核心观点 - 国内部分与居民生活相关的商品价格出现集中降价潮，涵盖二手房、汽车、手机、猪肉及房租等领域 [2] 二手房市场 - 全国百城二手住宅均价为13381元/平方米，同比下跌7.38%，已连续41个月环比下跌 [4] - 部分房东以低于市场价15-20%的价格出售房产 [4] - 价格下跌原因包括：房价多年下跌平均跌幅超30%导致投资客集中抛售、居民收入增长放缓难以支撑高房价、购房行为趋于理性 [4] 汽车市场 - 国内外数十个汽车品牌加入降价促销，例如某国产新能源汽车降价1.5万元，丰田凯美瑞、本田雅阁等合资品牌降价2.5-3万元，奔驰、宝马等进口高档品牌最高降价近10万元 [6] - 价格战原因包括：年底车企冲刺业绩、燃油车与新能源汽车争夺市场份额、华为及小米等新资本进入加剧竞争 [6] 手机市场 - 国内外手机品牌平均降幅达10%-20% [8] - 降价原因包括：产品更新速度快需清理旧款库存、各品牌技术参数相近缺乏压倒性优势、居民收入增长放缓导致需求萎缩 [8] 猪肉价格 - 猪肉价格跌破20元/斤大关，当前市场价格为17-18元/斤 [11] - 价格下跌原因包括：前期高利润吸引资本进入导致生猪存栏量大幅上升形成供大于求、消费者出于健康考虑转向其他肉类导致需求萎缩 [11] 房屋租赁市场 - 房租价格呈现下跌趋势，例如上海某二室一厅房源月租金从6000元降至5500元，三四线城市因人口流出租金下跌且出租困难 [14] - 租金下跌原因包括：城市工作机会减少及生活成本高导致务工人员返乡、居民收入下降难以承受高租金 [14]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入为全年最高季度 但同比略有下降 主要受住房市场逆风影响 部分收入确认推迟至2026年第一季度[6] - 第四季度净利润和每股收益表现稳健 为全年最高季度[7] - 2025财年全年收入略低于预期 但净利润和每股收益超出预期 主要得益于石油和天然气特许权使用费收入强劲增长[8] - 2025年净利润略高于1250万美元的预测 主要由于土地开发板块收入略低及收入成本略高 但被较低的G&A费用和石油天然气特许权收入所抵消[10] - 2025年石油和天然气特许权收入远强于预期 原因是6-7口新井在主要特许权区域完工并开始生产[9] - 公司已连续25个季度实现盈利[4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 水务公用事业板块拥有超过1600个商业连接点 总潜力连接点为6万个[11] - 工业用水销售（面向石油和天然气客户）和连接费收入主要由土地开发业务驱动 TAP费贡献高利润率[12] - 水和废水结合的TAP费用目前约为每连接点4万美元 年收入约为每连接点1600美元 6万连接点总计约25亿美元收入 建设全系统成本约10亿美元[13] - 水务板块客户增长率为22%[16] - 2025年石油和天然气用水交付量出现可预见的下降 但2026年预计将显著增加 因运营商在Lowry Ranch有近200个钻井许可且已有钻机投入[17] - 土地开发板块 2025年交付了预测的228块Phase 2C地块 但有约80万美元收入推迟至2026年第一季度[18] - 土地开发销售额低于预期 主要受住房市场逆风影响 公司主动调整库存水平以匹配建筑商需求[19] - Phase 2D已完成约43% 预计在2026年完成 Phase 2E将是下一阶段[19] - 单户租赁板块 因建筑规范更新导致审批延迟 2025年进展缓慢 但目前已有约40套房屋签约 预计2026年将大幅增加[21][29] - 单户租赁组合目标为250-300套房屋 约占开发总量3000套等效单户单元的8%-10%[32] - 单户租赁组合入住率高达97% 资产持续增值[30] 各个市场数据和关键指标变化 - 丹佛住房市场处于可负担性较高的前十城市之列 公司项目定位于可负担市场区间（低于50万美元） 该区间年供应量仅占约4% 使业务更具韧性[54][55] - 公司地块位于丹佛大都会区理想位置 主要增长集中在东部平原地区 因西部受山脉限制无法扩张[27] - 与邻近的奥罗拉市相比 公司在非合并的阿拉帕霍县开发地块成本更低 房屋价格更具竞争力[65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 业务模式具有灵活性 可根据市场需求调整土地开发节奏（风险开启/关闭 增减规模）以匹配客户需求[5] - 收入来源多元化 包括公用事业（民用和工业）、单户租赁收入、土地开发 以及各板块间的协同效应[36] - 资本配置稳健 2025年因住房逆风更为保守 但继续实施股票回购计划[35] - 重点是通过建设交汇口（预计2027年开工 2028年交付）来加速土地开发 特别是商业地块 商业地块估值预计是住宅地块的两倍 将使土地开发收入翻倍以上[40][41][42] - 短期展望（3-5年）目标是将水务经常性客户连接数提升至总数（约5000个连接点）的一半 土地开发完成度从约18%提升至30% 单户租赁单元达到100套[44] - 长期来看 Sky Ranch项目完全建成需7-10年 土地开发净收入潜力接近7亿美元 经常性收入约1500-1600万美元[45] - 公司积极寻求土地收购 目标区域明确 并强调其通过水务组合为土地带来附加价值的能力是竞争优势[57][63] - 在商业开发方面 公司倾向于直接与最终用户交易 而非通过中间商 以获取更好的价值主张[58] - 公司拥有独特的水资源循环利用资产 社区100%的废水经过处理后回用 用于灌溉或再销售给客户[47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场存在逆风 主要是高利率环境下的可负担性挑战 但公司定位于对利率更敏感的入门级市场 建筑商提供的激励措施在该市场效果更显著[54][55] - 对2026年前景 预计经常性收入持续增长（来自水务客户和单户租赁） 土地开发板块将与建筑商保持同步步伐 单户租赁板块将加速增长[37] - 2026年营收指导范围在2600万至3000万美元之间 具体取决于地块交付和工业用水销售情况 每股收益范围相应变化[42] - 2026年盈利能力可能略低于2025年 因2025年有高利润的石油天然气特许权收入 但2024年至2026年的对比将更具可比性[68][69] - 对土地收购持乐观态度 认为当前市场周期可能促使一些土地所有者决定出售 时机因素重于价格因素[61] - 在商业开发方面 预计交汇口建设将带来长期增长 尽管邻近土地也会受益 但公司因先期投资和成本回收机制而具备竞争优势[66][67] 其他重要信息 - 公司强调其管理团队、董事会和员工的专业素质、连续性和高水平是股东信心的来源[3][71] - 公司资本状况和流动性保持强劲 致力于股东资本的稳健管理[5] - 项目内K-12特许学校校园的建设是2025年的关键里程碑 提升了社区价值[26] - 公司业务资本密集 投资于硬资产和抗通胀资产 并利用闲置产能（如水务系统）为工业客户创收[71][72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 所在区域住房销售是否因可负担性问题而放缓 - 丹佛住房可负担性确实是一个挑战 但公司项目处于可负担市场区间（入门级） 在高利率环境下 建筑商提供的利率买断激励措施对入门级房屋的影响大于改善型房屋 这使得公司业务更具韧性 表现可能优于其他总体规划社区 同时公司业务模式能更好地通过增量交付地块来应对市场波动[54][55] 问题: 土地收购进展及商业地块开发是否有实质性进展 - 土地收购方面 对话持续加强 目标收购区域非常明确且集中 公司有能力因水务组合带来附加价值而支付更高价格 但对收购时机和价格保持纪律 对今年比去年更乐观 商业地块方面 已与丹佛地区大部分交易代理机构挂牌 看到很多兴趣 公司倾向于直接与最终用户交易 可能考虑合作参与部分横向改善或结构 一些交易可能在2026-2027年进行 并在2028年显现收入规模增长 2028年预测的增长主要与通过交汇口开放Phase 3有关 而非完全取决于商业交易时机 当前投资组合中已有大量商业地块未完全体现在预测中[57][58][59][60] 问题: 近期的建筑商疲软是否会使土地收购更便宜 成为长期利好 - 近期的市场疲软可能导致土地所有者因市场周期心理而决定出售 这更多是时机问题而非单纯利用弱市获利 公司注重交易的纪律性 确保交易对双方都有效 有时时机因素比金额更重要[61] 问题: 土地收购目标是缺乏水源的土地（公司创造价值）还是已有水源的土地 - 公司会更侧重于能通过供水带来附加价值的收购 对土地开发板块充满信心 如果收购已由其他供水商服务的土地 公司仍能表现良好 但会失去垂直整合带来的杠杆效应（同时货币化土地和水务投资） 公司是供水的最佳选择而非唯一选择 竞争者（如奥罗拉市）需要面对 annexation 的风险和成本 导致其开发成本更高 房屋价格更高 公司在地理位置、成本基础、公用事业费率方面具有竞争优势[63][64][65] 问题: 未来I-70交汇口区域的商业开发是否存在竞争 - 交汇口将使周边所有土地受益 公司拥有强大的土地足迹 邻近其他土地所有者未来开发时需按比例分摊交汇口成本 并偿还公司的先期投资 公司通过先期投资和成本回收机制保持竞争优势[66][67] 问题: 2026年各板块收入均略有增长 但盈利预测却下降 原因是什么 - 2025年盈利能力较高主要得益于利润率几乎100%的石油和天然气特许权收入 尽管2026年土地开发和水务收入增加 但不太可能再现2025年因该板块带来的每股收益增长 2024年与2026年的盈利情况更具可比性[68][69]

港股市场表现与支撑力量 - 截至11月4日恒生指数累计涨逾29%恒生科技指数累计涨逾30% [3] - 南向资金累计净流入超1.27万亿港元创年度净流入额历史新高 [3] - 截至11月3日239家港股上市公司进行回购操作累计回购金额达1461.89亿港元 [4] 贝壳第三季度业绩表现 - 总交易额达7367亿元净收入同比增长2.1%至231亿元净利润7.47亿元经调整净利润12.86亿元 [6] - 净收入和经调整净利润均优于彭博一致预期分别超出约1.4亿元和6100万元 [6] - 非房产交易业务净收入占比历史性提升至45% [6] - 家装家居业务净收入达43亿元贡献利润率提升至32%同比增0.8个百分点 [7] - 房屋租赁服务收入达57亿元同比大增45.3%贡献利润率达8.7%同比提升4.3个百分点在管房源规模超66万套 [8] - 存量房业务GTV达5056亿元同比提升5.8%新房业务GTV为1963亿元 [9] - 经营费用为43亿元同比下降1.8%环比下降6.7% [9] - 研发费用达6.48亿元同比增13.2% [11] - 现金及现金等价物达92.2亿元人民币经营性现金流8.5亿元 [12] 贝壳回购策略与股东回报 - 第三季度累计回购2.8亿美元同比提升38.3%创近两年单季度回购新高 [13] - 2025年至今累计回购总金额较去年同期提升15.7%前三季度港股互联网和地产行业回购金额排名第四 [13] - 自2022年9月启动回购计划以来累计回购约23亿美元累计回购股数占启动前总股本约11.5% [15] - 回购计划已延长和扩大至2028年8月底和50亿美元 [14] - 管理层认为公司价值被严重低估并对未来发展充满信心 [16] 注销式回购的优势 - 注销式回购使股票从总股本中永久消失直接增厚每股收益和提升净资产收益率 [19][20] - 假设净利润不变总股本减少可提升每股收益例如从10元提升至11.11元增幅11.1% [20] - 该策略吸引长线投资者如挪威银行投资管理淡马锡等机构增持股票 [20][21] - 苹果公司通过回购注销使股本减少近14%每股收益凭空增长15.7% [20] 贝壳战略与行业地位 - 一体三翼战略进入收获期多元化业务构建对抗行业周期能力 [6] - AI技术深度赋能房产交易领域AI助手好客贡献超50%成交量租赁业务全流程智能运营人效提升13%审核时长降低96% [10] - 在政策底向市场底传导阶段展现商业模式韧性 [6]

核心观点 - 自2025年起，部分商品价格出现上涨，但自11月起，多个领域出现“降价潮”，主要涉及二手房、汽车、手机、猪肉及房租市场 [2] 二手房市场 - 2025年9月全国百城二手住宅均价为13381元/平方米，同比下跌7.38%，且已连续41个月环比下跌，预计11月将迎来降价潮 [2] - 房价下跌原因包括：房地产市场失去赚钱效应导致炒房客抛售变现、经济通缩周期下居民收入减少难以支撑高房价、居民购房行为趋于理性 [3] 汽车市场 - 自2025年下半年起，数十家国内外汽车品牌宣布降价，例如某国产新能源汽车降价1.5万元至13.5万元，丰田凯美瑞等20万级车型降价2.5万-3.5万元，奔驰宝马等进口高档车型最高降幅达11万元 [5] - 价格战原因包括：年底车企冲业绩及去库存压力、新能源汽车入市加剧与燃油车的份额竞争、小米华为等新资本进入导致市场供过于求 [5] 手机市场 - 11月起手机市场降价成趋势，iPhone 17标准版从5999元降至4999元，iPhone 16 Pro Max从9999元降至8499元，华为Mate 70 Pro降价1500元至5799元，国内外品牌平均降幅达10%-20% [8] - 降价原因包括：产品更新换代快导致旧款库存压力大、技术参数同质化缺乏压倒性优势迫使降价促销、消费者收入下降导致换机需求萎缩 [8] 猪肉市场 - 2025年猪肉价格跌破20元/斤大关，降至17-18元/斤，预计下跌趋势难以改变 [10] - 价格下跌原因包括：前期资本大量进入生猪养殖业导致供应严重过剩、居民健康意识提升转而消费低脂肪肉类使猪肉需求减少 [10] 房屋租赁市场 - 2025年各地房租价格明显下跌，例如上海一室一厅租金从4500元跌至4000元，三四线城市出现有价无市现象 [13] - 租金下跌原因包括：城市工作机会减少及生活成本高导致外来务工人员返乡、居民收入下降难以承受高房租 [13]

公司财务表现 - 公司第三季度营收超出市场预期 [1] - 公司股价在财报发布后上涨3% [1] - 公司上调了第四季度的业绩指引 [1] 行业趋势 - 旅游需求在第四季度保持强劲态势 [1]

全国租金市场趋势 - 全国租金连续下跌3个月，连一线城市也未能幸免 [2] - 一线城市租金跌幅小于二三线城市，北京5月因毕业季临近出现小幅上涨 [2] - 武汉、成都等城市租金同比跌幅超过10% [2] 租赁需求变化 - 市场带看量不如往年，即便租金下降也难以提振需求 [2] - 传统旺季如春节后和毕业季对租金的拉动作用减弱，深圳某公寓三月底出租率仅50% [2] - 租客对价格敏感度提高，愿意为低价选择步梯高层等非优选房源 [2] 保租房市场影响 - 保租房项目租金比周边小区低近30%，对普通租赁市场形成显著分流 [3] - 单个保租房项目可分流中介手中30%的客户 [3] - 保租房因价格优势和正规性，成为年轻租客的首选，带看客户中八成会先询问保租房 [4] 不同城市层级表现分化 - 一线城市凭借强产业支撑，租金表现出相对韧性，跌幅较缓 [3] - 三四线城市因人口流动慢和租金基数低，租金下跌更为明显 [3] - 威海因旅游热度带动，租金涨幅位列全国前三 [3] 房东策略与心态 - 部分房东为减少空置期选择降价，有广州房东降价12%才将房屋租出 [3] - 另有房东起初坚持不降价，但经历两个月空置后最终妥协 [3] - 租赁公告栏招租信息减少，剩余信息多标注“价格可议”，显示市场议价权向租客倾斜 [4]

劳务派遣与房屋转租业务税务处理 - 核心观点：企业之间互相提供服务应分开核算，避免财税风险 [6] - H公司与劳务派遣公司存在劳务派遣和房屋转租两项业务，发票开具和税前扣除规则不同，不能混为一谈 [6] - 若直接在劳务费中扣除租赁费，H公司会缺少部分劳务成本，导致税务不合规 [4][5][9] - 正确做法是H公司就房屋转租单独开具发票给劳务派遣公司，劳务派遣公司全额开具劳务派遣发票给H公司 [9][10] - 支出属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，应以发票作为税前扣除凭证 [11] 企业所得税预缴申报表政策 - 《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》适用于查账征收企业所得税的居民企业月度、季度预缴申报 [18][19] - 跨地区经营汇总纳税企业的分支机构也使用该申报表进行预缴申报和年度汇算清缴 [20] - 企业申报各类优惠事项及特定事项时，根据《企业所得税申报事项目录》中的事项名称填报 [21] 专用设备抵免所得税政策 - 企业适用节能节水、环境保护、安全生产专用设备抵免所得税政策的，可自主选择在预缴申报或年度汇算清缴时享受抵免 [17] - 相关政策自2025年10月1日起施行，此前部分相关规定同时废止 [26][27] 出口企业申报要求 - 生产销售企业出口货物应就出口货物取得的收入依法计算并申报缴纳企业所得税 [23] - 自营方式出口应申报出口本企业生产销售货物对应的收入 [23] - 委托方式出口应申报委托出口本企业货物对应的收入 [23] - 代理出口企业预缴申报时应同步报送实际委托出口方基础信息和出口金额，否则将作为自营方式由代理企业承担所得税 [24][25]

公司商业模式 - 公司业务聚焦于长租公寓的细分赛道，主要产品线包括为外地企业投资考察团体提供短期租赁服务、为新引进的医护人员及教师团队提供长短租服务、为考研考编的年轻人提供住房及自习室餐饮服务 [1] - 公司通过对接本地商务局、教育局、卫健委等机构获取客源，并提供专业化的衍生服务，例如为企业考察团提供独立会议室租车地接、为医护教师提供培训团建场地、为考研人群提供自习室和廉价餐饮 [1] - 公司采用低成本拿房策略，瞄准烂尾物业、废弃或抛售的公寓以及个人闲置房源，将拿房成本降至最低，对外日租金仅为酒店或其他公寓产品的三分之二左右 [1] 公司运营策略 - 公司提供的专业化衍生服务多为免费或以成本价提供，甚至满足个性化需求，例如将空置房间超低价租给考研学生的父母，此举旨在进行情感维护并降低房源空置率 [2] - 公司通过免费或低成本服务策略建立客户忠诚度，例如招商项目落地后后续团队会继续选择其服务，考研考公成功的年轻人会成为回头客并介绍新客源，这种“算大账”逻辑有助于提高总收益 [2] - 公司注重居住体验的细节设计，样板间配备猫眼全覆盖、风格各异的房间色调、花卉绿植点缀和多功能床头柜，营造出安全感和温馨感 [2] 行业影响与意义 - 公司的模式能有效盘活空置房屋，为业主带来现金流，避免因房屋空置或价格下跌导致的无序挂牌和房价持续下跌 [3] - 公司业务有助于城市招商引资，通过在考察阶段为投资方提供优质服务来提升城市营商环境的好印象 [3] - 公司通过为考研考公等压力较大的年轻人提供细致照顾，能增强城市对人口和人才的吸引力，使年轻人感受到城市温暖从而可能选择留下 [3] 行业新模式展望 - 稳楼市需要依靠新模式，着眼点应放在服务每一类特定群体，通过分析其日常工作生活的新特征变化来供给相应类型的居住产品 [4] - 新模式要求政策考虑长远，居住价格需切合支付能力，并将居住产品与服务结合起来，使年轻人、创业者、投资者能以低成本体面的方式安居，从而壮大住房消费的潜在力量 [4]

公司商业模式 - 公司业务聚焦于细分租赁赛道，主要产品线包括为外地投资考察团体提供短期租赁服务、为新引进的医护人员及教师团队提供长短租服务、为考研考编年轻人提供住房及自习室餐饮服务 [1] - 公司通过盘活烂尾物业、废弃公寓及个人闲置房源将拿房成本降至最低，对外日租金约为酒店或其他公寓产品的三分之二左右 [1] - 公司提供免费或以成本价的专业化衍生服务，如为考察团提供独立会议室租车地接、为医护教师提供培训团建场地、为考研人群提供自习室和餐饮，这些服务是传统产品无法满足的 [1] 公司运营策略 - 免费或低成本的服务策略旨在进行情感维护，从而降低房源空置率并提高老客户介绍新客户的增量 [2] - 公司通过对接旅行社和文旅项目开发周末休闲度假线路，为租客提供放松服务并借此覆盖部分成本 [2] - 公司注重细节营造安全温馨的居住体验，例如猫眼全覆盖、房间色调风格各异、花卉绿植点缀和精致多功能床头柜 [2] 行业影响与意义 - 该商业模式能盘活空置房屋为业主带来现金流，避免因租赁不畅导致房价持续下跌 [3] - 公司服务有助于城市招商引资，在投资考察阶段通过优质服务配套提升营商环境印象 [3] - 该模式能提升城市对人口人才的吸引力，通过为年轻人等群体在压力时期提供细致照顾，增强其留城意愿 [3] 行业新模式展望 - 稳楼市需要依靠新模式，应着眼于不同群体需求，分析新特征变化并供给相应类型的居住产品 [4] - 新模式要求政策考虑长远，居住价格需切合支付能力，并将居住产品与服务结合起来 [4] - 让年轻人创业者投资者能以低成本体面方式安居，可壮大住房消费潜在力量，形成行业稳定的长效机制 [4]

租房市场供需格局转变 - 一线城市租房市场成交价普遍低于挂牌价约5%，北京市场情况相对更为严峻[2] - 市场房源供应充足，保障性租赁住房与长租公寓等多元供应主体加剧行业竞争[2] - 房东心态发生显著变化，倾向于以适度降价换取出租稳定性，避免房屋空置损失[2][3] 租客议价策略有效性分析 - 基于同小区近期成交数据（如北辰公寓案例中1850元对比2000元挂牌价）进行议价，可实现10%的价差空间[3] - 通过指出房屋具体瑕疵（如空调制冷问题、衣柜松动）可争取每月150元左右的租金减免[3] - 提出长期租约（如一年或两年）可增强议价能力，案例显示长租结合自行维护家电可实现额外100元降价[4] 租赁交易信用体系应用 - 租客芝麻信用分超过650分可显著提升谈判地位，案例中成功将押金支付方式从押三付一优化为押一付一[3] - 房东核心诉求转向租客付款能力和稳定性，可靠租客可获得优先承租权及价格优惠[4] 租赁成本优化空间 - 成功议价每月节省200元租金，年度累计节约额可达2400元，具备显著消费升级潜力[4] - 议价幅度需保持合理区间（约5%），过度要求20%降价可能导致交易失败并造成房东房源空置损失[3]