公司战略升级 - 公司正从中国房地产轻资产开发模式引领者向中国房地产全周期综合服务引领者战略升级 持续构建行业综合服务领导力 [3] - 轻资产业务是绿城中国业务的主战场和基本盘 构建绿城中国战略空间之一 [3] - 坚持轻资产战略定力 巩固提升代建主业 保持规模 品牌和市值全面领先 [3] 资源协同与合作 - 董事会联席主席耿忠强就任后将从更高战略和资源层面为公司赋能 协调更多绿城体系内部资源和管理力量 [3] - 发挥轻重并举协同效应 在资源 能力和人才等多方面实现协同 [3] - 积极导入外部资源 尤其嫁接中交资源体系 2024年至今已公告披露7个与中交合作项目 [3] 业务拓展方向 - 充分发挥桥梁作用 推动与中交体系更多层次合作 [3] - 借助中交集团在基础设施建造 政府协调和海外项目拓展优势 稳步探索海外代建模式可能性 [3] - 开辟新业务增长极 积极延伸房地产全生命周期服务链条 培育主业与创新业务互哺共进新格局 [3] 公司里程碑 - 今年正值绿城深耕代建业务二十年及绿城管理上市五周年 [3] - 8月25日召开2025年中期业绩发布会 董事会联席主席郭佳峰 耿忠强 执行董事兼行政总裁王俊峰 执行董事聂焕新出席 [1]

业绩表现 - 2025年上半年新拓代建费50亿元同比增长19% 新拓建筑面积1989万方同比增长14% 销售金额419亿元同比增长2% [3] - 归母净利润2.56亿元 归母净利率19% 毛利率40% 经营性净现金流1.12亿元同比增长45% 在手现金16.44亿元增长8% [3] - 首次实施中期分红 每股派息0.076元 [3] 行业地位 - 交付面积465万方稳居代建行业第一 占行业TOP10企业交付总面积60% [3][4] - 交付45个项目 为2.56万户业主提供服务 预计下半年交付1000万方 连续三年保持约1500万方年交付体量 [4] - 荣获国内外30多项重要奖项 产品力通过属地化创新和景观IP焕新实现全面提升 [4] 战略发展 - 坚持产品主义理念 结合代建业务特点与绿城美学基因 推进产品谱系升级 [4] - 通过优化管理机制 升级组织能力 提升经营效率 完善风控体系实现核心竞争力再升级 [3] - 以轻资产战略定力锚定航向 发挥新质生产力模式优势 构建更具韧性的业务布局 [4]

行业趋势与市场空间 - 代建行业新签约面积以每年约20%增速急剧增长[3] - 中国代建30强新增签约建筑面积从2020年不到1亿平方米增至2024年超过2亿平方米，实现翻倍[3] - 代建行业被视为万亿级别市场，渗透率约10%，较发达国家20-25%的渗透率仍有较大增长空间[5] - 代建行业为轻资产运营，净利润率普遍高于20%，而传统地产开发仅10%左右[5] - 纾困类代建项目近几年出现爆发性增长，与地产行业周期及房企流动性危机相关[7] 政策驱动与机构参与 - 国家2022年启动大规模地产纾困金融政策，AMC机构作为不良资产处置"国家队"手握大量地产存量[7] - 住建部数据显示保交楼体量达338万套，AMC机构与代建公司成为关键执行方[7] - AMC机构2023-2025年新签代建规模预计平均2779万平方米/年，占比17%[7] - 2024年上半年AMC机构投入地产不良盘活资金规模至少1316亿元[8] - AMC通过债务重组、司法拍卖等方式解决不良资产法务和债务问题，代建公司负责专业开发管理[9] 企业战略与业务布局 - 绿城管理为代建行业领头羊，市场占有率连续多年超过20%[7] - 融创成立"而今资本"和"而今管理"平台，通过"不良资产+代建"模式切入市场[12] - 旭辉启动二次创业，全面进入房地产代建业务，并已接手天津、沈阳等地多个不良资产代建项目[12][13] - 远洋集团在昆明、成都、西安等地承接多个出险项目，代建业务成为重要发力方向[16] - 金科股份将"特殊资产"作为未来四大核心业务之一，与长城资产合作通过"房企+AMC"模式盘活项目[16] 项目案例与操作模式 - 融创外滩壹号院通过股权变更和AMC介入，2024年热销超200亿元，位居上海单盘第二[1] - 八埭头滨江园由长城资产与中海地产接手，项目有34.8亿可售货值，包含164套未售房屋和699个车位[19] - 武汉当代天誉项目通过炸楼重建，由绿城管理优化产品后以绿城桂湖云翠名称重新入市[22] - 不良资产代建项目存在较大利差空间，允许代建方在产品上加配提升，例如精装、园林和公区[18][20] - 代建方选择逻辑包括优先平台地产子公司、头部房企、原出险房企或第三方代建企业[11] 产品优劣势分析 - 优势包括土地成本较低、房价溢价空间大、成本投入允许高于其他项目[18] - 劣势包括规划方案可能落伍、产品设计不适应时代需求、社区呈现老旧感[21][22] - 代建方可通过产品加配提升价值，但需介入时机较早才有全面优化空间[23][24] - 现房销售和价格优势是部分重启项目的核心卖点，例如八埭头滨江园可能以现房形式入市[19][20]

财务业绩 - 上半年实现收入人民币13.74亿元 毛利率40% [1] - 公司拥有人应占净利润人民币2.56亿元 净利率19% [1] - 经营活动现金净流入人民币1.12亿元 同比增长45% [1] - 银行结余及现金达人民币16.44亿元 较2024年末上升8% [1] 业务发展 - 新拓代建项目总建筑面积1989万平方米 同比增长13.9% [1] - 新拓代建项目代建费人民币50亿元 同比增长19.1% [1] - 代建项目总销售额约人民币419亿元 同比增长2% [1] - 新拓代建费规模稳居行业第一 [1]

财务表现 - 上半年实现收入人民币13.74亿元 毛利率40% [1] - 公司拥有人应占净利润人民币2.56亿元 净利率19% [1] - 经营活动现金净流入人民币1.12亿元 同比增长45% [1] - 银行结余及现金达人民币16.44亿元 较2024年末上升8% [1] 业务发展 - 新拓代建项目总建筑面积1989万平方米 同比增长13.9% [1] - 新拓代建项目代建费人民币50亿元 同比增长19.1% 稳居行业第一 [1] - 代建项目总销售额约人民币419亿元 同比增长2% [1]

财务业绩 - 收入13.74亿元人民币 [1] - 毛利5.5亿元人民币 毛利率40% [1] - 股东应占溢利2.56亿元人民币 每股基本盈利0.13元 [1] - 经营活动现金净流入1.12亿元 同比上升45% [1] - 银行结余及现金16.4亿元 较2024年末上升8% [1] 业务运营 - 新拓代建项目建筑面积1989万平方米 [1] - 新拓代建项目代建费约50亿元人民币 [1] - 代建销售额419亿元人民币 [1] - 交付建筑面积465万平方米 [1] - 市场占有率连续9年超20% 保持行业第一 [1] 竞争优势 - 拥有央企信用支撑和绿城品牌背书 [1] - 具备卓越的订单获取、资源整合和经营兑现能力 [1] - 重复委托率稳步攀升 [1] - 新拓代建业务规模实现逆势增长 [1] 行业影响 - 受代建市场竞争加剧及房地产行业整体下行滞后效应影响 [1] - 收入结构持续优化为长期高质量发展夯实基础 [1]

高效营造：每个关键节点均提前达成 2023年4月，远洋建管击败一众老牌代建企业，成功中标杭湾金融港安置房项目。远洋团队精准对接业 主诉求，依托独有工期管控体系与定制化实施方案高效推进：1个月，完成遗留问题梳理、总包招标签 约、施工图图审；2个月，完成一标、二标施工证办理，实现项目全面开工；3个月，克服复杂施工环 境，基本完成桩基施工进入土方开挖阶段；10个月，完成结构正负零；14个月，完成主体结构全面封 顶；22个月，完成28栋楼外立面施工，各个施工关键节点均较业主方管控计划提前完成。 近期，由远洋建管提供全过程代建的浙江慈溪市杭湾金融港安置房项目，正全速推进工程建设。 该项目是慈溪市重点民生工程，位于环杭州湾创新中心金融港板块内，总建筑面积35.63万平方米，规 划建设安置房1784套，并配建幼儿园、邻里中心等多元业态，致力于打造功能完善的现代化社区。项目 的高品质推进获得政府部门及相关各方高度认可，相继荣获"项目建设优秀单位""中国房地产优秀政府 代建项目"等殊荣，充分彰显了"远洋品质"与"远洋速度"。 远洋建管严格秉承"质量至上、安全第一"的原则，依托特有的'远洋健康建筑体系''"6+1"品控体 系'、 ...

企业动态 - 绿城管理2025年上半年新拓代建项目代建费约50亿元，合约总建筑面积1989万平方米，合约销售金额约39.02亿元 [10][13] - 金建管集团与新誉国际商务、高基地产达成战略合作，构建全链条处置能力闭环，融合司法处置、资产盘活、开发运营全流程能力 [1] - 绿地香港探索深化政企合作模式，赋能城市高质量发展 [1] - 招商创科合肥复材中心项目一期总投资6.5亿元，增强合肥市在生物基材料领域的核心竞争力 [2] - 金地管理发布清岚产品品牌，腾云筑科与浪潮智慧签署合作 [13] - 旭辉建管布局城市超80个 [13] - 新城建管7月成功签约7个项目 [13] 项目进展 - 远洋建管代建乌鲁木齐雅山璟庐项目高品质交付，首开22天劲销8000万，跻身全市TOP10 [7] - 绿城管理代建唐山珑湖丽宫纾困项目交付，总占地面积15.3万平方米，建筑面积33.5万平方米，涵盖多种产品类型 [8] - 绿城管理代建宁波首个共有产权房交付 [13] - 金地管理为傲雷集团提供全过程代建服务，打造中山翠亨照明产业集群，项目面积6.6万平方米 [3] - 金地管理首进泰州姜堰，打造高品质墅区，项目面积未明确 [3] - 绿城房地产建设管理集团中标平阳县昆阳城东KYCD-03地块A28地块项目，成交金额5.39亿元，建筑面积92994平方米 [12] - 金地房地产建设管理集团中标平阳县昆阳城东KYCD-06地块B20地块项目，成交金额2.24亿元，建筑面积49291平方米 [12] 财务数据 - 绿城管理预期2025年中期股东应占净利润同比下降40%至50%，2024年同期为5.01亿元 [10] - 绿城管理2025年上半年拓展面积同比增长13.9% [13] 行业趋势 - 代建行业资源整合加速，企业通过战略合作构建全链条能力 [1] - 代建项目类型多样化，涵盖纾困、共有产权房、产业集群等 [1][3][13] - 代建企业持续拓展城市布局，如旭辉建管覆盖超80个城市 [13]

行业趋势与代建业务发展 - 代建业务成为房地产行业转型的重要方向，具有"轻资产和抗周期"特性 [1] - 2025年上半年代建新增规模前20企业合计签约建筑面积10983万平方米，同比增长28% [1] - 行业逻辑从"资本规模扩张"转向"专业能力变现"，代建成为房企重构价值链的破局利器 [1] - 房地产市场进入存量阶段，房企向服务商转型是必然趋势，代建是轻资产业务重要领域 [7] 行业竞争格局 - 头部企业绿城管理、龙湖龙智造、金地管理深耕多年，形成第一阵营 [1] - 头部企业新签约规模集中度下降，中部和尾部企业加速拓展，代建管理费率持续压缩 [3] - 超五成代建项目管理费率在1%-2%之间，部分达3%，过去高点为5% [3] 远洋建管业务表现与策略 - 2025年上半年远洋建管新拓展面积562万平方米，位列行业第八 [1] - 公司采取完全融合的发展模式，同时发展重资产开发与代建业务 [2] - 代建业务中住宅占比约70%，同时涵盖城市更新、产业园区等多元化业态 [4] 差异化竞争路径 - 聚焦不良资产处置提升费率，涉及复杂项目收费比例更高 [3] - 与AMC合作形成"低价收购+专业运营"闭环，AMC以市场价4-5折收购债权资产 [4] - 建立"根据地"策略，选定不超过20城集中精力发展代建业务 [5] - 通过"游击战"寻找其他平台业务真空地带，从细微之处渗透市场 [6] - 采取"歼灭战"模式，一线团队快速反馈，集团集中力量提供精准解决方案 [6] 城市更新业务模式 - 城市更新项目分"穿衣戴帽"式综合整治和拆除重建两条路径 [6] - 主流商业模式包括甲方出资公司输出专业能力，或合作方出资设立基金公司负责操盘 [7] - 成功案例包括成都远洋太古里、济南宾馆地块城市更新项目，实现新旧协调统一 [6] 业务发展理念 - 定位为"项目医生"，注重为委托方提供精准诊断和方案 [6] - 不设定不切实际目标，强调逐年增长，注重项目成功率 [7] - 未来发展方向强调品牌信誉和长期主义，不以规模竞速论英雄 [7]

行业现状与竞争格局 - 代建行业从蓝海转向红海，面临成本、资源与交付能力的激烈竞争[2] - 行业企业数量从2021年不足30家增至2024年超90家，进入"百家争鸣"阶段[4] - 头部企业如金地、绿城系凭借早期布局和全业态经验占据优势，但2025年上半年TOP5企业市场份额降至46.5%，集中度缓降[3][13][15] - 2024年超100家房企通过新平台或品牌独立入局代建，招商蛇口、绿地等一线房企动作显著[15][16] 金地管理业务发展 - 金地管理首个甲级写字楼项目广州新华保险大厦竣工，建筑高度180米，总建面13万㎡，总投资30亿元[2][5] - 公司代建业务分为商住(67.66%)、商写(11.88%)和政府公建(20.46%)三大板块，2024年累计签约面积3831万㎡，同比增长33.48%[7][9] - 写字楼代建聚焦北上广深等一线城市，在建及已建项目近40个，采用"代建+代运营"模式[9][10] - 2024年集团营收753.43亿元（同比-23.22%），房地产开发收入600.26亿元（同比-29.77%）仍是主要来源[11] 写字楼代建赛道特点 - 写字楼代建存在市场风险高、资金压力大等六大痛点，收益由基础收益（可能0利润）和成果奖励构成[9] - 需定制化开发而非简单复制，考验企业运营能力，代建方在履约中常处劣势[10] - 当前市场供需错配导致空置率高，但新质生产力企业和城市更新带来增长空间[10] 行业盈利与风险 - 绿城管理2024年净利润8.01亿元（同比-17.71%），毛利率从52.15%降至49.56%，政府代建毛利率下滑5.1个百分点至40.1%[17] - 典型代建项目管理费率仅1%-2%，"低费率、微利化"成常态[19] - 代销业务中70%以上去化率才可回款，应收账款减值压力攀升[20][21][22]