84%的代建项目位于二线城市，15%位于三四线城市，仅1%位于一线城市 [2] - 二线城市2025年前三季度代建渗透率达9.89%，较2024年提升2.13个百分点，是唯一渗透率大幅提升的能级 [6] - 三四线城市2025年前三季度代建渗透率为6.15%，较2024年下降1.67个百分点 [11] - 一线城市中，广州已开盘代建项目数量最多达9个，上海5个，深圳3个，北京2个 [5] 重点城市代建渗透率详情 - 苏州2025年前三季度代建渗透率高达38.5%，天津为30.6%，昆明27.3%，长春22.2% [8] - 长沙、合肥、武汉代建渗透率超过10%，分别为17.2%、13.3%、11.1% [8] - 济南、西安和重庆代建渗透率较低，分别为8.7%、7.0%、5.4% [8] 代建企业市场布局 - 在苏州，朗诗绿色管理和旭辉建管是主要代建企业，项目数量占比均超过20% [10] - 朗诗绿色管理进驻苏州较早，2023年已有5个项目开盘，旭辉建管同期仅1个项目但2024年和2025年增长明显 [10] - 绿城管理、蓝城集团、龙湖龙智造等头部企业在苏州也有项目，但因进驻较晚目前占有率相对较低 [10] 代建项目区域分布与委托方 - 代建项目在区域分布上，长三角占比高达40% [2] - 一线城市代建项目主要分布在非核心区域，如广州项目位于南沙区、增城区、花都区 [6] - 城投公司是代建项目最主要委托方，其拿地与未来代建渗透率基本呈正相关 [5] - 深圳和广州近三年城投拿地占比较高，未来代建前景在一线城市中最好 [5] 三四线城市代建潜力 - 从2024年至2025年9月监测数据看，三四线城市在代建项目中标情况中占比长期位于50%以上 [13] - 三四线城市是城投拿地占比最高的能级，常州、徐州、无锡城投拿地占比分别达100%、94%、89% [15][16] - 除长三角三四线城市外，代建企业可关注佛山、珠海、惠州等珠三角重点城市 [15]

行业整体渗透率 - 2025年前三季度代建项目在商品房中的渗透率达7.23%，较2024年增长0.8个百分点 [2][4] - 渗透率季度波动显著，第二季度最高达8.7%，创单季度新高，第一和第三季度分别为5%和7.12% [4] - 市场呈现集中入市态势，若第四季度保持同比上升，全年渗透率有望再创新高 [4] - 头部代建企业扩张意愿强烈，拓展规模显著增加，预计未来市场渗透率保持上升趋势 [2] 项目城市能级分布 - 二线城市是代建项目绝对主力，占比高达84%，三四线城市和一线城市占比分别为15%和1% [6] - 从区域分布看，长三角地区占比遥遥领先，高达40% [6] - 二线城市2025年前三季度代建渗透率达9.89%，较2024年提升2.13个百分点，是唯一渗透率大幅提升的能级 [12][13] - 三四线城市2025年前三季度代建渗透率为6.15%，较2024年下降1.67个百分点 [18][19] 一线城市代建市场 - 一线城市中广州已开盘代建项目数量最多达9个，上海、深圳、北京分别有5个、3个和2个 [8] - 代建项目主要分布于非核心区域的刚需板块，如广州项目位于南沙、增城、花都等区 [10] - 深圳和广州近三年城投拿地占比较高，未来在一线城市中代建前景最好 [8] - 北京、上海、深圳的代建项目也均以顺义、通州、浦东、青浦、光明、龙岗等非核心区域为主 [11] 二线城市代建市场 - 苏州和天津代建渗透率领先，2025年前三季度分别高达38.5%和30.6% [13][14] - 昆明、长春渗透率超20%，长沙、合肥、武汉渗透率超10%，而济南、西安、重庆渗透率较低 [13][14] - 苏州市场朗诗绿色管理和旭辉建管是主要参与者，项目数量占比均超20%，旭辉未来可能超越朗诗 [16] - 绿城管理、蓝城集团、龙湖龙智造等头部企业在苏州占有率相对较低，未来提升空间较大 [17] 三四线城市代建市场 - 渗透率受单城市影响大，如无锡2025年开盘项目中仅2个为代建项目导致渗透率大幅降低 [19] - 长期看机遇较多，2024年至2025年9月监测的代建项目中标情况中三四线城市占比长期超50% [19] - 三四线是城投拿地占比最高能级，未来代建潜力较大，可关注佛山、珠海、惠州等珠三角城市 [21] - 代建企业可提前布局有潜力三四线城市或在一二线挖掘细分领域以立足市场 [24]

公司近况与项目分析 - 中金公司于10月31日参加了公司举办的投资者开放日活动，参观拜访了武汉绿城桂湖云翠项目并与公司管理层座谈 [1] - 桂湖云翠项目在前开发商出现资金问题后，由中国长城资产接手控股，并在多家竞标代建企业中优选绿城管理作为代建执行方 [1] - 绿城管理在项目面临前期债务冗杂、规划设计不合理、部分已建已售、业主集中维权等复杂困境下，通过产品品质和实景展示重获市场认可，项目开盘以来实现65%的累计去化率且加推项目实现提价 [1] - 该项目获得委托方中国长城资产的高度认可，双方持续探索全国范围内的更多项目合作 [1] 经营与财务表现 - 公司1H25新拓合同额同比增长19%至50亿元，全年拓展情况有望好于2024年（2024年全年实现拓展93.2亿合同额、3649万平米） [1] - 随着存量问题项目清退及新拓项目单体体量下降、质量提升，公司财报收入（2024年34.4亿元）与新拓合同额体量差异有望缓慢收窄 [2] - 公司1H25经营性现金流与净利润比例为44%，较去年同期的15%有所改善，且改善趋势有望在2H25延续 [2] 股东回馈 - 公司中期业绩发布后持续回购，累计回购1000股，占总股本的0.5% [2] - 公司执行总裁王俊峰先生于10月30日增持50万股公司股份 [2] - 公司派息态度积极，在收款情况改善的背景下，有望在2025年维持与2024年相当的每股股息，隐含2025年股息收益率8.7% [2]

投资评级与估值 - 维持跑赢行业评级和3.2港元目标价 对应12倍2025年市盈率和8%预期股息收益率 [1] - 公司目前交易于11.6倍2025年市盈率和8.7%预期股息收益率 存在6%上行空间 [1] - 维持2025和2026年盈利预测不变 [1] 核心竞争力与项目表现 - 桂湖云翠纾困项目凸显核心竞争力 在前期债务冗杂、规划设计不合理等复杂困境下协调各方利益 [2] - 通过超越市场的产品品质和全方位实景展示重获购房人信任 项目开盘后实现65%累计去化率且加推项目实现提价 [2] - 标杆项目获委托方中国长城资产高度认可 双方持续探索全国范围内更多项目合作 [2] 经营趋势与财务状况 - 1H25新拓合同额同比增长19%至50亿元 全年拓展情况有望好于去年（2024年全年拓展93.2亿合同额） [3] - 随着存量问题项目清退和新拓项目单体体量下降、质量提升 财报收入与新拓合同额体量差异有望缓慢收窄（2024年收入34.4亿元） [3] - 1H25经营性现金流与净利润比例为44% 较去年同期15%有所改善 且改善趋势有望在2H25延续 [3] 股东回馈 - 公司中期业绩发布后累计回购1000万股 占总股本0.5% 执行总裁王俊峰于10月30日增持50万股 [4] - 派息态度积极 有望在2025年维持与2024年相当的每股股息 隐含2025年股息收益率8.7% [4]

投资评级与估值 - 维持跑赢行业评级和目标价3.2港元 对应12倍2025年市盈率和8%预期股息收益率 [1] - 公司目前交易于11.6倍2025年市盈率和8.7%预期股息收益率 [1] - 维持2025和2026年盈利预测不变 [1] 核心竞争力与项目表现 - 桂湖云翠项目作为典型纾困案例凸显公司核心竞争力 在前开发商资金问题后由长城资产接手并优选公司作为代建方 [2] - 公司协调复杂困境 通过产品品质和实景展示重获市场信任 项目开盘实现65%累计去化率且加推提价 [2] - 标杆项目获委托方高度认可 双方持续探索全国范围更多项目合作 [2] 经营与财务趋势 - 公司1H25新拓合同额同比增长19%至50亿元 全年有望延续积极势头且好于去年全年93.2亿元合同额 [3] - 随着问题项目清退和新拓项目质量提升 财报收入与新拓合同额差异有望缓慢收窄 [3] - 1H25经营性现金流与净利润比例为44% 较去年同期15%改善 且改善趋势有望在2H25延续 [3] 股东回报 - 公司中期业绩后持续回购 累计回购1000万股占总股本0.5% 执行总裁王俊峰增持50万股 [4] - 公司派息态度积极 有望在2025年维持与2024年相当的每股股息 隐含股息收益率8.7% [4]

股份回购与注销 - 公司在2025年8月29日至10月17日期间累计回购1000万股股份 占注销前已发行股本约0.49751% [1] - 回购平均价格约为每股3.0672港元 总成本约为3067.16万港元 回购股份已于10月28日正式注销 [1] - 注销完成后公司已发行总股本由20.1亿股减少至20亿股 [1] 管理层增持 - 公司执行董事兼行政总裁王俊峰于10月30日通过公开市场增持50万股股份 总代价约152.41万港元 [1] - 增持源于管理层对公司整体发展前景及长期价值充满信心 未来不排除进一步增持的可能 [1] 市场与机构观点 - 股份回购及高管增持传递了内部人士对公司基本面长期向好的积极判断 [1] - 公司现金流充裕 积极的资本运作举措有助于强化市场信心 提升股东回报 [2] - 摩根士丹利维持"增持"评级 中金公司给予"跑赢行业"评级 [3] 公司经营与财务表现 - 2025年前三季度公司新签约面积达2790万平方米 稳居代建企业第一 [2] - 自2020年上市以来累计现金分红约30亿元 持续保持较高分红比例 今年中期首次宣派中期股息 [2] - 公司财务状况稳健 现金流健康 [2] 行业前景 - 随着房地产行业向发展新模式转变 具备轻资产、低风险特征的代建模式有望迎来更广阔发展空间 [3] - 作为行业龙头的公司将持续受益于这一结构性趋势 [3]

项目中标概况 - 远洋建管于10月24日成功中标贵阳市云岩区盐务街特色创新功能区项目，提供销售代理服务[1] - 此次中标紧随公司签约中山尚东新天地项目之后[1] - 服务内容包括项目策划、产品销售、后台管理等[1] 项目具体信息 - 项目位于贵阳市核心区云岩区盐务街，紧邻省政府，周边教育、医疗、商业配套齐全[3] - 项目总建筑面积25.38万平方米，业态涵盖商品住宅、写字楼、公寓及商业综合体[3] - 本次受托销售面积约22,309平方米，包括住宅及商业部分[3] 公司市场地位与能力 - 远洋建管在中指院发布的《2025年1-9月中国房地产代建企业排行榜》上位列新签规模排行榜第8位[3] - 公司同时位列代建销售规模排行榜第12位[3] - 公司在贵阳市场已成功开发远洋风景、远洋万和世家、远洋观山天铂等项目，具备丰富本地经验[3] - 此次中标体现委托方对远洋建管销售管理专业能力的认可[3]

企业动态 - 旭辉建管2025年第三季度拓展项目17个 [1] - 新城建管2025年新增签约面积超过570万平方米 [1] - 绿城管理2025年上半年新拓项目代建费约50亿元 [14] - 旭辉建管启动大连首个新国标四代宅项目 [14] - 远洋建管代建大连华南汇项目首次开盘热销 [14] - 新城建管供应链平台启动全国招募 [14] 项目签约与中标 - 旭辉建管中标佛山顺控南涌仓四代宅项目 [1] - 龙湖龙智造签约益云集团 共同打造湾区豪宅新标杆 [1] 项目交付 - 绿城管理2025年第三季度交付项目包括经开绿城·武汉柳岸春晓等十余个 [1] - 绿城管理2025年9月累计交付户数300余户 [6] - 城建绿城·博兴海棠映月项目提前交付 总建筑面积约15.8万平方米 [6] - 淮矿绿城·淮北中湖明月丁香苑组团交付 [6] - 绿城·海口桃李春风燕语里组团交付 [6] 行业标准与出版物 - 行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布 [14] - 金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版本 [14]

南向资金持股动态 - 10月24日南向资金减持绿城管理控股30.5万股，持股比例占公司已发行普通股的14.08% [1] - 近5个交易日中有3天获增持，累计净增持161.8万股 [1] - 近20个交易日中有15天获增持，累计净增持1057.1万股 [1] 近期持股变动详情 - 10月20日持股2.82亿股，增持68.6万股，变动幅度0.24% [2] - 10月21日持股2.84亿股，增持159.8万股，变动幅度0.57% [2] - 10月22日持股2.84亿股，增持28.8万股，变动幅度0.10% [2] - 10月23日持股2.83亿股，减持64.9万股，变动幅度-0.23% [2] - 10月24日持股2.83亿股，减持30.5万股，变动幅度-0.11% [2] 公司业务概况 - 公司为代建服务提供商，主要在中国国内市场开展业务 [2] - 商业代建部门向项目拥有人提供物业开发管理服务 [2] - 政府代建部门向政府提供徙置住房及公共基础设施开发管理服务 [2] - 其他部门提供政府项目管理服务、建筑设计及其他咨询服务 [2]