业绩预告 - 预计2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损700万元至1300万元 上年同期盈利1518.42万元[1] - 扣除非经常性损益后的净利润亏损3800万元至5000万元 上年同期亏损5255.53万元[1] - 基本每股收益亏损0.0035元/股至0.0065元/股 上年同期盈利0.01元/股[1] 业绩变动原因 - 公司主营业务收入下降导致盈利减少[1] - 非经常性损益收益同比减少约3100万元至3700万元[1] - 资产处置收益减少约3900万元[1] - 转让子公司股权确认的投资收益增加约1030万元[1]

核心观点 - 资本周期方法关键是理解行业内配置资本数量变动对未来回报的影响，传统价值/成长二分法存在问题，预测需求比预测供给更难，供给变动驱动行业盈利性，股价常未能预见供给侧变动 [3] - 企业生命周期不同状态下，行业集中度呈倒U型分布，盈利类似，分红方面股息率中枢随企业演化不断走高 [3] - 按相对回报和绝对回报定位，结合季报数据定位行业，发现行业集中度呈U型分布，当前推荐的二级行业有养殖业、动物保健Ⅱ等 [3] 资本周期：供给和集中度先于景气度考虑 - 《资本回报》是《资本账户》续集，深化资本周期理论应用，扩展到多领域，强调管理层资本配置能力，引入行为金融学元素 [10] - IPO等资本市场行为顺周期，上市企业收益率高位回落，少数企业二次成长，二级市场投资中二次成长更适合投资 [14] - 美国股市百年行业市值变迁反映产业结构演进，从能源、工业主导过渡到信息技术、金融核心，经济从制造业主导向服务业和知识经济主导转型 [21][22] 细分行业资本周期历史定位 - 对124个申万二级行业按行业集中度、盈利增速、资本支出增速划分8个象限，匹配季度行业涨跌幅，定位推荐和审慎行业 [27] - 整理2010 - 2025Q1不同二级行业所处资本周期，定位推荐/规避行业 [39] 当前各行业所处资本周期阶段 - 根据2025Q1判定，推荐行业有金属新材料、房屋建设Ⅱ等，审慎行业有煤炭开采、电机Ⅱ等 [59] - 按一季报资本周期定位挖掘细分行业，行业集中度符合产业生命周期U型分布 [60] 美国和日本资本周期原理和案例 美股资本周期 - 70年代及2009年后美股可选消费板块显著超额，新消费崛起时相关行业负债率增长，基本面向好获高估值溢价，细分领域轮动丰富“新消费”内涵 [77][80] - 库存周期和资本周期有映射关系，资本开支和利润有周期属性，现金流和集中度有趋势特征 [66] 日股资本周期 - 日本经济高速增长期耐用品消费爆发，转型期服务业和体验式消费兴起，新消费满足消费者多元化需求 [85] 电信行业案例 - 80 - 90年代美欧电信行业从起步到竞争、内卷、出清，最终整合实现稳定和盈利恢复 [90] 互联网浪潮案例 - 亚马逊因强大商业模式、技术创新等因素被长期投资，Booking.com转型后股价回升增长 [95] 科技巨头案例 - 英伟达ROE、自由现金流等表现良好，负债率低于行业，资本开支变化率高于行业 [100] - 微软负债率和行业集中度同步走高，资本开支两轮起伏，不同阶段股价表现不同 [103] - 亚马逊不同阶段现金流、盈利、资本开支等情况不同，股价表现受其影响 [106] - 谷歌盈利、现金流等情况变化，资本开支和行业集中度影响股价 [109] - Meta不同阶段盈利、资本开支、负债率等情况不同，符合不同投资阶段定义 [111] - 特斯拉负债率下降，资本开支高于行业，股价有两次脉冲 [113] 站在新一轮“反内卷”视角看资本周期 - 中国库存周期和经济周期并轨，实体需求贴近短周期，资本开支周期有中周期属性 [118] - 投资选择上游或下游产业，规避中游产业，选择初始成长和二次成长阶段，规避竞争中间阶段 [126] - 2025年多个行业和部门发布反内卷倡议和通知，营造公平市场环境 [128] - 国内新消费领域资本开支、自由现金流、PE等指标有变化 [131]

美股市场表现 - 美股三大指数开盘集体下跌 道指跌0.54%至44429.61点 纳指跌0.32%至20564.65点 标普500跌0.43%至6253.55点 [2][3] - 纳斯达克100指数下跌0.31%至22757.99点 [3] - 美股三大股指期货盘前齐跌 道指期货跌0.62% 标普500期货跌0.55% 纳指期货跌0.46% [4][5] 中概股及科技巨头动态 - 中概股涨跌互现 富途控股上涨超1.5% 贝壳下跌超2% [1][2] - 科技七巨头多数走低 谷歌下跌超0.5% 计划为美国政府提供云服务折扣 [1][2] - AMC院线美股盘前上涨7% 韦德布什将其评级由中性提升至跑赢大市 [11] 欧洲市场表现 - 欧洲主要股指齐跌 法国CAC40指数跌0.81%至7838.25点 德国DAX指数跌0.73%至24277.56点 英国富时100指数跌0.35%至8944.23点 [6][7] - 意大利富时MIB指数下跌1.26%至40015.83点 欧元区STOXX50指数下跌0.92%至5388.20点 [7] 大宗商品及经济数据 - 现货黄金日内涨幅达1% 现报3357.84美元/盎司 创7月3日以来新高 [8][10] - 加拿大6月就业人数增加8.31万人 前值增0.88万人 失业率降至6.9% [9]

北京房地产市场回顾 - 上半年北京全市地区生产总值保持较快增长 宏观政策协同发力推动市场需求潜力逐步释放 [1] - 科技企业在办公楼市场租赁表现突出 主要体现为互联网大厂在中关村区域的整合与扩张行为 [1] - 中小型内资律师事务所持续作为城市东部泛CBD区域稳定的租赁需求来源 但租赁势头较先前有所放缓 [1] - 商业地产整体租金表现仍面临较大挑战 但流动性改善对提振市场信心及夯实修复基础将起到重要作用 [1] 不动产投资市场 - 上半年以零售 办公楼类资产交易为主 内资买家是主要参与者 [1] - 核心商圈优质资产的价值洼地效应及企业自用需求持续释放 正推动核心资产价格进入调整后的价值投资理性区间 [1] - 长期预计为市场供需结构带来优化 [1] 优质零售地产市场 - 垂类赛道 细小切口 单点突破的新锐品牌逆势突围 [1] - 投资于情绪价值并寻求消费者真正需求的新品牌正在为零售市场注入新活力 [1] 高端酒店市场 - 上半年北京高端酒店市场表现整体承压 截至5月底全市高端酒店平均入住率与2024年同期基本持平 [2] - 平均房价同比下降逾5% 每间可出租客房收入同比减少超过4% [2] - 部分酒店依托差异化定价策略及多渠道拓展举措 成功实现局部逆势增长 使得每间可出租客房收入不降反升 [2] - 游客消费心态趋于理性 企业差旅预算持续收紧 加大了酒店对于渠道管理和需求预测的复杂度 [2]

北京办公楼市场 - 2025年第二季度北京办公楼市场相对平稳 [1] - 科技企业租赁表现突出，整合与扩张行为带动市场流动性提升 [1] - 科技企业租赁行为对提振商业地产市场信心和夯实修复基础起到重要作用 [1] 投资市场 - 内资买家对零售、办公类资产热度不减 [1] - 核心商圈优质资产的价值洼地效应及企业自用需求持续释放 [1] - 核心资产价格进入调整后的价值投资理性区间，长期有望优化市场供需结构 [1] 零售地产市场 - 零售地产市场迎来季度供应高峰 [1] - 专注于情绪价值的垂类品牌带来新的消费热点 [1] 高端住宅市场 - 2025年上半年北京豪华公寓市场供应量与成交量显著增长 [1] - 二季度新房供应量约3300套，上半年整体供应量超过2024年全年水平 [1] - 二季度成交约2100套，为过去两年单季最高销量，其中上半年新盘贡献约75%成交量 [1] 住宅市场政策环境 - 5月份降准降息政策为住宅市场提供宽松信贷环境 [2] - 货币政策预计短期内维持适度宽松基调 [2] - 市场供需变化及价格优势为购房者提供更多选择，预计全年新房成交量较去年明显提升 [2]

政策动态 - 多地密集落地"商转公"政策，包括广州、海南、珠海、潮州、济南、临沂等城市，全国已有30多个城市逐步落地或放宽该政策[3][4][5] - 广州拟规定当住房公积金个贷率低于75%时启动"商转公"贷款[3] - 海南新政策包含"带押直转"和"自筹结清"两种方式[3] - 潮州市缴存职工可将原商业性住房贷款转为公积金贷款，享受更低利率和更灵活还款期限[3] - 济南和临沂分别于4月1日和3月27日实施"商转公"政策[4] 政策影响 - "商转公"政策为已有商贷的购房者减负，福州案例显示利率从4.2%降至2.85%，节省利息20万元[1] - 政策增强了购房家庭决策确定性，提供"先商后公"的可选路径[1][5] - 政策作用于住房消费需求端，有助于减轻还贷压力并增强市场信心[5] 执行差异 - 武汉不再认定首套住房，家有两套房也可办理[8] - 长沙、哈尔滨支持"先还后贷"和"顺位抵押"两种方式[8] - 合肥放宽办理年限至2019年12月31日前发放的贷款[8] - 沈阳取消原商贷已偿还3年以上等限制条件[8] - 广州设置较高门槛，需满足8个条件且全国范围内未使用过公积金贷款[9] 额度限制 - 广州商转公贷款额度不得高于原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不超过购房总价款的60%[10] - 贷款期限不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年[10] 一线城市情况 - 深圳最先开办"商转公"业务，因其公积金贷款起步晚、沉淀资金多[12][13] - 北京、上海暂未出台相关政策，北京个贷率为62.1%，上海为71.62%[14][15] - 北京表示"商转公"是个别地区的阶段性支持措施[14] - 上海称将留作参考，暂无相关政策[14]

美股市场表现 - 美股三大指数开盘涨跌不一 道指跌0 08% 纳指涨0 16% 标普500指数涨0 05% [1] 个股表现 - 房多多大涨超11% [1] - 贝壳涨超5% [1] - 达美航空涨超11% 此前公司恢复本财年指引 [1]

上海写字楼市场 - 2025年二季度上海甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比下滑18.4%，同比下滑67.6%，空置率攀升至23.6%，平均租金降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9% [4] - 二季度新增4个项目共24万平方米供应，核心与新兴商圈各占2席，包括浦东竹园板块"世纪财富广场"、长宁"AFA上海融侨中心"等，加剧市场竞争压力 [4] - 零售贸易制造与TMT行业为租赁主力，占比分别为28%和23%，金融行业占15%，生物医药行业占比提升至10% [5] - 预计下半年新增供应约百万方，徐汇滨江25万方，浦东前滩、长宁核心等区域超10万方，租金下行压力持续 [5] - 搬迁需求主导市场，TMT企业偏好新兴商圈，生物医药企业受政策驱动升级搬迁需求显著 [5][6] 上海零售商业市场 - 二季度核心商圈平均租金1,877元/月/平方米，出租率94.71%，徐家汇、陆家嘴表现突出，非核心商圈需求活跃度高于核心商圈 [7] - 非核心商圈特色项目差异化突围，如鑫耀·光环Live二期打造"多维度生活方式目的地"，古华庭融合婚庆产业链与非遗文化 [8] - 未来核心商圈将新增88万平方米高端商业供应，包括徐家汇国贸中心二期、K11 ELYSEA等项目，推动"商文旅体展"融合 [8] - 路易威登"路易号"概念空间、泡泡玛特Labubu系列（2024年营收130.38亿元，同比增106.92%）等IP与场景创新成为热点 [8][9] - 虹桥枢纽商业升级，话梅机场店与名创优品火车站店推动交通枢纽向"消费新场"转型 [9] 上海大宗交易市场 - 2025上半年大宗交易总成交额158亿元共37宗，不足往年同期一半，内资占比创新高，外资策略性收缩释放折价资产 [11] - 自用型买家以办公研发、商业为主，投资型买家分化：非机构投资人布局核心区位，机构投资人偏好压力资产或现金流稳定物业 [12] - 办公研发成交额占比31%居首但同比减少，公寓占比27%居次，商业项目法拍成交占比近50%，城隍庙广场12.09亿元创法拍纪录 [12] - 下半年预测：外资折价办公项目或推动办公类别回升，数据中心、长租公寓等REITs底层资产受机构关注，法拍市场吸引私人投资者 [12][13] 长三角外资制造业投资 - 二季度长三角外资制造业及研发项目共51个，欧洲投资占比69%（德国20个、意大利4个），汽车、大健康、装备制造为主要方向 [14][15] - 汽车产业14个项目中有9个落户上海，丰田雷克萨斯纯电项目推动集聚；欧洲药企在华新生物制药基地投资超20亿元 [15] - 德国中小型企业偏好江苏设首产基地，如Weber集团在太仓设立首个在华生产基地 [15] 金融机构与房地产 - 2022-2024年全国房企累计交付约1,238万套住房，金融机构通过专项贷款、资产重组等模式参与纾困 [16] - 投后管理通过风险隔离、透明化监管等机制保障项目交付，未来将结合REITs工具构建"募投管退"闭环 [16]

行业现状 - 北京二手房市场面临"挂牌易、成交难"困境，传统中介模式平均成交周期长达288天[5] - 传统中介存在三大痛点：信息触达范围不足千人、未改造房源议价空间比竞品高5%-8%、超40%房源最终以低于市场预期5%以上价格成交[5] - 行业正从"资源驱动"转向"服务驱动"，专业服务能力成为未来竞争核心壁垒[12] 商业模式创新 - 公司采用三维体系：Home Staging售前美化+单边代理服务+全北京卖房网络，实现房源平均60天成交、溢价率10%-17%[2] - 单边代理模式坚持只代表业主利益，通过科学定价和专业化谈判平均为业主争取3%-8%溢价空间[6] - 全渠道营销网络覆盖4000名经纪人+200家门店+30+线上平台，单房源曝光量达10万+[7][8] 运营数据表现 - 服务房源平均成交周期较传统模式提速80%，最快案例15天成交[10] - 92%房源实现高于业主预期价格成交，平均溢价率13.5%，最高案例达17%[10] - 集中带看机制使成交转化率较零散带看提升5倍[8] 市场反馈 - 已服务超百位业主，95%给出五星好评[10] - 典型用户反馈包括"1个月解决1年未售问题"、"比预期多卖30万"等[10] - 模式已引发行业跟进，但全链条服务整合仍属稀缺[12] 行业趋势 - 房产交易回归居住本质，专业服务让卖房从"碰运气"变为"可规划"[12] - 国际模式本土化成功，重新定义房产交易效率标准[2][6] - 系统化服务正在替代传统中介个体服务模式[2][12]

公积金政策调整 - 湖南省岳阳市允许提取住房公积金支付自住住房物业费 每位缴存职工不超过3000元/年 [1] - 政策优化方向包括提高贷款额度 优化套数认定标准 延长还款期限 支持提取公积金用于首付 支持异地互认互贷 [2] - 杭州推出住房公积金直付购房首付款业务 支持线上办理 [3] - 西安市加大公积金支持力度 购新房可提取公积金支付首付款 [3] 公积金使用场景拓宽 - 允许用公积金支付物业费可解放消费者 增加可支配消费资金 [2] - 公积金支付物业费政策能确保物业企业收入稳定 缓解经营压力 [2] - 2024年全国提取公积金27654.84亿元 发放个人住房贷款13043.07亿元 [3] - 租赁住房提取公积金人数增长22.28% 金额增长33.93% [3] 行业影响 - 公积金政策优化有助于提振消费 缓解物业企业经营压力 [2] - 公积金低利率特点满足刚需改善群体需求 对房价成本敏感 [3] - 上半年各地调整公积金政策近150条 优化方向多样化 [2]