私有化交易安排 - 公司控股子公司大悦城地产通过协议安排方式回购股份并于港交所申请撤销上市地位，该计划于2025年11月25日起生效，上市地位预计自2025年11月27日下午四时起撤销 [1] - 回购总代价约29.32亿港元 [2] - 协议安排前，大悦城持股比例64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24%；协议安排后，大悦城持股比例增至96.13%，得茂持股3.87%，私有化完成后大悦城将几乎全部控股大悦城地产 [1] 公司背景与业务 - 大悦城地产2013年在港交所上市，是中粮集团旗下商业地产平台，以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务 [2] - 公司拥有投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出及其他服务四大业务板块 [2] - 2024年大悦城地产营业收入198.31亿元，归母净利润7.79亿元，资产总额1067.71亿元，负债总额735.78亿元 [2] 交易目的与影响 - 交易是积极应对市场环境变化的战略举措，旨在优化公司治理框架，整合组织架构与股权结构 [2] - 交易完成后公司将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升公司归母净利润 [2] - 近年来在行业周期性发展影响下，大悦城地产市场表现呈节段性波动，流动性承压 [2] 历史股权架构 - 2019年“中粮系”开启重大资产重组，A股上市的大悦城以发行股份方式收购港股大悦城地产64%股权，形成A股控股港股的“A控红筹”架构 [2] - 此次私有化之后，中粮集团的地产平台仅剩下A股上市的大悦城 [3]

私有化交易核心信息 - 大悦城地产将于2025年11月27日下午四时起正式从港交所撤销上市地位 [1] - 私有化通过协议安排方式回购并注销除大悦城和得茂有限公司以外其他股东所持股份 [1] - 回购总代价约为29.32亿港元 [2] 股权结构变化 - 协议安排前，大悦城持股比例64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24% [1] - 协议安排后，大悦城持股比例将大幅增至96.13%，得茂持股增至3.87% [1] - 私有化完成后，大悦城将几乎全部控股大悦城地产 [1] 公司业务与财务概况 - 大悦城地产2013年在港交所上市，是中粮集团旗下的商业地产平台 [2] - 公司主要业务为开发、经营和管理以大悦城为品牌的城市综合体，拥有投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出四大板块 [2] - 2024年公司营业收入198.31亿元，归母净利润7.79亿元，资产总额1067.71亿元，负债总额735.78亿元 [2] 交易背景与战略目的 - 交易是应对行业周期性发展导致市场表现波动和流动性承压的战略举措 [2] - 旨在优化公司治理框架，整合组织架构与股权结构 [2] - 交易完成后将增厚大悦城对大悦城地产的权益，有利于提升公司归母净利润 [2] 历史架构演变 - 2019年“中粮系”通过重大资产重组，A股大悦城收购港股大悦城地产64%股权，形成A股控股港股的"A控红筹"架构 [2] - 私有化完成后，中粮集团的地产平台将仅剩下A股上市的大悦城 [3]

博裕投资收购金科服务 - 博裕投资提出无条件强制性现金要约，拟收购金科服务全部要约股份并建议撤销其上市地位，若退市决议通过，金科服务将成为博裕旗下的私人公司 [3] - 金科服务是一家物业管理服务公司，全国管理面积超过2亿平方米，2024年营收超过45亿元，但归母净利润亏损接近6亿元 [3] - 博裕投资已累计耗资53.82亿港元拿下金科服务55.91%的控股权，若继续要约收购并完成退市，可能还需付出约23亿港元，总投入或将达到77亿港元 [3][5] - 当前金科服务上市平台市值仅剩约46.7亿港元 [5] 博裕投资入股金科服务历程 - 2021年下半年，博裕以每股26港元的价格收购金科服务1.436亿股H股（占总股本22%），耗资37.34亿港元 [4] - 交易后，金科服务非商场类开发项目90%以上管理面积交付给博裕旗下公司管理，2022至2025年每年交付项目饱和收入不低于人民币4.5亿元 [5] - 2022年11月，博裕以每股12港元发起部分要约收购，收购金科服务11.94%股份，总金额约9.3亿港元，持股比例升至34.63% [5] - 2025年3月，博裕以6.67亿元（约合7.18亿港元）竞得法院强制拍卖的金科服务1.08亿股 [5] 博裕投资在地产上下游的布局 - 博裕投资是全国最大物业服务企业万物云的第二大股东，2017年以约15亿元认购其25%股权 [7] - 2021年万物云上市前夕，博裕转让约7%持股套现69.86亿元，目前仍持有1.82亿股，按当前股价算市值约39亿元 [7] - 2024年博裕入局高端商场领域，收购北京SKP公司42%-45%股权，北京SKP商场年销售额超过200亿元 [7][8] - 博裕曾参与居然之家130亿元融资，领投城家公寓近3亿美元A轮融资 [8] - 2024年博裕与高瓴资本等以5.87亿美元收购万国数据海外数据中心44%股权 [8] 博裕投资的公司概况与投资策略 - 博裕投资成立于2011年，是一家另类资产管理公司，业务涵盖私募股权投资、上市公司战略配置、物流仓储与数据中心投资等，聚焦科技创新、消费零售和医疗健康三大领域 [2][9] - 公司偏好运营型、服务型资产，涉足高端商业、物业管理、物流仓储、数据中心等板块，实践"逆周期控股、顺周期退出"的PE打法 [2][8] - 博裕五期美元私募股权基金募资目标为60亿美元，主要投资科技、医疗和消费等领域 [8] - 专家分析认为，私有化亏损上市平台可避免股价持续失血、节省合规成本，并方便后续重整，为下一轮资本故事留出估值空间 [10]

项目开业信息 - 罗湖莲塘商业综合体景福安荟邻于11月26日正式开业 [2] - 项目定位为“友好邻里生活中心” [2] - 项目引入超50个品牌，涵盖餐饮、零售、亲子等多元业态 [2] 项目定位与特色 - 项目系莲塘片区首个兼具“友好邻里”与“深港融合”属性的商业空间 [2] - 项目以服务在地生活及衔接深港消费为驱动 [2] - 吸引了悦得闲、野人先生等多家首次进驻该区域的品牌旗舰店 [2] 公司运营规模 - 深圳市安居集团运营商业项目总数已达66个 [2] - 公司管理商业面积超55万平方米 [2]

亚太区商业地产投资概况 - 2025年第三季度区内商业地产投资额同比上升25%至504亿美元 [1] - 投资回升主要受投资组合及实体交易数目激增推动，占本季所有成交量的一半 [1] 投资环境与驱动因素 - 主要市场如韩国、澳洲、新加坡、中国香港及印度融资成本下降 [1] - 贸易相关不确定性缓减，令区内投资势头改善 [1] 投资者偏好与资产类别 - 投资者对大型收购兴趣升温，特别是数据中心、日本多户住宅及澳洲仓库等成长型领域 [1] - 突显投资者对结构性韧性资产的信心回暖 [1] 市场情绪与展望 - 市场情绪与年初相比明显更为乐观，尽管对全球经济增速及关税影响仍存疑虑 [1] - 投资回报已重返正区间，多数主要市场的商业活动已恢复 [1] - 第四季交易管道维持在健康水平，2025年底市场有望向好 [1]

财政政策与市场预期 - 财政大臣蕾切尔·里夫斯预计将在其第二份年度预算案中宣布新一轮大幅加税计划[1] - 政策信号反复不定，此前曾为加征所得税铺路，后又突然转变口径宣布所得税不会上调，导致市场震惊和英国国债暴跌[4] - 预算案中可能首当其冲的行业包括银行业、住宅建筑商、零售商和商业地产商等[4] 银行业影响 - 有报道指出里夫斯不会在预算中对大型银行加税，受此提振巴克莱、劳埃德和NatWest股价应声上涨[5] - 银行业持续数月游说，指英国银行税负本就高于欧洲竞争对手，再加税将违背里夫斯关于保持金融业国际竞争力的承诺[5] 零售业与商业信心 - 在预算案公布之际，英国零售商的信心出现17年来的最大跌幅，销售额再度下滑[5] - 英国工业联合会11月零售销售差值从10月的-27降至-32，对未来销售预期的指标从-39升至-24[5] - 衡量未来三个月企业信心的季度指标从8月的-10降至-35，为2008年底全球金融危机以来的最低水平[5] - 英国国内企业界对里夫斯的声望持续走低，源于去年对雇主加税的举措以及持续的政策不确定性[9] 债券市场反应 - 政策反转导致英国国债暴跌[4] - 基准10年期国债收益率仍显著低于9月触及的27年高点[6] - 今年以来英国长期国债表现优于大多数G7国家同类资产，但若以去年7月工党胜选为起点，仅日本国债表现更差[6]

退市计划与原因 - 公司退市计划于11月27日生效，通过回购股份方式实现，回购价为每股0.62港元，总规模约29.32亿港元 [1] - 退市主要原因为精简公司管治框架、企业架构及股权以提升管理效率，同时股价长期低于每股资产净值且流动性偏低，限制了资本市场融资能力 [1] - 退市后，控股股东大悦城（000031.SH）的持股比例将从64.18%提高至96.13% [1] 退市对控股股东的影响 - 退市有助于简化架构、提效降本，使决策链条更短，并减少信息披露和监管成本 [2] - 私有化完成后，地产业务利润和资产将更集中反映在母公司报表中，有助于缓冲行业波动、改善集团财务表现 [2][7] - 控股股东大悦城将增厚对大悦城地产的权益，有利于进一步提升其归母净利润和每股收益 [6][7] 公司业务与财务表现 - 大悦城购物中心租金收入稳步增长，2023年和2024年租金收入分别为29.98亿元和30.23亿元 [4] - 2024年公司出现上市以来首次亏损，净利润为-2.94亿元，毛利率约为28.4%，同比下降14个百分点 [1][4] - 2024年上半年公司营收81.24亿元，同比下降5.78%，净利润1.05亿元，同比下降26.60% [5] 控股股东财务状况 - 控股股东大悦城连续三年亏损，2022年至2024年净利润分别为-28.83亿元、-14.65亿元、-29.77亿元，累计亏损73.25亿元 [6] - 大悦城商品房销售及一级土地开发业务营收占比高但毛利率持续下降，从2020年的27.76%降至2024年的14.26% [6] - 2022年至2024年，大悦城计提资产减值准备规模分别为16.56亿元、46.98亿元、24.57亿元，主要因房地产下行导致存货项目减值 [7] 公司历史与发展 - 公司成立于1992年，2013年借壳上市，上市后通过收购扩大资产规模，2014年6个大悦城项目租金收入约15.18亿元 [3] - 2018年开业运营项目增至12个，购物中心租金收入达26.03亿元，较2014年增长71.48% [3] - 2019年形成A股控股港股的架构，拥有两个资本市场平台 [3]

资产出售与证券化交易 - 中国金茂通过北京产权交易所挂牌转让其全资子公司金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，挂牌底价约为22.65亿元人民币 [1] - 此次产权转让的实际目的是对三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店进行类REITs资产证券化，旨在优化公司资产负债结构并压降有息负债规模，而非单纯出售资产 [3] - 截至公告日，公司尚未确定股权的最终受让方及对价，也未签订任何有约束力的协议 [4] 标的酒店资产状况 - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店是一家五星级酒店，于2008年开业，拥有446间客房及套房，其中包括51间行政客房与套房以及33栋私密别墅 [1] - 截至今年8月31日，标的公司金茂（三亚）旅业有限公司营业收入约为2.36亿元，净利润为3777.99万元 [2] - 该酒店在中国金茂持有的六处酒店资产中收益最高，2025年半年报显示其平均房价为2054元，平均入住率达80.5%，每间房收益为1654元 [4] 公司战略与行业趋势 - 此次交易延续了公司去年出售三亚希尔顿酒店的“轻资产”转型思路，即保留品牌管理输出但退出物业所有权，以降低资本沉淀和后续投入压力 [5] - 行业专家认为，此举符合行业“由重转轻”的大趋势，是公司主动去杠杆、盘活存量资产的体现 [6] - 公司近两年加速轻资产转型，已通过如华夏金茂商业REIT等案例打通“募投管退”链条，该REIT底层资产长沙览秀城在2025年第三季度出租率进一步提升至98.64% [7] 公司近期经营动态 - 2025年前10个月，中国金茂累计实现签约销售金额926.82亿元，累计签约销售建筑面积400.60万平方米 [8] - 公司在投资上有所收缩，拿地聚焦一线城市，近期在上海以底价37.26亿元拿下宝山区一地块 [7] - 去年10月，公司曾挂牌转让持有三亚希尔顿酒店的金茂三亚100%股权及相关债权，最终以约18.49亿元的总对价完成出售 [5][6]

活动核心内容 - 上海BFC外滩金融中心启动"外滩冬日嘉年华"活动 [2] - 活动融合文化、艺术、娱乐与消费场景 [2] - 活动涵盖主题装置、市集、演出与展览等多维度内容 [2] - 旨在为市民打造多元冬季体验 [2] 具体活动亮点 - 北区广场开放300平方米赛事级真冰滑冰场 [2] - 配合灯光与人工飘雪营造冰雪氛围 [2]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国大陆及香港的房地产市场 包括住宅开发 商业地产和物业管理等细分领域[1] * 具体提及的公司包括主流房企华润置地 中国海外发展 绿城 建发国际等[9] 以及商业地产运营商太古 恒隆 华润万象生活等[12][13][19] 核心观点与论据 当前市场状况与问题 * 2025年中国大陆房地产市场呈现前高后低节奏 一季度相对平稳后 二季度明显降温 房价回落至2024年9月前水平 新房交易量同比跌幅扩大至10%-20% 二手房交易量环比走弱 土地市场溢价率回到5%以下[1][2] * 市场面临两大核心问题 头部城市房价收入比偏高和库存过大 包括居民端大量二手房挂牌和企业端新房库存[4][5] * 房地产周期转入向上需系统修复问题并结合宽松流动性 关键条件包括足够需求体量 健康支付能力 充裕加杠杆空间和相对受限的供给条件 中国主要面临前两个问题[3][4] 未来市场展望与发展路径 * 市场目前处于筑底阶段 人均一二手房交易套数进入底部区间 预计未来1-2年内仍有小幅下跌[7] * 中性情景下 预计总住房交易量进一步收窄至-5%左右 新开工面积同比下降16% 房地产投资同比跌幅约15%[1][6] * 更积极发展取决于政策端能否定向解决堵点 如存量住房收储 降息 减税等措施 若实施力度合适 周期拐点可能更快到来 2026年总住房交易量和新房交易量或仅微跌个位数 地产投资跌幅有望收窄2-3个百分点[6][8] * 城市改造在激发需求方面具潜力 尤其头部城市 但受土地市场流动性限制 效果规模存在不确定性[1][8] 房企估值与利润预期 * 覆盖的十几家头部主流房企股价相对于净清算价值折让幅度超过40% 处于中偏深水平[9] * 对2026 2027年房价假设为两位数幅度下滑 预期保守[1][9] * 房企平均净利润率约为2.5%-2.6% 毛利率约12% 接近底部水平 但仅少数企业如华润置地 中国海外发展及建发国际能在2025-2026年维持较可观利润规模[9][10] * 预计2027年开始利润反弹 具体斜率取决于2026年房价变化[1][10] 地产股投资策略 * 短期内对地产股走势保持审慎 明年二季度后中国宏观经济或现积极进展 成为后续地产股重要抓手 从12-18个月看 有望看到拐点并进行贝塔投资[11] * 商业地产板块2025年表现良好 超越大盘 受益于同店零售额增速强劲 长期资本寻求高股息回报等因素[12] * 推荐资产价值被低估且长期有重估逻辑的华润置地[19] 商业地产细分表现与趋势 * 2025年商业地产同店零售额增长强劲 如华润万象生活25年上半年同店增长10% 远超社零总额增速5%[12][13] * 行业内部结构上 市场份额向头部企业集中趋势持续 24年前十名运营商占购物中心行业零售额比例16%[13] * 一线城市社零消费能力弱于二三四线城市 25年上半年二线强于三四线[3][14] * 2025年奢侈品消费市场重奢消费外流斜率放缓 商场调整业态组合 奢侈品牌优化店铺布局[15] * 展望2026年 中国籍消费者购买奢侈品复合年化增速预计在2%-4% 与全国增速持平或略低[16] * 重奢购物中心通过调整和品牌整合实现超额同店增长 头部运营商预计26年保持良好同店表现[17] 物业管理行业 * 物业管理行业2025年整体跑输大盘 仅绿城服务 滨江服务表现相对较好[20] * 预计2026年行业整体增速与25年相似 基础物业板块收入带动整体增长约5%-10%[20] * 推荐标的为绿城服务和保利物业 兼具优质业绩 稳定现金流及高股息收益率[20] 香港房地产市场 * 香港房地产市场自25年二季度起经历重估 目前处于企稳状态 一二手房成交总量约5000套 处于荣枯水平附近 需强劲宏观趋势催化[21][22] * 平均租金回报率3.63%-3.7% 融资成本最低2.75% 差距约100个基点不足以充分激励投资 若美联储降息50-75个基点 差距扩张至150个基点将更舒适[22] * 中位数家庭月供占收入比例45% 未达舒适区间40%以下[22] * 若出现超预期降息 将刺激需求带动市场复苏 股票选择上无需特别区分住宅或商业类型 可优选盈利预期弹性大的标的[22] 其他重要内容 商业地产租售比与选股建议 * 过去几年行业租售比持平略向下 高租售比公司面临均值回归压力 预计未来租售比将稳定在12%-13%左右[18] * 可持续商业地产租金收入为主体的个股如太古 华润万象 恒隆等兼具成长性和股息收益率 有望实现5%-10%可派息租赁利润增长 叠加5%-6%股息收益率回报[19] 奢侈品市场增长驱动力 * 2019年至2023年奢侈品快速增长主要由价格提升驱动 而非产品创新或服务体验提升 当前行业内部增长驱动力较为疲弱[16]